滨江南湖路段项目地块分析报告.pptx

滨江南湖路段项目用地分析报告 目录Contents 方案选择建议 05 项目地块情况 PART1 项目用地指标项目用地条件 项目可规划建设用地由5部分组成 其中A B地块直临湘江大道 C D E地块紧靠书院路 各独立地块呈现不规整形状 但整体地块结构为近规整矩形 限高80米 项目A地块权属于长沙市城建投 B地块权属于南湖区城建投 需要挂牌 C D地块为出让地 权属为一家邵阳房地产公司 E地块为小学 项目综合净用地面积为48066平米 约72 1亩 综合规划容积率为4 93 假设学校变性出让地容积率为5 0 综合总建筑面积为236787平米 根据长沙市对该地块现有控规条件如下 项目地块情况 PART1 项目用地指标项目用地条件 项目区位优势 项目位于长沙市湘江东岸沿江风光带核心区域 南湖新城片区 是规划中滨江城市高尚公寓中心 东临湘江大道 南靠南港路 保利国际广场 北邻湘汉路 西接书院路 是一个典型的江景楼盘 具备极高的投资价值 交通十分便捷 与规划地铁4号近在咫尺 滨江南湖段区域外部景观资源丰富 沿江风光带 四羊方尊 主题景观轴 岳麓山 橘子洲头 周边配套成熟 附近居住人口较多 高端品质江景楼盘的集中地带 紧邻保利国际广场项目 保利国际广场 本项目 南港路 湘江大道 南湖路 过江隧道 书院路 湘汉路 沿江风光带 南湖新城位于湘江东岸主城核心区南部 总用地面积357 11公顷 拥有5 3公里江岸线 是主城区内仅存的大规模滨江区域 功能分布在空间上由北向南形成四大功能分区 根据与核心区的地缘远近关系 南湖新城板块北部更偏重城市综合功能发展 南部更偏重生态公共空间与大规模居住空间发展 以南湖路为分界线 南湖新城 北部位于五一商圈延伸区域 随着城市商业的进一步发展和城市升级的推进 理所承担城市升级的第一承载者 南湖新城 长沙城市升级的第一承载者 南湖新城核心区域 城市高尚公寓区 区域发展价值 南湖新城作为长沙主城区核心功能外溢的第一承载者 未来城市核心区域 项目地段价值 处于南湖新城的核心 是未来滨江城市高尚公寓区 具备极高的商业价值和居住价值 南湖路 本案直临湘江大道 书院路两条长沙南北主干道 具较强昭示价值 根据南湖新城沿江天际线规划 本案建成后将成为该区域 也是长沙湘江沿线主城区滨水城市高尚公寓区 昭示价值 长沙滨水城市高尚公寓 湘江天际线 80M控高 内部环境 项目A B C D地块已经完成拆迁 除书院路三小E地块 C D地块为出让地 地块内部地势略低于湘江大道 公园 南效公园 湘江风光带 橘子洲头学校 长郡中学 雅礼中学 市九中 枫树山小学医院 南湖医院 省第二人民医院 五洲医院商场 好又多超市 新一佳超市银行 中国银行 招商银行 建设银行公共设施 火车南站市政绿化广场公交车 1 101 122 139 134 804 901 908 成熟便利的生活配套 外部环境 五种方案定位设想 PART2 概念方案与指标参数 根据项目地块组合选择和规划指标条件进行概念方案构想 方案一概念图 方案一概念图 写字楼 方案二概念图 写字楼 底商 方案二概念图 写字楼 方案三概念图 写字楼 写字楼 底商 方案三概念图 方案四概念图 写字楼 写字楼 写字楼 住宅 住宅 住宅 底商 底商 方案四概念图 方案五概念图 写字楼 写字楼 底商 住宅 方案五概念图 五种方案成本效益估算 PART3 成本效益测算 总投资成本 方案一 总投资成本 方案一 盈亏平衡点推算 总销售收入 总销售收入 后期税费 总投资成本后期税费 营业税费 5 6 预征土地增值税 2 预征企业所得税 1 总收入 总投资成本 1 后期税费 单位盈亏平衡点 总收入 计容面积 10000当项目销售均价为元 平米方可达到盈亏平衡点 总投资成本 总投资成本 方案二 总投资成本 方案二 盈亏平衡点推算 总销售收入 总销售收入 后期税费 总投资成本后期税费 营业税费 5 6 预征土地增值税 2 预征企业所得税 1 总收入 总投资成本 1 后期税费 单位盈亏平衡点 总收入 计容面积 10000当项目销售均价为元 平米方可达到盈亏平衡点 总投资成本 总投资成本 方案三 总投资成本 方案三 盈亏平衡点推算 总销售收入 总销售收入 后期税费 总投资成本后期税费 营业税费 5 6 预征土地增值税 2 预征企业所得税 1 总收入 总投资成本 1 后期税费 单位盈亏平衡点 总收入 计容面积 10000当项目销售均价为元 平米方可达到盈亏平衡点 总投资成本 总投资成本 方案四 总投资成本 方案四 盈亏平衡点推算 总销售收入 总销售收入 后期税费 总投资成本后期税费 营业税费 5 6 预征土地增值税 2 预征企业所得税 1 总收入 总投资成本 1 后期税费 单位盈亏平衡点 总收入 计容面积 10000当项目销售均价为元 平米方可达到盈亏平衡点 总投资成本 总投资成本 方案五 总投资成本 方案五 盈亏平衡点推算 总销售收入 总销售收入 后期税费 总投资成本后期税费 营业税费 5 6 预征土地增值税 2 预征企业所得税 1 总收入 总投资成本 1 后期税费 单位盈亏平衡点 总收入 计容面积 10000当项目销售均价为元 平米方可达到盈亏平衡点 总投资成本 从五套方案盈亏平衡点推导定价是否符合市场行情 将从市场调研进行分析 市场调研分析 PART4 土地市场调研竞争楼盘分析 土地网挂交易特例对比表 商住性质 滨江性质 长沙地王 从土地挂牌交易特例对比表滨江类来看 成交楼面地价区间为2583 6675元 平米 其中为商住性质的土地为2583 3531元 平米 由此可见 商住性质滨江类土地成交楼面地价最高为3531元 平米 该土地于2011年1月由复地集团摘得 而滨江类最高成交楼面地价为6675元 平米的土地为纯商业 金融 性质 由国家开发银行省分行摘得 从表中滨江类商住性质土地成交以时间轴分析 通过测算 按照平均每年近20 的增长幅度 到2014年摘牌的土地成交楼面地价推算最高成交价为5166元 平米 作为至今为止长沙地王成交的土地 是于2011年1月由邦源投资有限公司 九龙仓 摘得 该土地性质为纯商业用地 成交楼面地价为8413元 平米 位于寸土寸金的长沙商业最核心地段东牌楼位置 商业价值极高 土地网挂交易分析 项目对比分析 本项目从滨江性质结合时间动态轴对比分析 以9135元 平米与目前最高的纯商业滨江项目相比高出近2500元 平米 而与长沙市目前地王纯商业项目相比亦高出700元 平米 按此价格拿地必将成为长沙又一新地王 市场调研分析 PART4 土地市场调研竞争楼盘分析项目定价测算 开福万达广场 华远华中心 保利国际广场 江与城 本项目 本次滨江楼盘市场调研分析将以湘江东岸湘江大道为主线轴 北起橘子洲大桥段 南至南湖路段范围内的一线江景楼盘为调查对象 潮宗御苑 项目竞争楼盘详参 潮宗御苑基本情况 地址 开福区营盘路6号建筑风格 现代容积率 9 7占地面积 12166平米总建筑面积 145800平米建筑类型 超高层 高层物业类别 住宅 商业裙楼 酒店公寓开盘时间 2012年8月20日 江景豪宅 商业裙楼 酒店公寓 项目竞争楼盘详参 开福万达广场基本情况 地址 开福区中山西路与湘江中路交汇处建筑风格 现代 新古典主义容积率 6 85占地面积 121800平米总建筑面积 1018300平米建筑类型 超高层 高层物业类别 住宅 商裙 酒店 写字楼开盘时间 2012年4月12日 江景豪宅 五星写字楼 商业裙楼 五星级酒店 2020 3 20 此处添加公司信息 49 开福万达广场整体了解 位于开福区中山西路与湘江中路交汇处 五一商圈 为城市中心核心区域 丰富的江景资源 交通便利 配套成熟 商业氛围浓厚 开福万达广场整体了解 城市综合体 百万大盘 高容积率 物业形态丰富 大平层豪宅 项目规划布局 项目由南至北分为A B C D四个地块组成 C区 项目竞争楼盘详参 江与城基本情况 地址 天心区湘江中路二段18号建筑风格 新古典主义容积率 12 33占地面积 3296平米总建筑面积 46603平米建筑类型 高层物业类别 公寓 写字楼 临街铺开盘时间 2012年9月30日 酒店公寓 临街商铺 项目竞争楼盘详参 华远 华中心 北区 基本情况 地址 天心区湘江中路二段36号建筑风格 现代简约容积率 10 5占地面积 61700平米总建筑面积 650141平米建筑类型 超高层 高层物业类别 住宅 商裙 酒店 写字楼开盘时间 2012年4月15日 滨江豪宅 写字楼 酒店 商业裙楼 华远 华中心 北区规划五期一期在售 三四五期已动工 滨江豪宅 在售 国际名品展示中心 待售 SOHO行政公馆 筹建 城市公寓 筹建 顶级豪宅 在建 顶级公寓 在建 海信广场 在建 5A写字楼 在建 香格里拉酒店 在建 5A写字楼 筹建 商务配套中心 在建 一期 二期 三期 四期 五期 一期 由两栋超高层精装滨江豪宅 一栋55层 一栋51层 近2万平米的高端豪宅社区生活配套设施组成 二期 1栋是SOHO办公 1栋是城市公寓 底部裙楼商业定位为长沙最先锋的时尚高地 将打造成24小时不夜城 三期 由4 5 6三栋滨江住宅组成 四期 为268米滨江摩天塔 主要为酒店和写字楼用地 底部为裙楼商业 中部为国际5A级写字楼 顶部为香格里拉酒店 五期 五期由1栋国际5A级写字楼 底商及独立商业组成 领先的5A级商务与商端商务商业配套 将树立中部顶尖的商务办公新形象 先锋时尚高地 2020 3 20 此处添加公司信息 55 住宅规划 住宅总体量28 8万 含2栋住宅2栋公寓1栋SOHO 开盘至今总体销售不及50 A B栋销售率仅77 商业规划 北区规划集大型商业 写字楼 酒店于一体 商业体量近36 0万 一期 二期 三期 四期 五期 香格里拉酒店及写字楼 商业 甲级写字楼 酒店 2011年9约签约香格里拉酒店 面积4 5万 写字楼区域 面积7 8万 268米 五星级酒店经营模式 合作开发模式华远华中心项目与香格里拉酒店合作 出资比例按照2 8分配 华远2 香格里拉8 酒店规划 四期268米超高层规划酒店 写字楼及商业 以写字楼为主体 国际品牌五星级酒店拔高项目形象 项目竞争楼盘详参 重点个案分析 保利国际广场基本情况 地址 天心区书院路9号建筑风格 新古典主义 现代容积率 6 0占地面积 80186平米总建筑面积 799437平米建筑类型 超高层物业类别 住宅 商裙 酒店 写字楼开盘时间 2011年4月30日 写字楼 酒店 公寓 滨江豪宅 商业裙楼 保利国际广场整体了解 南湖新城地标 65万平米超高层城市综合体项目 南湖新城 开发商实力 城市综合体项目 65万方规模大盘 总建筑面积649333写字楼86400 公寓96747 商业9388 住宅289017容积率 6 0建筑密度 18 4 涵盖酒店 写字楼 公寓 超高层住宅 商业多种物业于一体的城市综合体 以居住功能为主 打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区 并具商业商务功能城市核心延伸段 保利集团重金打造 央企第一品牌 在湖南发展拥有八个项目品牌积淀 保利国际广场定位与规划分析 高端城市综合体 项目由8栋住宅 A1 A8栋 一栋商业公寓 B1栋 一栋4层商业 B2栋 及甲级写字楼和五星级酒店 B3栋 组成 A1栋 住宅 A2栋 住宅 A3栋 住宅 A4栋 住宅 A5栋 住宅 A6栋 住宅 A7栋 住宅 A8栋 住宅 B1栋 公寓 商业 B2栋 B3栋 公寓 1栋公寓 面积区间为44 110平米 弧形规划 直享一线江景资源 住宅 8栋住宅 面积区间为121 340平米超高层住宅 含少量复式 写字楼 235 5米超高层 南湖新城板块最高天际线 商业 一线临江4层商业 借势沿江风光帯 打造沿江风光帯风情商业街 酒店 江景顶级酒店 南湖新城CBD商务配套 目前整体去化情况尚可 但目前留存的微较大面积户型 由于产品面积大 总价高 目前去化甚不理想 去化率仅为34 且销售周期较长 售罄 去化不理想 去化一般 项目目前推出公寓产品和平层大宅产品 已推出公寓产品去化率为78 均价在18000元 左右 已推出平层豪宅产品去化率为86 均价在16000元 左右 周边商业配套强大区位优势明显 周边商业偏弱区位优势有待发展 重点竞争对手对比分析 自身商业配套强大区位优势明显 住宅价格分析 住宅销售均价在12000 18000元 平米区间 区域内最高价格为华远华中心18000元 平米 地理位置优势明显 配以奢华级精装定义 但其高单价 大面积所致高总价的销售压力较大 使得去化速度缓慢 市场抗性较大 开福万达广场销售率最高 去化率最快 在拥有地理价值和商业价值较高前提下 以15000元 平米较低的销售价格推盘 市场接受度良好 保利国际广场从地理价值上低于前两者 住宅价格也控制在16000 18000元 平米之间 因此销售情况好于华远华中心 但明显逊色于开福万达广场 因此 在价格梯度压力推导上 12000 15000梯度内压力最小 去化率最快 16000 18000梯度压力增大 去化率下降明显 18000以上梯度压力最大 去化率缓慢不理想 写字楼 酒店价格分析 写字楼 酒店销售均价在18000元 平米 各楼盘定价维持在一个水平线 由此可见 滨江写字楼 酒店的价格差距不大 但业态市场饱和度较高 目前剩余物业较多 竞争压力较大 市场调研分析 商业价格分析 商业销售均价在50000 80000万元 平米区间 区域内最高价格为华远华中心 尽管地理价值最高 但高门槛的定价必然使得销售率极低 去化速度最为缓慢 开福万达广场凭借自身的强大商业价值提携 以60000元 平米相对较低的价格面市 取得快速去化效果 保利国际广场以50000元 平米均价定义明显低于前两者商业价值的南湖新城板块 市场抗性较大 去化速度相对较慢 除了开福万达广场商业能够承受60000元 平米的梯度压力外 其他楼盘商业价值难以支撑商业定价压力 未来竞争存量 从目前区域竞争楼盘销售情况分析 未来竞争存量主要来自华远华中心项目 预计未来存量超40万方 其余各楼盘住宅基本已进入清盘阶段 其中又以商业存量竞争压力最大 市场调研分析 市场调研分析 PART4 土地市场调研竞争楼盘分析项目定价测算 项目定价测算 根据市场调研分析推导各业态市场定价 高层住宅均价为16000元 平米写字楼均价为18000元 平米底商均价为50000元 平米将其代入到各方案指标参数中从测算销售收入 研究是否符合之前最低利润起点销售收入 方案一 写字楼销售收入 33259 20 1 8万元 平米 59867万元市场预期总销售收入 59867万元 75105万元 含总投入及税费 因此 方案一市场预期销售收入低于投资总成本标准 方案二 写字楼销售收入 18000 1 8万元 平米 32400万元底商销售收入 2709 12 5万元 平米 13546万元住宅销售收入 31063 68 1 6万元 平米 49702万元市场预期总销售收入 49702 32400 13546 95648万元 98112万元 含总投入及税费 因此 方案二市场预期销售收入低于投资总成本标准 方案三 写字楼销售收入 26800 1 8万元 平米 48240万元底商销售收入 7212 80 5万元 平米 36064万元住宅销售收入 51019 20 1 6万元 平米 81631万元市场预期总销售收入 48240 36064 81631 165935万元 161519万元 含总投入及税费 因此 方案三市场预期销售收入略高于投资总成本标准 但收益率较低 方案四 高层住宅销售收入 111679 2 1 6万元 平米 178687万元写字楼销售收入 61600 1 8万元 平米 110880万元底商销售收入 12852 80 5万元 平米 64264万元市场预期总销售收入 178687 110880 64264 353831万元 354229万元 含总投入及税费 因此 方案四市场预期销售收入低于投资总成本标准 方案五 高层住宅销售收入 142072 20 1 6万元 平米 227316万元写字楼销售收入 75600 1 8万元 平米 136080万元底商销售收入 19114 80 5万元 平米 95574万元市场预期总销售收入 227316 136080 95574 458970万元 469498万元 含总投入及税费 因此 方案五市场预期销售收入低于投资总成本标准 项目按照市场规律定价的销售收入五套方案仅方案三与总投资成本基本保持持平 其余均低于总投资成本 项目坐享稀缺的一线江景资源 地理位置和交通条件优越 代表长沙最高端楼盘品质和形象 具备极高的投资价值 项目高昂的土地价格 挤压了项目的利润空间 同时提高了项目的定价梯度 高门槛的售价带来后期较大的销售压力和市场抗性 影响销售周期延长 销售周期延长将直接影响项目回款进度 导致财务成本的上升 将从更大限度的降低项目收益 风险系数增大 按照目前市场售价标准 难以确保项目预期利润 项目分析总结 建议从最源头的问题出发 选择可行方案并从降低项目土地价