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酒店式公寓浅析 ServicedApartment 1 酒店式公寓的起源和发展 酒店式公寓的特征 酒店式公寓案例研究 目录 2 酒店式公寓de释义 酒店式公寓 ServicedApartment 是融合了星级酒店的设施与服务 专业酒店管理公司的经营 提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位 酒店式服务 公寓式管理 3 酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早源于欧洲 是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业 由专门的管理公司进行统一的上门管理 既有酒店的性质 又相当于个人的 临时住家 这就是酒店式公寓的雏形 4 酒店式公寓的发展 美国 美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代 目前市场份额已占美国整个住宅市场的5 属于较成熟的市场 欧洲 欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散 并且其大部分酒店式服务公寓均由境外投资所建立 属于发展中市场 5 中国特色的酒店式公寓 酒店式公寓自 年代初进入中国市场后 和中国本土房地产市场结合 在真正酒店式公寓原型的基础上 产生了多种酒店式公寓的衍生物业形态 销售式酒店公寓 可租可售式酒店公寓 产权式酒店公寓 租赁式酒店公寓 衍生形态的酒店式公寓构成中国酒店式公寓市场的主体 购者不住 用于投资出租 住者不购 6 可售型酒店式公寓 打破酒店式公寓只租不售的惯例 通常租售并举 其实质是发展商投资理念的变化 产权型酒店式公寓 在保证公寓统一经营的条件下 通过时权进行融资 产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓 可售型商务公寓 SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合 从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓 中国特色的酒店式公寓 7 深圳 酒店式公寓 冠名物业一览表 部分 深圳的 酒店式公寓 已偏离了国际酒店式公寓的标准 是纯酒店式公寓及其衍生物业形态的总称 其实质是 酒店式物业管理服务 利用 酒店式公寓 概念产生的价值联想提升物业的形象和价值 从而使物业增值 中国特色的酒店式公寓 8 酒店式公寓的特征 客户 区位 价格 户型 配套 服务 9 地段应该选择在市中心的商务区 酒店式公寓的区位 商务氛围浓厚的特定地区分化出一部分特殊消费群体 三资企业集中 商务活动频繁的地区是酒店式公寓发展的基础环境 大多设计在一个城市综合体内 以便通过 空间借用 提供充足的商务 休闲 社交及生活配套设施 做到资源共享 10 北京的酒店式公寓主要集中在以下几个商圈中 CBD区域 燕莎商圈 中关村以及亚运村 区位特征 11 资料来源 世联数据库 深圳酒店式公寓主要集中在罗湖 其次是福田中心区 南山最少 纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈 可售型商务公寓相对较为分散 分布在罗湖的主要商圈和福田中心区 可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口 区位特征 12 酒店式公寓主要的目标市场为四种人 酒店式公寓的客户 长期出国的生意人 即外籍工作人员 长期在外的高级经营管理者 大企业的企划思想者 正在度长假的家庭 13 商务居住为主 外籍公司派出地高级员工 国内大型私企地老板 高层管理者等高阶层人士 北京酒店式公寓的客户 具有长期居住及安置家人的需求 欧美人士占到6成 14 深圳酒店式公寓的客户 海内外驻深机构及SOHO族是市场主力 投资者在买家中也占较高比例 15 酒店式公寓的价格 酒店式公寓的定位界于酒店和高档豪华公寓之间 其在建材 装修标准 智能化水平 配套设施等方面都与普通住宅有很大的差异 其整体物业品质一般高于普通住宅 在其相对高昂的售价以及租赁价格上可以体现 16 深圳酒店式公寓租售价格一览 17 资料来源 世联基础数据库 深圳酒店式公寓在经历了 汇展阁 的高峰之后 随着市场供应量的放大 价格一直呈下降趋势 在2001年后基本走平 变化甚微 价格走势 18 租金高低的排列顺序为纯酒店式公寓 可售型酒店式公寓 可售型商务公寓 产权式酒店公寓和纯酒店式公寓由于受楼龄 装修 家私的影响较大 租金变化幅度亦较大 价格走势 深圳酒店式公寓租金分布图 资料来源 世联基础数据库 19 北京酒店式公寓售价 北京的酒店式公寓普遍售价较高 单价在10000元以上单位占近4成 北京酒店式公寓价格分布 20 酒店式服务公寓一般划分为A B C三个等级 且由由A到C依次降低 北京酒店式服务公寓的月租金价格位于2000美金至12000美金之间 整体月租水平很高 21 酒店式公寓的户型特征 户型较为单一 以一居室 一室一厅为主 很少有两室以上的户型 户型较多样化 一般以一居室 一室一厅为主 两室一厅为辅 个别项目有少量的三居室 四居室 一居室房的面积在35 50平方米之间 一室一厅面积多在50 60平方米 两室一厅面积多在60 90平方米之间 居住型 办公和休闲型 22 北京的酒店式服务公寓的户型主要以二居为主 面积为80 120平方米 占到45 左右 户型特征 资料来源 百年建筑 北京代表项目不同户型面积比较 23 资料来源 世联基础数据库 深圳的酒店式公寓以一房 二房为主 面积集中于40 60M2之间 50M2的一房占套间总量的50 以上 户型特征 24 酒店式公寓的服务 须聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理 在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 25 北京某酒店式公寓物业特约服务项目 26 北京某酒店式公寓物业便利服务项目 27 四星级以上的配套设施 会所和装修标准 酒店式公寓的配套 配备全套家私 电器 室内装修标准强调品位感 28 健身房 洗衣房 餐饮 酒吧 图书室 商务中心 智能化系统 豪华大堂 前台 控制室等 酒店式公寓的配套 29 厨房设备齐全 包括炉 炉头 自动洗衣 干衣机 洗碗机 微波炉 咖啡机 水壶 垃圾桶和食物保鲜袋等提供高质量的陶瓷制品 玻璃制品 家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具浴室配有通风和热水系统浴室应配置浴缸 可拆的花洒 水槽和排水口3 4房的公寓加设衣柜 按摩浴缸和坐浴盆每个单位要提供衣柜及储存空间大厦内设有多余的储存空间位置 增加比例为3 4个睡房的单位增加5m2单位内部设计配合工作的空间 便于电脑操作及上网服务 配有国际通用的插头高科技保安锁系统 刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯 每个公寓的房间内有小型保险箱 酒店式公寓标准内部配置 30 酒店式公寓特征小结 区位 客户 价格 户型 配套 服务 星级配套设施 会所和装修标准 配备全套家私 电器 专业的酒店物业管理公司管理 在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 接近商务区地段 CBD区域 临近轨道交通地段 高级白领阶层 外籍驻华商务人士 年轻白领 部分投资客 一般以1 2房为主 居住型公寓设置少量3 4房 售价依品质高低在8000 14000 平米之间 租金比普通公寓的租金至少高出40 50 31 三九 丹枫白露 项目概况位于深南东路三九酒店旁 含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份 各为一栋 二者建筑面积基本相等 占地面积4887m2 建筑面积62864 61m2 容积率11 18 套房面积约为40 60m22001年8月开盘 均价在11000元 m2左右 全部售罄 开盘当年 2001年 底销售突破60 项目定位 美式时尚潮流酒店 公寓 配套服务会议厅商务中心理发美容室免费宽带上网宾馆餐饮设施中餐厅西餐厅客房送餐服务宾馆娱乐与健身设施游泳池健身室 案例分享 32 A 首期18万元可拥有72万元套房52天的入住权5年后拥有完全产权B 一次性支付72万元可拥有4套B型套房其中一套全年入住权15年后拥有完全产权C 一次性支付67 5万元可拥有三套套房其中一套年入住权15年后拥有完全产权 投资模式 三九 丹枫白露 产权完全归属业主 由三九集团统一对酒店进行管理 三九方仅支付酒店营运成本 业主所获利润主要用于支付月供款 每月可入住酒店4天 入住不影响收益 按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营 每月收取净收益 经营模式 平均每月开房率高达85 90 经营状况良好 节假日期间住房供不应求 完全能够支付对业主的月供承诺 经营状况 33 配套 豪华餐厅 恒温泳池 空中花园11000平方米商务配套四个多功能豪华会议室高级商务办公室 深圳东方银座 位置 福田区竹子林深南大道与紫竹六路交汇处 建筑面积 44298平方米 物业管理费 9 8元 客户 多层面 拥有富余资产的投资客居多 户型 42 62不等 均价 12000元 平方米 2003年11月15日第一次开盘 当天放出198个单位 售出156套 2003年12月26日第二次开盘 当天放出134个单位 售出76套 至2004年6月产权式酒店已经销售完毕 销售状况 34 深圳东方银座 投资模式 一次性支付13 8万元 可获得50年五星级标准酒店产权 按揭期内将使用权委托给瑞士著名五星级酒店管理机构 以管理 经营收益代替支付供楼款 20年每年可享受20天的商务房的使用权 20年期满后即可收回使用权 也可继续委托管理公司经营获得经营收益 每位业主额外附赠VIP金卡 可以在东方银座内 包括商务配套 任意消费 享有VIP折扣 产权完全归属业主 由第三方酒店管理集团对酒店的营运进行管理 业主无需供楼 而是由每月的收益抵冲供楼款 酒店管理方只负责酒店的经营 不负责产权式酒店业主的收益 经营模式 35 深圳大梅沙雅兰酒店 36 深圳大梅沙海景酒店 37 北京财富中心 南 北塔分别布置独立的交通井筒 使每层事实上享受两户一部电梯 并在双塔间每三层设置空中花园 住户将享受到高品质的生活和服务 项目位置 北京市朝阳区东三环北路23号总建筑面积 72 7万平方米其中写字楼建筑面积 25 2万平方米公寓建筑面积 16 8万平方米其他建筑面积 30 7万平方米物业管理费 1美元 建筑平方米 公寓楼的建筑设计非常独特 一 二层为商业用房 北侧因绿化要求需设置部分框支柱 上部公寓户型的设计充分考虑了各户的采光效果和通透性 采用联体双核心筒设计 设计特色 38 北京富顿中心 富服中心位于朝阳区劲松桥东北角 紧邻东三环 距国贸咫尺之遥 是集办公 公寓 配套商业为一体的大型综合物业 富顿中心国际公寓采用欧式