某实业公司业务重组的方案设计(doc 78页).doc

深圳市元盛实业有限公司深圳市元盛实业有限公司 业务重组的方案设计业务重组的方案设计 毕业论文 层 次 本 科 专 业 工商管理 姓 名 张 涧 时 间 2003 年 3 月 目目 录录 前前 言言 4 第一章第一章 元盛公司的背景情况概述及发展战略选择元盛公司的背景情况概述及发展战略选择 7 1 1 元盛公司背景情况及发展历史概述 7 1 1 1 元盛公司背景情况概述 7 1 1 2 元盛公司发展历程 8 1 1 3 发展银行对元盛公司的投资情况 10 1 2 元盛公司分业经营工作进展情况 11 1 2 1 下属子公司的清理工作 11 1 2 2 项目清理工作 14 1 3 元盛公司面临的环境分析 15 1 3 1 元盛公司的行业背景分析 15 1 3 2 元盛公司面临的综合环境分析 19 1 4 元盛公司的战略选择 22 第二章第二章 元盛公司进行业务重组的现实条件分析元盛公司进行业务重组的现实条件分析 25 2 1 优势条件分析 25 2 1 1 作为发展银行子公司的优势条件 25 2 1 2 专业优势 27 2 2 现实条件分析 28 2 2 1 元盛公司财务状况分析 28 2 2 2 元盛公司管理体制分析 31 2 3 对元盛公司进行现实条件分析的基本结论 33 第三章第三章 元盛公司进行业务重组的方案设计元盛公司进行业务重组的方案设计 35 3 1 发展与发展银行的资源 优势互补关系 寻找业务交叉点 35 3 1 1 受托处置深圳发展银行以物抵债房地产 35 3 1 2 为发展银行所属物业提供物业管理服务 41 3 1 3 代为建设 经营 管理深圳发展银行东冲培训中心 42 3 2 逐步向房地产中介业务 咨询服务 营销代理等方向发展 44 第四章第四章 不良资产处置与经营的思路不良资产处置与经营的思路 47 4 1 对原有沉淀资产进行重置评估 分类治理 47 4 2 拓宽思路 采取多种资产处置策略 51 4 3 开拓多种营销渠道 实现处置价值最大化 54 4 4 不良资产处置的税费分析 57 第五章第五章 新的经营战略下元盛公司的经营任务与目标新的经营战略下元盛公司的经营任务与目标 59 6 1 制定元盛公司经营任务与目标的指导思想 59 6 2 元盛公司三年期经营任务与目标 59 6 2 1 三年期经营任务 59 6 2 2 三年期经营目标 62 结结 论论 63 致致 谢谢 65 参考文献参考文献 错误 未定义书签 附录一附录一 深圳市元盛实业有限公司近三年资产负债表深圳市元盛实业有限公司近三年资产负债表 67 附录二附录二 元盛公司近三年的利润表及利润分配表元盛公司近三年的利润表及利润分配表 68 附录三附录三 2001 年度深圳房地产开发企业资质排名前十名年度深圳房地产开发企业资质排名前十名 69 附录四附录四 深圳市三级市场转移登记税费表深圳市三级市场转移登记税费表 70 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 摘摘 要要 1995 年 7 月 国家以法律的形式确立了金融业分业经营的政策后 深圳发展银行 以下简称 发展银行 积极按照国家政策和有关部门的 要求 加紧进行与其子公司 深圳市元盛实业有限公司 以下简称 元盛公司 的分业经营工作 然而 因急于清理投资 致使原有投资 遭受了重大损失 随着中国加入 WTO 后金融环境的日益改变 中国金融 业分业经营的制度受到严重挑战 央行关于分业经营工作的步伐放缓 在以上双重背景下 为解决元盛公司的生存与发展问题 培育元盛公司 新的利润增长点 本论文就为什么进行业务重组 如何进行业务重组及 如何从体制上保障业务重组方案的顺利实施进行了研究 论文首先从深圳市元盛实业有限公司背景情况入手 介绍了元盛公司 的发展历程 所投资项目的基本情况 重点分析了面临的行业环境 金 融环境等 并以此为依托 提出了对元盛公司进行业务重组的战略构想 为实施这一战略构想 论文在分析了元盛公司现实条件的基础上 提出 了具体的业务重组方法 一是发展与发展银行的资源 优势互补关系 寻找元盛公司与发展银行的业务交叉点 二是开展房地产中介 营销咨 询 营销代理等业务 不良资产处置业务作为新 老业务的交叉点是元 盛公司各项业务的重中之重 为此 论文从处置方式及处置渠道等各方 面均提出了自己的见解 并分析了各种处置方式的成本 最后 论文从 实际出发 制定了在新的战略下元盛公司工作任务和经营目标 本论文设计的业务重组方案设计具有一定的实际意义 且部分建议 已得到发展银行的采纳 并将于近期付诸实施 关键词 分业经营 业务重组 不良资产处置 企业体制 Shenzhen Yuansheng Industry LTD business restructuring project Abstract After the divided operation policy for finance industry was determined by the state in form of law in July 1995 Shenzhen Development Bank Co Ltd the Development Bank had been hurrying up the divided operation with Shenzhen Yuansheng Industrial Co Ltd Yuansheng one of its subsidiaries according the policy of the state and the requirements of related authorities As the liquidation was in a very hurry great losses were caused However as the banking environment of China after its accession to the WTO is changing the divided operation system of the finance industry in China encountered severe challenge the working of the central bank about divided operation steps slower In such a background To get surviving and developing at the same time to foster the new increase point of margin for Yuansheng company the author of this thesis has done a thorough study on why and how Yuansheng carries out business restructuring and how to ensure the implementation of the business restructuring The thesis was started from the background of Yuansheng introduced the development process of Yuansheng and the basic information about its investments and made an emphasized analysis on industrial environment and banking environment On such a basis the thesis raised a strategic proposition about the business restructuring of Yuansheng To achieve such strategic proposition the thesis raised a concrete plan of the business restructuring on the basis of the analysis on the actual conditions of Yuansheng One is to utilize the complementary relations with the Development Bank in resources and advantages and find out the intersection of business with the Development Bank The second is to develop real estate agency marketing consultation and marketing agency business It is the most important matters to deem the disposal of non performing assets as the intersection of the new and older businesses For this purpose the author raised his own viewpoints on the method mode and channel of the disposal and made analysis on the costs of various plans At the end the thesis determined the job tasks and business targets of Yuansheng under the new strategy This project raised in this thesis has some practical value and some of them haven been accepted by SDB and would be carried out recently Key words Divided operation business restructuring disposal of non performing assets enterprise system 前前 言言 1 课题目的和意义 1995 年 7 月 1 日 中华人民共和国商业银行法 正式颁布实施 该 法第四十三条明确规定 商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托 投资和股票业务 不得投资于非自用不动产 商业银行在中华人民共和 国境内不得向非银行金融机构和企业投资 1997 年 6 月 中国人民银行 下发了 关于进一步做好与所办经济实体脱钩的通知 通知要求各行所 办房地产 其他工商类实体以及所持这些实体的股份 原则上一律撤销 或转让 为此 深圳发展银行 以下简称 发展银行 对其全资子公司 深圳发展银行房地产公司 现已更名为深圳市元盛实业有限公司 提出了盘活资产 回收投资 分业经营的总体要求 在这种背景下 1996 年 7 月 经深圳市工商局批准 深圳发展银行房地产公司更名为深 圳市元盛实业公司 以下简称 元盛公司 公司员工的劳动合同亦转 由元盛公司与员工签定 首先实现了从名称 人事上的脱钩 向银企脱 钩迈出了第一步 根据商业银行法及有关部门的要求 发展银行与元盛公司不仅要在 名称 人事上实现脱钩 而是要实现从资产 产权上的实质性脱钩 彻 底切断产权纽带 为此 元盛公司按照发展银行的总体部署 自 1996 年 底起即对其属下的子公司及投资项目进行了全面的清理 然而 在元盛 公司历年投资经营的项目中 大都存在投资资金数额大 遗留问题多 产权关系复杂 泡沫成份严重等问题 有的须先要经历漫长的确权过程 否则根本就无法清理 因此 在已经进行的清理工作中 已清理的子公 司及投资项目均不同程度地存在亏损 在未清理的投资项目中 分别存 在着潜在亏损巨大 产权关系尚未理顺或正在进行法律执行程序等诸多 不同问题 随着我国加入 WTO 后外国金融机构的逐渐涌入 中国金融业分业经 营的政策面临巨大挑战 国内有关金融业混业经营的呼声越来越高 中 国金融业分业经营工作的前进步伐趋缓 1 元盛公司何去何从显得至关重 要 是继续按照以前的部署加紧进行分业经营的相关工作 还是走回混 业经营的老路 因此 本论文在对元盛公司历史 现状以及面临的新的 政策和市场环境进行全面梳理和深入分析的基础上 提出了对元盛公司 进行业务重组的发展战略设计 并重点研究了如何进行体制改革 以确 保战略目标的顺利实现 作者力争通过本论文的研究 实现以下几个方 面的目标 1 全面梳理和深刻剖析元盛公司发展历程 现状 面临的困难 发展的机遇等 为业务重组这一战略的提出提供深厚的背景支持 2 根据元盛公司面临的内外部环境 从实际出发 研究元盛公司 业务重组的方案 从根本上解决元盛公司的生存和发展问题 3 从业务重组思路中对不良房地产的处置入手 研究以物抵债房 地产处置的思路与具体方案设计 为元盛公司开展此项工作提供参考 2 论文各部分的主要内容 论文前言部分表明了进行本课题研究的目的和意义 并介绍了国际国 内上关于金融业分业经营 银行不良资产处理 公司治理结构等问题的 通常做法和研究进展 第一章详细阐述了元盛公司的背景情况 发展历 程与现状 着重分析了元盛公司面临的行业环境 金融环境 正在从事 的清理工作的进展情况等 根据以上分析 提出了元盛公司进行业务重 组的发展战略 第二章对元盛公司进行业务重组具备的内部优势 存在 的现实条件进行了深入的分析 希望能为下一步业务重组的若干思路的 提出提供依据 第三章设计了元盛公司进行业务重组的若干思路 一是 以发展银行为依托 发展与发展银行的资源 优势互补关系 二是以元 盛公司多年来积累的房地产经营 处置方面的经验为依托 提出开展房 地产中介 营销咨询 营销代理等业务 第四章是关于元盛公司现有沉 淀资产的处置及以物抵债资产的处置方案设计 对元盛公司现有沉淀资 产 本论文提出了分类治理的构想 对以物抵债资产 本论文提出了若 干种处置与经营思路 第五章则是根据元盛公司制定的业务重组的发展 战略 制定了三年期的经营任务和经营目标 作为元盛公司开展各项工 作的总体依据 第一章第一章 元盛公司的背景情况概述及发展战略选择元盛公司的背景情况概述及发展战略选择 1 1 元盛公司背景情况及发展历史概述 1 1 1 元盛公司背景情况概述 深圳市元盛实业有限公司的前身为深圳发展银行房地产公司 成立 于 1988 年 10 月 是以土地开发与房产业务为主要经营范围的房地产开 发公司 注册资金为 600 万元 1996 年 7 月 24 日 根据央行限期脱钩的 要求 房地产公司更名为深圳市元盛实业公司 向脱钩工作迈出了第一 步 1998 年 1 月 为符合 中华人民共和国公司法 的注册标准 按照 深圳市工商局的规定 深圳发展银行将其 5 的股权转让给深圳建昭投资 发展有限公司 对深圳市元盛实业公司进行了规范登记 将注册资金增 至 2101 万元 元盛公司正式改造为符合 公司法 登记要求的有限责任 公司 出于生存与发展的需要 元盛公司先后三次增加了经营范围 具 体历史沿革情况见表 1 1 表 1 1 深圳市元盛实业有限公司历史沿革情况表 时 间公司名称 注册 资本 经营范围 1988 10 1996 7 深圳发展银行房地产公司 600 万元 土地开发和房产业务 1996 7 1998 1 深圳市元盛实业公司 2101 万元 土地开发和房地产业 务 国内商业 物资 供销业 经济信息咨 询 不含专营 专卖 专控商品及限制项目 1998 1 2001 5 深圳市元盛实业有限公司 2101 万元 土地开发和房地产业 务 国内商业 物资 供销业 经济信息咨 询 不含专营 专卖 专控商品及限制项目 物业管理 需取得相 关资质证方可从事经 营 2001 5 2002 6 深圳市元盛实业有限公司 2101 万元 土地开发和房地产业 务 国内商业 物资 供销业 经济信息咨 询 不含专营 专卖 专控商品及限制项目 物业管理 需取得相 关资质证方可从事经 营 房地产经纪业务 1 1 2 元盛公司发展历程 元盛公司自成立至今可分为目标迥然不同的三个历史阶段 1 1993 年前大量投资 目的是赢利 公司成立之处 基本上无项目 1991 年后 发展银行受全国房地产 热形势的影响 加上当时银行信贷资金可进入房地产业的政策背景 允 诺元盛公司可动用 15 亿元的信贷资金发展房地产 并制定了 沿海发展 大战略 在这一战略的指引下 元盛公司开始在全国沿海城市大量购置 土地 到 1993 年全国宏观调控之前的两年时间里 公司已在上海 大连 北海 惠州 番禺 深圳等地的房地产项目投入资金总额达 5 79 亿元 购置了近 200 万平方米的土地储备 详见表 1 2 第 9 页 2 1993 1996 年 政策与市场发生巨大变化 经营目标不明确 公 司暂时停止运营 1993 年 鉴于当时全国经济过热所形成的泡沫经济现象 国家紧缩 性的宏观调控政策出台 给已经热得发狂的房地产业迎头一击 加之之 后商业银行法的颁布实施 禁止银行对房地产开发进行直接投资和对进 入房地产开发的资金实行严格控制 对房地产业来说更是雪上加霜 使 房地产业一下子从沸点跌入冰点 元盛公司的一切开发项目就此停止下 来 直到 1996 年 整个公司基本上处于停顿状态 深圳发展银行则把投 入的 5 亿余元资金作挂帐处理 表 1 2 元盛公司 1993 年前投资项目情况一览表 单位 万元 项目名称立项时间 土地面积 平方米 建筑面积 平方米 至 96 年 6 月 完成投资 额 上海金叶水都大厦 1993 442668821334420950 2 上海银桥花园 1992 4667503031 沙头角银沙大厦 1992 44218430594172 大连湾里小区 1992 8465894701 大连银寰花园 1993 4220001177961500 上海汇银商城 1992 81994080500558 惠州金麦山庄 1991 122483324250886 惠州银麦花园 1991 1264320531001776 1 宝安西乡银和苑 1992 514000280001212 5 西乡银宝花园 1992 7480001172006852 龙华银怡花园 1992 12700002100005598 9 番禺银怡工业城 1992 105333367189005599 北海银滩花园 1992 10460230446 5 广东四会商住楼 1989 5868030000600 合计 1686245153614457883 2 注 1 由于以上各项目的投资是分期完成 1993 年以前对各项目的 投资完成 额没有精确的统计 故只能采用 1996 年 6 月份前的投资额 2 对以上各项目的投资额基本上都是 1993 年宏观调控前的行为 1993 1996 年各项目基本上处于停顿状态 只有部分项目的产权 或 股份 退出或转让 因此 1996 年 6 月前各项目的完成的投资额冲抵 了各项目的股份退让或转让所得收益后的实际投资额 3 1996 年至今 重新启动 目的是收回资金 银企分业经营 1996 年 随着国家宏观调控的 软着陆 房地产业也开始出现转机 在此大环境下 深圳发展银行以元盛公司为主体 开始着手重新处置已 停止多年的项目 与此同时 深圳发展银行新任行长到任 要求按央行 的要求加速收回已投入的资金 即投入到房地产上的资金 实行银企分 业经营 由于原投资的土地严重贬值 发展银行无法承受硬性处置带来 的巨额亏损 在这种背景下 总行提出了 以新养旧 的战略 元盛公 司在总行授意下选择了上海高尔夫球场和深圳美加广场两个前景较好的 项目 果断投资 重新启动元盛公司的各项运作 目的是尽快产生收益 为盘活已经沉淀的 死寂的资产提供资金 最终还清发展银行的资本金 与拨入资金 但事与愿违 在开发的新项目刚刚产生效益 元盛公司发 展势头良好的情况下 发展银行恢复配股资格 面临证监会审批配股申 请的严格审查 为使配股申请获得顺利通过 证监会责令发展银行按国 家分业经营的政策要求尽快清理原有投资 与元盛公司脱钩 在此背景 下 以新养旧战略不但夭折 原有项目不得不在在政策制定的时间表里 加快清理 由此使元盛公司产生了巨大的亏损 1 1 3 发展银行对元盛公司的投资情况 发展银行除对元盛公司投资 2101 万元资本金外 还陆续无偿拨入了 53476 万元资金供元盛公司使用 这 5 亿余元资金大部分是在房地产过热 的 1991 年至 1993 年的上半年投入的 具体投资情况及时间分布情况见 表 1 3 发展银行对这 5 亿余元资金作挂帐处理 1 2 元盛公司分业经营工作进展情况 分业经营工作开始后 元盛公司分别于 1996 年和 1997 年先后在名 称上和人事上实现脱钩后 元盛公司按照发展银行总行确立的 尽快回 收投资 实现分业经营 的工作目标 将属下的资产清理工作分为转让 产权类 合作开发清理类 确权类 其它等四个大类 全面展开沉淀资 产的清理工作 1 2 1 下属子公司的清理工作 元盛公司共有子公司五个 其中深圳 1 个 即深圳市深发投资发展 有限公司 上海两个 即上海银涛高尔夫有限公司和上海元盛房地产有 限公司 大连两个 即大连元盛房屋开发有限公司和大连银寰房地产有 限公司 具体注册情况详见表 1 4 表 1 3 总行拨入资金及其使用情况表 单位 万元 拨款时间拨款金额拨款用途备 注 1989 7 600 四会项目已清理 1991 12 810 惠州银麦已清理 1992 2 1000 惠州银麦同上 1992 3 1000 惠州银麦同上 1992 4 500 惠州金麦 1992 5 750 惠州金麦 1992 5 1840 西乡银宝项目 1992 6 3500 西乡银宝项目 1992 7 4000 大连元盛已清理 1992 8 1000 北海银滩 1992 8 1000 大连银寰已清理 1992 9 500 大连银寰已清理 1992 9 1500 上海元盛已清理 1992 9 2000 龙华银怡项目 1992 10 2000 上海元盛已清理 1992 11 1400 上海元盛已清理 1992 12 8200 上海银涛已清理 1993 1 4300 上海银涛已清理 1993 1 5100 番禺怡建科技城 1993 2 2700 银沙大厦 1993 5 500 番禺怡建科技城 1993 6 2000 上海银涛已清理 1993 6 1100 西乡银和花园 1993 7 226 西乡银和花园 1993 12 1800 龙华银怡项目 1994 3 4150 总行借款 500 万美元 用于上海银涛按 1 8 3 折算 合计 53476 表 1 4 元盛公司下属公司一览表 公司名称 成立 时间 注册 资金 所占 股份 备注 1深圳市深发投资发 展有限公司 1993 年1050 万元 95 实际为元盛 一家投资 2上海银涛高尔夫有 限公司 1993 年2100 万美元 50 实际为元盛 一家投资 3上海元盛房地产有 限公司 1993 年135090 实际为元盛 一家投资 4大连银寰房地产有 限公司 1993 年500 万美元 50 5大连元盛房屋开发 有限公司 1992 年1000 万元 95 实际为元盛 一家投资 深圳市深发投资发展有限公司于 1993 年成立 该公司成立后 没有 直接进行项目投资 多是提供资金给合作方定向投资于某一项目 从而 获得固定利润分成 这种方式在 90 年代初非常普遍 但并不符合有关法 律 法规 也出现了很多的问题 放款多未能收回 现因仍存在债权未 能实现 故尚未注销 而由元盛公司代为追索欠款 上海银涛高尔夫有限公司前身为上海银涛房地产开发公司 该公司 成立后 在上海青浦县开发高档别墅项目 金叶水都 然而 项目尚 未建成即遇到房地产形势急转直下 建至一半被迫停工 1997 年 在总 行 以新养旧 的脱钩战略下 按照总行的部署 元盛公司将金叶水都 项目改项为高尔夫球场 又追加投资近 2 亿元 向其他银行融资 2000 年建成 18 洞的标准高尔夫球场 同年 在证监会施压下 为顺利实现配 股 发展银行要求迅速将银涛公司转让 在这种背景下 银涛公司被迫 转让 其结果是亏损巨大 上海元盛房地产有限公司成立的主要任务是与上海北桥房地产公司 合作开发位于上海北桥镇的 银桥花园 2000 年 9 月 为完成清理外围 子公司的任务 转让了该公司股权 亏损 1795 万元 大连元盛房屋开发有限公司成立的主要任务是购置了位于大连开发 区的高城山住宅小区 然后再销售出去 实际是炒楼 2001 年销售完所 有住房后将其注销 亏损 1300 万元 大连银寰房地产开发有限公司成立的主要任务是开发 银寰小区 元盛公司累计投资 1892 万元 2002 年 4 月 将净资产已为负数的银寰公 司股权转让银寰公司另一方股东 合同转让价 100 万元 已收回 80 万元 亏损近 1800 万元 1 2 2 项目清理工作 截至 2003 年 2 月底 元盛公司已完成的清理工作见表 1 5 表 1 5 项目清理盘活情况表 截至 2003 年 2 月末 单位 万元 项目名称投资金额 合同签署 时 间 合同金额 万元 已收回金额 上海银涛289662000 4130001500 上海元盛42242000 932002429 大连银寰18922000 910020 北海银河4002001 41235 521235 52 股权投 资 清理类 大连元盛4744 3427 项目名称投资金额 合同签署 时 间 合作方式 预计回收 金 额合作开 发类银沙大厦52672001 2合作开发 物业分成 4500 项目名称投资金额 本金 确权时间确权金额已回收金额 番禺怡建54202000 455000 上海南汇 商 城 5582000 555835 四会项目5691997 11910747 东方市场3002001 1以物抵债 诉讼类 惠州金麦1018 1632 项目名称投资金额 预计可收 回投资 已回收 投 资 资产性质 北海银滩1010 602土地 其它类 惠州银麦2443 2500已清理完毕 1 3 元盛公司面临的环境分析 1 3 1 元盛公司的行业背景分析 1 全国房地产行业发展现状 房地产业是进行房产 地产的开发和经营的基础性建设行业 属于固 定资产投资的范畴 它的上下产业链很长 具有很强的产业关联性 涉 及到居住 办公 经营 娱乐等多个方面 同时又与建筑 装饰 家电 等数十个产业发生横向联系 是一个与资金流 物流 人流发生错综复 杂关系的行业 是国民经济的支柱性产业 在全国经济增长放缓 国内城镇居民消费价格指数和社会商品零售 价格指数不断下降的情况下 以全国住房制度改革为契机 房地产市场 从 1998 年开始进入新一轮增长阶段 房地产开发投资和商品房销售同时 出现了快速增长的势头 房地产业演绎着 冬天里的童话 但是 房地产开发投资额的不断快速增长 特别是商品房价的不断 攀升 让人们感觉到房地产市场出现了某种不正常现象 人们不由自主 会想起 1992 年那一轮横扫全国 最后在南方留下大量后遗症的房地产泡 沫 去年 有著名经济学专家预言 2002 年将是房地产行业的冬天 这一 断言曾经引起不小的争论 认同这一观点的地产开发商可谓少之又少 房地产开发商们继续用他们的行动 加大投资表示对 冬天 论的异 议 全国房地产开发投资速度继续高速增长 2003 年 1 2 月份全国房地 产开发投资额 598 亿元 同比增长 37 然而 房地产市场的很多方面已 经不得不让人担心市场泡沫的存在 从宏观方面看 近两年房地产业对国民经济的贡献过大 据有关部 门测算 2002 年 1 9 月 房地产业对 GDP 的贡献达到 1 6 个百分点左右 另据有关资料 在美国房地产市场繁荣时期 房地产业对美国 GDP 的贡 献也只有 0 6 个百分点 相比之下 我国房地产业对 GDP 的贡献是如此 之大 要让这种局面长期下去是难以想象的 近期政府管理部门针对房地产业的一些措施明显地反映出其对当前 房地产业出现过热的担心 2001 年下半年 央行开始规范银行对房地产 业的贷款 降低了按揭贷款的比例 之前一些八成按揭 九成按揭甚至 零首付的做法被禁止了 同时 银行贷款时对房地产公司自有资金的要 求也相应地提高了 这一措施反映出银行对房地产业贷款开始谨慎 去 年 8 月份 建设部联合国家计委 财政部 国土资源部 中国人民银行 国家税务总局等七部委发布了 关于加强房地产市场宏观调控 房地产 市场健康发展的若干意见 指出近年来在局部地区出现了房地产投资增 幅过大 土地供应过量 市场结构不尽合理 价格增长过快等问题 强 调房地产开发建设的规模要与当地经济发展 市场需求相适应 加强宏 观调控 防止出现新的房地产过热 从微观方面看 近年来商品房价格上升的速度快于城镇居民可支配 收入的增长速度 这种状况最终将使商品房价格脱离城镇居民的购买能 力 而大量商品房购买者的投机性购买行为最终将加剧房地产市场的剧 烈拨动 商品房虽然可以作为一种投资性商品 但它的第一属性应该是 消费性商品 商品房的可流通性是有限的 多数情况下 一套商品房被 一个普通投资者购买后 很可能就意味着它已经贬值了 因为商品房转 到普通居民手中以后 商品房的流通性比在开发商手中时下降了 快速增长的商品房积压规模无疑已向人们传达出了商品房市场需求 跟不上市场供给的强烈信号 去年以来 房地产开发投资规模大大高于 商品房销售规模 导致商品房积压量不断攀升 目前全国积压商品房数 量已达约 1 2 亿平方米 我国商品房的控制率已高于国际公认的 15 的控 制率警戒线 种种迹象表明 房地产市场的局部过热已是不争的事实 房地产市场的调整恐怕是难以避免的 房地产行业政策相关性大 85 年经济体制改革引起房地产业的发展 88 年得到了迅速发展 89 年由于紧缩政策而下滑 92 年市场放开引起的 狂热 93 年下半年紧缩银根导致的阵痛 95 96 年的低速增长 97 年房 改政策及金融配套政策出台和 2001 年土地供应的市场化 都对房地产行 业的发展直接产生着巨大的影响 今年 3 月在广东省建设工作会议上对 2003 年全省建设工作制定的六大目标之第一目标就是加强房地产市场的 宏观调控 防止过热 因此 目前出现的房地产行业过热的苗头已经引 起决策层的关注 从而势必影响国家对有关房地产业政策的制定与调整 最终将影响到房地产开发企业的经营 2 深圳房地产业发展现状 继 九五 时期房地产业发展的良好态势 深圳房地产市场呈现出 积极的发展趋势 从对元盛公司的影响来看 有以下几个特点值得关注 1 房地产开发投资高速增长 市场规模稳步放大 2001 年我市房 地产开发投资突破 300 亿大关 全年完成房地产开发投资 302 64 亿元 比上年增长 16 高出全社会固定资产投资增幅 7 3 个百分点 推动固定 资产投资增长 5 4 个百分点 成为全社会固定资产投资增长的重要推动 力 商品房施工面积 2392 77 万平方米 比上年同期增长 12 1 企业投 资热情高涨 2001 年全市房地产企业土地购置面积 347 81 万平方米 比 上年增长 71 9 表明房地产企业正积极进行土地储备 2 市场竞争加剧 市场份额逐渐集中 近几年 深圳市相继出台了一系列政策性强 社会影响大的房地产 政策 尤其是提高了开发商的准入门槛 形成了更为公开 透明 有序 的竞争环境 使深圳房地产市场份额向具有资金实力和诚信度高的企业 集中 2001 年统计数据显示 施工规模在 20 万平方米以上的房地产企业 21 家 占调查数的 6 但其施工面积占全市施工面积的 36 利润总额 占全市的 42 6 销售收入占全市的 31 8 销售面积占全市的 27 3 2001 年 在深圳房地产开发企业资质排名中 综合开发企业 151 家 项目开发企业 409 家 元盛公司位居项目开发企业第 44 名 此外 我国加入 WTO 后 大量国际游资看好中国的房地产市场 将 积极进行投资经营活动 香港的几大房地产开发商 长实及和黄 新 世界中国 恒基中国 新鸿基地产 华润集团 香港天安等 均已大举 进军深圳 这些公司的资金实力是国内房地产商所无法比拟的 对于资 金密集型的房地产业来说 资金其实就是竞争的焦点 随着入世后房地 产领域的进一步开放 更多的国际知名房地产企业将涌进深圳的房地产 市场 对房地产企业将造成更大的冲击 3 房地产三级市场机制健全 二手楼交投活跃 深圳房地产三级市场在一系列利好因素的影响下蓬勃发展 不论在 住宅 写字楼还是商铺方面都实现了快速增长 2001 年 为规范深圳房 地产市场 使其步入良性循环轨道 深圳规划与国土资源局组建了深圳 土地房产交易中心 并出台了一系列相关的配套措施 促进了深圳三级 房地产市场的迅速发展 据有关部门数据统计显示 随着二手房交易程 序 交易税费以及公房上市等三级市场各项相关政策的出台 深圳的二 手房的交易量在近几年有较大幅度的增加 从 1997 年的 55 23 万平方米 增加到 2000 年的 196 6 万平方米 同时也逐渐缩短了与新楼交易额的差 距 从 1997 年的 1 2 8 8 变化到 2000 年 2 4 7 6 三级市场交易量占整 个房地产市场交易量的比重从 12 变为 24 翻了一番 虽然如此 三级 市场的潜力还是非常巨大的 十多万平方米的公房跃跃欲试 几十万平 方米现用于出租的存量商品房急待上市 1 3 2 元盛公司面临的综合环境分析 1 金融环境分析 1 中国加入 WTO 后金融环境的巨大改变将为元盛公司的生存和发 展带来更多的机遇 1995 年 我国政府确立了中国金融业分业经营的原 则和精神 其后 中华人民共和国商业银行法 中华人民共和国证券 法 中华人民共和国保险法 颁布 构筑了中国金融业分业经营的法 律基础 从其产生的背景上看 中国金融业分业经营制度的确立是政府 强化金融管理 防范金融风险的现实选择 适应了当时的经济金融状况 抑制了金融风险的扩大和蔓延 但随着我国加入 WTO 后银行业的逐步开 放 随着金融一体化和全球化的发展及混业经营逐渐成为金融业发展的 必然趋势 我国分业经营制度本身所存在的弊端及面临的问题日益凸显 出来 首先 全球经济一体化和金融服务多元化将给中国金融分业经营 制度带来重大影响 我国加入 WTO 后 将在 5 年的保护过渡期内有限度 地开放银行 保险等金融业 5 年后全面开放 届时西方国家金融混业经 营制度必将对中国金融业的分业经营制度产生冲击 其次 网络经济的 发展将冲破国家壁垒 对中国金融分业经营制度提出挑战 第三 中国 金融分业经营制度限制了市场资金供给的来源 不利于证券市场的发展 第四 分业经营制度不利于金融创新 因此 随着我国正式加入 WTO 我 国金融业全面竞争时代即将到来 这必然会对处于改革关键时期的我国 商业银行造成极大的竞争压力 这些压力除了表现在外资金融机构在优 质客户 人才流动等方面的优势外 在业务范围方面 外资银行可经营 金融业务以外的其它非金融性业务 同样具有较大的业务范围优势 因 此 中国银行业如果仍单一经营金融产品 不走混业经营的路子的话 将很难与外资银行抗衡 2 3 有鉴于此 为中国银行业在激烈的竞争中 获得生存与发展计 国家将有可能修改商业银行法 放宽对这一方面的 限制 实际上 主管部门对发展银行与元盛公司脱钩的要求也在趋缓 元盛公司在政策上将有可能免遭 一刀切 的厄运 但此种推测目前仅 限于理论界的探讨而已 能否得以实施及何时能得以实施不得而知 但 可以预见的是 较入世前相比 元盛公司将面临较大的生存空间和更多 的发展机遇 2 中国人民银行对各金融机构不良资产比率的监管加强 入世后 面临国外金融机构将大量涌入的趋势 为规避金融风险 增强国内商业 银行的抗风险能力及竞争优势 央行对各金融结构不良资产比率的监管 加强 各商业银行为降低不良资产比率 加大了对不良资产清理的力度 加紧处置以物抵的房地产 四大国有商业银行因有国家政策的支持 可 将不良资产分别转让给专门针对其成立的四大资产管理公司 而包括深 圳发展银行在内其他股份制的商业银行却享受不到这种政策 惟有靠自 己寻求降低不良资产比率的路子 但同时 发展银行所处金融行业这一 特殊背景 业务范围较窄 处置方式多集中在拍卖上 并因各种因素所 限 拍卖所能实现的权益相对其它处置方式来说较低 发展银行亦在积 极探求以物抵债房地产处置的新渠道 2 元盛公司可持续发展 土地储备及新项目开发 能力分析 土地是房地产业务发展的载体 土地是房地产的第一生命 没有土地 储备或量少质次的土地储备对开发商们是不可想象的 而为符合 中华 人民共和国商业银行法 的要求 深圳发展银行一直加紧开展元盛公司 的资产清理工作 力争早日回收发展银行沉淀在此多年的投资 尤其是 2000 年深圳发展银行恢复配股资格后 深圳发展银行为使其配股申请获 得中国证监会的批准 更加紧了脱钩工作的步伐 向证监会承诺 2000 年 10 月 1 日前全面完成元盛公司外围子公司的清理 在此背景下 元盛公 司严格按照总行的要求积极开展外围子公司的清理工作 不遗余力地寻 找愿意收购子公司股权的买家 无暇顾及当时的市场行情 忍痛 割肉 终于于 2000 年 9 月 28 日前全面签署了外围子公司的股权转让合同 深 圳发展银行的配股申请获顺利通过 深圳发展银行获得 30 多亿配股资金 这对已被罚三年不能配股 资金严重匮乏 业务开展严重受损的深圳发 展银行来说无疑是柳暗花明 但也就是此举 令元盛公司元气大伤 近 百万的土地储备也随子公司的转让一同转让 元盛公司丧失了在房地产 开发方面的后劲 目前 元盛公司的土地储备量和土地储备质量较低 基本情况详见表 1 6 表 1 6 元盛公司现有土地储备一览表 项目名称位 置用地性质 用地面积 平方米 备注 龙华银怡花园深圳宝安区工业自用地50206地块有纠纷 番禺怡建项目广州市番禺工业用地576523尚未过户 合 计626729 从以上的土地储备量和土地储备的地理位置 用地性质来看 元盛 公司已基本丧失了新项目开发的基础 在房地产开发方面后劲明显不足 1998 年开始 国家在全国各大城市逐步推广实行土地招标制 这对 缺乏资金实力的元盛公司极为不利 相比较分析 深圳其他数十个规模 较大 实力较强的房地产公司的土地储备逐年增加 2001 年有九家企业 通过政府组织的招标和拍卖取得土地 1050664 8 平方米 总建筑面积 1823268 平方米 成交金额 327349 万元 2003 年有 13 家企业通过政府 组织的招标和拍卖取得土地 616128 6 平方米 总建筑面积 1245089 平方 米 成交金额 161725 8 万元 在这种条件对比下 元盛公司处于明显的 弱势地位 3 市场地位分析 深圳是一个房地产业激烈竞争的城市 全市房地产公司已由 1990 年 的 72 家发展到 2000 年的 792 家 在短短的十年中 房地产开发企业增 加了十倍 同时 深圳的房地产开发企业中 在深圳证券交易所上市的 就有 12 家 在上海证券交易所上市的 1 家 具有较强的资金实力 社会 知名度及品牌优势 2001 统计数据显示 施工规模在 20 万平方米以上的 房地产企业 21 家 占调查数的 6 但其施工面积占全市施工面积的 36 利润总额占全市的 42 6 销售收入占全市的 31 8 销售面积占 全市的 27 3 深万科 深振业 深宝安 招商地产 深金地 深长城等 房地产开发公司的品牌形象深入人心 享有较大的品牌优势 占据重要 的市场地位 从深圳每年进行的房地产开发企业资质年审中 可以看到元盛公司 在深圳房地产市场中的地位 1999 年 元盛公司开发 美加广场 项目 其资质排名居全市综合开发企业类第 56 名 2000 年 居综合开发企业类 第 158 名 2001 年 被取消综合开发企业资质 居项目开发企业类第 44 名 4 资产清理工作分析 根据 1 2 对元盛公司现在正在从事的资产清理工作的研究 显而易 见的是 元盛公司采取的急于进行资产清理 以尽快实现分业经营的战 略已使元盛公司付出了惨痛的代价 形成了巨大的亏损 而在未清理的 投资中 也同样存在着巨大的潜在亏损 因此 如元盛公司继续目前的 发展战略 无疑 元盛公司仍将做出巨大牺牲 并最终损害到发展银行 及元盛公司广大员工的利益 1 4 元盛公司的战略选择 根据以上的分析 在目前环境下 发展银行与元盛公司面临以下三种 选择 1 继续按照目前的投资清理策略清理现有历史遗留项目 不开展其 它业务活动 2 停止对历史遗留项目的清理 转向房地产开发业务 3 在继续清理现有历史遗留项目的基础上 积极进行业务重组 转 向本行自有物业的管理 银行不良资产处置 投资银行业务等方向发展 第一种战略选择是保守和被动的 自 1996 年起 国家以法律形式确 立脱钩政策以来 发展银行在与元盛公司分业经营的工作安排中 一直 采用此种战略 事实证明 采用此种政策的代价是巨大的 但情势所迫 不得已而为之 然而 中国的金融环境已发生了巨大的变化 金融业分 业经营的步伐放缓 目前正处于两难的选择 在这种情况下 如果继续 执行以往不计损失的清理 分业经营的策略 显然是不合适 也是极其 保守和被动的 不仅发展银行要为此承受数亿元的投资损失 元盛公司 也将彻底失去生存空间和发展余地 这对发展银行的广大股东 对元盛 公司的广大员工也是不负责任的 第二种战略选择是激进和冒险的 原因有三 一是虽然国家的金融环 境已经发生了巨大的变化 中国金融业分业经营的政策也终将得到改变 但就目前的法律现状来看 分业经营仍是国家法律法规的要求 因此 元盛公司尚不能根据主观臆断而做出与国家法律法规相违的选择 否则 发展银行将面临国家有关主管部门的严厉惩罚 如停止配股资格等 这 将大大影响整个发展银行的发展 二是元盛公司的土地储备质量和数量 均不能满足开发目标和需要 第三 从上述关于全国房地产形势及深圳 房地产形势的分析可知 房地产行业过热的苗头已初露端倪 如果选择 这个时机重新开展房地产开发业务 很难说不会重蹈覆辙 第三种战略选择是灵活机动 符合目前情势的 在国家有关法律未做 出变更的情况下 元盛公司可适当结合目前金融形势发展的趋势 在法 律法规许可的范围内 在经营策略上做出适当的调整 目前 国家有关 监管部门对发展银行分业经营工作的督查力度放缓 元盛公司可充分利 用这一契机 在积极做好资产清理工作的同时 积极进行业务重组 向 不良房地产处置 经营 物业管理等业务方向发展 形成新的业务优势 从而在业务上形成与发展银行相互呼应的格局 并且以政策允许的形式 维系与发展银行的关系 在战略构想上 若将元盛公司改组为发展银行 的资产管理公司 将会受到较大的政策方面的制