年沈阳市房地产市场研究报告.doc

2011年沈阳市房地产市场年报2011年沈阳市房地产市场研究报告2012年1月报告目录报告目录2年报导读：4序言（城市年度市场综述）7第一篇 市场背景篇9第一章、城市经济9一、城市宏观经济91、GDP92、工业增加值93、进出口104、固定资产投资115、社会零售总额11二、城市房地产与经济发展的关系121、GDP与房地产市场122、CPI对房地产行业的影响133、房地产调控与房价134、央行加息与房价14第二章、产业政策161城市政策TOP 5162市政动态TOP 5213.市场资讯TOP 527第三章、土地市场32一、土地市场概述321、供应方面322、成交方面323、价格方面33二、土地供求分析331、经营性土地供应量332、经营性土地成交量353、经营性土地成交价格36三、重点地块40地块1 沈北2011-023 蒲河大道北侧-97地块40地块2 沈北2011-077 蒲河大道南侧-66地块42第四章、行业发展431、房地产开发投资43（1）房地产开发投资额43（2）住宅开发投资额44（3）商业及服务业等经营性用房开发投资额45（4）写字楼开发投资额452、房地产建设规模46（1）房地产施工面积46（2）房地产新开工面积49（3）房地产竣工面积51第二篇 市场分析篇53一、市场综述53二、年度成交排行榜54第二章、商品住宅市场55一、整体分析55二、成交结构分析56第三章、商业市场59一、市场综述59二、2011年商业项目排行情况60第四章、办公市场61一、市场综述61二、2011年办公用房销售排行63第五章、重点项目分析63一、住宅项目63二、商业项目67三、办公项目69第六章、营销媒体篇71一、营销透析71二、媒体分析72三、典型项目75第三篇 2012年房地产走势预测77第一章、政策预测77第二章、土地供需预测78第三章、市场走势预测79一、供应量预计2012年供应量有所回调79二、成交量预计2012年成交量有所回调80三、供求比市场供求比不大，处于供大于求的态势，库存压力不小82四、消化周期预测83五、房价走势预测84第四章、区域走势预测85第五章、风险走势预测87第六章、企业信心预测89第四篇 区域数据篇90第一章、铁西区分析90一、铁西区总体分析90二、区域关注楼盘90第二章、大东区分析92一、大东区总体分析92二、区域关注楼盘92第三章、和平区分析94一、和平区总体分析94二、区域关注楼盘94第四章、沈河区分析96一、沈河区总体分析96二、区域关注楼盘96第五章、皇姑区分析98一、皇姑区总体分析98二、区域关注楼盘99第六章、东陵区分析100一、东陵区总体分析100二、区域关注楼盘101第七章、于洪区分析102一、于洪区总体分析102二、区域关注楼盘102第八章、浑南新区分析104浑南新区总体分析104二、区域关注楼盘105第九章、沈北新区分析106一、沈北新区总体分析106二、区域关注楼盘107第十章、苏家屯区分析108一、苏家屯区总体分析108二、区域关注楼盘109年报导读：2011年沈阳二环内限购2011是“十二五”的开局之年，面对仍然错综复杂的国内外环境，沈阳紧紧围绕“五大任务”和“三大目标”，抓项目促调整、抓环境促提升、抓民生促和谐，在去年经济快速增长的基础上，今年继续保持了又好又快的发展势头。在国家房地产政策紧缩的条件下，今年沈阳出台限购令，在人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，沈阳购房者刚性需求仍占主导地位，故限购令后出台后，购房者观望情绪加重，二季度销量下滑明显，但二环之内限购，二环之外却不限购，于是把市场需求从二环内挤压到二环之外。详情请见P16土地供应结构调整，总体供应量有所下降2011年沈阳市共出让土地1032宗，总占地面积4715.75万平方米，出让数量环比上涨97.89%，出让面积环比上涨61.75%，地块区域分布范围上各区均有土地供应。从地块的用途属性来看，2011年共推出为工业用地539块，商住混合用地279块、商业用地168块、纯居住用地35块以及其他用地11块。从09年开始，管理部门逐年的在改变土地供应结构，大幅度的增加了工业用地的供应量。详情请见P33商品房供应量、成交量仍保持高位运行2011年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城商品房市场的供应量为1559.45万平方米，同比上升34.54%，成交量为1605.33万平方米，同比微降0.69%，成交价格为6984元/平方米，同比上升16%。详情请见P54未来预测-沈城房地产市场将会平稳运行在2012年在国家对房地产市场的宏观调控和紧缩信贷的背景下，对房地产市场将会带来很大的冲击，但是就沈阳市场而言，由于全运的即将到来，沈阳的市政建设将会进入快速建设期，城市影响力和吸引力加强。2012年整体房价保持平稳态势，市政路网等的完善，但是由于政策的影响，2012年的市场充满了更多的不确定性。详情请见P77序言（城市年度市场综述）2011年“史上最严”调控年，限购、限贷、银根收紧，保障房大面积建设，一系列的宏观调控政策，拴住了2010年飞涨的楼价，众多一线城市房价掉头向下。1月国务院出台房市调控“新国八条”； 3月沈阳二环内开始限购；5月商品房预售价格网上公示、住宅产权年限50年变70年；7月国务院出台房市调控“新国五条”；8月沈抚铁共用区号024加速同城化发展。12月地铁二号线试运行，沈阳开始地铁网络化。2011年伴随着“限”、“控”“利好”，沈阳房地产市场跌宕起伏。从数据的基本面上看，2011年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城商品房市场的供应量为1559.45万平方米，同比上升34.54%，成交量为1605.33万平方米，同比微降0.69%，成交价格为6984元/平方米，同比上升16%。从商品房成交的角度来看，2011年是房地产市场大开大合的一年，全年第一季度市场活跃，成交量最高，然而，随着限购令的实施，市场逐渐走向冷淡，即便是传统的“金九银十”销售旺季也没有带来往日的辉煌，直至2011年12月份成交量跌到了百万以下。政策与城市规划发展2011年政策、调控绝对是主角。二环内限购了，首付提高了，多套房停贷了。新行政区域划分带来的2010年末房价快速升温只在2011年度持续了一个季度，随着国家最严厉的调控政策，随即转入“降温”通道。2011年全运进入全面建设、攻坚之年，围绕中心公园规划建设行政文化区、全运会片区、南站高铁核心区、科技研发区、文化创意区等功能区，配套建设高品质居住社区全面开始建设。8月沈抚铁共用区号024加速同城化发展，标志着以沈抚铁同城化更向前迈向了实质性的一步。2011年为“十二五”的开局之年，沈阳的国家中心城市的建设目标越来越清晰，四环、五环全面开工、地铁一号、二号线正式构筑起地铁网络化时代。金廊大面积拆迁改造，城市市政建设迈入新阶段。2011年房地产市场虽受到一些冲击，但是无论是横向还是纵向比较，沈阳的总体需求依旧旺盛，商品住宅成交量仅次于成都，居全国第二位。沈阳有着充足的客群基础，婚房、大学生首次置业、企业链、拆迁带动的居住需求，都是刚性需求的明显特征。良好的经济环境也让沈阳人收入快速增加，对住房的改善和对高端产品的需求也越加强烈，这两类主流人群构成了沈阳客群消费的主要结构，是稳定有效需求的保证。综合来看，发展预期和充足的需求，是沈阳市场良好发展的支撑。中心区域的高层豪宅市场正在逐步形成，虽然今年的限购使得此类产品受到了很大的冲击，也使得这部分产品市场细化趋势明显，多样需求市场日趋形成。沈阳这几年供需量一直居于全国前茅，越来越多受到了品牌大企业的关注，豪宅、高端、品质、景观都有了极大的提升。尤其是调控之年的商业地产，商业综合体布局的时间和空间得到了更多的关注。展望2012年的沈阳房地产市场，充满了不确定性，主要源于政策方面。但就沈阳房地产市场目前整体的发展趋势和发展阶段利好向上，是可以看到的方向，但是经过这一年的强势调控，影响最多的，也是最关键的却是心理预期，更为严厉的调控是否会出，动荡外部环境下的中国经济所受影响如何，从宏观环境到微观市场，超预期的调控政策是否会出现， 2011年整体市场充满不可确定性。第一篇 市场背景篇第一章、城市经济一、城市宏观经济1、GDP2011年1-9月，沈阳市实现地区生产总值（GDP）4321亿元，同比增长12.5%，处于稳定的增长趋势，发展方向基本符合预期。其中，一季度GDP实现1263亿元，同比增长13.5%；二季度GDP累计实现2863亿元，同比增长13.6%；预计2012年沈阳经济增速将呈现稳步增长态势。图1-1-1：GDP数据来源：沈阳市统计局2、工业增加值2011年1-9月份，沈阳市全市实现工业增加值2215亿元，同比增长16.0%，其中9月份投资额为272亿元，同比增长15.7%。图1-1-2：历年工业增加值走势图数据来源：沈阳市统计局3、进出口2011年1-9月份，沈阳市全市实现进出口总额77.91亿美元，同比上升37.3%，其中9月份进出口总额为10.39亿美元，同比上升54.3%。图1-1-3：历年进出口走势图数据来源：沈阳市统计局4、固定资产投资2011年1-9月份，沈阳市全市固定资产投资3786亿元，同比上升30.0%。图1-1-4：历年固定资产走势图数据来源：沈阳市统计局5、社会零售总额2011年1-9月份，沈阳市全市实现社会零售总额1761亿美元，同比上升17.2%。图1-1-5：历年社会零售总额走势图数据来源：沈阳市统计局二、城市房地产与经济发展的关系1、GDP与房地产市场2011是“十二五”的开局之年，面对仍然错综复杂的国内外环境，沈阳紧紧围绕“五大任务”和“三大目标”，抓项目促调整、抓环境促提升、抓民生促和谐，在去年经济快速增长的基础上，今年继续保持了又好又快的发展势头。在国家房地产政策紧缩的条件下，今年沈阳出台限购令，在人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，沈阳购房者刚性需求仍占主导地位，故限购令后出台后，购房者观望情绪加重，二季度销量下滑明显，但二环之内限购，二环之外却不限购，于是把市场需求从二环内挤压到二环之外。图1-1- 6：2009-2011年第三季度沈阳地区各季度生产总值及增幅走势数据来源：沈阳市统计局展望2012年，针对房地产行业的宏观调控还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能，而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。2、CPI对房地产行业的影响房地产价格上涨对CPI既有传导效应，又有溢出效应，其作用的结果如何主要视何种力量占据主导地位。一般而言，在经济状况向好，人民可支配收入持续增长的宏观经济大环境下，传导效应为主要作用方向，其结果为房地产价格的上涨亦带动CPI的上涨。高CPI对房地产价格也有两方面的作用趋势，在刺激投资性需求的同时，对自住性需求亦产生抑制作用。高CPI对房地产价格一定程度上还有促进作用。图1-1-7：2005年-2011年1-9月沈阳地区各年CPI走势数据来源：沈阳市统计局如果居民的收入低于CPI涨幅，人们生活水平势必有所下降，而当人们的收入高于CPI涨幅，才有利于经济的发展。尽管最近一段时间物价涨幅比较大，但是国家已经出台政策稳定物价，且已经取得一定效果，上涨势头已经被抑制住，和百姓生活相关的农副产品价格已经出现下降。从今年以来看，沈阳市经济保持平稳较快发展态势。3、房地产调控与房价2011年，开发商面临着严峻考验，楼市拐点在2011年10月份降临，国家统计局的数据显示，2011年10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点，二手房成交量也降至3年来的最低点。与其他城市房地产市场相比，沈阳房地产市场主要是以刚性需求为主，本次限购政策主要针对投资投机性群体，对沈阳整体房地产市场影响较小，短期内可能会致使沈阳二环内以及二环外成交量的波动，长期看对沈阳整体市场影响不是十分明显。图1-1-8：2011年各月沈阳地区各月商品房成交均价走势比较数据来源： CRIC2011沈阳房价整体看涨，二环内的房价因受到限购令的影响，涨幅速度有所减缓，但二环内的楼盘因地理位置的优势和所处区域房价的影响，也没有出现大幅下降的情况，而二环外不在此次限购令的调控范围之内，这给区域内的楼盘带来了契机，客户会纷纷涌向二环外，二环外区域的房价有所提升，使二环外的房价趋于均衡。就发展趋势而言，随着沈阳房地产市场的不断发展，越来越多国内一线品牌的进入，市场集中度进一步提升，市场一线开发企业占据市场销售总量会越来越大。4、央行加息与房价2011年央行共加息三次，2月9日起加息0.25%，此后分别是4月6日、7月7日，每次加息0.25%，调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5，这就意味着普通老百姓存在银行里的钱会有所增加；另一方面，一年期贷款利率提高达6.56%，也使得购房者的还贷压力增加。2011年央行共七次调整存款类金融机构人民币存款准备金率，其中前六次为上调，每次上调0.5个百分点，央行频繁上调存款准备金率，使得大量资金被冻结，开发贷款难成为普遍现象。限购控制人们买房，加息则影响人们的预期，加剧观望，将使开发商资金链进一步绷紧。2011年12月5日，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，本次下调为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向。图1-1-9：2011年各月沈阳市商品房销售面积增速与同期利率走势比较数据来源：中国人民银行，CRIC从货币、金融环境来看，20102011年加息5次，存款准备金率上调13次，两者均已升至近十年来最高点，为配合国内外经济发展走势，后续下调的空间相对广阔，有利缓解市场资金紧绷之状态，而紧掐着房产商脖子的“限购令”，也必然在经济适用房陆续入市、热钱开始撤退、欧债与美债问题阶段性解决，乃至个人住房信息系统初步建成等因素交互作用下，循序渐进的缓步微调乃至取消；可行做法非常多，包括降低首购者利率及首付、降低改善型需求认定标准，乃至切割房屋限购之板块等（如上海内环不限购），均为2012年楼市带来寒冬的曙光。第二章、产业政策1城市政策TOP 5Top1 沈阳市发布“限购令”关注程度：10 影响程度：9内容：按照国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)和沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(沈政办发201111号)的规定，在我市二环区域内实施住房限购政策。按照沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(沈政办发201111号)的要求，结合实际情况，从2011年3月8日开始实行限购措施。在我市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房及二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。易居观点：由于中央政府要求地方政府制定政策调控房价，沈阳市于2011年3月发布可限购令，从全国其他城市的限购令相比较，沈阳的限购令属于“温柔一族“，甚至有部分人士在限购令出台后认为这就是一部”促购令“，理由是二环内的限购将导致购房需求集中释放到二环外的项目，促进项目销售量及价格的增长，从实际情况来看，也验证了这些人的预言，自限购令发布以来，沈阳市二环外在售楼盘销售价格与去化率均得到大幅上涨，虽然二环内项目受到一定程度的不利影响，去化速度有所减缓，不过价格始终保持小幅上扬的状态。如此看来，沈阳的限购令温柔的过了头。Top2 沈阳市普通住房价格界定新标准出台关注程度：9.5 影响程度：9内容：2011年1月26日，沈阳市普通住房价格界定新标准出台。全市按行政区域划分为两个级别区域，一级区域普通住房价格界定标准为8290元/平方米；二级区域普通住房价格界定标准为6720元/平方米。这是自2008年5月1日之后的又一次调整。按国家和省有关文件规定，经市政府批准同意，沈阳市房产局结合全市实际情况，新调整了全市普通住房成交均价级别区域及具体标准。全市按行政区域将原来划分的三个级别区域（不含三县一市，由其分别自行测算确定。下同），调整为两个级别区域，即将原二级区域的浑南新区（原范围，下同）和经济技术开发区划入一级区域，原三级区域的各区改为二级区域。具体划分情况是：沈河区、和平区、皇姑区、大东区（以上各区包括去年行政区划调整后新划入的范围）、铁西区（包括经济技术开发区）、浑南新区为一级区域；东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出价格标准如下：一级8290元/平方米，二级6720元/平方米。全市各级别区域内的精装修商品住房，在本次测算的普通住房成交均价标准基础上，每平方米继续向上浮动500元。从2008年5月1日起，沈阳市对普通住房成交均价级别区域以及价格界定标准如下：一级6700元/平方米，二级5950元/平方米，三级5370元/平方米。 沈阳市的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。 易居观点：2011年伊始沈阳市政府就发布了这样一条好消息，这是顺应环境变化的一次改变，是结合了实际需求的一次改变，是利国利民的一次改变，是为房价上涨打好了提前量的一次改变。客观的讲，房价经过3年的连续大幅增长，尤其是2010年的疯长，2008年制定的普通住房价格界定已跟不上时代的脚步，越来越多的购房者抱怨自己的房子“被豪宅”，为购房者增添了更多的经济负担。出台该项政策减少了购房者缴纳契税金额，降低了购房成本，为此，有人专门估算了一下，以在东陵区购买一套均价6500元/平方米的首套房为例，如果按原来的界定标准，虽然是个人、家庭唯一住房，但因为价格超出标准，此房属于非普通住房，需要缴纳4%的契税，而若是按新标准执行，只需要缴纳1%的契税，可以省下总房款的3%契税费用。以房屋总价100万元计算，新旧标准前后的契税之差，最大可达到3万元。契税上省了，可以用在买房上的资金就多了，房价是不是可以更涨了呢？Top3 新婚姻法引起的购房转变关注程度：9 影响程度：8.5内容：2011年8月12日， 最高人民法院召开新闻发布会，通报适用最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）有关情况。解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。其中与房地产最为密切的两条成为争议焦点，简要来讲，一为婚前的房子归首付方自己所有；另一条则是婚后父母为子女购房归自身子女个人所有，不属共同财产。易居观点： 新婚姻法自发布之日起就是争议不断，赞成派与反对派的口水战搞得硝烟弥漫。其实我们不难看出，新婚姻法一定程度上保护了男同胞的利益，杜绝某些打着结婚旗号行骗的行为。但是从女方角度来说，房子是一个家庭最可靠的财产，无论怎样，净身出户对于在婚姻中始终处于忙里忙外状态的女方来说最不能容忍。这就导致了更多女性因为婚姻安全感的缺失，而选择自行置业。那么小户型的总房款低、租金高及方便出租使得其就成为女性置业的首选。不过婚姻法对心理层面的影响还是要大于实际影响，事实证明新婚姻法对实际购买房屋的行为则影响要小于市场预期，市场对婚房的刚性需求并不会因此发生根本性改变，市场并没有因为新婚姻法而形成一股小户型的购买狂潮。Top4 沈阳居住用地出让年限50年变70年关注程度：8.5 影响程度：7.5内容：2011年5月，沈阳市规划和国土资源局的一块土地挂牌信息引起业界的关注，这块土地挂牌信息显示：规划用途为居住的地块土地出让年限为70年，而在去年年末，同样性质的地块出让年限为50年。“土地挂牌出让时，都会根据使用性质做相应的设置，最近挂牌出让的居住用地，出让年限的确为70年。未来是否所有居住用地都把土地出让年限设计为70年，尚无定论，但应该是一个趋势。 ”一位沈阳市规划和国土资源局人士说。此前较长时间，沈阳城区居住用地出让年限基本都是50年，对此该人士强调“并不违规”。对方表示，国家根据土地用途设定了土地使用权出让的最高年限，其中住宅是70年，而工业、商业、综合分别为50年、40年、50年，并不意味着所有土地在出让时均要按最上限。事实上，国内大多数大中城市挂牌出让国有土地使用权时，尤其是居住用地使用权出让时，多按最高年限的上限70年执行，辽宁省内大部分城市也是如此。该人士进一步解释，土地使用年限可根据地区政策、产业特点和土地实际情况等因素确定。沈阳市现行居住用地出让年限为50年是在符合国家政策条件下，根据沈阳的产业政策、房地产发展状况以及房地产使用周期等实际情况确定的。易居观点： 从50年变成70年，沈阳终于跟其他城市同步了，又是一个好消息，但是之前拿地的岂不是吃了亏，非也，土地使用权出让年限不同，土地出让金也会不同，今年沈阳土地出让价格普涨，除土地随市场变化升值外，出让年限的提高也脱不了干系。有人调侃说：“萨达姆生于1937，死于2006，终年69岁。卡扎菲生于1942年，死于2011年，终年69岁。金正日生于1942年，死于2011年，终年69岁。事实证明，中国住房产权70年是经过深思熟虑多方论证的!”同理，现在的国情注定了没有哪个建筑可以坚持到50年仍旧不拆，所以沈阳市之前将用地出让年限制定在50年也是有道理的。Top5 沈阳市城市房屋拆迁管理办法被废止关注程度：7.5 影响程度：7内容：2011年9月22日，市政府常务会议决定废止自2004年5月1日起实施的沈阳市城市房屋拆迁管理办法（下称办法），和自2004年6月1日起实施的沈阳市城市房屋拆迁行政委托管理的若干规定（下称规定）。这两部与全市千家万户联系密切的政府规章为何被废止？市政府法制办有关负责人解释说，按照国务院今年出台的国有土地上房屋征收与补偿条例（下称条例），办法有一些方面与条例存在不一致的地方，而规定的整体内容与条例相抵触，所以要废止。办法中规定的申请法院强制执行的主体，和条例中规定的主体也不相一致。条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请法院强制执行。而沈阳市办法规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县（市）政府责成有关部门实施行政强制拆迁，或者由城市房屋拆迁管理部门依法申请法院强拆。同时，条例还取消了“行政裁决”和“行政强制拆迁”等规定，并将以“征收”取代“拆迁”等称谓。办法规定的补偿标准与条例规定的也不相一致。条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。而沈阳市的办法，只对拆迁楼房住宅实行货币补偿的情况制定了一套具体计算公式。易居观点：相比沈阳市政府下发的沈阳市城市房屋拆迁管理办法，国务院出台国有土地上房屋征收与补偿条例更加合理化也更加人性化，不过执行的具体效果还有待观察，我们注意到“条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这条规定沈阳市早在2005年甚至更早的时间就已经开始执行，而并非按照沈阳市的办法中只对拆迁楼房住宅实行货币补偿的情况制定了一套具体计算公式的方案进行实施，不过执行效果并不理想，很多评估机构对拆迁地块给出的评估价格受到多方面的操控，有失公允，行政强制拆迁的事情屡见不鲜，归根结底，我们希望看到的不是“征收”取代“拆迁”这种仅仅停留在字眼上的改变，而是实实在在的变化。表1：2011年全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容2011年3月16日 新华网 商品房销售实行“一房一价”政策3月16日，国家发改委发布了商品房销售明码标价规定，明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。从5月1日起，各地落实明码标价细则并开始严查明码标价落实情况2011年8月12日辽沈晚报沈阳计划年内上调二套房公积金利率 幅度为10%沈阳市计划于年内上调二套房公积金利率，上调幅度为10%。昨日，市公积金管理中心负责人称，全国多地已开始执行第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍的规定。沈阳市在年内完成系统升级后，将开始执行通知规定。2011年10月27日新京报中国财政部：将加快推进房产税的实施 中国财政部部长助理王保安27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。王保安说，目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。在专题询问中，多位委员都提到保障性住房政策实施过程中的公平性问题。住房和城乡建设部部长姜伟新在回应这一问题时表示，保障性住房的公平性问题，是有关部门在政策实施中非常重视的一个问题。2011年11月10日新浪地产国土部明确农村集体土地确权 小产权房严禁登记发证关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。意见提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。2011年12月22日经济观察报11城市表态延续限购 部分城市从紧政策或微调 尽管在北京宣布将延续限购政策后，上海、广州、深圳、青岛、福州、长春、厦门、济南、海口、太原等其余10城市也在近日相继宣布楼市调控政策延续，其余35个此前已经执行限购令的城市也会在未来一周内发布同样的信息，但由于现存政策执行存在差异且地方相关财政吃紧、房地产税推广在即，因此过度从紧的调控政策明年有望微调。相比之下，二三线城市的限购令由于执行较晚且尺度不一，政策效果上有很大差异。从当前的情况看，二三线城市无论是政策执行效果，还是未来的调控走向，都显得有些“暧昧”。在已实行限购令的二三线城市中，有29个城市执行局部限购，各地限外措施松紧程度也不一致，这就给了未来调控可能出现变化埋下伏笔。2市政动态TOP 5Top1 沈阳地铁二号线正式建成通车关注程度：10 影响程度：10内容：备受关注的沈阳地铁二号线于12月30日正式建成通车。当天上午，在沈阳地区最早有人类活动遗迹的新乐遗址站，沈阳现代城市建设又一座新里程碑沈阳地铁二号线隆重举行通车仪式。沈阳地铁二号线工程是继沈阳地铁一号线之后，东北地区的第二条地铁线路。二号线北起三台子站，南至全运路站，全长21.86公里，共有车站19座。二号线沿金廊走行，途经沈阳天地、乐天世界、恒隆广场、裕景中心、嘉里中心、华润万象城、世茂五里河、奥体中心等金廊重点项目。二号线的建成通车，标志着沈阳市地下轨道交通“十字型”骨架已经形成，将进一步提升城市运行效率，拉动区域经济发展，为推动沈阳老工业基地全面振兴作出贡献。按照沈阳市城市快速轨道交通建设规划，沈阳市将力争在2018年前形成“一横两纵一环线”的地铁骨干网络。易居观点：地铁二号线的开通在改善沈阳城市交通条件和提升城市竞争力的作用不言而喻，同时也提高了沿线周边房地产项目的价值。如果说地铁一号线的开通宣告了沈阳现代时尚地铁生活的全新开启，那么，刚刚开通的地铁二号线则让这种生活方式得以进一步延展和升华，与 “金廊”相映生辉的地铁二号线城南连通浑南新区，城北衔接城市北部的道义开发区；将北陵、北站、市府广场等多个商业圈、文化圈、休闲圈、政务圈、服务圈连为一串，让城市的发展纵深借力地铁二号线而大大拓展。Top2 全市建筑物机动车停车位配建标准规定出台关注程度：8.5 影响程度：9内容：2011年11月，沈阳市规划和国土资源局发布新规，根据全市建筑物机动车停车位配建标准的相关规定，今后建设的新楼盘中，3套80平方米以下的小户型，至少要拥有一个停车位。按规定，新建、改建、扩建建筑面积大于500平方米(含500平方米)的新建建筑物，每套建筑面积超过80平方米但小于100平方米的商品住宅，如果在二环以内要配建0.6个停车位，如果在二环以外要配建0.8个停车位。建筑面积在100平方米至150平方米之间的商品住宅，二环内每套要配建0.8个停车位，二环外每套要配建1个停车位。建筑面积超过150平方米的商品住宅，二环内每套要配建1个停车位，二环外每套要配建1.2个停车位。原建筑配建车位不足的，应在改建、扩建的同时，按车位差额数的20%补建。建筑物配建的停车设施可采用地下车库、半地下车库、立体停车楼(库)、地面停车位等多种形式。停车设施的布局要满足建筑、消防、人防、交通等相关技术要求。易居观点：堵车，堵车，还是郁闷的堵车，随着经济的快速发展，近几年沈阳的机动车越来越多，停车位的建设速度显然没能跟上机动车辆的增加速度，于是违章停车到处可见，交通拥堵也就不足为奇了，车位紧张，车位走俏，车位价高已经成为全国大型城市的普遍现象，沈阳当然也不例外。直到今天，沈阳市政府终于意识到问题的严重性和紧迫性，为了解决车位争端，出台该政策也算是亡羊补牢吧，希望为时未晚。改善城市形象和城市交通除了扩路和修地铁，配足停车位也是应该做得功课。Top3 沈抚铁共用024加速同城化发展关注程度：8 影响程度：8内容：2011年8月28日零时，共用“024”开通仪式采用独特的多米诺骨牌式剪彩方式举行，随着省长陈政高宣布“沈抚铁升位并网共用024正式开通”，从这一刻起，沈阳、抚顺、铁岭三市真正实现了通信一体化，共用“024”区号。这是沈阳经济区的一件大事，是贯彻落实国家新型工业化综合配套改革的一项重大举措，标志着沈阳经济区一体化、同城化发展取得了重大进展，必将对沈阳经济区建设产生积极的推动作用和深远的影响。易居观点：“024”共享，象征着这三座城市之间的通信壁垒从此被彻底打破，同时也寓意着沈阳经济区的体制创新、机制一体化的进程，也将由此开始加速推进，此举将极大地改善沈抚铁三市软硬环境，使各市之间的经济、信息交流更加畅通、便捷，促进信息、资金、人力等要素资源集聚，提升沈阳经济区的整体形象和实力。同时，也将使沈阳经济区的概念更加深入人心，增强沈阳经济区的影响力，加快推进沈阳经济区一体化、同城化发展和辽宁全面振兴。Top4 2013年沈阳将回归“有轨时代”关注程度：7.5 影响程度：7内容：2011年11月，沈阳市浑南新区人民政府与中国北车股份有限公司签署现代有轨电车项目合作框架协议。浑南新区现代电车建设指挥部常务副总指挥刘汉君表示，浑南新区的现代有轨电车项目线路一期规划线路基本围绕全运会进行，连接桃仙机场、高铁新南站、全运村、奥体中心等重要节点。现代有轨电车项目，目前已经完成了项目建议书和可研报告。2013年6月现代有轨电车将投入运营。据了解，项目一期规划总长约为65公里，规划为五条线路。项目建成后，沈阳市将成为全国现代有轨电车线路里程最长的城市，项目一期工程将在全运会前全部投入正式运营。浑南新区表示，在短短的一年零几个月的有限时间内，项目从方案设计、施工建设、试运营到最终实现全面运营，是一项光荣而艰巨的任务。有关人士展望，在“改革创新、求真务实、勤劳奉献、效率担当”的浑南精神的指引下，浑南新区将再创浑南速度，创造新的奇迹，把浑南新区现代有轨电车项目打造成具有示范性、引领性的国内一流品牌，与智慧的新城交相辉映，成为一道靓丽的流动风景线！易居观点：浑南新区决定建设节能环保、运输力大、安全可靠，集诸多优点于一身的现代有轨电车项目，是为确保全运期间综合交通的快捷畅通，完善浑南新城的城市服务功能，优化城市综合交通体系布局，全面提升区域品牌和竞争力。将于2013年举行的第十二届全运会，是辽宁省承办的第一个规模最大、层次最高的全国性综合体育盛会。沈阳市浑南新区是全运会的主赛场，开闭幕式及大量比赛项目都将在浑南新区举行。作为全运村、全运会运行中心所在地的浑南新城，倡导“科技、环保、智慧”的发展理念，致力于打造世界现代城市典范，是沈阳未来的行政中心、科技中心和文化中心。 浑南新区的现代有轨电车项目，是打造现代城市典范的重要创举，符合建设“资源节约型和环境友好型社会”理念，将走在时代前沿，引领现代都市建设潮流。 Top5 废品收购站将从三环内消失关注程度：7 影响程度：7内容：在沈阳的三环绕城公路内，将不允许设立有外场地的再生资源回收站 (点)，居民区内以设置流动再生资源回收站(点)为主。省十一届人大常委会第二十五次会议批准通过 沈阳市再生资源回收利用管理条例作出此项规定。目前沈阳市有流动收购人员5000余人，废旧物资收购站 (点)1200多个。尽管沈阳的再生资源经济有比较好的成果，但这个行业也存在一些问题。“沈阳市三环绕城公路以外可以设立有外场地的再生资源回收站 (点);三环绕城公路以内应当设立室内再生资源回收站(点);居民区内以设置流动再生资源回收站(点)为主。”条例明确，设立再生资源回收站(点)不得影响城市容貌。易居观点：再生资源回收站虽然是城市必不可少的一部分，不过在美丽繁华的城市里这些破烂不堪、散发异味的回收站产生出视觉与环境上的双重污染，显得与城市的发展格格不入，所以作为一名沈阳市民，对这项政策还是支持的，城市的环境越来越好，居住在这里的市民心情才会越来越好，城市的吸引力也随之提升。表2：2011年沈阳市政动态列表时间来源政策名称主要内容2011年7月20日 沈阳日报沈阳浑南新城今年将新建24座桥 为服务全运会，沈阳浑南新城将新建24座桥。今年年底，24座桥将在白塔河、沈抚运河主河段与通航段上整体亮相，根据规划设计，24座桥涵建成通车后，将与全运南路、沈中大街、桃仙大街等服务于全运村的主干道路联接成网，有效缩短全运村到市内的车程。2011年8月2日辽沈晚报沈抚新城规划出炉 打造沈阳东部滨水生态新城8月2日，沈阳沈抚新城总体规划出炉，点线面结合的立体绿化景观，交织的河流体系，成为沈抚新城最大亮点，未来这里将被打造成沈阳东部滨水生态新城。沈阳沈抚新城是沈抚城际连接带的重要节点，也是沈抚同城化战略的重要组成部分和沈阳经济区一体化发展的先导突破区。沈阳沈抚新城位于沈阳市东部，东至沈抚市政界，西至沈阳三环，南至沈中线，北至浑河，规划总面积56平方公里。城域内辖汪家、深井子两个街道办事处、20个行政村屯和社区。沈阳沈抚新城规划以三环和规划四环为南北骨架，形成“一心、一带、两轴、两区”的总体规划布局。“一心”即新城核心；“一带”即浑河生态景观带；“两轴”即同城发展轴（沈抚大道）、新城发展轴（汽博大街）；“两区”即综合功能区及新型产业区。目前，沈抚新城27个专项规划已基本完成。按照发展定位，沈抚新城将被打造成为沈阳东部“宜居宜工”的滨水生态新城。“宜工”，将重点发展商贸服务业和战略性新兴产业，努力打造绿色产业集聚区。“宜居”，将新建学校、医院和文体设施。2011年10月27日时代商报沈阳四环快速路首段路基交验 路面开工 10月13日，沈阳四环快速路首段路基交验、路面工程全面开工。沈阳四环快速路是辽宁省、沈阳市“十二五”规划的重点工程，也是十二届全运会的重要配套项目，线路总长132公里，工程投资约65亿元，2013年7月1日竣工通车。本次交验全长1.68公里。路基主道为双向6车道、辅道双向4车道，路基全断面有5条绿化带，宽度分别为4米、5米和7米，设计行车时速主路100公里/小时、辅路40公里/小时。目前，四环快速路完成路基土方1011万方，占总工程量的63%;桥梁桩基5747根，占总工程量的90.4%;墩身台柱2159个，占总工程量的57%;梁板预制3072片，占总工程量的36.7%;梁板架设完成230片，占总量的3%;现浇梁完成46孔，占总工程量的18%;钢箱梁制造完成8238吨，占总工程量的42.5%。目前，全线关键节点有望全面完成，首段路基已正式成功交验，比计划提前20天。2011年11月29日华商晨报沈阳启动百里运河22个游园清淤工程11月28日，从沈阳市城建局获悉，为全面提升运河景观效果，近日，沈阳百里运河新开河段的22个游园清淤工程全面启动，工程将于2012年1月中旬结束。运河清淤工程结束后，运河水质污染将在很大程度上得到缓解，运河环境将得到进一步改善。沈阳市运河风景管理处副主任盛镝介绍，运河清淤是运河改造工程的内容之一，也是运河改造的基础，它旨在有效缓解由于河道内淤泥长期沉积导致水质污染，水草疯狂滋生阻塞河道、缓慢水流等问题。此次运河清淤工程主要是对新开河沿线的和睦园、黎明园、枫露园等22个游园进行河道淤泥清除工作，清淤平均深度为0.4米左右，计划清淤30万立方米。为减少带水作业给清淤施工带来的不利影响，以及淤泥外运过程中对周边环境的污染,工程开工前，相关管理部门制定了详细的施工计划，要求施工单位在施工过程中周密组织，尽量减少施工对周边环境和市民出行的影响。截至11月28日，施工单位共在运河沿线设置围挡8380米，设草袋围堰12012立方米，清淤17481立方米。2011年12月22日辽沈晚报铁西区捧得中国人居奖 人均住房面积增一倍日前，从国家住房和城乡建设部传来喜讯，铁西区旧城改造项目荣获2011年中国人居环境范例奖，是辽宁唯一获奖项目。国家住建部评价道，这个奖项对铁西区而言实至名归，是对浴火重生新铁西的充分褒奖。上世纪九十年代末，铁西区成为“东北现象”的代表地区。那时，13万产业工人下岗失业，棚户区拥挤成片，绝大多数职工居住在建国初期建造的“工人村”，房屋严重老化，仅联片棚户区就有147处之多，违建房占全市的三分之一，人均居住面积不足3平方米的就有3000余户。不过，上述现象早已成为老铁西区人酸楚的回忆。2002年6月，铁西区与沈阳经济技术开发区合署办公，为老工业区调整改造和全面升级提供了体制机制保障。八年来，铁西区坚持高起点规划、高标准建设，坚持“东搬西建”战略，共搬迁企业302户，腾迁土地8.7平方公里，在腾迁出的土地上规划建设了一大批高品位市民休闲广场、高标准道路、公共服务设施和精品住宅小区。在改造中坚持回报工人阶级，全面改善居住条件。八年累计拆迁光明街、牛心屯等342片棚户区，拆除违章建筑190万平方米，旧区改造总量达300余万平方米，6万多户居民喜迁新居，铁西成为全市第一个无棚户区的城区，人均住房面积由14平方米提高到28.6平方米。3.市场资讯TOP 5Top1 下半年房价跳水，多地售楼处被砸关注程度：10 影响程度：10内容：进入2011年下半年，房地产市场风云突变，各项政策的威力开始凸显，有效控制了房价的增长态势，成交量急降，为了促进销售，部分开发商开始采取降价的方式，可是楼盘一旦出现降价业主维权抗议的现象就屡见不鲜，全国各地因降价引发购房业主打砸售楼处抗议的事多次发生，引起社会舆论的广泛关注。2011年的“金九银十”没有出现，北京成交量同比下跌四成，上海下跌五成，深圳和广州均下跌六成多。开发商受资金所迫，楼盘价格方面也在承受越来越多的下行压力，万科、龙湖、中海、绿地等大型房企纷纷降价促销，各地打折楼盘如雨后春笋，降价引发的“业主维权”事件频频见诸报端。种种迹象表明，坚挺的房价终于有所撼动，然而各地“维权潮”再度卷土重来，甚嚣尘上。易居观点：近几年中国房价过猛过快的上涨似乎让人忘记了一个非常重要