国内外WeWork办公研究课件.ppt

深圳光明城项目规划设计TheArchitecturalandUrbandesignOfGuangmingCity ShenZhen WeWork 联合办公 1 2020 3 20 深圳光明城项目规划设计TheArchitecturalandUrbandesignOfGuangmingCity ShenZhen 联合办公模式 某公司用折扣价租下某写字楼的空间 并将办公场地划分成许多小块 然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费 联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式 来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作 在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境 彼此独立完成各自项目 办公者可与其他团队分享信息 知识 技能 想法和拓宽社交圈子等 服务商包括柔性办公基地 协纵国际企业港 创业SOHO等 联合办公 O O模式 空间促使不同领域的公司之间增加彼此交流和合作的机会 与SOHO不同租约方式 省去了保安 前台 打印 网络等一系列服务费用联合办公免费提供网络 茶水 打印 安保 会议等服务 同时也提供财务托管 行政托管 人事托管等管理服务使更多的人对创业产生兴趣拥有优越的办公地点和专业的办公设施办公私密性较差 联合办公特点 2 2020 3 20 美国Wework 国外联合办公案例 Wework商业模式 用折扣价租下某写字楼的空间 并将办公场地划分成许多小块 然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费 2010年 2015年Wework将成为美国增长速度最快的新办公空间承租人 办公地点将扩大到60个 会员增至4 6万 业务扩大到奥斯汀 芝加哥 伦敦 阿姆斯特丹 特拉维夫等城市 一个丰富的商业网络 可以找到合作伙伴 客户 投资人 3 2020 3 20 美国regus 国外联合办公案例 雷格斯 LSE RGU 是全球领先的工作场所创新解决方案供应商 旗下产品和服务包括设备齐全的办公室 虚拟办公室 专业会议室 商务贵宾室 以及全球最大的视频会议工作室网络 不论是身处家中 在途中或是在办公室内 雷格斯都能为客户提供一种崭新的工作方式 雷格斯于1989年成立于比利时布鲁塞尔 总部设在卢森堡并在伦敦证券交易所上市 每天 有超过一百五十万客户使用雷格斯分布在全球100个国家600座城市中1 800个办公场所的设施 个人和企业都能够随时 随地和随意地工作 在大中华地区 雷格斯商务中心遍布北京 成都 大连 广州 杭州 香港 澳门 上海 深圳和中国台北等地 Regus雷格斯还支持移动和家庭办公潮流 除了邮件和电话处理服务外 还有虚拟办公室和虚拟私人助理等服务为客户提供专业的商务地址 雷格还在机场及其它商业枢纽处设有商务中心 使客户在任何地方办公时均可享受雷格斯的虚拟办公室服务 雷格斯面对的是更大的商业组织 以独立办公室的形式存在 更具私密性 4 2020 3 20 英国Hub 国外联合办公案例 联合办公空间 Co WorkingSpace 模式被认为兴起于美国 2005年 BradNeuberg在旧金山开创了第一个联合办公空间 点燃了这股创业风潮的星星之火 在美国 已有超过700个联合办公空间 同在2005年 英国伦敦的Hub联合办公空间诞生 专门创建联合办公空间服务社区企业 目前全球已有20多个Hub分部 首尔的HUB是要开始自己的事业的人的地方 首尔市提供了空间 人际网络 教育和一些金融咨询他们 许多年轻人聚集到这个地方为自己的未来愿景 该设施是免费的感谢市政府的财政支持 想要开创自己的事业 可申请获得一定的空间 在这个中心 两组 社会化商业协会 和 乔布斯青年成人 提供办公场所和免费咨询了六个月 直到它们可以启动自己的事业 发起人开始在开放办公区与几个成员 一旦他们获得更详细的商业计划 球队移动到单个细胞的办公室 因此 客户要求将个人初学者的空间 和良好的绝缘细胞办事处成熟的群体 此外 他们希望有餐厅 图书馆 会议室 报告厅 食堂 音乐厅 礼品店 总部等 伦敦的Hub联合办公空间 混搭 服装 平面 工业设计团队 顺着行业关联 产业融合的角度去营造一个利他 多赢的生态圈 5 2020 3 20 Innospace 国内联合办公案例 InnoSpace是一家专注于互联网 移动互联网的超短期 细胞型企业的创业服务平台 它落户于国内知名的知识创新社区 上海五角场城市副中心的创智天地 InnoSpace联合了创投机构 天使投资人 创业导师 技术导师 同时利用园区内成熟企业以及周边高校的资源 共同帮助初创企业成长 与一般企业孵化器不同 InnoSpace除了提供创业物理空间和基础设施以外 还依托创智天地社区平台 提供了一系列特色服务支持 并探索 孵化 投资 的模式 旨在建设成为上海最具开放性和国际化的早期互联网项目孵化基地 InnoSpace拥有丰富的国内外合作资源和国际视野 在大连 香港 日本 硅谷等地都有孵化合作伙伴 帮助创业企业开拓海内外市场 发掘优质创业型企业 引入投资或直接投资 6 2020 3 20 联合创业公社 国内联合办公案例 7 2020 3 20 案例 联合创业办公社 创业者的首选办公空间 联合创业办公社 PeopleSquared 简称P2 聚集了国内最优秀的创业项目和最有想法的创业团队 P2的空间为创业团队提供灵活专业的办公环境 让再小的初创团队也能享受到堪比Google办公室的创业氛围 在这里 你可以随时跟国内最有才华的创业者交流经验 分享资源 空间分布 公益性质 因此对入驻的创业团队有准入要求 提供与服务式办公室类似的基本服务 也会提供诸如园区企业交流 人事 法律 市场等更多元化的服务 靠政府补贴糊口 8 2020 3 20 案例 联合创业办公社 空间 上海 鸣新 营地 超过2 000平米的鸣新 营地成为上海最大的协作空间 11间独立工作间 500平米的开放式工作区域 场地内还配有多个会议空间 独立的活动区域和咖啡休息区 可以同时满足300位创业者在同一空间内协作交流 随时沟通分享经验而又互不干扰 同时整个场地还全部覆盖无线网络 更为有需要的团队提供百兆独享带宽资源 希望入驻这里的创业者 每天只要带上创意和灵感 就能全情投入创意产品的开发 联合创业办公社创始人BobZheng表示 规模 相比联合创业办公社的另外三个协作空间 鸣新 营地还有两项特色服务 1 咖啡会员 CoffeeBean日常工作中 创业者们少不了跟合伙人 天使 VC投资人 以及同行见面沟通交流的机会 甚至是进行面试 为此 鸣新 营地在整体空间中专辟一片咖啡休息区 为创业团队和创业者提供一处安静舒适 适合见面商谈的场所 通过办理咖啡会员 创业者可以享受每日免费咖啡和咖啡吧食物折扣优惠 2 晚自习会员 LateBird越来越多的创业者选择 下班后创业 他们大多在白天有自己的全职工作 下班后再和小伙伴们聚在一起辛苦打拼 为此 鸣新 营地特地开设了 晚自习 服务 允许 下班后创业 族在18 00 24 00之间使用空间来完成他们的创业梦想 鸣新 营地现已开放创业团队的入住招募计划 针对以上两种创业会员 这里更开出了680元 人 月的亲民价格 特色 鸣新 营地是首个注入PeopleSquared空间服务产品 PeopleSquaredService 简称 P2S 的协作共享创业空间 坐落在上海建国西路285号的鸣新 营地 地处原法租界中心地带 离9号线嘉善路站仅数分钟之遥 该空间由国内知名投资人吴鸣霄先生发起创立 吴鸣霄先生是中国的传奇 巴非特和索罗斯 PE专家和全面金融解决方案平台的整合者 9 2020 3 20 案例 联合创业办公社 空间 上海 江宁路 PeopleSquared江宁路空间占地1500平米 整体采用工业感跨层Loft的设计衔接双层楼面 并有观光电梯可直达空间楼层 相比PeopleSquared现有的联合办公空间 PeopleSquared江宁路空间拥有更多独立办公区 部分独立办公区同样引入Loft的设计理念 利用挑高空间打造上下两层办公区域 为创业团队打造更多变 更易于利用的办公场地 规模 延续联合创业办公社一贯的 联合办公 理念 PeopleSquared江宁路空间同样设有大小会议室 公共活动区 咖啡休息区和储物区 满足创业团队的日常工作所需 我们为创业者们打造的专用咖啡休息区 XINCAFE也将首次亮相PeopleSquared办公空间 不仅为创业者补充工作能量 也成为一处让团队伙伴轻松沟通和见面的休息区 功能 PeopleSquared江宁路空间 位于上海江宁路和奉贤路的交界处 地处上海南京西路商圈 梅龙镇广场和中信泰富抬眼可见 步行5分钟即可到达地铁2号线南京西路站 周边高级商场 食肆和店铺集中 用餐 出行 约见伙伴都极为方便 这里可能是创业者们最梦寐以求的办公空间 10 2020 3 20 大众创业 万众创新的背景利好 政策扶持 从大环境来看 我国正处于大众创业的风口 市场与政策利好 前不久 国务院总理李克强全国两会上在回答中外记者提问时透露 将出台更多措施来推动 大众创业 万众创新 在政府为市场清障搭台的同时 市场早已开始行动 先驱探索 由于互联网经济和创意产业的风行 大量创业者需要价格低廉 品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所 在房地产界 3月初万科原高级副总裁毛大庆辞职创业事件 使 WeWork 及其商业模式一夜间吸引无数眼球 同时 中国版WeWork 也在迅速兴起 比如SOHO3Q 蜂巢办公空间 世鳌国际等等 WeWork对比传统写字楼经营模式的四大变革 第一 地产开发到地产运营的轻资产变革 虽然近年来国内商业地产 楼宇经济被看好 但是传统模式下 拿地 开发 招租 的资金投入量大 运作周期漫长 相比之下 以WeWork模式为代表的地产运营商通过物业改造升级 可以在数月内完成项目交付 快速回笼资金 第二 写字楼产品形态变革 一方面 租面积到租工位 非标准产品到标准产品的进步 瞬间打破了以楼层 面积 户型 使用率等为代表的写字楼的复杂性 另一方面 租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性 又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑 因此营销成本也将随着产品的改进而降低 第三 集约经营到共享经济 客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位 还包括前台 会议室 茶水吧和休闲区等公共资源 顺着行业关联 产业融合的角度去营造一个利他 多赢的生态圈 更注重开放与互动 以及促进租户之间的交流 第四 空间硬件到服务的变革 办公空间是企业最基本 最底层的需求 运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时 也降低了第三方服务商的销售成本 而运营方自身则获得客户关系和黏性 最终实现三赢局面 11 2020 3 20 美国WeWork 目标是发掘初创企业 完备的社会保障网络 发达的金融服务 使美国成为一个创业活动最为活跃的国家 服务于海量 轻资产 初创期的企业和个人 WeWork这样一个共同工作空间正在爆红 市值逼近50亿美元 国外的 WeWork们 本质上都不是靠收租金盈利 发掘优质创业型企业 引入投资或直接投资 才是其目标 WeWork还设法让会员们意识到 他们加入了一个丰富的商业网络 可以找到合作伙伴 客户 投资人 WeWork在各路投资人眼中是一个巨大的 项目池 它通过对空间的设计 创造各种 偶遇 机会 在去冰箱拿食物的过程中 在咖啡吧休息的时候 或许你就会遇到自己的投资人 美国WeWork本土化困境 共同工作模式在美国的爆发 其根基是美国崇尚创业的文化 加上美国金融体系发达 资本活跃 创业的风险被分担 创业者可以在低成本下展开自己的事业 服务溢价 WeWork收费并不低 包含了公共服务的工位月租是350 400美元 折合人民币约2200 2500元 而当价格高于自己心理预期时 中国人习惯尝试用 每平方米价格 来计算租金成本 而忽略服务增值的部分 开放精神 在WeWork 创意 科技 专业服务 教育和非盈利事业等类型客户可以畅快交流 分享 互助 产生协作价值恰恰是其社区文化的精髓 中国版WeWork如果不能产生多元化的行业聚集叠加价值 只是把五花八门的公司凑在一起 那仅仅是合租 碎片化办公 移动办公的使用习惯 WeWork发展到20万平方英尺的时候 其空间最多容纳3000个人同时办公 但当时WeWork的会员是1 4万名 这说明租用固定工位的客户只占一小部分 大部分会员会按需预订工位 WeWork成为城市公共空间 与传统办公空间的搭配使用 这种趋势在国内不知需要多久才会形成主流 12 2020 3 20 中国版WeWork 核心目的是增加租金收入 真正挣钱的还是房地产 中国版WeWork的主要盈利来源为三类 一是工位费 使用办公桌需要支付部分费用 二是会员费 即享受平台资源需要交费 最后 如果真的有风投 相中 了项目 服务式办公室的运营商可以选择跟投 但此举风险较大 就现状而言 如果办公工位能够充分出租 就已经可以实现盈利 中国版WeWork 地产人的创业立足点 产业结构调整和优化城市空间布局背景下 淘汰 三高一低 产业 将出现大批量的商办物业和土地入市 并且可能很廉价 打着WeWork和 大众创业 的金字招牌 可以从政府手中轻松获取老旧厂房资源 这将成为地产人的金饭碗 无论是土地本身还是附属建筑物的持有和改造翻新 成本都要比开发模式低得多 可以容易获取廉价物业 可以快速建设项目 硬件 结构 外立面 消防以及规划 建审等手续非圈内人很难搞定 专业地产运营能力 13 2020 3 20 中国版WeWork 发展误区 孵化器机构 很多孵化园是公益性质的 传统孵化园的孵化成功率高达85 这一数字背后 是较高的准入门槛 他们可以提供与服务式办公室类似的基本服务 也会提供诸如园区企业交流 人事 法律 市场等更多元化的服务 而且这些服务都是免费的 应该说更适合创业者 WeWork正是瞅准了这一市场 利用门槛较低这一特质来吸引租户 但是目前仍停留在概念炒作阶段 服务式办公室行业 如果说孵化器服务的是准公司和初创型企业 那么服务式办公室则偏向人少 图方便 适合从事现代服务业的经理人创业 主要是扎根城市的商务区的甲级写字楼 高昂的费用真正戳中了创业者的 痛点 文化产业园 包括以SOHO中国为代表的甲级写字楼 以及更多更广的乙级写字楼和国有三产办公楼 虽然楼宇品质差 但大多位居城市中心 后者在硬件复制上并不难 已经有很多从业者打着孵化器或服务式办公室的名义经营 如果从软性服务和创业辅导方面下手 也会瓜分WeWork的市场 中国版WeWork 竞争对手 空间硬件配套的高大上创业者们对甲级写字楼高大上的硬件并不敏感 他们希望得到的是联合办公所带来的生态环境 办公服务的尽善尽美孵化器机构提供与服务式办公室类似的基本服务 也会提供诸如园区企业交流 人事 法律 市场等更多元化的服务 但事实上大部分创业都是失败的 只能依靠创业者自己领悟 对新创业者盲目提供服务 很可能难以回收成本 WeWork要想发掘增值的空间 需要牢记这里涉及的是 人的生意 更注重人与人之间的交流和交往 14 2020 3 20 WeWork的运营模式 活动聚合型以活动交流为主 定期举办想法或项目的发布 展示 路演等创业活动聚合 培训辅导型旨在利用大学的教育资源和校友资源 以理论结合实际的培训体系为依托 是大学创新创业实践平台 投资驱动型针对初创企业最急需解决的资金问题 以资本为核心和纽带 聚集天使投资人 投资机构 依托其平台吸引汇集优质的创业项目 为创业企业提供融资服务 从而提升创业成功率 产业链服务型产业链服务为主 包括产品打磨 产业链上下游机构的合作交流 成立基金进行合投等 综合创业生态体系型提供综合型的创业生态体系 包括金融 培训辅导 招聘 运营 政策申请 法律顾问乃至住宿等一系列服务 地产思维型由地产商开发的联合办公空间 类似WeWork模式 WeWork模式带来的巨大的商机 让众多地产大佬蠢蠢欲动 潘石屹在今年2月初便推出SOHO3Q项目 主打 办公室在线短租 原万科集团副总裁毛大庆离职创办 优客工场 短短一个月时间 在北京 圈地 逾5万平方米 15 2020 3 20 WeWork的盈利模式 产业链服务 天使投资 联合办公在起始阶段主要做孵化器 发现只收工位租金是赔钱的 一直没有找到盈利模式 后来发现只有做投资才能有盈利 事实上 市场化的孵化器 基本都存在这个问题 租位收费 服务会员制收费 除正常的工位收入以外 还来自于餐品提供 会务举办 活动场地提供 广告与自媒体 各地的创业培训和创业交流 协办和参与创业大赛 等等会员服务收费 此外 其凭借自身多年在创新创业服务平台运营模式的经验积累和深入观察 把这些经验进行总结和梳理 为其他的创业咖啡馆或创业服务平台做培训服务 办公场地租金 增值服务 通过完整的创业服务体系树立品牌 以吸引更多的优质创业企业入驻 在形成企业数量规模之后 去和闲置物业洽谈 获得较低的价格 把它变成创业公社 最后再给创业团队办公 在服务内容的层面 除场地的基础运营之外 主要有 金融服务 包括股权和债权 垂直行业领域的导师顾问 帮助企业招聘 法律咨询 知识产权 合同梳理等 申请政策 解决创业者对政府政策了解不足的信息不对称问题 线下培训 定期的分享会和沙盘演练 项目路演 等等 WeWork与传统写字楼的盈利对比投资类型 产业链式 孵化投资为主以北京中关村为例 写字楼租金每月要200元 平方米 人均工位成本约1500元 月 而一般WeWork算上服务管理每个工位平均盈利底价在2500 3000元 目前这类模式不得不采用平价策略 甚至赔钱对创业者提供工位出租 然后靠政府补贴糊口 未来依靠选择最有可能成功的项目进行投资和引导 并通过分享他们的成功而获利 地产类型 办公场地租金 增值服务以北京望京SOHO3Q为例 其建筑面积为5091平方米 共计655个座位 按照周边写字楼的价格普遍为6 9元 平方米 天 传统模式每月收入约150万 而按照wework每个工位1000元 周出租 满租每月收入约260万 16 2020 3 20 联合办公的概念外延与孵化器略有重叠 但应比后者范围更大 此外 它还应包括创客空