罗纳河谷1.3期接管验收筹备会报告.ppt

京东区域罗纳河谷1 3期接管验收筹备报告 目录 一 筹备小组成立及架构二 项目各项系统验收的安排三 现场验收四 资料移交五 接管验收中问题梳理及整改跟踪六 整体验收后的园区管理 一 筹备小组的成立及架构 1 筹备小组成立意义 根据地产集团总进度的安排 在工地开放日前 10月22日 成立了物业接管验收小组 职责是负责理想阳光1 3期接管验收中各项工程的查验 对不符合图纸设计和物业需求的项目提出整改建议 并在验收接管中对所管项目进行熟悉并与施工厂商进行接洽 参加施工厂商的专项培训 达到顺利平稳地接管1 3期项目 2 筹备小组成员的组成及职责架构 1 3期筹备小组接管人员由物业工程部和客服安保部组成 组长 仉建平负责1 3期总的协调和查验接管 并对存在的重大工程问题有向地产管理层和物业管理层汇报和沟通的责任 对筹备小组组员下达验收指令 专业经理 徐远涛协助项目对查验接管项目总体查验查验和制定 负责与地产各专业工程师对接 对存在专业性较强的设备设施制定专项验收 职责定时向区域汇报查验工作进度 负责汇总查验问题 对验收问题进行抽查 对整改后问题进行检查 负责查验小组成员的培训 副组长 马强 朱大伟负责各项验收 现场查验和分配各职能小组组员查验标准和记录存在工程问题 组员 负责接收上一级查验指令 按照查验标准对各自查验项目进行查验 认真记录存在问题 负责反馈和复验 3 筹备小组成员的职责 二 项目各项系统验收的安排 预计验收计划表 二 现场验收 1 给 排水及给水无负压机房 按照地产总交接进度物业部根据实际状况首先对水系统进行查验 查验时间为11月12日查验系统为 给水主阀门 阀门井 管道走向与图纸是否一致 对系统变动大的地方进行标注 数量 分支阀门位置 分支阀门管理范围 存在的不足等设备 排水系统 管井 井盖 管井内有无杂物 通球 管径 走向 化粪池 数量等 机房专项设备 变频无负压供水设备 交接项目 专业资料 厂家联系电话 设备操作培训 水房管线 故障处理 设备档案 机房是否完成 交钥匙接管 1 1 给水无负压水泵房设备验收 给水系统验收完成时间为2014年11月12日 验收内容为 变频器1套 电源柜1组 变频泵2台 稳压罐1个 管道阀门1套 水房污水泵2个 照明 地面 墙面 机房门 钥匙等 参验收人员 物业公司 仉建平 马强 徐远涛 吴金起 韩洪亮 刘佳 地产公司 许春华 刘宏伟 黄立雄 施工单位 青岛三利中德美水设备有限公司陈文杰 水房设备移交清单 水房设备移交验收现场 1 2 给水无负压水泵房设备存在问题及整改情况 机房存在问题有 一是水泵机房照明4个灯不亮 二是机房设备部分保温不全需要补齐 三是水泵与开关要对应编号 四是机房垃圾清理 总包单位 11月15日整改完毕 物业工程部马强进行复验 机房验收资料 2 绿化园林工程 园林景观工程交付验收时间11月5日 交接项目 绿植 景观灯 电源箱 绿化水系统 健身器材 公区休息椅子 路灯 路面等 交接主意事项 设备数量 有无损坏 水管井有无杂物 植被有无斑秃 大型树木有无做养护措施等 交接资料 资料是否齐全 后期质保期 专人养护 联系方式 养护计划表等 验收内容包括 绿植 路灯 草皮灯 小射灯 高杆灯 壁灯 健身器材 垃圾桶 果皮箱 取水头 配电箱 验收时间为2014年11月3日 参加验收人员 物业部 吴金起 韩洪亮 刘佳 仉建平 地产公司 徐铮 施工单位 北京东方远景园林工程有限公司 牛胜军 景观园林验收清单 景观园林验收实物 草皮 路灯等 2 1 绿化园林工程验收 2 1 绿化园林工程验收存在的问题及整改情况 绿化园林工程验收存在问题 1 路灯灯杆松动 2 绿化排水井深浅不一并有垃圾需清理 3 植被挡住监控器需要修剪 4 壁灯安装松动 物业工程部马强11月7日对以上提出问题进行复验 路灯从新固定 绿化水井已清理完毕 答应明年移植 壁灯已全部固定 园林景观验收资料 3 罗纳河谷1 3期主楼体查验 交接时间 11月5日开始接管M L1 L2 K1 K2栋楼 接管查验完成节点为11月25日结束 楼体查验包括公区和户内 公区包括 照明 楼梯 墙面 防火门 窗户 地砖 户内 包括壁挂炉 地面 墙面 窗户 防水 暖气片 照明 插座 电箱 弱电箱 门等 验收注意事项 防水 约定业主装修前试验 壁挂炉 配件 资料 后期通气后验收 门窗五金件受否有划痕 公区 水表 电表标识 公区门 墙面 公区玻璃 验收时间为 2014年11月11日开始验收M楼 完成日期为11月20日结束 验收内容 户内包括 墙壁 地面 窗户 壁炉 给排水管 开关 插座 强弱电箱 户门等 户外公区包括 楼梯 防火门 吸顶灯 管道井 水表 电表 阀门 水电表标识 管井卫生 管井照明 电梯前室瓷砖等 参验人员及单位 物业公司 马强 孙文才 韩洪亮 地产公司 原利涛 刘宏伟 施工单位 湖南六建胡文刚 罗纳河谷1 3期楼内验收资料 3 1 罗纳河谷1 3期主楼体承接查验 户内现场照片 消防楼梯现场照片 电梯前室现场照片 水表井现场照片 每单元层电源箱 3 2 罗纳河谷1 3期主楼体承接查验现场 3 3 罗纳河谷1 3期楼内公共区域承接查验存在的问题及整改情况 公区存在的问题 防火门 24个 玻璃坏 闭门器坏 锁坏 消火栓玻璃坏 5个公区楼道灯坏 52个公区窗户 2个公区卫生 7处 答应后期做开荒保洁 管井 窗户 地库 消防箱 楼梯等 公区墙面脏 所有一层至地下一层 施工单位未进行维修 楼内公区验收资料 4 消防设备 交付时间 验收11月20日 交付内容 消火栓 灭火器 手报 疏散指示 排烟风道 送风风道 风机等设备 接收注意事项 数量 联动调试 位置 功能是否满足设计需求 消防验收 是否通过消防局验收合格则物业接管查验 否则不接管 消防系统查验为2014年11月20日 验收内容 消火栓 灭火器 手报 声光报警器 安全出口灯 送风 排烟 风机 消防主机等 参验人员 物业公司 朱大伟 马强 成春萌 韩洪亮 孙文才 地产公司 许春华 刘宏伟 黄立雄 施工单位 北京瑞安工程有限公司赵德刚 消防设备移交检察 消防设备移交包括烟感 手报 声光报警器 安全出口 消火栓箱 喷淋等 4 1 消防设备验收 4 2 消防设备验收中存在的问题及整改情况 消防系统存在问题 手报松动 消火栓玻璃破损 消火栓物品杂乱 消防标识缺失 物业工程部马强对以上问题进行复验 整改完毕 消防验收资料 5 地下车库及地下室 交接时间 验收时间11月20日 交接内容 照明 车位挡车器 反光标 出入口画线 反光镜 提示标 提升泵 墙面 地面 防火门等设备 交接注意事项 灯具数量 是否有损坏 防火门数量 地面是否光滑 标识是否清晰 出入口警示标是否齐全 挡车器是否完好等 车库移交付时间 2014年11月21日 验收内容 反光橡胶防护角 车位导向牌 反光导向标 人员出入口标志牌 防爆反光凸镜 挡车器等 参验人员 物业公司 马强 孙文才 韩洪亮 朱大伟 成春萌 地产公司 原利涛 刘宏伟 黄立雄 施工单位 北京卫正发展科技有限公司 车库移交现场查验及车库出入口标识标牌 地下车库挡车器 反光标等 5 1地下车库及地下室验收 验收资料 5 2地下车库及地下室问题整改 物业工程部对车库验收检查发现存在问题 车库挡车器坏4个 地面卫生太脏 复验结果 地面地产答应13日保洁开荒完成 挡车器已维修更换完毕 6 弱电监控 门禁 安防 交付时间 验收时间12月25日 交付内容 门禁对讲机 监控头 监控主机 门禁主机 外呼面板 红外对射等 注意事项 达到正常使用 数量 位置设置 主机品牌 资料 调试联动等 7 电梯系统 交付时间 预计交付时间12月31日 交付内容 电梯轿厢 梯门 外呼面板 机房设备 电梯检验合格证 随机资料等 交接注意事项 梯门是否完好 外呼按键是否完好 合格证是否齐全 资料是否齐全 平稳性 井道卫生 8 高压配电室机房 交付时间 预计交付时间12月25日 交付内容 变压器 高压配电柜 低压配电柜 机房照明 电缆 配电室倒闸工具 操作模拟盘 资料等 交接注意事项 变压器型号 生产日期 容量 主断路器品牌 电缆规格 配电箱数量 外观 标识 机房地面 墙面 通风 排烟 报警系统是否完好等 9 设计类问题汇总 室外路面排水设计存在的问题 室外路面排水口设计在绿化草皮里面 考虑不占用路面用地 但是在路面与排水井之间也铺草皮不利于后期雨水排放 建议对路面与排水井之间硬化处理 雨水篦子朝向路边一边建议硬化收口 入户门路面和园林设计存在的不足罗纳河谷1 3期一层为复式独院单独的入户通道 该通道路面为石板铺设 不利于老人 小孩或则轮椅 双人并行进出 部分小院门口栽种带刺的树木且之间距离很近不利于进出 带刺的树木且距离很近不利于进出 路面为石板铺设不利于出行 9 设计类问题汇总 监控设备高度设置存在的不足园区内车库入口北侧设置一个云台监控头高度太低存在安全隐患 建议加高监控架杆高度 防止人为和后期车辆碰到损坏监控设备 监控头普通人用手就能摸到 9 设计类问题汇总 车库内部设计存在的不足停车场西侧和分区处主干道上由于排烟风道过低影响车辆行驶 建议在该处做提示标高警示牌 防止大车橦到排烟风道和喷淋头 西侧一处烟道过低需要做警示牌提示 A B分处区北侧处烟道过低需要做警示提示 9 设计类问题汇总 车库出 入口设计存在的不足罗纳河谷1 3期停车场车辆进出设计为两个独立的进出口 高出地面部分由钢架和钢化玻璃半封闭组成 车道坡度比较大 建议一是把车库进出口改为全封闭式的这样可以防止雨雪天气雨雪进入坡道 造成坡道湿滑存在安全隐患 并且由业主说进出车辆影响他们休息 L1 3102与K1 1101两户紧邻车库两户 二是增加车库进 出口的照明灯具 车库侧面未封闭雨雪易进入车库 车库出入口钢架下方未设置照明 出入口太暗 9 设计类问题汇总 9 设计类问题汇总 问题汇总 路面排水问题 一层独院入户石板地面和绿化树木影响出入问题 主入口监控高度太低存在的问题 地库排烟风道高度不足1 85米影响大型车辆行驶 车辆进出口未采用全封闭存在的问题 上述问题 罗纳河谷物业项目正在与开发公司积极协商并报区域 提议区域领导关于后期不利于物业管理的 约地产公司工程部与地产客服部开一个专题会解决以上问题 四 资料移交 1 竣工资料移交目录 罗纳河谷1 3期竣工资料在12月3日与地产公司进行了整体移交 包括 土建竣工资料 暖通竣工资料 电气竣工资料 综合类竣工资料 政府验收竣工资料 含消防验收意见书 环评 避雷 消电检合格验收等 资料为复印件 1 3期资料移交验收目录表 2 地产各项竣工资料移交 12月3日地产资料室张培对罗纳河谷1 3期资料与物业工程部主管马强进行了移交 并清点数量归档保存 竣工资料的清点 竣工资料已归档 五 验收接管问题反馈及处理 1 验收问题整理 接管验收中发现的验收接管问题 统一由工程部整理 并由验收人签字确认 交于验收小组组长签字确认 由物业部工程部主管马强反馈地产对接人地产客服经理刘宏伟维修 验收存在问题 验收小组成员记录 验收小组组长签字 地产客服经理签字 总包分包进行维修 遗留问题确认程序 2 验收问题跟踪 施工单位把工程问题维修完毕后 由马强安排验收小组进行复验 合格后汇报给组长和专业经理确认 施工单位维修完毕 工程部专业工程复验 邀请物业公司进行查验 工程合格后签字确认 现场对工程问题进行复验 复验不合格的继续反馈给施工单位维修 工程遗留问题复验维修流程 3 验收问题整理及总结 本次查验中共查出总问题106项 整改完成14项 正在维修中未复验项92项 其中包含公区正在维修中 计划12月13日维修完毕邀请复验 绿植挡住监控移位明年完成 车库地面正在开荒中 计划12月13日完成保洁开荒 通过本次罗纳河谷1 3期竣工移交 京东区域理想阳光物业部在人员组织和现场查验 记录工程缺失问题并提出合理化建议等工作 配合地产公司对1 3期的工地开放和返修复验 得到地产公司的认可 在此次查验中也暴露了一些细节上的不足如 查验工作的重复性 返修安排不合理 遗留工程问题未逐一解决等 对此要求我们项目部要把工作考虑周全 细化落实责任人 4 验收问题整理 验收问题明细表 六 接管后的园区管理 1 园区管理 安保部 1 安排在1 3期出入口对进出人员进行登记核查 对维修人员经部门负责人同意方可进入园区 2 对施工人员的巡查定时检查 如抽烟 大小便 扔垃圾 乱拉乱扯 用电不安全行为等进行制止 工程部1 对机房和管理区域进行巡查对乱涂乱画进行制止 2 对水系统进行防寒检查 对未进行防寒处理的单位进行督查 3 检查园区施工人员作业 对违规施工进行制止 4 配合地产对工程问题进行维修和复查 2 资料管理 由专业经理和工程主管负责与地产资料员进行资料交接 按照物业所需资料与地产进行对接移交 并核实资料 资料移交后由工程部资料档案员负责保管 需要借阅