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装修管理作业指导书 装修管理作业指导书装修管理作业指导书编制日期审核审核日期批准批准日期修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人1.目的明确装修管理要求，预防违章装修情况的发生，确定违章装修处理原则流程和方式。 2.范围适用于物业事业部3.职责部门/个人职责物业事业本部业务管理部制定装修管理作业指导书，确定违章装修管理的总体原则，根据一线公司实施情况及时修订指引。 物业事业本部稽核部检查一线公司对装修管理要求的落实情况。 一线公司品质管理部1.负责监控和跟进各项目违章装修处理情况，落实各项目违章装修的检查。 2.协助处理疑难违章装修，为各项目提供专业支持。 一线公司前期介入部门1.在前期介入过程中评估违章装修发生的可能性，罗列清单，针对设计施工过程中可以避免的违章情况，积报与地产公司沟通修改设计和施工方案。 2.在物业服务中心筹备过程中向物业服务中心提交违章装修分析清单，由服务中心针对性编制应对方案。 物业服务中心1.为业主办理装修手续，书面告知住宅室内装饰装修的禁止行为和注意事项，做好防止违章装修的宣传与引导。 2.装修现场的日常巡视与提示。 3.对各类违章装修突发事件的协调处理4.方法与过程控制4.1装修管理的一般要求4.1.1.装修管理的一般流程装修手续办理流程装修单位客户物业服务中心过程要点说明输出结果需核查的备案和证照、资料1.业主身份证或委托代理人本人身份证装修申请核查与备4.1.2装修告知4.1.2.1业主办理装修备案时，应该向业王出示装修服务和告知手册、请业主和装修单位签收，向业主及装修.单位告知那些情况属于违章、违建行为，告知违章、违建行为容易产生的不良后果:4.1.2.2.在业主办理装修登记过程中应提示业主对所有管道进行试水确认排水畅顺，关汪重要节点工工序（例如防.水）。 主动配合业主进行装修隐蔽工程如水营打压、电气线路绝缘检测、地漏和排水管管道的通水等项目的测试。 .4.1.3装修备案:装修管理人严格.审核装修方案和图纸，核对是否符合项目装修管理的要求。 审核过程中着重关注加建改造事项，是否属于违章行为。 存在违章装修诉求的方案，必须和业主及装修单位沟诵:让业主仔细了解相关法规与本管理规约的规定，通过提供合理化建议等方式予以引导。 4.1.4装修服务协议。 4.1.4.1遵循地方法规管理规约明确的装修限制行当，装修施工与无噪音施工时间，在装修管理服务协议内约定。 原则上法定节日停工并清场。 .装修工人留宿必须要业主出示书面许可确认。 4.1.4.2对于商铺装修，要重点关注原有消防设施、设备和消防通道不得做任何改动或封闭，对于餐饮类商铺还需重点关注其排水设施、排烟设施，噪音源的装修，原则上必须要遵循不破坏立面外观与公共设施、不拆改承重结构、不影响邻里生活。 4.1.5装修巡查4.1.5.1在业主室内装修处于力工、瓦工、电工、水暖阶段，装修巡查应重点进行巡查，巡查频次不少与1次1日:木工阶段，巡查频次不少于1次/3日。 在动态掌握装修进度的基础上保持与业主的联系和沟通，站在业主的角度对施工过程中的重要节点工序(例如拆墙及水电改造、防水处理等隐蔽工程，具体可结合业主的装修方案加以明确)进行关注和监控，对施工人员的不当行为进行劝阻并及时告知业王巡查过程中发现的隐患。 4.1.5.2装修巡查过程中要关注装修现场的消防安全情况:装修现场按每50平方米2只2公斤的灭火器标淮进行配置，并确保完好;现场无明火、无易燃易爆危险隐患;禁止使用电炉和不安全电器;电焊、切割等动火作业是否做好现场防护。 4.1.5.3装修巡查过程中发现土建、水暖、电器、消防、排烟（风）设施与申报的装修方案不符的改动情况，在装修巡查记录表详细记录其位置、改动尺寸、改动时间，并请业主或业主授权人员签字确认，同时拍摄照片.与相应记录一并存档。 属于管理规约和装修管理服务协议书内明确的违章、违约装修行为要按照4.2违章装修的预防和管理流程处理。 4.1.5.4装修巡查过程中要对装修施工证装修施工人员的出入证进行核查；装修证是否张贴在装修现场，并核查登记内容，工期与实际一致;出人证与本人一致，并在有效期内。 4.1.5.5装修巡查过程中要关注装修现场的环境清况:装修材料的运送过程防止路面和绿化被损坏，散装材料必须袋装运输或用雨布覆盖;按照阳台露台荷载不宜堆放过重家具或其它装修材料;装修材料堆放整齐，用彩条布进行封围，地面做好铺设防护;装修垃圾由业主自行负责及时袋装清运，禁止把油漆、稀释剂等有毒、有害物质倒人河道内、从河道取水或在河道内清洗装潢工具等危险或不文明行为;业主无法及时自行清运装修垃圾的，由物业服务中心设置统一的集中堆放点，做好现场围护和标识，提供运输工具，协助业主清运。 4.1.6装修期公共设施保护:对可能在装修及材料运输过程中造成损坏的共用部位（如大堂、电梯厅、电梯轿瘾、特殊材质地面等)提前采取防护措施。 4.1.7相关便利和协调服务提供:4.1.7.1为便利客户，可准备特约商户资源（如装修搬运、摆卖装饰材料等）须与其签订特约商户管理协议，明确双方权利与义务、违约责任及管理处置措施等。 4.1.7.2物业服务中心需要根据装修户数等数据在人住前配置三轮车、平板车等为装修户搬运装修材料提供便利。 4.1.7.3协助业主处理因装修引起的邻里纠纷，提醒业主主动约束施工人员装修行为，避免队相邻业主造成滋扰。 4.1.8装修资料归档:4.1.8.1装修结束后，装修管理人员负责对装修现场进行退场验收，检查装修垃圾是否清运完毕、共用部位设施是否损坏、是否违章/约，回收出入证并注销.将装修现场监控记录表归入该户档案。 4.1.8.2各服务中心每月派专人、归档违规装饰装修相关的材料，下列违规装饰装修的材料需及扫时，统一放入业主资料归档:a)与业主签订的装修管理服务协议b)对违规装饰装修的拍照、录音、录像;c)业主签字的违章行为整改通知书d)对装修情况的巡查记录;e)受侵害业主的投诉记录及处理报告;f)向行证执法部门的书面报告及回执;g)违章、违约拆改照片需冲洗后归档，其他照片可在中记录好保存路径，电子文档需保存于非c盘的硬盘并需备份一套。 尚未取得业主签字的记录，在取得业主签字或第三方证明后再归档。 4.1.8.3各一线公司至少每半年需对违章装修资料完整性进行核查，以保证资料的完整性和合规性.4.2违章装修的预防和管理4.2.1违章装修预防和管理一般流程:对允许进行的设计到建筑外观的消防设计协助执法机关告知、劝阻、举报告知、劝阻、举报、裁决制常规服务交付前主动了解项目结构特点、当地装修习惯、有关的法律法规等信息。 分析违章可能，主动和地产对接，寻求从设计和施工方案上的途径来解决。 对允许进行的设计到建筑外观的消防设计编制（小区式）装修管理编制（小区式）装修管理纳入装修服务和告知手册、装修管理服务协议等文件，向业主发放或签收。 编制（小区式）装修管理纳入装修服务和告知手册、装修管理服务协议等文件，向业主发放或签收。 对装修服务人员进行培训。 装修方案审核是否重庆贝蒙物业服务有限公司实施日期xx年10月1日第7页共1页修订004.2.2违章装修管理三级预案制度。 4.2.2.1一级预案:涉及建筑物安全(折除承重墙、开挖地基等）容易引起起业主关注或者群诉的违章装修（如扩建、搭建房屋。 侵占绿地等公共部位.明显更改房屋外观等)，服务中心）需启动一级预案，按照采取有效并省一法手段给予坚决制止。 对于已经完成的违章装修，可按要求逐步完成整改，新建违章必须坚决制止。 4.2.2.2二级预案:一般损害公共利益的(私搭构筑物、封阳台等)对侵害相邻业主利益的(如遮阳棚、搭花架等行为)，按照以下程序履行告知法律要求、阻止不当行为、上报主管部门的义务，避免其他业主跟风、效仿。 4.2.2.3三级预案:对新交付房屋由于设计原因，导致业主自有想象空间，业主提出适度改造需求的，属于可接受范围的，启动三级预案。 三级预案内容包括:A,项目交付前对违章装修风险进行系统评估，客观考虑业主需求，对允许进行的室外装修制定统一款式、尺寸、颜色并提前公示。 B、业主提出装修方案备案要求时，要求业王按照统一标准装修，对于影响可能邻里关系的装修，需要得到相邻业主的书面同意，物业服务中心有完整资料存档。 4.2.3违章装修管理的前置要求:4.2.3.1前期介人阶段，备公司前期介人专业部门结合地产公司的设计方案包括房间内部及外立面、露/阳台、窗台的特点)，考虑到当地客户装修习惯，分析可能出现的违章装修情况，提出物业的意见，建议地产公司能够诵过修改设计方方案避免违章出现的、应尽可能避免.各物业公司要主动介入地产销售样板间设计、明确要求样板不能,进行违章行为示范，避免业主后期效仿;.仍然存在违章装修风险的情况下，服务中心必须在项目交付前制定相关方案进行预防。 4.2.3.2项目入住前，应该针对可能出现的违章装修制定应对措施，考虑业主的客观需求后允许进行的涉及到建筑外观的改动，应设计统一方案，包括但不限于确定防盗门、内置窗花、阳台推拉们等的统一样式（款式、颜色、规格、用材等)。 在装修办理现场准备相应的照片、图纸或实物样品，供业主在装修时选择。 4.2.3.3项目人住前服务中心应将可能出现的违章盘点结果，制定的应对措施，装修管理服务流程和标准，装修过程中的“禁止”事项，允许实施的改动样式等内容编制（小区名)装修管理指引明确各岗位职责并对装修管理和服务人员进行培训。 4.2.3.4.应在多场台通过灵活有效的方式向业主进行装修要求的宣传引导;A、办理集中人住前，物业服务中心应根据本小区的建筑特色装饰装修风格、定位及要求，制作装修服务和告知手册在办理入住和装修备案过程发放给业主。 重庆贝蒙物业服务有限公司实施日期xx年10月1日第8页共1页修订00B、在业主见面会、交付现场或装修办理现场，向业主介绍装修管理的要求和注意事项。 C、在人住办理现场节选物权法，物业管理条例装修管理规定，小区管理规约等相关法规和制度，制作宣传文件海报等进行宣传.D.业主装修备案办理现场，摘选由于违章搭建造成楼房破坏、邻里果关系恶化、对薄公堂等案例进行宣传，引起业主重视。 4.2.3.5物业服务中心应定期与小区的装修公司沟通，要求其诚信经营.、规范施工，对其宣传装修禁止事项，联台装修公司共同推进装修规范管理。 4.2.4违章装修时间处理流程4.2.4.1违章装修管理信息沟通流程否劝阻有效下发整改通知书劝阻无效劝阻有效专业协助启动一级预案启动二级预案反馈现场岗位，持续关注部门负责人判定启动何种预案信息24小时内抄送品质部负责人及分管领导装修负责人判断是否违章装修管理员或现场巡逻人员发现违章行为收集相关资料证明，举报执法机关，对违章装修户进行严格管理，直至违章行为得到改正做好告知、劝阻、举报义务，保留相关证明联合片区管家及时劝阻资料管理员负责对资料的存档重庆贝蒙物业服务有限公司实施日期xx年10月1日第9页共1页修订004.2.4.2装修管理巡查岗和安全巡逻岗按照（小区名)装修管理指引每天对装修现场进行监控，要求及时友现业主违章装修情况，将违章信息及时上报控制中心，控制中心通知物业服务中心装修负责人。 4.2.4.3在确定违章装修情况后，物业服务中心装修负责人及时判断是否属于哪类预警，并按照以下要求分级处理:A.属于三级预案的，及时与业主进行沟通，要求按照物业服务中心指定的样式实施改造并取得相邻业主同意，并跟进至业主按要求整改完成为止:.如业主拒绝整改，装修负责人及时将相关违章信急告知服务中心负责人。 B.判定属于二级预案或一级预案的，上报物业服务中心负责人同意后启动二级或一级预案，并将判定过程和结果相关信息以邮件形式上报品质管理部等相关部门，抄送公司管理层。 C.如启动违章装修一二级预案，服务中心及时下发违章行为整改通知书并将相关信息上报至政府执法机关，履行物业相关程序要求。 D.如启动违章装修一级预案.服务中心将违章情况上报后，及时下发违章行为整改书，将相关信息上报至政府执法机关，并持续采取措施对违章情况进行制止，包括但不限于禁止违章装修材料进场.、采取必要措施对违章施工现场进行实施停止施工操作.加大对违章装修施工人员出入管理力度，引导相邻业主向执法机构进行投诉等措施，促进违章悄况的整改。 4.2.4.4送达书面违章行为整改通知书时业主不配台接收的.由物业服务中心进行现场取证（以EMS的形式邮寄，:张贴入户门上拍照留存等后上报行政执法部f门，并跟踪事件的处理结果，重复发生违章和新发违章一样，每发生一次都应向业主发违章行为整改通知书，并保存留根。 4.2.4.5违章行为整改通书中应对违章情况进行专业的描述，如现场人员无法进行专业判断，可寻求专业部门的协助，必要时可加附件，包括对违约现场的说明和现场照片。 4.2.4.6行政执法部门举报违章装修应采取书面形式，取得报告回执后交物业服务中心保存，行政执法部门不予回执的，物业服务中心应一将书面报告以快递形式发送至行政执法部门.并妥善保管回执单。 回执单上应有邮寄材料的名称信息4.3工作人员装修管理腐败的预防和管理重庆贝蒙物业服务有限公司实施日期xx年10月1日第10页共1页修订004.3.1无论何种渠道得知以下情况，物业公司必须指派公司专业管理部门开展装修管理责任调查，首先诵过管理流程和质量记录查清管理责任，然后对责任人进行腐败嫌疑调查，责任人存在收受好处费等情况，按照公司规章处理工作人员触犯法律的，移送公安机关查处。 A.客户的装修方案己经注明违章装修部分但被默许和备案的B.装修方案没有注明，在装修实施过程中出现违章，按照装修巡查流程应该发现而没有发现的C.发泄了违章装修行为，报告给责任人，未得到有效处理也没有继续向上呈报的D.应该启动一二级案，但没有启动或应该启动一级预案错误判断为启动二级预案的E.启动了预案但工作消极，没有达到目标也没有协调上级资源处理的4.3.2装修管理过程中任何人存在违规引进合作单位、私自向客户推荐装修人，未经允许向有关单位和个人提供便利获