连锁超市选址分析.doc

摘 要连锁企业的新店开业总是惹人注目，所以，门店的选址也就成为了重中之重。连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，还有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。本文第一部分介绍了连锁企业的发展和中国连锁企业的发展现状，并且说明了对连锁企业来说，门店选址的重要意义。本文第二部分说明了连锁超市选址的原则与要求，以及在选址中商圈的重要性。本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案例，分析了其选址的科学性和正确方面，为连锁企业以后门店选址做出了参考的依据和榜样。关键词：连锁企业；超市；选址目 录一、连锁超市的发展简介1二、连锁超市选址的重要性分析1(一) 天时不如地利1（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一2（三）有助于商业群的形成3三、连锁超市选址分析4（一） 店铺选址的原则4（二） 连锁超市的选址要求5（三） 商圈的特征及分析5四、华润超市选址案例分析6（一） 华润概要6（二） 华润吴中店选址分析6结论7参考文献9致谢10连锁超市选址分析一、连锁超市的发展简介连锁经营的模式最早的起源是在美国，至今已有一百三四十年的历史。在纽约，一家小茶叶店开创了连锁经营的先河，成为世界上第一家连锁茶叶店，也是世界上第一家连锁企业。在1859年的时候，这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美国，全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所有者进行统一管理，统一经营，在激烈的市场竞争中依靠薄利多销、扩大与消费者的接触面和经营规模求得发展。它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司（A&P公司），也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河，而且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。1979年，上海华联超市的开业，标志着中国本土的连锁业开始发展，这也表明了中国的连锁零售进入了一个崭新的发展时代。随后，中国连锁企业如雨后春笋般纷纷出现，像北京联华，苏果，苏宁等。在改革开放的步伐迈开和中国加入WTO后，许许多多的外资连企业更是纷纷进军中国市场，家乐福，沃尔玛，麦德龙这些世界500强的巨头零售业在大陆市场又获得了一个春天。目前为止，世界500强中的零售业有超过80%都进入了中国市场。对于连锁企业来说，特别是零售业，开店无疑是占领市场最好的方式，也是对自身品牌宣传的最好方式。无论是本土企业还是外资企业，在都加快了开店的步伐。如大润发，在立足华东市场的同时，更是将开店的步伐迈到了华南，华北，东北和西北等市场，曾有人说过，市场永远不会饱和，只要你能找到更好的方式和方法去满足顾客。由此可见，连锁超市的数量会在未来几年内达到一个小高峰。二、连锁超市选址的重要性分析连锁超市在门店选址方面的重要性主要包括以下几点：(一) 天时不如地利中国古语说的好，天时不如地利，这也是所有连锁企业要面临也是必须面临的一个问题：门店的选址。所有连锁超市扩张所面临的第一个问题就是：“我的新超市要开在哪里”。当然在城市化的建设中，政府也考虑到了这个问题，为了方便招商引资，各个城市在新城建造或旧城改建的时候都规划了一定的商圈以便于连锁超市的进驻和城市商业化的发展。但是在这些商圈里不仅租金昂贵，而且供不应求，根本满足不了零售巨头们的胃口。所以，很多零售企业都将门店的选址放在了经营发展战略中的重中之重。当然，并不是所有零售业的需求都是一样的。就好像沃尔玛的一站式服务，就要要求它的门店店址一定要在顾客可以经常去的地方，而且还要有一定的商业基础，最好就是在商圈内，这样的话就能很好的把握客流量，那营业额自然也就不会差了。相比之下，如果同样的一站式服务超市，若是开在了比较偏僻的郊区，顾客很少踏足的地方，那么结果可想而知。当然，相比与沃尔玛，麦德龙的批发是服务，在人流量极大、寸土寸金的市区，它更适合人流量较少、租金价格相对于较为便宜的郊区了。所以说，找到一个适合自己门店的店址，可以拥有大量的顾客而且租金相对于比较便宜的地方开店，是各家超市的头等大事。一个好的选址就是成功开始的一半，而一个错误的选址，也是一个超市错误的一半。因为店址不像货品，可以挪移搬运，也不像店内摆设布置，费用是相当大的。（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans的总裁柯璐碧曾亲临上海，希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。“我们当然希望能开出更多的门店，因为这是最好的宣传手段。”柯璐碧开门见山的说。由此可见，西方的连锁巨头对门店的选址是多么的重视。因为具体的店铺地点决定了超市可以吸引有限距离内顾客包括潜在顾客的数量，这也是在另一方面决定了超市的营业额和利润，从而可以看出这个店铺的选址的资源大小。门店店址的选址是一项巨大而且长期的投资，是连锁企业发展的关键之一。无论店铺的店址是租赁还是购买的，只要一经选择确定，就是巨额资金的投入，而且一间成熟的店铺，在它的外部环境发生改变的时候，它不能像人力、财力、物力那样做出调整和改变，它具有长期性和固定性的特点。所以，在选择店址的时候必须要进行深入的调查研究和缜密的思考，完善的规划出门店的蓝图。当然，门店选址和连锁经营管理最大的区别就是它不能像其内部设施布置一样克隆拷贝，因为每个地区都有自己的特点，不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件和市政规划都是制约店铺所在地区的顾客量和营业额的因素。所以，连锁企业在制定企业发展战略和蓝图的时候，其具体店铺的具体位置必须要考虑在内，从而达到战略的可实施性和目的。所以，店址选择的好坏，是影响店铺营业额的重要因素。优越的店址就占据了“天时地利人和”中的地利，在与其他超市的竞争中，若是规模、商品、服务等条件相同的情况下，那必然会收到一个非常好的效果。故而，在连锁超市分析经营状况时，决不能忽略店址所带来的影响。顾客就是上帝这句话虽说有些绝对，但是超市选址的首要原则就是方便顾客，以节省顾客的时间成本、交通成本和精力成本等满足顾客最大的需要，顾客的支持与信赖才是企业生存和发展的基石。当然，方便顾客也不是一味的把超市开在顾客居住地最近的地方，而是要考虑到顾客的购物消费习惯，在市政府的规划内，或集中，或分散，力求为顾客提供最好的购物环境和购物机会，在使顾客购买到满意物品的同时，获得利润最大化和社会效益最大化，真正意义上实现三方的共赢。（三）有助于商业群的形成超市店址的选址，在为了适应人口分布、流向情况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则知道之下，大部连锁分超市都会选址在城市较为繁华的地方、人流必经的交通要道和枢纽，以及居民小区附近和城市郊区的交通要道和城镇居民区等地点。根据以上四点理论，可以总结出以下四种类型的商业群。城市中央商业群，这是城市的市中心，是整个城市最繁华最重要的商业区，它集中了各种时尚品牌店、百货商店、豪华酒店和影院、办公写字楼等等，甚至在一些较小的城镇，它是唯一的商业群。第二个是城市交通要道和枢纽的商业群，它包含了城市中的直通主干道，轻轨或地铁等大型中转站，每天都有着很大的人流量，也是节假日和白领们上班的必经之路，在此处的店铺方便了人们的购物，在快节奏的城市生活中起到了很大的作用。第三个商业群就是居民区的商业街了，这里的顾客主要是附近小区里的居民，其中以中老年女性和家庭主妇为主力购物军，这里的超市方便了附近居民购买日常生活用品、杂货等，客流量非常稳定。最后一个商业群是城市郊区的购物区，随着城市交通的日益拥堵和私家车的普及，以及城市公路系统的完善，很多人更愿意自己开出到郊区的购物中心，一家人一起享受购物的乐趣；而且，部分市区居民不满意市区嘈杂的环境和污染的空气而搬到郊区居住享受安静的住宅环境和新鲜空气，也为郊区商业群增加了稳定的顾客来源。三、连锁超市选址分析（一）店铺选址的原则1.方便顾客购买的原则顾客就是上帝，尽最大可能满足顾客需求是超市经营的宗旨。所以，门店店址的确定必须首先考虑到方便顾客购物，为此，连锁超市的店址要符合以下条件：（1）交通便利。连锁超市的店址一般都应该选择在交通条件比较便利的地点，特别是经营食品和日用百货的超市。公交站、地铁站等附近往往是人流量大、流动性强的地方，如果是中转站之类的交通枢纽，人流量会更大，地段也是更佳。这样的地方作为连锁超市的门店店址，可以给顾客购物提供方便的地理条件。考虑到货品的运输，便利的交通条件，还可以在超市日常补货作业中提供方便，既节约了成本，又有利于货品的及时采购和补充，一举两得。除此之外，在城市规划建设中，新区建设、公交、地铁、高架桥等新线路都会对未来的交通条件产生影响，在具体选址之前，连锁企业应该敏锐的捕捉到这些信息。（2）临近人群集聚的场所。顾客可以随即进入的人群聚集地，像步行街、名胜景区、影院或娱乐场所，这些地方可以让股卡尔享受休闲、购物、娱乐和游玩于一体，是连锁超市开店的最佳地点。但是，也是此类地点位置绝佳，往往寸土寸金，不是适合所有连锁企业的。2.最大效益原则评价菜色好不好吃，要看吃的人的感觉，衡量一家超市选址的好坏，要看它的经营效益。寸土寸金的市中心并不适合所有连锁企业，有时候郊区商业群往往更佳吸引顾客，因此，连锁企业选址一定要根据自身的情况选择有利于经营、可实现利益最大化的店址。3.长远发展原则门店是连锁企业最好的宣传广告，每一家门店都是连锁企业发展的基石，所以，在选择新店址时，要注意：（1）有利于抢占市场，长期经营。选址就是在选顾客，客源充足，市场形势大好对门店的发展有着重要意义，在从长远的角度去考虑，该地点是否有利于规模的扩大、市场占有率的提高和在自身实力增加是开拓市场。（2）有利于特色经营。不同行业的网点设置对地区的要求也会不同。超市店址选择时，要针对顾客的消费心理、行业特点、消费行为等原因进行多方面考虑，确定店址，达到超市独有的企业优势和特色，展现企业形象。（二）连锁超市的选址要求一个超市好的选址往往具备以下几点要求：1.将来可持续发展的的能力和潜力。超市选址是一项长期投资，也是企业的未来所在。当环境因素变化时，其他条件可以随之相应变化，但是店址却是很难改变甚至不可改变的。所以，在超市选址时，不仅仅要着眼当下，更要预测未来，因此，一个具备可持续发展能力和潜力的超市才是未来的赢家。2.高密度的人群聚集。顾客永远是超市的主宰，超市的宗旨也是满足顾客需求。超市店址都应该在人流量大的地方，比如，居民区、车站、地铁出口、旅游景点等等，在预测未来消费顾客群体时，都要考虑的。3.便利的交通条件和进出口。便利的交通和进出口不仅仅对与顾客来说是方便的，对于超市的日常进货、补货也是非常方便的。（三）商圈分析 1. 商圈的特征商圈也叫做交易区域，指的是以店铺所在地为中心，沿一定方向和范围展开，吸引顾客的辐射距离。根据顾客地理分布和对店铺业绩的贡献度，理论上可以把商圈分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次。一般来说，核心商圈的客人在店铺顾客总数55%70%，而次级商圈是15%25%，边缘商圈占据剩下的顾客比例数。不同的店铺在不同的地区，经营规模、方式、品种和条件不同，商圈的规模形态也是不同的。商圈的形态一般分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区五个区域划分。2. 商圈的分析连锁超市在选址前，要对所选的商圈进行仔细的分析，原因如下：（1）商圈分析是新店铺进行合理选址的基础。只有详细了解了商圈的详细资料，才能够进行效益预测，更好的衡量此店址的价值。（2）商圈分析有利于资金的加速运作。由于店铺选址投资巨大，会占用较大一笔资金，而店铺的经营收到商圈的限制，所以，随着商圈的收缩扩大而随之改变经营策略，可以加快资金的运作。（3）商圈分析有助于门店经营策略的制定。在这个竞争日益激烈的商品化社会，只有单纯的价格手段已经不足以为门店的竞争赢得优势，而准确完善的商圈分析可以很好的把握顾客的需求，实现以最小的成本获得最大的利润。（4）商圈分析有利于后期的市场开拓。如果连锁超市单纯的被动的在固定一个商圈内稳定经营，那么它将不会适应市场的潮流，最终被淘汰，而通过分析商圈，可以帮助经营者开拓市场，将利润点不止放在一个商圈内，从而提高市场占有率。四、华润超市选址案例分析（一）华润概要 华润万家有限公司是在香港上市的华润集团旗下的一家一级利润中心。它在华南、华东、华北和香港四大区域发展业务，主营大型综合超市、综合超市和标准超市三种业态。大型综合性超市已形成的比较成熟的模式，门店平均面积约1.5万平方米，商品品种齐全，最大程度地满足消费者“一站式”的购物需求。综合超市是新型业态，面积在4000到6000平方米，以快速消费品为主要经营对象。标准超市面积在2000平方米以下,以社区居民为依托，强调便利功能。华润万家超市面向全国市场，以持续改进消费者生活质量为己任，为顾客提供高质量、低价格、丰富的商品和友善的服务，立志成为中国零售业的领跑者。苏州市是华东地区一个非常重要的二线城市，早在2003年前，华润超市就在包括苏州在内的九个一二线城市开设超过了470家综合性超市，目前为止，苏州已有华润超市包括便利店在内超过50家，是大润发、大宁、沃尔玛等同行业超市的强有力的竞争对手。（二）华润吴中店选址分析苏州华润吴中店位于吴中区天灵路206号，是在天灵路和东吴南路的交叉口，其附近有小区港澳桂苑、阳光水韵和阳光水榭，又靠近地铁2号线石湖东路站和汽车站吴中汽车客运站，附近没有其他同行业的超市经营。华润吴中店的面积大概在2000平方米左右，是一家标准超市，而且附近有多个居民小区，交通条件有好，道路四通八达，非常有利于顾客的进出和日常的进货补货。1.交通便利。店铺选址的原则中，第一条就是交通，便利的交通对顾客和超市都是有利的。华润吴中店位于吴中区的天灵路和东吴南路的交叉路口，在超市两侧还有两条绿荫小道，超市门前的护栏胖还有停车处，后面有小型的停车场，不管是机动车还是自行车或电动车，都可以随意的进出并且不用担心没有停车的地方。若是步行的顾客，可以乘坐公交车或者是地铁，两处大概有步行5分钟到8分钟的距离，也是非常方便的。吴中店在交通条件这一方面有这非常大的优势，占据了非常好的地理条件。2.人流量大。华润吴中店附近有包括港澳归苑、阳光水韵等多个小区，又有地铁站进出口和汽车客运站，旁边还有医院和银行等设施，每天超市的人流量都会很大，在其他超市的开始营业的时候，吴中店早已迎来了它每天的第一个购物小高峰。3.经营效益好。华润超市以高质低价、种类丰富的商品和友善热情的服务为大众服务，吴中店距离苏州大区的仓储中心非常近，仅有几条街的距离，再加上其地理环境和交通条件好，补货非常方便，所以吴中店在货品上从不缺乏，而且吴中店的人流量大，顾客的购买率和购买力都很高，所以在其开业五年多来，其经济收益一直很好。4.预期前景好。吴中区在苏州市是属于郊区范围，其发展程度远不如工业园区、平江区和高新区等。在苏州这样一个古典与现代结合非常好的接近一线的城市，市政府在大力发展市区等地的繁荣的同时也没有忘记其他地区的发展，高架桥的建设，地铁2号线的延伸，3、4号线的筹建都预示着一个全面繁华的苏州城正在悄然诞生。而作为吴中区的一家标准超市，吴中店在做好自己的同时，也在和苏州城一样，准备迎接新明天的到来。结论华润超市体系的快速发展与其抢占市