地产概念积累.doc

地产专业名词积累之四房屋总层数 答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。 房屋地上层数 答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。 房屋地下层数 答：指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。 自然层 答：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。 技术层 答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 附属层(夹层) 答：指介于自然层之间的夹层。 避难层 答：高层建筑中用作消防避难的楼层。 自然层数 答：按楼板、地板结构分层的楼层数。 中间层 答：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 标准层 答：平面布置相同的住宅楼层。 结构(设备)转换层 答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。 建筑容积率(建筑面积毛密度) 答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度 答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。 绿化率 答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 户型比 答：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 面积误差比 答：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积 住宅平均层数 答：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。 高层住宅(大于等于11层)比例 答：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 小高层住宅(710层)比例 答：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 居住区用地 答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 答：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 公用建筑面积分摊系数 答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数 道路用地 答：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 居住区(级)道路 答：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 小区(级)路 答：一般用以划分组团的道路。 组团(级)路 答：上接小区路、下连宅间小路的道路。 宅间小路 答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地 答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 配建设施 答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 其它用地 答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 道路红线 答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 公共服务设施用地 答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 市政公用设施用地 答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。 楼宇按揭 答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 银行按揭 答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 智能化大厦 答：又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。 物业管理 答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。 物业管理服务费 答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。 公用建筑面积 答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 房屋的建筑面积 答：建筑面积也称建筑展开面积，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 土地使用年期 答：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 何谓双景住宅 答：双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓借外景造内景。 225 问：何为标准绿色住宅 答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理 中水处理 答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。 什么是住宅的进深和开间？ 答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.03.9米。 什么是格式条款 答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条 款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当 事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务， 并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对 该条款予以说明。 什么是内部认购 答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种内部认购的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的，如果按照目前房地产发展商通行的低开高走的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的最低时段价，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的便宜。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。 酒店式公寓 答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了LOFT。LOFT超高层办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。 LOFT是什么？ 答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。 何谓板式小高层 答：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：板式小高层是一种不规范的叫法。我们目前常说的板式小高层是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在至层左右。层以下的称为多层；更高的则称为高层，这与标准规范有些出入。塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、围合等形状。 什么是国家康居示范工程 答： 由建设部住宅产业中心实施的国家康居