住宅小区项目可行性研究报告代项目建议书.doc

住宅小区建设项目住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 代项目建议书 代项目建议书 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 一 项目概况 1 二 建设单位基本情况 2 三 申请依据与研究范围 3 四 主要技术经济指标 3 五 研究结论与建议 5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 7 一 项目背景 7 二 项目建设的必要性 8 第三章第三章 市场分析市场分析 14 一 投资环境 14 二 市政规划分析 19 三 房地产宏观政策分析 21 四 长沙房地产市场现状 33 五 长沙市房地产市场走势预测 42 六 项目市场分析 46 第四章第四章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 54 一 建设内容 54 二 建设规模 54 第五章第五章 区域位置及建设条件区域位置及建设条件 56 2 一 项目选址 56 二 自然条件 56 三 建设条件 58 第六章第六章 工程技术方案工程技术方案 59 一 总平面布局 59 二 建筑设计 62 三 结构设计 63 四 给排水工程 64 五 供配电工程 66 六 弱电工程 68 七 消防 70 第七章第七章 环境保护及节能环境保护及节能 71 一 环境现状 71 二 环境保护 72 三 节能 74 第八章第八章 物业管理物业管理 76 一 物业管理计划 76 二 机构设置 76 第九章第九章 项目招投标项目招投标 77 第十章第十章 实施进度计划实施进度计划 78 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 80 3 一 投资估算 80 二 资金筹措 81 第十二章第十二章 经济评价经济评价 82 一 经济评价的主要依据 82 二 销售收入及销售税金估算 82 三 总成本费用估算 83 四 财务效益分析 84 五 不确定性分析 85 六 经济评价结论 87 第十三章第十三章 社会评价社会评价 94 一 项目对社会的影响分析 94 二 项目与所在地区互适性分析 94 三 社会风险及对策分析 94 附件 1 湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照 2 湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营 业执照 3 湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书 4 项目招标基本情况表 附图 1 项目地理位置图 2 项目总平面布置图 1 第一章 总 论 一 项目概况 1 1 项目名称 项目名称 xxxxxxxxx 住宅小区建设项目 2 2 项目建设单位 项目建设单位 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 3 3 项目负责人 项目负责人 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司法定代表人 4 4 项目建设地点 项目建设地点 项目建设地点位于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 地块北侧为 湖南邮电培训中心 地块东侧为湖南省劳动人事学校 地块南侧紧 临白竹坡路 高差变化复杂 地块西侧为湖南省老干部修养所 地 块与湖南省邮政电培训中心 湖南省劳动人事学校及湖南省老干部 修养所一起位于南侧的白竹坡路 东侧的望龙路 北侧的远大路 西侧的杉木路的围合之中 整个地块的外部环境良好 交通十分便 利 5 5 项目拟建内容与规模 项目拟建内容与规模 项目总用地面积 58993 54 平方米 折合 88 49 亩 净用地面积 2 57403 54m2 折合 86 105 亩 项目规划总建筑面积 135395 57 平方 米 其中地上建筑面积 114481 15 平方米 含低层住宅总建筑面积 10288 82 平方米 高层住宅总建筑面积 99323 26 平方米 公共配套 总建筑面积 4869 07 平方米 含幼儿园建筑面积 1281 53 平方米 网球中心建筑面积 1500 00 平方米 社区用房建筑面积 506 69 平方 米 物业管理用房建筑面积建筑面积 510 49 平方米 商业网点建筑 面积 1070 36 平方米 地下车库及人防总建筑面积 20914 42 平 方米 共建停车位 616 个 地下室停车位 443 个 私家车库停车位 46 个 地面停车位 127 个 项目容积率 1 99 建筑密度 25 19 绿地率 40 5 二 建设单位基本情况 湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业 公司设置综合部 计划财务部 市场经营部 工程技术部 分析管 理部五个职能部门 是一个集高新技术 设计 监理 软件开发 房地产开发 通讯工程等一体的企业 公司技术 资力雄厚 设备先进 管理科学 公司自成立以来 始终本着 科学开发 多元发展 的方针 以优质的服务 高标准 的质量 良好的信誉回报社会 获得了相关部门的认可和用户的广 泛好评 历年来 所开发的项目合格率达 100 优良率 80 创下 了骄人的业绩 3 三 申请依据与研究范围 1 1 申请依据 申请依据 1 工业与民用建筑可行性研究深度要求 2 国家发改委 建设部 2006 年 7 月联合颁发的 建设项目经 济评价方法与参数 第三版 3 建设部建标 2000 205 号 房地产开发项目经济评价方法 4 投资项目可行性研究指南 中国国际工程咨询公司编著 5 其他有关专业设计规范 6 建设单位提供的其他各项基础资料 2 2 研究范围 研究范围 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令 政策 规程 规范等为基础 对该项目的建设必要性 市场前景 建设规模和建设方案 建设的条件与场地布局 主要生产技术方案 和工程技术方案 环境保护 投资估算及资金筹措 财务效益与综 合效益等方面进行了综合分析研究 并据此提出研究结论和建设 4 四 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1 1 5 表表 1 11 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号指标名称指标名称单位单位指标指标备注备注 1 项目总用地面积 m258993 54 折合 88 49 亩 1 1 项目净用地面积 m257403 54 折合 86 105 亩 2 项目总建筑面积 m2135395 57 2 1 计容积率建筑面积 地上 m2114481 15 2 1 1 低层住宅建筑面积 m210288 82 2 1 2 高层住宅建筑面积 m299323 26 2 1 3 公共配套建筑面积 m24869 07 2 1 3 1 幼儿园建筑面积 m21281 53 2 1 3 2 网球中心建筑面积 m21500 00 2 1 3 3 社区用房建筑面积 m2506 69 2 1 3 4 物业管理用房建筑面积 m2510 49 2 1 3 5 商业网点建筑面积 m21070 36 2 2 地下建筑面积 不计容积率 m220914 42 地下车库及人防建筑面积 3 停车位个 616 集中地下室 443 个 私家车车 位 46 个 地面停车位 127 个 4 容积率 1 99 5 建筑密度 25 19 6 绿地率 40 5 7 建设期年 22009 3 2011 2 8 项目总投资万元 29453 7 9 利润总额万元 3225 3 10 所得税万元 806 3 11 税后利润万元 2419 0 12 项目投资财务内部收益率 18 47 15 73 税前 税后 13 项目投资回收期年 2 69 2 73 税前 税后 14 借款偿还期年 3 15 投资利润率 10 18 16 投资利税率 16 60 6 五 研究结论与建议 1 1 研究结论 研究结论 1 项目的建设符合 长沙市总体规划 2003 2020 的要求 而且项目在城市规划的指导下进行实施 将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改进 项目符合长沙市城市发展的整体规划 可促进长沙市产业结构的调整 有利于增强长沙市城市功能的辐射 作用 符合长沙市城市未来的发展方向 2 项目可有效地盘活当地的土地资源 严格按照市规划局的 规划设计要点进行整体规划 满足城市景观设计的要求 完全符合 城市规划 消防 交通等各项要求 有利于增强长沙的城市功能 促进地区商务经济的发展 对于提高人们的生活质量有着非常重要 的作用 3 项目建设总投资为 29453 7 万元 经测算 所得税后项目 财务内部收益率 15 73 所得税后项目投资回收期为 2 73 年 在 财务上是可行的 4 从项目的敏感性分析计算来看 项目具有一定的抗风险能力 2 2 建议 建议 1 勘察设计是项目建设的基础工作 也是项目投资控制的关 键 建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作 充分做 7 好建筑方案的比选工作 从而为项目的建设与投资控制打下良好的 基础 2 工程质量是项目的生命线 建设单位应严格控制好工程的 发包与材料采购 通过公平竞争 择优选取的招投标形式 选择合 格的施工单位和材料厂商 确保施工质量和工程进度 3 资金是项目顺利进行的保证 建设单位应精心安排好工程 进度计划 确保工程建设资金足额到位 从而保证项目的顺利实施 综上所述 本项目是可行的 但项目建设单位应加强开发建设 过程中的成本与质量控制工作 以确保其社会效益和财务效益的实 现 8 第二章 项目建设的必要性 一 项目背景 长沙市是湖南的省会 经过改革开放20 多年来的发展 已经取 得了令人瞩目的成就 具备了自身独特的发展优势 进入21 世纪以 来 面对国内国际新的发展形势 长沙市的发展既有难得的机遇又 有严峻的挑战 在国家全方位开放的条件下 长沙市必须在现有优 势的基础上抓住机遇做大做强 从而赢得发展的主动权 省委 省 政府在认清当前形势的条件下确定了 一点一线 和长 株 潭一体 化的发展战略 要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力 充分发挥 龙头 的作用 这就给长沙的发展增加了前所未有的推动 力 在当前的条件下 长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥 尚需付出艰苦的努力 必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速 发展的 瓶颈 为此 长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘 了宏伟的蓝图 计划用 15 年左右的时间把长沙建设成为繁荣 开放 文明 秀美的现代化中心城市 市政府各部门围绕这一目标重新调 整了城市空间的形态 计划通过加强环境治理 道路整治和绿化广 场的建设 力争实现把长沙建设成为结构合理 发展空间广阔 城 9 乡一体的区域性现代化中心城市的目标 隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园 是长沙高新区 一 区四园 之一 也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一 园区位于长沙市芙蓉区东岸乡 园内聚集了湖南农业大学 湖南省 农业科学院等众多的大专院校和科研院所 是我国农业领域科研能 力最强 科研成果最集中的基地之一 近年来 在省 市各级各部门的大力支持下 隆平高科技园高 速发展 现有入园企业 205 家 技工贸总收入近 100 亿元 成为芙 蓉区一个新的经济增长点 园区初步形成了电子信息 新材料 生 物技术 现代农业等特色优势产业 自 2006 年起 园区坚定不移地 走都市工业之路 坚持高效集约利用土地 先后建设了湖南省留学 人员创业园 金丹科技创业大厦 广发隆平创业服务中心 湖南省 科研成果转化中心等多层 高层工业厂房及企业总部办公楼宇 在 全省乃至全国都产生了积极的影响 二 项目建设的必要性 1 1 应对挑战 加快发展的需要 应对挑战 加快发展的需要 跨入新的世纪后 世界经济仍然保持着较快的增长势头 经济 全球化 新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加 快了国内市场化 工业化和农业产业化的进程 特别是将高新技术 融入传统的制造业和农业 使传统产业发生了革命性的变化 这对 10 拓宽长沙参与国际竞争的渠道 主动承接国际先进技术和产业的转 移 加快经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇 面对新的形势 长沙必须加快城市基础设施建设的步伐 而长 沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城 镇化建设 加快工业发展 促进农业产业化 引进高新技术企业进 入长沙创业发展的先锋 具有良好的示范和带动作用 项目的建设 将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的 基础 2 2 国民经济发展的需要 国民经济发展的需要 当前 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 为促进国 民经济稳步健康发展 必然要求扩大内需 优化消费结构 把住宅 建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一 根据国家统计局的分 析与研究 房地产因国民经济的拉动作用增幅约 1 5 2 个百分点 长沙房地产占 GDP 的比重近几年虽上升趋势 但对于一个高速发展 的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低 随着阻碍市场发展 因素的消除 人们消费与置业观念的更新 房地产业的发展潜力很 大 存量和增量市场启动后 房地产占 GDP 的比重还将快速上升 对 GDP 的贡献率还将逐步增大 同时 房地产对相关行业的带动作用很大 据测算 房地产的 生产 流通和消费 将会对几百大类 几万个品种的产品提出新的 11 要求 与几十个产业的经济活动相关联 投资带动系数为 1 95 所 以 房地产已成为中央扩大内需 启动消费的重点 是社会广泛看 好的消费热点和经济增长点 根据国家有关部门的分析与预测 我国居民住宅目前正在从生 存型向舒适型方向转变 近期我国居民住宅的发展目标是户均一套 人均一室 力争在 2010 年达到人均建筑面积 35m2 主导户型为三 室两厅和两室两厅 由于房地产投资的带动作用较大 国家为推动我国国民经济的 持续 健康 稳定发展 将建筑业列为国家的支柱产业之一 国家 相关部门的领导表示 房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产 业 因此 项目的建设是国民经济发展的需要 3 3 实现国家产业政策的需要 实现国家产业政策的需要 从宏观政策环境分析 一是国家把房地产业作为国民经济的支 柱产业 加大了对房地产业发展的支持力度 二是国家将启动消费 拉动内需作为国民经济增长的重要举措 采取各种政策和措施 大 力发展和启动住宅消费 三是深化住房制度改革 彻底停止实施住 房实物分配制度 全面推进住房商品化 市场化的进程 四是通过 推进经济适用房及廉租房建设 保障中 低收入家庭的住房需求 五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系 实施了小康住宅和康居工程试点 为长沙房地产业持续 健康发展 12 提供了良好的外部环境 自 1998 年初党中央 国务院决定在全国范围内停止实施住房实 物分配 逐步实行住房分配货币化以来 住房分配制度的改革正在 逐步实施 住房市场体系 住房供应体系和住房金融体系等方面都 有了重要进展 从而推动了住房新体制的建立 为了把房地产业培 育成为国民经济新的增长点 党中央 国务院把深化房改 启动居 民住房消费 加快住宅建设作为扩大内需的重要内容 我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本 方向 不断完善房地产市场体系 健全和完善住房一级市场 搞活 住房的二 三级市场和租赁市场 坚持以市场需求为导向 调整房 地产的供给结构 坚持深化住房制度改革 加快建设和完善适合我 国国情的住房保障体系制度 消除阻碍房地产市场化和居民消费的 体制性 政策性障碍 继续加大公有住房的改革力度 完善住房货 币分配制度 健全和完善对困难家庭的廉租住房制度 进一步加强 经济适用住房的建设和管理 目前 旧的住房体制已经打破 国家已停止了住房实物分配 正在推进住房分配的货币化 项目建设完成后 可以为相关单位以 及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅 从而在国家产业政 策的支持下调整住房产权关系 推动国家住房制度改革的深化 4 4 城市发展的需要 城市发展的需要 13 长沙市是我省政治 经济 文化 科技中心 全市现有常住人 口 646 5 万人 全市土地总面积 11819 5 平方公里 其中市区常住 人口 220 万人 市区面积 556 平方公里 建成区面积 186 平方公里 根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容 到 2020 年长沙市城市人口规模将达到 350 万人 城市用地规模将达 350 平方公里 在全省率先基本实现现代化 把长沙初步建成为中 部地区重要的区域性中心城市 长沙市在未来 15 年内 其城市人口 和用地规模较目前将增加近一倍 其发展方向重点将向南 向东发 展成为 一主 三次 三组团 的空间结构 这也是为了适应湖南 省长株潭经济一体化的发展战略的需要 同时 结合长沙 一江两 岸 的地理特点 长沙总体规划为 西文东市 的发展格局 市委 市政府提出要实现 突出城市形象建筑 提高城市品位 加强城市 辐射功能 的目标 根据长沙市 十一五 住宅建设规划 住宅开发总量要满足城 市人口增长 居住水平提高等合理的需求增长 十一五 期间 长 沙市区住宅供应总量控制在 2400 万平方米左右 并根据 十一五 社会经济环境和宏观调控政策变动 总量变动幅度控制在 10 之间 其中 中低价位 中小套型普通商品住宅 含经济适用住房 和廉 租住房占 70 以上 城市居民住房条件持续改善 到 2010 年末 预 计城市人均住房建筑面积将达到 32 平方米 十一五 期间 长沙 14 市区要满足约 1330 万平方米的住宅用地需求总量 其中用于中低价 位 中小套型普通商品住宅 含经济适用住房 和廉租住房的建设 用地占 70 以上 目前我市人均住宅面积相对偏小 而且居住条件也较差 与我 省住宅与房地产业发展规划相差甚远 因此 改善长沙市市民的居 住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一 同时 随着 我市经济的发展和人民生活水平的不断提高 人们对居住环境等方 面的要求也越来越高 近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民 的生活环境 居住环境不断得到改善 项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要 解决社会各 界居民的居住与生活问题 而且还可以适应长沙市城市规划与市政 建设的需要 对于美化城市环境 增加城市功能均具有深远的现实 意义 5 5 解决劳动就业的需要 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期 部分行业职工的下 岗再就业也就在所难免 广开就业渠道 解决下岗职工的生活与再 就业问题已成为当前各级政府的头等大事 而投资 消费 出口是 国民经济增长的原动力 因此国家今年固定资产投资总的政策仍然 是继续保持投资总量的较快增长 以创造更多的就业机会 据有关权威人士测算 我国 GDP 每增长 1 个百分点 全国可新 15 提供 80 多万个就业岗位 而住宅投资每增加 10 大约可以拉动 GDP 增长 0 5 个百分点 则可提供 40 多万个就业岗位 因此 住宅 建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用 而本 项目作为商品住宅建设项目之一 将为增加社会就业岗位作出一定 的贡献 16 第三章 市场分析 一 投资环境 1 1 长沙市社会经济现状 长沙市社会经济现状 地理位置及自然条件 长沙市位于湖南省东部偏北 处于湘江下游和长浏盆地西缘 东经 112 度 53 分至 113 度 6 分 北纬 28 度 2 分至 28 度 16 分之间 五岭南屏 洞庭北扼 全市国土面积 11819km2 其中市区面积 556km2 建成区面积 186km2 长沙地处亚热带 气候温和湿润 四季分明 盛夏高温 冬季 湿冷 年平均气温 17 1 最冷月 1 月份 气温平均 4 6 最 热月 7 月份 平均气温 29 5 年平均总降雨量为 1400mm 4 至 6 月雨水集中 月降雨量平均为 185 245mm 全年降雨日约 158 天 冬春季多北风 夏秋季多南风 日照时数年平均为 1726 小时 无霜 期年平均为 279 3 天 长沙市地表水系发达 年迳流量达 660 亿 m3的湘江干流由南向 北将市区分割成东西两部分 市内湘江主要支流有浏阳河 捞刀河 和靳江河 它们水量充足 水质较好 江河迳流主要靠大气降水 地表和地下渗流 河床坡度小 迳流量大 流速缓慢 高水位时间 17 长 每年 4 6 月为汛期 长沙市行政区划及人口 长沙市是湖南省省会 全省政治 经济 文化 科教 金融 交通 信息中心 位于湖南省东北部 是长江中游地区重要的中心 城市 国家历史文化名城 长沙市现辖芙蓉 天心 开福 岳麓 雨花 5 个城区和长沙 望城 宁乡 3 县及浏阳市 2007 年年末全市 总人口 652 92 万人 总面积 11819 平方公里 其中户籍总人口 637 36 万人 市区常住人口 199 万人 市区面积 556 平方公里 建 成区面积 189 平方公里 2 2 经济发展状况 经济发展状况 2007 年 长沙经济总量跨上新台阶 综合实力明显增强 全年 五大经济指标实现历史性突破 全市地区生产总值突破 2000 亿元 达到 2190 3 亿元 同比增长 16 人均 GDP 突破 3 万元 达到 33000 元 同比增长 14 2 全部工业总产值突破 2000 亿元 完成 2184 亿元 同比增长 30 3 社会消费品零售总额突破 1000 亿元 达到 1037 亿元 同比增长 19 8 财政收入突破 200 亿元 达到 262 5 亿元 同比增长 48 3 完成全社会固定资产投资 1445 2 亿 元 同比增长 32 8 城乡居民人均可支配收入分别达到 16153 元 和 6339 元 同比分别增长 16 和 16 6 18 经济结构加快转变 三次产业结构调整为 6 4 45 48 6 非公 有制经济总量占地区生产总值比重达 59 同比提升 4 个百分点 花卉苗木 优质茶叶 优质水产 优质水稻等四大优势农业产业带 建设步伐加快 总面积达 116 万亩 全市主要农业产品优质率达 70 园区工业和支柱产业迅速壮大 六大产业集群产值占规模工业总产 值的 45 两区八园共完成规模工业总产值 990 亿元 占全市规模 工业总产值的比重提高到 60 8 全市产值过 100 亿元的企业达 3 家 规模以上工业实现利润 163 亿元 比上年增长 85 7 工业经 济效益综合指数达 253 同比提高 48 4 个百分点 高新技术产业 产值增长 28 占规模工业产值的比重上升到 40 5 单位 GDP 能耗 下降 4 商贸特色更加鲜明 文化 物流 会展 金融 旅游 房 地产等现代服务业和生产性服务业快速发展 全市城建重点工程完成投资 121 亿元 一洲两岸 三个入 城口 和 四大新区 建设顺利推进 一批重点工程竣工相继投入 使用 背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成 城市 空气优良率达 82 5 全市森林覆盖率达 53 6 社会主义新农村建 设深入推进 万村千乡 市场工程和 百村示范 千村整治 工程 进展顺利 新建标准农家店 381 家 完成乡镇规划 35 个 村级规划 200 个 解决农村 12 万人饮水安全 新增通电话自然村 10 个 改 扩建干线公路和乡村公路 1110 公里 新建沼气池 1 1 万个 农业生 19 产和农村生活环境明显改善 全年实际到位外资 15 亿美元 增长 25 1 对外贸易大幅增长 全市外贸归口管理企业实现进出口总额 40 7 亿美元 增长 38 9 其中出口总额 26 1 亿美元 增长 35 进口总额 14 7 亿美元 增长 46 5 社会事业协调发展 共投入资 金 33 97 亿元 用于推进以八件实事为重点的社会建设 全年共新 增城镇就业 9 4 万人 转移农村劳动力就业 6 万人 实现城镇无零 就业家庭 城镇登记失业率为 3 5 企业基本养老保险参保新增 11 5 万人 新型农村合作医疗参合率达 90 7 城镇居民基本医疗保障 制度基本建立 城乡义务教育从秋季起实现 一费制 全免 政策 范围内农村义务教育阶段学生杂费实现全免 新建和改扩建乡镇敬 老院 18 所 改造农村五保户危房 5000 户 成为全国人口与计划生 育工作综合改革试点市 住房保障工作力度加大 新建经济适用房 70 9 万平方米 城镇廉租房 2 5 万平方米 文体等其他社会事业快 速发展 长沙成为中国最具娱乐幸福感城市 3 3 长沙市社会经济发展预测 长沙市社会经济发展预测 长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地 湘江东岸橘子洲 段历史以来即为长沙市的中心城区 其深厚的人文特色与商业氛围 在长沙 一江两岸 山水洲城 西文东市 的发展格局中尤为引人 注目 根据长沙市有关部门的分析论证 长沙市 2006 2020 年经济 社会发展主要指标预测情况见表 3 1 20 根据发展预测 2006 2010 年长沙市经济总量增长的平均水平 将保持在 13 5 12 5 之间 2010 年 GDP 将达到 2900 亿元 经济发 展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型 十一五 期间长沙市地 方财政收入年均增长率达到 31 5 比同期 GDP 年均增长率高出 16 7 个百分点 占 GDP 比重为 9 17 预计 2010 年长沙市地方财政 收入 330 亿元 占 GDP 比重为 10 左右 到 2020 年长沙市地方财政 收入达到 1000 亿元 占 GDP 比重为 13 左右 表表 3 13 1 长沙市长沙市 20052005 20202020 年经济社会发展部分指标预测年经济社会发展部分指标预测 序序号号指指标标单单位位2 20 00 05 5年年实实际际2 20 01 10 0年年预预计计2 20 02 20 0年年预预计计 1 地区生产总值亿元 1519 929007500 2 人均GDP元 2447844275102740 3 地方财政收入亿元 139 43301000 3 1 一般预算收入亿元 108 06280900 4 全社会固定资产投资亿元 881 414503350 5 城镇居民人均可支配收入元 124341890050000 6 农村居民人均可支配收入元 4735675015000 总人口 户籍 万人 620 92655730 7 总人口 常住 万人 639 3685795 8 城市人均公共绿地面积平方米 81016 长沙市常住总人口 2006 2020 年按平均每年增加 10 万人 到 2010 年达到 685 万人 2020 年达到 795 万人 其中市区常住人口按 平均每年增加 9 万人 2020 年总数达 385 万人 都市区常住人口 2020 年总数达 405 万人 21 2005 年长沙市城镇居民人均可支配收入为 12434 元 预计 2010 年达到 18900 元 2020 年达到 50000 元 2005 年长沙市农村居民人 均可支配收入为 4735 元 预计 2010 年达到 6750 元 2020 年达到 15000 元 城乡居民收入的大幅提高 将促进城乡居民消费水平的 提高和消费结构的升级 这将使城乡居民文化娱乐消费 旅游消费 和健康消费的消费需求和消费支出大大增加 这就对岳麓山风景区 进一步保护与提质提出了更高的要求 2006 2020 年 长沙市的投资重点之一就是提升长沙市城市品 位 满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要 这 一时期 长沙市 GDP 和地方财政收入总量将继续快速增长 这些不 仅使财政直接投入建设变成非常必要 而且证明长沙市财政完全有 能力提供本项目建设所需的资金 同时 城市的基础设施建设水平 旅游水平和文化高度在很大程度上决定了城市品位 本项目的实施 将使长沙市城市基础设施条件得以大幅改善 使棚户区的城市面貌 得以改观 从而在很大程度上提升了长沙市的城市品位 恢复 完 善其中心城市功能 因此 本项目建设既必要 又可行 二 市政规划分析 1 1 城市发展规划 城市发展规划 2002 年长沙市委 市政府组织了中长期发展战略研究 2003 年 11 月份编制出 长沙市城市总体规划 2003 2020 现已经省政 22 府 国务院批准 根据该 规划 2020 年长沙市城市人口将达 350 万 城市建设用地将达 350 平方公里 城市沿湘江 319 国道两条 生长轴线 向周边拓展城市发展空间 构筑出 一主 两次 四组 团 的城市空间结构 一主 指河东城区集中联片发展区域 2020 年城市建设用地 124 平方公里 城市人口 146 万 规划将强化综合服务功能 提高 环境质量 其中环线以西的地区为城市中心区 两次 河西新城和星马新城 河西新城东至湘江 西至都市区 边界 北至谷山 南至靳江河 2020 年城市建设用地 65 平方公里 城市人口 65 万 规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基 地 星马新城位于主城区东面 2020 年城市建设用地 64 平方公里 城市人口 53 万 规划利用其特有的对外交通优势 大力发展新型工 业 高科技农业 航空产业和文化休闲产业 四组团 暮云 捞霞 高星 含浦组团 暮云组团 2020 年城市 建设用地 22 平方公里 城市人口 18 万 布局面向长株潭的旅游 商贸等区域性公共设施 捞霞组团 2020 年城市建设用地 28 平方公 里 城市人口 23 万 规划为水运 公路 铁路的中转联运中心 物 流中心 大运量工业基地 高星组团 2020 年城市建设用地 26 平方 公里 城市人口 25 万 规划为综合产业区及置换外迁工业基地 含 浦组团 2020 年城市建设用地 21 平方公里 城市人口 20 万 为大学 23 城的远期发展用地 以及与大学城配套的生活居住用地 近期将着力完善区域性中心城市功能 新区建设向东重点发展 长善垸地区 圭塘河沿 319 国道向东伸展的星沙 马坡岭部分 向 西重点发展岳麓山大学科技园 长沙高新技术产业开发区和以市委 市政府配套建设为重点的城市综合职能区 向北加快霞凝新港的建 设 向南加快省政府新址的规划建设 带动芙蓉南路沿线的发展 2 2 城市商业网点规划 城市商业网点规划 根据 长沙市商业网点布局规划 长沙市商业网点空间布局为 1 个市级商业中心 13 个区域性商业中心 30 个社区级商业中心 市级商业中心为五一广场商业中心 区域性商业中心分别为 火车 站商业中心 伍家岭商业中心 东塘商业中心 溁湾镇商业中心 红星商业中心 望城坡商业中心 金霞商业中心 马坡岭商业中心 黎托商业中心 观沙岭商业中心 大托商业中心等 三 房地产宏观政策分析 分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现 政策的目的在于 遏制投机性需求 抑制投资性需求 引导改善性需求 满足一般性 需求 保持房价稳定 一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆 续出台 从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式 保护 了购房者的利益 打击炒作行为 挤出楼市泡沫 房价逐渐企稳成 为业内人士的共识 24 1 1 上半年政策新导向 上半年政策新导向 2008 年是我市房地产市场宏观调控效应显现年 政策等一系列 因素综合直接作用到我市的楼市上 已明显产生一些新的变化 长 沙房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚 投资增幅 逐月回落 商品房空置面积剧增 房地产项目推迟开工 竣工量减 少 银根紧缩 银行贷款下降 开发企业后续开发资金偏紧 有效 需求相对减弱 高端楼盘销售缓滞 交易成本上升 二手房交易冷 清 招拍挂土地成交量锐减等特点 2008 年 为了进一步挤压房地产市场中的泡沫 国家除了进一 步落实 06 07 年出台的相关政策 今年的调控重点也放在了土地政 策上 在土地方面出台了一系列的相关政策 除继续加大力度执行 土地两年内必须完成开发这一政策外 多部委联合公布新规加大土 地违规问责 提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充 我省为加强土地调控 促进土地节约集约利用出台了 湖南省国有 建设用地储备办法 并于 7 月 1 日起正式施行 这一系列的政策的 制定 政府以期加大住房供应力度 从而从根本上治理这两年来一 直紊乱的房地产市场 2 2 上半年政策导读 上半年政策导读 90 70 政策及其执行 建设部今年 2 月 28 日发布 关于做好住房建设规划与住房建设 25 年度计划制定工作的指导意见 明确 各地新建住房结构比例 即 凡新审批 新开工的商品住房 套型建筑面积 90 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设总面积的 70 以上 建设部有关负责人表示 制定住房建设规划与住房建设年度计 划 要以国家关于调整住房供应结构 稳定住房价格 切实解决城 市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文 件为依据 严格控制土地开发的政策措施 上半年 国家主管部门将调控重点放在土地供给上 多部委联 合公布新规加大土地违规问责 提出国土资源部紧急叫停建设占用 耕地跨省域补充 我省为加强土地调控 促进土地节约集约利用出 台了 湖南省国有建设用地储备办法 并于 7 月 1 日起正式施行 为了进一步提高土地的开发程度 盘活土地的存量 迫使开发 商在规定期限内竣工 以增加土地供应和商品房供应 国家还出台 了一些列的相关政策 土地闲置满一年不满两年 征收 20 闲置费 1 月 7 日 国务院办公厅下发 国务院关于促进节约集约用地 的通知 明确提出 土地闲置满两年 依法应当无偿收回的 坚决 无偿收回 重新安排使用 土地闲置满一年不满两年的 按出让或 26 划拨土地价款的 20 征收土地闲置费 新合同文本规定 商住项目开发原则上 3 年内完成 为规范国有建设用地使用权出让合同管理 国土部 工商总局 日前联合下发通知 向各地发布 国有建设用地使用权出让合同 示范文本 据悉 合同要明确填写建设项目的开工时间 竣工时间 属于商品住宅项目的 原则上开发时间最长不得超过 3 年 若受让 人未能按照本合同约定日期开竣工建设的 须按一定比例支付违约 金 湖南调整土地增值税预征率 经适房不实行预征 3 月 27 日 省地税局下发文件 批准建造销售并且能够单独核 算土地增值额的经济适用房 含用于拆迁安置的住房 不实行预征 上述政策对于督促开发商加快闲置土地开发 增加市场的商品 房供应量 另一方面 为了避免土地市场的违规暗箱操作 长沙市 国土资源局出新规 长沙土地五一起全面网拍 及从 2008 年 5 月 1 日开始 凡拟在长沙市国土资源交易中心招标 拍卖 挂牌出让的 国有建设用地使用权 一律采用网上挂牌交易的方式 保证土地交 易的公开 公平 公正 希望能达到有效的控制国土资源 控制开 发商的开发程度 成而达到有效的控制房价的涨幅程度 今年湖南将建廉租房经适房各 100 万平方米 长沙将逐渐实 27 现 居者有其屋 1 月 21 日 省发改委主任陈叔红在我省 2007 年国民经济和社 会发展计划执行情况与 2008 年计划草案报告中透露相关内容 我省 预期全社会固定资产投资 4940 亿 新建 筹建 廉租住房 100 万平方 米 经济适用房 100 万平方米 省财政厅厅长李友志向会议报告全 省 2007 年预算执行情况与 2008 年预算草案时承诺说 从今年起 省财政安排 3000 万元 多渠道筹措设立城市廉租房保障专项资金 推动解决城市低收入家庭的住房问题 继续支持农村特困户和库区 移民无房户的住房建设 市委副书记 市长张剑飞在 1 月 16 日主持召开了长沙市第十三 届人民政府第 2 次常务会议 从会上获悉 长沙将设立廉租房建设 产业基金 以期实现 居者有其屋 会议听取了市房产局关于长沙市设立廉租房建设产业基金的情 况汇报 据 2007 年 9 月最新统计 长沙目前共有最低收入家庭 低 保户家庭 无房户和住房困难户 12324 户 其中无房户 6163 户 住 房困难户 人平 12 平方米以下 6161 户 按户均建筑面积 50 平方 米计算 实物配租须提供 62 万平方米的廉租住房 以长沙每年建设 10 万平方米廉租住房计算 实现 居者有其屋 需要 6 年多时间 会议原则同意设立廉租房建设产业基金 相关金融税收政策 28 为落实从紧的货币政策要求 继续加强银行体系流动性管理 抑制货币信贷过快增长 也为了控制借贷分险 有效控制房地产市 场泡沫经济 央行自去年十次提高准备金率后 今年上半年再次分 两次提高存款准备金率 由去年年初的 2 52 提高到今年的 16 央行总部确定房贷方向 限制外资投资房地产 中国人民银行上海总部上周发布 上海市信贷投向指引 2008 年修订 重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放 以及关注 中小房企资金链压力等问题 并要求沪上银行务必严格按规定把握 二套房贷款的首付和利率政策 不得变相降低贷款门槛 在房地产信贷方面 指引 要求各金融机构既要准确把握住房 保障体系建设目标 主动调整产品结构和创新方向 满足廉租房 经济适用房 中低价位 中小套型普通商品房 土地节约型 节能 环保型住宅的开发建设和消费需求 又要认真落实近期商业性房地 产信贷的调控精神 规范发展开发贷款 个人住房贷款和土地贷款 指引 要求关注开发贷款增长情况 关注中小房企资金链的压力 关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接 严格控制对囤积土 地和房源 扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款 严格按规定把 握二套房贷款的首付和利率政策 个人购买经适房契税减半 2008 年 3 月 1 日起执行 自 2008 年 3 月 1 日起 我国对个人购买经济适用住房 在法定 29 税率基础上减半征收契税 2 月 28 日 财政部 国家税务总局公布 了 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 该通知规定 对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减 半征收契税 对个人出租住房收入降低至按 10 的税率 来征收个人所得税 对个人出租住房 不区分用途 在 3 税率的基础上减半征收营业税 按 4 的税率征收房产税 免征城镇土地使用税 对廉租住房 经济适用住房经营管理单位与廉租住房 经济适 用住房相关的印花税以及廉租住房承租人 经济适用住房购买人涉 及的印花税予以免征 对个人出租 承租住房签订的租赁合同 免 征印花税 对个人按 廉租住房保障办法 规定取得的廉租住房货币补贴 免征个人所得税 对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定 的补贴 应征收个人所得税 关于二手房方面政策 受房地产市场整体行情冰冻的影响 长沙二手房市场进入了一 个前所未有的寒冰期 购房客户的不信任 同行业之间的恶性竞争 日趋严重 针对这一现象 行业协会已经看到了这一问题 并且提 出了统一中介收费标准的初步方案 30 a 设定中介收费下限避免恶性竞争 首先是收费的形式 可能由现在通常只向买方 单向收费 转 为执行向买卖双方 双向收费 在上海 深圳 成都 武汉等地的 二手房中介均为双向收费 湖南郴州等地 也有一些房地产中介企 业一直采取双向收费 而在长沙绝大部分中介都单向收费 转向双 向收费 不仅仅只是收费形势的转变 还将有望促进中介企业服务 观念和盈利模式的转变 中介吃回扣 吃差价的现象有望减少 中 介市场行业行为也更加透明 b 二手房交易网上签约将全面展开 继商品房交易实行网上签约备案之后 二手房交易的网上签约 也将全面展开 再加上现行的二手房交易资金监管等相关措施 房 地产中介行业最令人诟病的潜规则将被改写 将减少行业信任危机 对市场带来的负面影响 关于公积金方面政策 5 月 29 日上午 长沙市住房公积金管理中心正式对外公布 长 沙市住房公积金管理中心将全面实施自购住房组合贷款政策 提高 贷款金额 缩短贷款办理时间等一系列新举措 这一系列措施的公 布 主要是为了简化购房者办理公积金手续 更便于购房者使用公 积金贷款 按照目前长沙市的规定 长沙市区公积金贷款额度为 30 万元 长 望 浏 宁四县 市 为 15 万元 今后办理住房公积金 31 贷款业务由原来规定的 15 个工作日办结缩短为 10 个工作日办结 尤其是在期房抵押的住房公积金贷款上 长沙市将取消原来要等房 产交易部门办理期房备案证明到位后才能发放贷款 改为只凭房产 交易部门办理抵押收件单据即可发放贷款 关于企业税收政策 4 月 16 日 国家税务总局网站公布了 关于房地产开发企业所 得税预缴问题的通知 国税函 2008 299 号 对房地产开发企业 所得税预缴问题做出了明确规定 对省级地区的住宅 非经济适用 房 的预售收入 按照预计利润率不低于 20 的标准预缴企业所得 税 通知 同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定 位于省 自治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区 的 不得低于 20 位于地级市 地区 盟 州城区及郊区的 不 得低于 15 位于其他地区的 不得低于 10 关于长沙棚户区改造政策 11 a 指导思想 棚户区改造是市委 市政府确定的实事工程和重点工程 在市 委 市政府的统一领导下 按照 市区分工 以区为主 异地安置 滚动实施 政府主导 市场运作 的方针 坚持棚户区改造与路网 建设相结合 与拓展新城相结合 与整治环境相结合 与保护城市 文物相结合的原则 以提高城市品位为主 异地安置为主 市场运 32 作为主 市民满意为主 充分调动各方面积极性 力争用三年时间 基本完成全市棚户区改造任务 促进我市经济社会的更快发展 b 改造范围和方式 全市棚屋面积约 260 万平方米 需拆迁安置居民 28 万余人 改 造重点范围是 湘江大道以东 芙蓉路以西 三角洲以南 猴子石 大桥以北地区和湘江西岸沿江地区以及市棚改领导小组确定的其它 地区 改造方式 一 拆除改造危险房屋 严重损坏房屋和三层以 下房屋以及其它纳入棚改规划的房屋 二 修复修缮具有湖湘文化 特色和近 现代革命传统的历史建筑物和民居民宅 c 计划安排 据了解 近几年长沙努力健全城市住房保障体系 截至 2007 年 底 全市经济适用住房累计竣工 1239 万平方米 完成投资 123 79 亿元 销售 149377 套 建设廉租房 9 59 万平方米 1906 套 全市 人均居住面积由 2003 年的 23 2 平方米提高到 2007 年的 28 9 平方 米 拆除 改造 修缮各类棚屋 560 多万平方米 使 4 8 万户 18 万多居民搬入新居 然而 长沙住房保障压力仍然很大 目前 全市城镇最低收入 家庭中 还有 11138 户无房户 人均 12 平方米以下的住房困难户还 有 5206 户 经济适用住房积压待购户约 3 15 万户 棚户区改造任 33 务繁重 全市二环线内棚户区总面积 899 万平方米 各类特殊群体 住房矛盾突出 全市尚有 235 家企业 54171 名职工未享受房改政策 27724 名职工家庭住房面积不足 50 平方米 旧城改造中还遗留约 400 栋 6000 多户 2 万多人的散户居民 与此同时 全市近 50 万 外来务工人员的住房条件普遍较差 数以万计的新就业人员面临着 无力购房的现实困难 今年 5 月 28 日至 29 日 省委常委 市委书记陈润儿对长沙实 施安居工程进行专题调研 提出要用三到五年时间 全面改造城区 的棚户区 危旧房 筒子楼 1000 万平方米 确保每户居民有一套安 全 宜居的住房 d 任务分工 直管公房棚屋由市房地局进行改造 纳入基础设施建设工程范围内的棚屋 由各工程项目主单位负 责改造 不能按全市棚改计划时间要求进行改造的 由项目业主单 位报请市棚改领导小组组织有关单位进行改造 单位红线范围内棚屋 由所在区政府督促单位负责拆除改造 其它棚屋改造 本着 以区为主 的原则 由棚屋所在区政府 负责 如果改造任务过重 可专题报告 经市棚改领导小组批准后 由市房地局予以支持 3 3 宏观调控政策点评 宏观调控政策点评 34 上半年政策落脚点归纳 归纳上半年国家关于房地产市场调控的各项政策措施 其主要 落