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2011年物业管理师管理制度与政策精选习题(1)第一章 物业管理概述一、单项选择题：1、物业管理是由业主通过选聘( B)的方式来实现活动。A、物业管理人员 B、物业管理企业 C、物业管理分包单位 D、物业管理师2、在物业管理的特征中，(A )是物业管理最主要的特点。A、市场化 B、规范化 C、专业化 D、社会化3、业界普遍认为，物业管理起源于19 世纪60 年代的( D)。A、法国 B、日本 C、美国 D、英国4、我国物业管理是在城市房地产综合开发和(B )制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。A、物业 B、住房 C、产权 D、分配5、在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照(C )将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。A、合同 B、专业化原则 C、市场原则 D、社会化原则6、1994 年，建设部颁了( C)，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。A、物业管理招投标管理办法 B、全国物业管理优秀住宅小区标准C、城市新建住宅小区管理办法 D、住宅小区管理办法7、2000 年，( )成立，对加强物业管理行业指导和行业自律起到了重要作用。A、全国物业管理专家委员会 B、全国物业管理工作委员会 C、中国房地产协会 D、中国物业管理协会8、( )是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。A、城市新建住宅小区管理办法 B、物业管理条例C、深圳特区物业管理条例 D、全国物业管理优秀住宅小区标准9、为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998 年颁布了(B )。A、城市新建住宅小区管理办法 B、物业管理企业财务管理规定C、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 D、物业管理企业资质管理试行办法10、为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998 年11 月印发(A )。A、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 B、全国优秀管理住宅小区标准C、物业管理企业财务管理规定 D、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法11、为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999 年建设部印发了(A )。A、全国优秀管理住宅小区标准 B、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法C、关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知 D、物业管理企业资质管理试行办法12、商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由( D)选聘物业管理企业来实施。A、业主 B、政府主管部门 C、业主大会 D、建设单位13、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与购房人签的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是( A)。A、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 B、政府主管部门与物业管理企业签订的前期物业服务合同C、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同 D、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同二、多项选择题：1、物业管理的特征主要是指下列的：( BCD)。A、行政化 B、专业化 C、市场化 D、社会化2、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于：( AC)。A、强调业主在市场活动中的自主权 B、加强市场监管力度C、强调物一管理活动必须纳入市场秩序 D、强调物业管理企业必须提高服务质量3、我国改革开放前的城镇住房制度的主要特征是：( ABC)。A、住房投资由国家和国有企业统包 B、住房分配采取实物分配制度C、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 D、住房分配采取货币分配制度4、现阶段我国物业管理在社会经济中的地位和作用主要体现在下列(ABDE)等方面。A、有利于增加就业 B、有利于维护社区稳定 C、有利于加快全社会进入小康社会D、有利于促进经济增长 E、有利于提高人民群众居住质量5、居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为以下几类基本消费支出：(ABCD)。A、购房消费支出 B、家庭装饰装修、家具家电等消费支出C、房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出 D、使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出E、家庭子女医疗、教育的消费支出6、条例颁布前的物业管理制度建设的主要特点：( BCD)。A、配套性 B、借鉴性 C、针对性 D、过渡性7、条例颁布后的物业管理制度建设的主要特点：(ABC )。A、配套性 B、经验性 C、操作性 D、过渡性8、物业管理条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，樗着我国物业管理进入了(ABD)发展的新时期。A、法制化 B、民主化 C、国际化 D、规范化9、物业管理条例的立法指导思想，主要表现在：(ABC )。A、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系B、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系C、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项D、强调业主委员会与物业管理企业是平等的民事主体，是管理和被管理的关系10、条例在立法过程中，主要遵循以下(ABCD)基本原则。A、物业管理权利和财产权利相对应的原则 B、重点维护弱势群体业主合法权益的原则C、现实性与前瞻性有机结合的原则 D、从实际出发，实事求是的原则11、物业管理条例创设是七项物业管理的基本制度是指()以及前期物业管理招投标、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修资金等。A、业主大会 B、业主公约 C、业主委员会 D、物业承接查验12、市场化是物业管理的主要特点，而(BC)是物业管理市场化的集中体现。A、合同观念 B、等价有偿 C、双向选择 D、依法经营13、在我国物业管理发展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：( )。A、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用B、从城市管理和物业管理的职能关系角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预C、物业管理的重要性决定了必须依靠政府的强力干预才能实现可持续发展D、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的的监管14、物业管理条例法律责任的特点是：( )。A、行政责任、民事责任并存 B、优先考虑物业管理企业的实际困难C、凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则 D、体现了业主自我管理、自我监督的原则15、社区居委会是居民(ABC)的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。A、自我管理 B、自我教育 C、自我服务 D、自我创收16、居委会和业主大会之间并不一一对应，不存在(BC)。A、指导关系 B、隶属关系 C、上下级关系 D、互相帮助12下一页2011年物业管理师管理制度与政策精选习题(2)第二章 物业管理服务一、单项选择题：1、物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是( A)。A、物业服务合同 B、物业管理服务 C、特约服务 D、专项服务2、物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的(A )服务。主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和秩序。A、公共性 B、私密性 C、义务性 D、程序性3、为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004 年印发了(B )。A、全国优秀管理住宅小区标准 B、城市新建住宅小区管理办法C、普通住宅小区物业管理服务等级标准 D、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法4、根据价格法和物业管理条例，国家发展改革委员会和建设部于( )联合颁布了物业服务收费管理办法。A、2002 年11 月 B、2003 年1 月 C、2004 年8 月 D、2005 年8 月5、物业服务收费管理办法规定：“包干制是指业主统一向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由( A)享有或者承担的物业服务计费方式。”A、物业管理企业 B、业主大会 C、业主委员会 D、主管部门6、物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由(C )享有或者承担的物业服务计费方式。”A、业主大会 B、业主委员会 C、业主 D、物业管理企业7、物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由( C)自主约定。A、物业公司 B、单方 C、双方当事人 D、业主委员会8、由(A )与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。A、建设单位 B、业主委员会 C、业主大会 D、行业主管部门9、条例强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。如果物业管理企业报告之后，相关主管不予理睬，属于( A)，应当承当相应的法律责任。A、行政不作为 B、侵权行为 C、正常行为 D、违约行为10、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照(D )关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。A、合同法 B、刑法 C、民法通则 D、物业管理条例11、中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004 年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，制定了( C)个等级的服务标准。A、3 B、2 C、4 D、512、物业管理主要是指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和(D )的活动。A、安全防范 B、社会治安 C、精神文明建设 D、公共秩序13、物业管理服务的公共性决定了其受益主体的( )，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。A、特殊性 B、永久性 C、广泛性和差异性 D、广泛性和一致性14、为维护物业管理活动的交易秩序，条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，( )应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。A、业主大会 B、物业管理企业 C、业主委员会 D、建设单位15、2004 年10 月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布( )明确物业服务收费属于价格法调整范围，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。A、物业管理服务标准 B、物业管理条例 C、物业服务收费管理办法 D、物业服务收费明码标价规定16、实行( )的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税旨和物业管理企业的利润。A、物业服务费用承包制 B、物业服务转包制 C、物业服务费用包干制 D、物业服务费用酬金制17、当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，( )负缴纳物业服务费用的义务。A、物业使用人 B、业主 C、业主委员会 D、物业公司18、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。A、物业买受人 B、业主 C、业主委员会 D、建设单位19、条例第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同( )。”A、在半年内终止 B、终止 C、继续同时生效 D、作废20、业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担( )。A、刑事责任 B、违约责任 C、行政责任 D、侵权责任21、条例明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担( )相关管线和设施设备维修、养护的责任。A、公共部位 B、私人住宅内 C、物业管理区域内 D、社区范围内22、条例规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一是可以帮助业主更好地装饰装修房屋;二是可以起到( )。A、警告作用 B、威吓作用 C、劝告作用 D、预防作用23、条例明确规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给( )。A、建设单位B、街道办事处或居民委员会C、业主委员会D、当地房地产主管部门24、关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充( )。A、房屋维修资金 B、设备维修资金 C、物业服务费的不足 D、住房专项维修资金二、多项选择题：1、物业管理服务有哪些特点?( )A、物业管理服务的公共性和综合性 B、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性C、物业管理服务的即时性和无形性 D、物业管理服务的单一性和一致性2、下列哪些属于物业管理服务的内容?( )A、全方位的家庭保姆式服务 B、房屋共用部位的维修、养护与管理C、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 D、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务3、条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循()原则。”A、合理原则 B、物业费用与收入水平相适应原则 C、全体业主满意原则 D、公开原则4、我国目前物业服务收费定价形式的种类有：( )。A、业主定价 B、市场调节价 C、政府指导价 D、政府定价5、在物业管理服务成本构成项目中，下列()属于它的组成部分。A、地下独立核算停车场服务人员的工资、奖金、福利 B、物业管理区域清洁卫生费用C、物业管理区域绿化养护费用 D、物业管理区域公共秩序维护费用6、前期物业服务合同有以下哪些特征?(BCD )A、前期物业服务合同是单务合同 B、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订C、前期物业服务合同是要式合同 D、前期物业服务合同具有过渡性7、为维护物业管理活动的正常秩序，条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行以下(ABD)义务。A、告知义务 B、制止义务 C、强制其执行的义务 D、报告义务8、在物业管理区域发生事故时，要求物业管理企业履行(ABC)义务。A、立即采取应急措施，避免扩大损失 B、及时向有关行政管理部门报告事故C、协助做好救助工作 D、尽一切办法，避免媒体曝光9、在物业管理区域内利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守的规定有(AB)。A、办理了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定程序B、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权C、收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护D、住房专项维修资金是房屋“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴交。10、在正常的物业管理阶段，利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的相关规定在征得相关(ABD)的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。A、业主员 B、业主大会 C、建设单位 D、物业管理企业11、根据物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行(BC)义务。A、物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于二次公布物业服务资金的收支情况B、业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询，物业管理企业应当及时答复C、物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计D、业主委员会应随时监督物业管理企业的财务收支情况及违纪违法行为，并直接向主管行业部门报告12、下列关于住宅室内装饰装修的说法，正确的有：( ABC)。A、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿B、属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装修装修企业追偿C、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任D、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，物业管理企业应责令装修人整改并处以罚款13、对于业主因维修物业或者公共利益需要，确临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得 (AD)同意的情况下才可实施。A、业主委员会 B、城管部门 C、建设单位 D、物业管理企业14、关于规范业主装饰装修活动的说法，正确的有：(ABC )。A、装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利是行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提B、为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业管理企业在业主装修房屋前的告知义务C、业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为D、业主装饰装修房屋属于自己处分个人财产的行为，无需对任何人负责个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？答： 30*4=120层，每分钟巡查一层，就是需120分钟，2小时，题目要求每小时巡查一次，则每班巡查至少2人2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？答：20.83*8=166.64小时，166.64+36=202.64小时，约203小时3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.938人运转，分4班，每班2人，每人每班工作6小时，6*30=180小时，每人应工作时间为20.83*8=166.64小时，超时为180-166.64=13.36小时实际工资：12.93*13.36+1500=1672.74有个区4栋30层，