格林童话商业售价制定方案PPT课件.ppt

深圳市众厦地产顾问有限公司 用心 创造价值 Creatingvaluebyhearts 中国策划代理五十强房地产和谐推动力企业深圳市十大品牌中介深圳市优秀创新中介公司 格林童话商业租售价格方案 谨呈 惠州市格林地产有限公司 版权声明 本项目是惠州市格林地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果 未经上述公司共同书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 目录一 商业市场调研二 项目租售建议三 租售优惠政策四 项目收益预估 一 商业市场调研 1 陈江及潼桥商业租金水平概况 1F外铺 150 280元 内铺 120 160元 2F 60 90元 1F 70 250元 2F 25 35元 1F 30 45元 1F 35 60元 2F 10 20元 1F 20 100元 五金装饰 详记餐厅 1F 25 60元 内铺 25 402F 10 12元 陈江及潼桥大型商家租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 陈江区域及其临街商业租金状况 潼桥区域及其临街商业租金状况 仲恺区域及其临街商业租金状况 各区域及街道二 三楼商业租金调查 各区域及街道二 三楼商业租金调查 小结 2 项目周边竞争楼盘商业概况及分析 金茂广场 5000 1F 7000 13000元 去年售价 2F 3500 6500元 去年售价 汇景中央 20000 由中心三层商场 临街底商构成 工程在建中 目前人人乐已经签约 预计09年下半年开盘 御景华城 约20000 1F 5400 13000元 郦城水岸 商业面积约2000 主要由一层临街底商构成 目前尚未开始销售 凯旋国际 约5000 1F 15000 18000元 2F 6000 8000元 风华丽都 商业面积约20000 工程在建中 目前开盘时间未定 凯欣苑 约5000 1F 5000 13000元 2F 2800 4000元 金创业家园 约20000 1F 7000 10000元 金茂精英现代城 约2000 1F 10500 18000元 凯欣苑 在售 位于甲子路西段 项目商业部分由两面临街2层商铺组成 商业面积约5000 实用率95 以上 项目概况 凯欣苑整体规划是由上海同济大学设计 惠州长源实业发展有限公司投资建造的 占地面积3万 总建筑面积6 8万 租金情况 周边商铺租金35 40元 月之间 与项目售价之间存在合理的回报率关系 销售与招商情况 项目建筑特点的原因 一二层整体捆绑销售 目前主要以意向洽谈为主 商业推广力度较小 强销期预计在整体进行招租后进行 目前为止沿未有成交记录 分析 凯欣苑所处位置商业氛围上稍优于我们的项目 但从其整体商业规模及商业格局上形成的销售策略 一 二层捆绑销售 来看 对其招商和销售将造成一定压力 甲子路 1F 13000元 1F 11000 2F 4000 1F 5000 7000元 2F 2800 4000元 凯旋国际 在售 位于曙光路 总占地面积近3300 总建筑面积约20000 定位为陈江片区核心区域第一高楼 规划为酒店式公寓及购物广场 项目情况 商业部分定位为高雅时尚购物商场 一至三层约5000平方米 其中三层规划为KTV 一 二楼规划为购物商场 无外街 全为内铺 铺位实用面积多在10 30 实用率约60 左右租金情况 周边临街商铺租金在150 250元 月左右 一层内铺租金在105 125元 月之间 未来发展 项目位于陈江第一商业大道黄金地段 具有无可比拟的商业投资前景 其商业氛围非常成熟 回报也有长期而稳定的保障 优惠措施 其商铺首期只用投入4万元 就拥有独立产权 即买即享3年分红 现在购买还可最高获赠1万元现金大礼 销售及招商情况 08年以来销售及招商状况良好 销售及招商率达都达到了80 以上 分析 项目所处陈江金三角黄金区域 目前销售和招商任务基本完成 所以对我们项目的威胁可以忽略不计 1F 15000 18000元 2F 6000 8000 元 金茂精英现代城 二期 位于陈江商业中心金茂广场旁 商业部分由近20套临街商铺构成 商业面积约2000 项目概况 商业部分由约20套临街商铺构成 周边有金茂广场 御景华城 金茂市场等 周边商铺租金在70 80元 月不等 与本项目售价之间存在合理的回报率关系 未来发展 带着对 商业航母 金茂广场未来发展或调整的预期 不少投资者对此区域兴趣较大 但目前受其经营失败的影响 此区域商铺空置率较为严重 未来发展要看金茂广场的招商调整情况而定 招商与销售情况 08年10月23日开始销售 目前为止商业招商和销售情况都尚未有成交记录 分析 项目规模较小 对我们项目不构成威胁 另外 金茂广场经营失败的负面效应 对我们的项目进展较为有利 1F 10500 18000元 金宝创业家园 位于惠州市仲恺高新技术产业开发区20号小区 东邻长城工业村 西接乐金路 南靠仲恺中心广场 北望TCL王牌生产基地 距仲恺大道仅百米之遥 离惠州工业重镇陈江仅3分钟车程 项目概况 商业面积约20000 全为临街社区底商 租金情况 此区域目前商铺租金在20 50元 月 销售与招商情况 2007年初开始销售 销售价格在7000 10000元 之间目前为止 销售率达60 但商铺空置率较为严重 分析 从区域人口来看 本项目与我们项目有相似之处 从商业功能来看 此项目商业主要为其社区服务 另外本项目销售时间较长 目前销售与招商推广力度较小 所以对我们项目的威胁程度也较低 1F 7000 10000元 御景华城 位于陈江商业中心区域 仲恺大道与白云山路 的交汇处 商业氛围相对成熟 层高为6m 实用率高达99 商业面积约20000 项目概况 社区四面临街全为商铺 主力商铺面积区间60 80 开间2 3m 进深6 10m 进深开间比在1 3之间 层高6米左右 可分割为两层使用 推广 买一送一 层高6m 可分割使用 销售与招商情况 开盘售价在5400 11000元 目前为止仅剩一套 现由业主自己或委托开发商招租 第一年免租 第二年半租 租金在50 60元 月 商铺招商情况不太理想 空置率较严重 投资客来源 购买商铺的客户大多来自惠城中心区 陈江及周边地市的小企业主及市民 未来发展 本项目未来的发展视对面金茂广场的招商调整情况而定 分析 项目招商主要以社区商业为主 对我们项目社区底商的招商将形成一定的威胁 商铺销售已经完成 因此对我们不构成威胁 11000 13000元 白云路 甲子路 金茂广场 5400 8000元 2020 3 20 23 汇景中央 位于陈甲路一陈江大道交汇处 商业部分由中心三层商场和临街底商构成 商业面积共约20000 项目概况 占地面积50542 总建筑面积242356 64 由15栋多层 小高层及高层组成 容积率3 92 绿化率35 共有住宅1452户 配有停车位1800个 租金情况 三面临街均有商铺 共约35间左右 商铺面积区间120 150 开间7 8m 进深14 18m 进深开间比在1 2 5之间 此路段租金在100元 月左右 随着人人乐的进驻 预计租金将会有所提升 推广 目前工程在建中 现阶段的推广主要是项目路段户外广告及路旗 以及现场及营销中心展示 推广力度较强 未来发展 项目属于陈江商圈的边缘区域 商业价值不高 但随着主力商家 人人乐与之签约 预计后期销售状况将会冲破目前低迷的市场气氛 其商业价值也会有所增加 分析 该项目无论从商业规模还是区域上来讲都对本项目形成威胁 所以尽可能避开与其正面产生冲突 郦城水岸 商业部分由一层底商构成 商业面积约2000 租金情况 此区域目前商铺租金在20 40元 月 销售与招商情况 尚未启动 分析 对我们项目的社区底商形成一定的竞争 所以尽可能避开与其进行正面交锋 小结 通过对以上项目竞争环境分析与研究 主要有以下核心点发现 招商方面 业态 目前和未来一段时间内 惠南片区商业招商主要以社区商业业态为主 如小型餐饮 服装 服饰 理发等 规模 除已经招商成功的商铺外 目前和未来一段时间内商业招商规模约为8万 现状 处于陈江商业中心位置的商业招商状况较好 偏离其中心位置和人气不足的社区商业招商情况不太理想 商家 除主力店以外 其余中小商铺大多来自陈江本地及惠城区的中小企业主 小结 通过对以上项目竞争环境分析与研究 主要有以下核心点发现 销售方面 规模 除已经销售的商铺外 目前和未来一段时间内商业销售规模约为6万 状况 陈江商业中心区域商业项目销售情况较好 地段欠佳 人气不足的商铺对投资者兴趣不大 他们比较青睐地段佳 有明显升值潜力 总值低以及性价比高的商铺 投资客 项目周边商业项目街铺投资客户主要为本地人 陈江及惠城区 还有少部分是深圳投资客 二 项目租售建议 众厦地产认为 商业地产的价格是商业租金水平按一定的资本化率 进行资本还原后的价值 它同时受供求关系和销售模式的影响 项目商业价格评估流程 价格评估方法 项目价值分区 选取可比项目 项目综合素质对比 平均租金建议 平均售价建议 市场比较收益还原法 估价人员通过市场调查 选取三个属于同一供需圈或邻近区域内 用途相近的结构类似的正在出租经营的房地产为参照物 与估价对象进行比较 对正在出租的商铺通过位置 交通 定位 推广 管理等参考项目进行比较 得出估价对象房地产在估价时点的真实租赁价值水平 由于整体商铺市场正迎来价值的理性回归 本估价中采用市场比较收益还原法进行评估是比较科学可行的 价格评估方法 租金选取参考标准 根据项目及市场实际情况 项目售价按6 年回报率进行推算 各分区 建筑面积 平均租金与销售均价如下表所示 1F外铺 781F内铺 542F 10 153F 10 15 1F 552F 20 30 1F 32 社区临街 商场 1F 402F 20 30 广场 1F 38 备注 以上租金水平均按建筑面积计算 单位 元 月 租金水平与各分区对应图示 1F 652F 20 30 1F外铺 90001F内铺 7000 1F 11000 1F 6400 社区临街 商场 商业总体定位 1F 8000 1F 13000 广场 1F 7600 备注 以上售价按建筑面积计算 单位 元 售价水平与各分区对应图示 三 租售优惠政策 根据项目和市场情况以及各业态和品牌特点 租金优惠政策制定如下 销售优惠政策 四 项目收益预估 招商部分 根据前期确定的营销模式 期初租金 一租两押 收益情况如下 销售部分