物业管理前期介入工作指引(给排水)可编辑版.ppt

建筑给排水工程设计与施工 项目帷幔园刚刚交房就断水了 为什么 我们已足额缴纳物业费 刘津煜 于2007 8 3114 02 12加贴在 项目为什么多次反映到物业都没有解决 从交房第二天开始到现在将近一周了 怎么都没有人管呢 问物业 物业说 我们也不知道 有这么回复业主的吗 我们每天从楼下提水到7楼 中水 自来水都没有了 还让人怎么生活 回复 项目帷幔园刚刚交房就断水了 为什么 我们已足额缴纳物业费 市客户服务中心 于2007 9 314 01 20加贴在 项目尊敬的业主 您好 26日 地区普降暴雨 路面积水严重 27日导致您所在的组团泵房被雨水浸泡 线路故障 我们经过抢修 已于31日现场恢复用水 虽然在此期间我们也采取了一些送生活用水等临时应急措施 但给您造成的不便 还请您原谅 后续此类事件 服务中心将加大信息沟通力度 确保您能及时了解情况 如您生活中出现其他问题 欢迎同我们联系 联系电话 停水影响业主生活案例 物业的服务到底怎么了 当地主流媒体负面报道 楼内唯一一部电梯却停运 全楼的自来水也没有了 更令业主们不解的是 当他们向小区物业管理公司询问事故原因时 物业答复却是因为一周前的那场降雨所致 事件过程 8月26日该地区突发暴雨 来势急 雨量大 地下水位升高 8月27日早晨 物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水 积水深达1 5米 水泵房所有设备被浸泡在水中 8月27日 31日期间紧急采购设备 临时安装一台生活水泵及中水泵 部分恢复供水 期间停水5日之久 初步评估 该事故造成直接经济损失5万元 事故原因 水泵房巡视不及时 8月26日连续不断下暴雨 下午四点曾对水泵房进行巡查 以后再没有巡视过 直至第二天早晨发现水泵房被水浸1 5米 排水设备故障 在前期接管验收时 发现水泵房排污泵不能使用 曾向地产提出 但没有采取措施解决 发生水浸事故时排污泵不能动作 前期没有预见风险 导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线缆桥架4 5处过墙眼处渗漏 在前期介入和接管验收过程中没有发现隐患并预见风险 住户室内浸水的典型现象 供水管件损坏 脱落引起跑水 因使用不当造成的跑水 下水管道堵塞反水 随同房屋交付赠送的设备 设施质量存在瑕疵 面对大量的住户家中泡水 我们能够做什么 为住户提供检修服务 帮助住户发现风险 有效开展客户教育 增强住户的风险意识 加强装修提示和监督管理 落实定期对排水管井 管道疏通 防止堵塞 预防措施分析 管网爆裂停水的典型现象 前期施工回填土未夯实 尤其是北方冬季施工 春天基础下沉 管道受力不均引起断裂 设计环节未考虑热胀冷缩因素 未在管网上设立伸缩膨胀节 投入运行后温差变化导致管道破裂 PPR水管热熔接施工未达到工艺要求 热熔温度不够 熔接时间不足等 留下薄弱环节 常见设计施工问题 管网防腐处理不到位 使用十年左右的管网经常出现漏水 管网爆裂停水的典型现象 常见材料问题 阀门存在缺陷 管材选用错误 常见管理和维护问题 施工时挖断管道 发现管网漏水找不到阀门 关键时刻阀门打不开或关不上 管网长期存在较大渗漏未能发现 预防措施分析 措施层面 加大前期介入工作的投入 完善前期介入的系统性 对于隐蔽工程 将前期介入与早期验收工作落到实处 完善技术资料档案的管理 制作管网与阀门位置简图 作为应知应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度 严格落实阀门 地面管网的维修养护要求 加强地下管网的检查防漏 提升管网维修工作质量 强调维修与改造相结合 改善维修工艺 减小管网压力 对已接管的设备缺乏管理 任由施工单位操作造成事故 超水位报警中心不能识别 技术员对设备房疏于巡查 房屋本体及设施接管验收缺乏专业度 对于设施存在风险未及时采取规避措施 设备故障或水淹设备房典型现象 2007年7月4日 某城市下大雨 服务中心接到管家汇报 7幢地下车库沉降缝严重漏水 导致07幢1 2单元电梯厅通道灌水 后经奋力抢救未造成财产损失 2007年7月7日16 00该地区下更大的暴雨 5栋1单元 7栋2单元 6栋2单元多处出现渗漏 各单元负一层电梯通往地下车库的通道内均满是积水 配电房 电梯井道等部位进水 直至8日晚 才恢复客梯运行和消防通道照明 设备故障或水淹设备房典型现象 预防措施分析 强调管理人员对设备维护管理的重视程度 保障给排水设备 设施维护保养工作落到实处 建立与地下室相连的电缆沟 管道井 沉降缝 防水层 地下室排水设施等验收标准和方法 早期发现风险 完善已接管园区设备设施返修 改造管理制度 加强施人员及施工现场管理 给 排水设备设施构成 管网的给水方式 市政直接给水方式 适用于市政水压稳定的多层建筑 变频给水方式 适用于多层 小高层住宅建筑 管网的给水方式 高位水箱给水方式 适用于高层超高层建筑 分区给水方式 直接供水 或变频 与高位水箱相结合的方式 适用于高层分区供水 管网的保养方法与内容 故障现象 地下室过墙管生锈跑水 故障现象 水泵停止 水锤现象造成管道异响 经常出现管道爆裂 故障分析 由于楼层偏高 水泵又是工频运行 况且楼层中间段又没有安装减压阀 每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象 解决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动 用净音式止回阀或活塞式止回阀 最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀 故障分析 由于管网走向需要穿过墙体 特别是穿外墙的管网最容易锈蚀漏水 最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管 避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀 案例 善用泻压阀保护管网 防止超压 技术应用与设备改造 在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压阀 设置好泄水压力 防止水锤显现 管压异常升高造成的管网爆裂 在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀 可与机械浮球阀一起工作 起到双层保护的作用 技术应用与设备改造 编制控制系统各部件的使用寿命清单 对接近使用寿命的设备重点关注 对关键部位帖试温蜡片 随时监控运行状态 技术应用与设备改造 在水池外侧的液位管内安装高低水位报警装置 保障报警可靠性并便于检修检测 将机械控制阀门改造成电动阀门 增加阀门可靠性 有效防止水箱溢流 技术应用与设备改造 改造雨水管 防止暴雨造成一楼住户阳台反水 技术应用与设备改造 室内排水管网 室内排水系统的组成应满足三个原则 1 迅速畅通的将污 废 水排至室外 2 系统气压稳定 有毒有害气体不得进入室内 3 管线布局合理 简短顺直 工程造价合理 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 小区排水管网 一 新建住宅小区排水实行雨污分流体制小区污水管网小区雨水管网小区排水管网之构筑物 检查井 化粪池检查井在排水管道变向 变径 变坡度 管道汇合处需设检查井 直线管线一定长度也需设置圆形砖砌常见化粪池小区污水管网末端 市政污水管之前 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 小区排水管网 二 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 检查井 消防水系统 一 室外消防水系统室外消火栓作用 灭火 向消防车充水设置要求 间距 150m 距路边 2m 距房屋外墙 5m 交叉路口和明显处 便于使用室内消防水系统消火栓系统自动喷水灭火系统水喷雾系统 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 消防水系统 二 消防水箱 储存消防水泵未启动前的初期火灾所需水量 10分钟消防水量 消防水池 储存2 3小时消防水量建筑内消防给水管道一般应布置成环状 进水管至少两条消火栓口距地1 1m 出口方向与墙面垂直或向下 消火栓不得安装在箱门的门轴一侧 目录 一 基础知识1给排水流程2系统分类组成3常用材料设备二 工程质量控制三 从使用看设计与施工 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 一 设计前期阶段总图初步设计 建筑规划 场地竖向设计 标高确定 给排水专业市政线路引入方式比较设计 供水接入点 供水方式 分区情况等确定 市政单项工程报批 报建 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 二 施工图设计流程 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 设计阶段 三 建筑给排水设计细节审查主要内容设计的经济合理性是否充分利用市政管网水压供水方式 分区的合理性各类消防设施的必要性 消防水量确定设计图纸是否满足规范要求图纸的错 漏 碰 缺相关各专业间搭接配合图纸设计深度 是否满足施工要求设计选用产品的市场化程度 安全性 后续检修等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 施工图交底与图纸会审 设计各专业交底 分专业会审 提问 解决 图纸会审汇总 与会各方确认形成文件 此过程物业前期参与可关注泵房布置 地下室排水 材料选择等 在工程实施前从设计上关注可能存在的问题 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 主体施工配合预留预埋 主体结构施工时 给排水主要是进行预留预埋 内容包括 预留孔洞 套管 管槽 排水管等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 进场材料设备验收 一 进场材料设备查验程序 确定品牌 厂家或供应商 材料设备进场申报审批 材料设备包装 外观检查 进场材料设备使用申请 合格材料设备投入使用 验收要点 进场材料与样板相符 进场材料资料应完整 实物应与资料一致 应按规定送检 样板确认 封存 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 进场材料设备验收 二 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 一 室内给水 热水 管道安装程序 暗装支管开槽 保温 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 二 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 三 暗装管道必须隐蔽验收 隐蔽前必须试压 预留管口位置准确 凸出墙面1cm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 四 给水引入管与排水排出管保持规定间距 避免水质污染 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内给水系统安装质量控制 六 室内给水系统安装质量控制要点1 水表 阀门选型正确 安装合理 抄表维护方便 2 泵房排水通风设施齐全 配管合理维护方便 3 系统交付前必须冲洗 消毒 并进行通水试验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 一 室内排水管道安装程序 排水立管安装 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 二 排水管道不得穿过水池 卧室 烟道等位置 不得影响其他使用功能实现 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 三 短管应加长 推荐做法 存水弯的水封高度不小于50mm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 四 排水管道穿楼板时应安装套管或止水环 孔洞封堵应严密不漏 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 施工过程 室内排水系统安装 五 排水PVC管必须按规定安装伸缩节 检查口 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 六 高层建筑天面雨水管与阳台地漏不能连在一起 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 七 排水管道未安装支架 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定排水管道不得无坡或倒坡 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室内排水系统安装质量控制 八 室内排水系统安装质量控制要点1 隐蔽或埋地排水管在隐蔽前必须灌水试验 2 雨水管道不得与污水管道相连 3 验收前必须进行通球试验及通水试验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 一 卫生器具安装程序 测量定位放线 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 二 地漏位置准确并低于排水表面 周边无渗漏 深水封地漏水封高度不小于50mm 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 三 给水配件安装合理 接口严密 启闭灵活 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 卫生器具安装质量控制 四 卫生器具安装质量控制要点1 卫生器具支托架必须防腐良好 平整牢固 2 同房间同类型卫生器具应安装在同一高度 3 卫生器具排水通畅 连接严密 不渗不漏 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外给水管道安装质量控制 一 埋地金属管道外壁必须作防腐处理 管道埋深合理 寒冷地区室外管道应埋设于冰冻线以下 镀锌钢管严禁采用焊接 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外给水管道安装质量控制 二 管沟基层处理及井室地基应满足要求 管道基础应根据管材类型选择相应的基础 管沟回填应分层夯实 回填土质 回填土压实度应满足规定要求 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外排水管道安装质量控制 一 排水管道不得无坡或倒坡 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外排水管道安装质量控制 二 污水井做法 如何下井维修呢 各类井室必须安装爬梯 排水井底应作流槽 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外管道施工质量控制 室外管道安装质量控制要点1 给水管道隐蔽前必须作水压试验 排水管道隐蔽前必须作灌水试验 2 雨水管道不得与污水管道相连 3 各类井盖应根据井室种类及位置选型 4 井室应尽量避开车行道或设于车道中间 5 沿道路应设置用于清扫 绿化的取水口 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 室外管道安装关注要求 园建施工期间的室外管道安装 是物业前期参与重要环节之一管道基础质量 管沟回填检查井安装 位置及布局绿化取水口道路雨水口布置 要求在满足使用功能下管线合理 便于维护及管理 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 一 消防系统安装程序 消防产品报验 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 二 消防阀门应采用明杆阀门 报警阀前后的控制阀应采用信号阀 水泵吸水管上应采用偏心大小头顶平连接 喷淋水泵吸水管上应安装过滤器 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 三 镀锌钢管不能采用焊接 如有焊接应二次镀锌 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 四 宽度 1 2m的排管 风管 桥架下应设喷头 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 消防水系统安装质量控制 七 消防系统安装质量控制要点1 管道支吊架平整牢固 支架间距满足规定 2 消防系统管道最高处应安装自动排气阀 3 消火栓 喷淋主泵应能于消防中心控制启闭 4 消防系统交付前应进行消防功能验收 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 一 建筑给排水工程验收依据A施工图纸及图纸交底会审文件B经批准的施工组织设计C建筑工程施工合同D设计规范E施工质量验收规范F有关材料设备标准 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 二 建筑工程施工过程同时也是不同层次的验收过程工序验收分项工程验收分部工程验收单位工程验收验收内容主要包括对安装实物进行实测实量 进行各种试验等 实测实量 如实测管道支架间距 管道安装的水平度 垂直度 坡度等 各类试验 如给水管水压试验 排水管灌水试验 通球试验 通水试验等 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 物业前期参与 物业前期参与重要环节 参与各类试验系统性的试验如给水管的系统水压试验 排水管灌水试验功能性的试验竣工验收时的通球试验与通水试验 消防功能验收等以此了解系统的情况及功能 检查系统质量 为后续的维护管理奠定基础 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 水压试验 各类承压管道系统和设备必须做水压试验水压试验包括强度试验 严密性试验 以生活给水管为例 P为工作压力 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 灌水试验 一 灌水试验 排水管道灌水试验是管道隐蔽前的重要试验 也是检查管道接口质量的主要方法 1 隐蔽或埋地的排水管道2 安装在室内的雨水管道3 室外排水管道 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 灌水试验 二 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 通球试验 通球试验 排水立管及水平干管管道 还有一个呢 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 通水试验 排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的试验 也是排水管道系统最后一道检验工序 应足够重视 目录 一 基础知识二 工程质量控制1 设计阶段2 施工过程3 工程验收三 从使用看设计与施工 工程验收 潜水泵运行模拟试验 A B A超高水位工况 两台水泵运行 高水位报警 细节决定成败 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 常见给排水使用问题 常见问题主要分类A设计缺陷问题B材料设备选择与使用问题C施工及成品保护问题 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 一 水泵房未设排水措施 或排水能力过小 水泵控制柜设于泵房内 且柜体基础较低等缺陷 存在着管网的软接头破裂 水池溢水时水淹设备房的风险 设计缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 二 地下生活 消防水池未设顶盖 水池内未安装水位报警器 地下水池的进水阀门 控制浮球安装在水池顶部 池内有水时无法检查及维修 设计缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 三 不锈钢水箱内部毛刺较多 工艺较差 透气孔较少 生活不锈钢水箱的透气孔弧度不够 未作防虫网 昆虫甚至小动物容易进行水箱内 导致水质污染 材料 施工缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 四 生活 消防 水池裂缝渗水 水池防水套管与池壁之间渗水 一直以来都是最头疼的问题 施工缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 泵房 地下室常见使用问题 五 1 部分砼水池 箱 内无地砖 面砖 安装的铁制管道和支架易锈蚀 存在污染水质问题 设计缺陷2 生活水池上方设排水管 可能造成水质污染 设计缺陷3 水泵出水管道没有设计防止水锤措施 设计缺陷4 屋顶稳压泵房没有设置在房间内 在大雾天和梅雨天气时 空气湿度很高 对变频控制柜和水泵等设备有安全隐患 设计缺陷5 水池内 泵房管网时间不长生锈严重 造成水质污染 材料缺陷 材料缺陷6 水泵房安装时供电桥架在水泵正上方 况且空间小 给日后维修带来很大麻烦 材料缺陷7 地下室积水坑无盖或设置固定盖板 潜水泵不能自控 施工缺陷 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 排水检查井流槽 爬梯施工不规范 导致后续维修无法下井 施工缺陷 常见公共配套 园建使用问题 二 目录 一 基础知识二 工程质量控制三 从使用看设计与施工1 常见使用问题2 处理及预防3 物业参与前置 常见公共配套 园建使用问题 四 1 检查井盖选型及施工不合理 出现车行道上井盖变形破损 过车时产生噪音 设计 材料 施工缺陷2 室外取水点过少 浇洒道路及绿化浇水时临时软管过长 使用极不方便 设计缺陷3 前期设置餐饮商铺时 未设计隔油池 管网经常堵塞 设计缺陷4 泳池回水口太小 开泵工作时吸力大 游泳者太危险 设计缺陷 目录 一 基础