土地增值税、契税.doc

土地增值税（征收，不征）土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（注：出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围）征税范围的一般规定：1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。对属于集体所有的土地，按现行法规规定先由国家征用后才能转让。国有土地的出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。2.土地增值税既对转让国有土地使用的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。纳入土地增值税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地转让的收入。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，不征税不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种：1）房产所有人、土地所有权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。2）房产所有人、土地使用权所有人通过非营利的社会团体，国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。征税范围的特殊规定：1. 企业改制重组：1）非公司制改成有限责任或股份有限公司；有限责任改成股份有限公司等。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后企业，暂不征土地增值税。2）两个或以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。3）企业分设为两个或以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。3. 房地产的交换：一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为，由于这种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征土地增值税。4.合作建房：一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。5. 房地产的出租：出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。6.房产的抵押：房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为，这种情况下房产权在抵押期间并没有发生权属的变更。因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。7. 房地产的代建行为：是房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。8. 房地产的重新评估：国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估百产生的评估增值，没有发生房地产权属的转移，产权人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。9.土地使用者处置土地使用权：只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或转换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。土地增值税计税依据：转让房地产的增值额：是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。1.计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额2.计算增值率：增值率=增值额扣除项目金额100%3.确定适用税率：从土地增值税税率表中确定适用税率土地增值税税率：实行四级超率累进税率增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数不超过50%的部分 30% 0超过50%至100%的部分 40% 5超过100%至200%的部分 50% 15超过200%的部分 60% 354.土地增值税应纳税额的计算：1）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税应纳税额=增值额30%2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%： 土地增值税应纳税额=增值额40%-扣除项目金额5%3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%： 土地增值税应纳税额=增值额50%-扣除项目金额15%4）增值额超过扣除项目金额200%： 土地增值税应纳税额=增值额60%-扣除项目金额35%应税收入的确定：包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。形式包括货币收入（包括现金、银行存款、国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券）、实物收入（包括建材、房屋、土地等不动产。按公允价值确认应税收入）其他收入（取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利、商标、著作权、专有技术使用权，土地使用权、商誉权等。一般要进行专门的评估，按评估价确认应税收入。）扣除项目及其金额：1.取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（地价款确定方式a.以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金。b.以行政划拨方式取得土地使用权的，为按国家规定补交的土地出让金。c.以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。）纳税人取得土地使用权时按规定缴纳的有关费用和税金。指在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。2.房地产开发成本：指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上下附着物拆迁补偿净支出）、前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、地质、勘察、测绘、三通一平等支出）、建筑安装工程费（以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费）基础设施费（小区内道路供水供电供气、排污排洪、通讯照明绿化等工程发生的支出）公共配套设施费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）开发间接费用（直接组织管理开发项目发生的费用包括工资福利费、折旧费、修理费、办公水电费、劳动保护费、周转房摊销等）3.房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。三项费用作为期间费用，按实际发生额计入当期损益。但计算土地增值税时，开发费用并不是按实际发生额进行扣除：财务费用中的利息支出：能够按转让房地产项目计算公摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。按规定计算的金额之和的5%以内计算扣除：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5% 财务费用中的利息支出：不能按转让房地产项目计算公摊，或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10% 4.与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外其他纳税人不适用。6.旧房及建筑物的扣除金额转让已使用的房屋及建筑物时，房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。转让旧房应按 房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。 土地增值税税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。（对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不能分别核算增值额的，建造普通标准住宅不能适用免税规定）2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。4.2008.11.1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例：书319页：对于土地、房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税。工业企业以不动产作价入股进行投资；某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税。土地增值税征收管理：1.纳税申报：纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳。2.纳税清算：1）土地增值税以国家审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2）a.符合下列之一，纳税人应进行土地增值清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。b.符合下列之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。取得销售许可满3年仍未销售完毕的。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。3）土地增值税清算应报送的资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表等与转让房地产收入成本费用相关的证明。主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。4）清算后再转让房地产的处理：在土地清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积3.纳税地点：土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。纳税人是法人：房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。一致，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可。纳税人是自然人：当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。契税（征收不征）契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。纳税人是我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。契税征税范围：在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。包括：1国有土地使用权出让：指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。（对比：转让：土地增值税，出让：契税）2土地使用权转让：指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。3房屋买卖 4房屋赠与5房屋交换 （除上述情形外还有转移土地房屋其他形式，例如）以土地、房屋权属作价投资、入股、以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等。可以分别视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，计税价格以市场价格核定。公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。土地、房屋典当、继承、分拆、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。契税税率：采用比例税率，实行3%5%的幅度税率。契税应纳税额的计算：应纳税额=计税依据税率契税计税依据：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。（成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者以交付的货币、实物、无形资产等）2.土地使用权、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换：以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。计税依据只考虑其价格的差额，交换价格不等的，由多交付货币、实物等的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，同上述办法。4.以划拨方式取得土地使用权：以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。契税税收优惠：1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买