我国房地产经济波动与金融风险防范研究.doc

1内容摘要房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，2003年我国GDP增长率为9.3,房地产开发投资的贡献率达到了4.0；房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到2004年，我国房地产开发中使用银行贷款的比重达到55以上，2004年个人住房贷款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融体系，产生巨大的金融风险。控制不当，还容易酿成金融危机。因此，对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究，具有重要的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下：第一章：房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了分析。从长期看，房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡；房地产经济波动可分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于：异常波动产生于非理性的投机行为，周期波动则产生于房地产投资行为和理性的投机行为；异常波动没有规律性，其扩张、收缩的持续时间短。而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩，波动持续的时间相对较长；影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常波动的因素有：金融资产的扩张，国际游资冲击，信息技术在交易中的应用，经济规范失衡，基金经理人的投机行为，蓬齐(Pons)融资，群体行为和道德风险等；房地产经济异常波动可产生财富效应、风险效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应等社会经济效应。第二章：金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏性等特点；金融风险是金融危机的基础，风险是量的积累，是量变过2程。金融危机则是金融风险的质变结果；金融风险产生的基础是货币与商品运动相脱节、信用货币的出现、经济虚拟化、金融市场的波动性和脆弱性、信用体系缺陷和监管的有限性；金融风险的形成机制在于金融的不稳定性、货币的过度供给、金融资产价格的波动和信息不对称；金融风险的传导机制在于经济周期波动、经济异常波动、金融创新和国际资本流动。第三章：房地产经济波动与金融风险的形成机制。本章对房地产经济波动与金融风险的成因、影响因素、形成与传导机制进行了研究。房地产价格的增长提高了充当贷款抵押品的房地产的价值，因此会降低房地产信贷的风险。由于这种原因，房地产价格的上涨会提高金融机构对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格；房地产价格的下降会降低充当贷款抵押品的房地产的价值，并因而导致违约，这会减少金融机构的资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地产借贷中可观察到的风险。所有这些因素都会降低对房地产业的信用供给。此外，监管者会通过提高资本准备金，对金融机构资本头寸的脆弱性做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并且对房地产价格的下降施加更大的压力；房地产价格下跌，使得房地产抵押贷款的风险骤然上升。而金融机构和监管者采取的紧缩措施又给下滑的房地产市场施加了更大的压力，加剧房地产价格的下跌。房地产泡沫破灭，金融风险集中暴露，最终酿成金融危机。第四章：房地产经济波动与金融风险的国际比较研究。本章对经济发达国家日本和欠发达国家泰国的房地产泡沫与金融风险进行了分析，以期找到可供借鉴的经验。日本地产泡沫的教训在于，对不动产贷款风险的忽视；日本政府在经济扩张阶段采取了不恰当的货币政策；忽视了对土地、股票等资产价格的控制；不动产贷款控制不力；金融机构在经济扩张时期不动产贷款过多，且普遍具有忽视对借款人进行审查的倾向。泰国房地产泡沫的启示在于，泰国政府没有正确处理虚拟经济与实体经济的关系；引进外资的规模和利用失控；没有建立起资本市场开放的配套措施；整个金融体系的缺陷与金融机构的脆弱性。第五章：我国房地产经济波动与金融风险实证分析。本章对影响3我国房地产经济波动的因素进行了实证分析。在周期波动方面，选取了货币供应量、房地产开发投资、物价水平、人均国内生产总值、城乡居民储蓄存款等指标，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。在房地产经济异常波动方面，选取了国内资本市场、国际资本流动、个人购房贷款等影响因素，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。利用大量的统计资料，对我国房地产经济波动下的金融风险进行了实证研究。并对北京、上海等热点城市进行了典型分析。第六章：我国房地产经济波动与金融风险的监测预警。为有效防范金融风险，必须在关注实体经济的同时，密切注视股票市场和房地产市场价格的波动。建立房地产经济波动与金融风险监测预警系统对房地产市场的宏观调控，金融机构的经营管理策略，防范房地产金融风险意义重大。房地产经济波动与金融风险监测预警系统的运行流程可归纳为：确定监测预警的对象，寻找警情的产生根源，选定监测预警指标，确定预警临界值，计算综合预警值，划分警级，预报警度。在监测预警系统中，监测预警指标的选取、对房地产经济波动的检验、识别方法和监测预警临界值的确定是最主要、最重要的三个方面。本章主要就监测预警系统中这三方面的问题进行了定性、定量分析。第七章：完善金融支持方式与金融风险防范。目前，我国房地产金融支持方式主要以银行信贷为主，其他金融方式如股权融资、债券融资以及基金融资等占比很小，金融支持方式过于单一。房地产融资过度依赖银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。针对这种现状，本章提出了房地产抵押贷款风险管理的对策与建议，完善银行房地产抵押贷款的思路房地产抵押贷款证券化(MBS)；提出了我国房地产金融支持方式多样化的对策股权融资、债券融资、房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信托基金(REITs)。并对房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信托基金等金融方式所隐含的风险和防范问题进行了分析。第八章：加强宏观调控与金融风险防范。宏观调控是指在房地产市场配置资源和市场失灵的情况下，政府对房地产经济系统的干预行4为。为有效防范金融风险，政府应以经济、法律、行政和引导的手段，运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和控制，实现房地产经济规模和速度的合理化发展，保持供给总量和需求总量、供给结构与需求结构的协调。本章提出了针对我国土地市场、商品房市场、房地产开发投资规模和房地产开发投资结构的宏观调控对策。本文的主要创新：1.本文在理论上，对房地产经济波动进行严格的界定与分类，把房地产经济波动划分为周期波动与异常波动。并对这两类波动的影响因素、形成与传导机制和波动效应进行了理论与实证分析。澄清房地产“过热”与房地产泡沫的区别。丰富了房地产经济波动理论。2.本文在理论上，对金融风险产生的基础、形成与传导机制进行了系统的理论分析。提出了研究金融资产风险需要考虑房地产资产风险的观点，并运用金融资产理论对房地产资产进行了理论分析。对房地产经济波动下金融风险的影响因素、形成与传导机制进行了探索性研究。扩大了金融风险研究的视野。3.本文在方法上，采用计量经济学方法对房地产经济波动与金融风险的影响因素、判别检验、形成与传导机制进行了实证研究。提出了房地产经济波动的测度指标、检验的计量经济学方法、房地产金融风险监测预警指标、监测预警临界值的计算方法等。充实了房地产经济波动与金融风险防范的研究方法。4.本文在对策上，为有效防范金融风险，提出了完善我国房地产现有金融支持方式的思路在加强房地产抵押贷款一级市场风险管理的同时，开展房地产抵押贷款证券化（MBS），并要注意防范房地产抵押贷款证券化本身所携带的金融风险；提出了我国房地产多元化的金融支持方式房地产投资信托、房地产投资基金与房地产投资信托基金，并对这些金融支持方式所隐含的金融风险与防范问题进行了深入分析；提出了防范房地产金融风险的宏观调控对策。关键词：房地产经济波动金融风险周期波动异常波动实证分析监测预警金融支持方式宏观调控6trust(REITs).Furthermore carry on the thorough analysis to the riskprevention of real estate trust investment,real estate investment fund andreal estate investment trust(REITs).Chapter 8:Strengthens the macroeconomic regulation and controland the prevention of financial risk.The macroeconomic regulation andcontrol is the government intervention behavior to economical system inthe situation which the real estate market distributes resources and themarket malfunctions.For the effective prevention of financial risk,thegovernment by the economical,legal,administrative and the guidancemethod,the utilization of the monetary policy,financial policy,industrialpolicy and region economic policy,from on macroscopic carries on theadjustment,instruction,surveillance and control to the real estateeconomy,to realize real estate economical scale and speed rationalizingdevelopment;Maintain supplies and demand,supplies structure anddemand structure coordinate.This chapter proposed macroeconomicregulation and control countermeasure in view of our country land market,commodity apartment market,property development investment scale andproperty development investment structure.The main innovation of the paper:1.The paper theoretically carries on the strict limits and classificationto the different real estate economy undulation.The real estate economyundulation was systematically divided into the exceptional undulation andcyclical undulation.And carry on the theory and empirical analysis to theirfactors,formation mechanism and effects.Clarify the differences betweenthe real estatehotand real estate bubbles.The paper has enriched thetheory of real estate economy undulation.2.The paper has systematically carried on the theoretical analysis tothe financial risk,proposed the viewpoint researching financial risk mustconsider the real estate property,and originally conducted the research onthe formation and conduction mechanism of real estate economyundulation and financial risk. The paper has expanded the vision field ofthe research on the financial risk. 3. Using the econometrics model, the paper carries on the empiricalanalysis to the influencing factors, distinction and test methods, formationand conduction mechanism of real estate economy undulation and financialrisk. The paper has proposed the measuring index, econometrics testmodels, monitoring and early warning index of real estate financial risk,computational methods of marginal value to the real estate economyundulation. This has enriched the research techniques of real estateeconomy undulation and financial risk. 4. In the countermeasures, for the effective prevention of real estatefinancial risk, the paper has proposed the feasible mentality ofconsummating existing real estate financing way: while to strengthenmarket risk management of real estate mortgage loan, developingMortgage-backed Securitization (MBS). Proposed the feasible diversefinancial backing ways of real estate: real estate trust investment, real estateinvestment fund and real estate investment trust (REITs); and carried onresearch on risk prevention of these financial ways. Furthermore the paperhas proposed the macroscopic economy countermeasure to the preventionof real estate financial risk.Keywords: Real estate economy undulation Cyclical undulationExceptional undulation Financial risk Empirical analysisMonitoring and early warning Financial backing wayMacroeconomic regulation and control1目录0.导论.10.1研究的背景、目的和意义.10.2国内外研究现状与发展趋势.90.3本文的研究方法与思路.150.4本文的创新与不足.161.房地产经济波动理论分析.181.1房地产经济波动内涵.181.2房地产经济周期波动理论分析.231.3房地产经济异常波动理论分析.272.金融风险形成机制理论分析.372.1金融风险理论一般性分析.372.2金融风险形成机制分析.432.3经济金融环境与金融风险传导机制分析.533.房地产经济波动与金融风险形成机制分析.693.1房地产经济波动下金融风险的构成.703.2基于抵押贷款理论视角的分析.733.3基于房地产价格模型的分析.753.4基于商业银行行为视角的分析.783.5房地产经济异常波动与金融风险的形成.803.6房地产经济波动与金融风险的传导机制.914.房地产经济波动引致金融危机的国际借鉴.954.1日本的房地产经济波动与金融风险.954.2日本金融危机的宏观经济政策启示.1044.3泰国的房地产泡沫与金融危机.1064.4泰国房地产泡沫与金融危机的启示.1115.中国房地产经济波动与金融风险实证分析.1135.1海南、北海的房地产泡沫与金融机构信用危机.1135.2中国房地产经济波动与金融风险实证分析.1175.3我国房地产金融风险的形成机制.1396.中国房地产经济波动与金融风险的监测预警.1446.1房地产经济周期波动的基本测度指标.1456.2我国房地产经济周期波动检验.1486.3房地产异常波动与金融风险的监测指标.1506.4房地产经济异常波动的检验.1546.5房地产泡沫与金融风险的预警临界点.1597.完善金融支持方式与房地产金融风险防范.1637.1我国房地产金融的现状与问题.16327.2金融机构抵押贷款方式与金融风险防范.1667.3房地产抵押贷款证券化与金融风险防范.1777.4金融支持方式多样化与房地产金融风险防范.1838.加强宏观调控与房地产金融风险防范.1948.1加强房地产经济宏观调控的必要性.1948.2房地产经济宏观调控的思路与实施方案.1968.3房地产市场宏观调控对策.1988.4房地产投资宏观调控对策.200参考文献.202后记.211致谢.2120.导论0.1研究的背景、目的和意义0.1.1研究的背景房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，同时，房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密切。房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，并不是一直平稳发展的，也是具有波动性的。因此房地产经济的波动必然冲击金融体系，产生金融风险，甚至形成金融、经济危机。1.房地产业是重要的支柱产业(Pillar industry)从房地产业对国民经济的贡献来看，房地产业确是支柱产业。19972003年，我国GDP的年均增长率为8.1，其中，出口的贡献率为2.2，而房地产开发投资的贡献率达到了2.8；2003年我国GDP增长率为9.3,而房地产开发投资的贡献率达到了4.0。房地产业对我国GDP增长的贡献情况，见表01。1997年，受宏观经济“软着陆”后通货紧缩的影响，房地产开发投资大幅下降，贡献率为-2.3，直接影响了当年GDP的增长率。从我国城市化进程对房地产业的潜在需求来看，房地产业的重要地位不可动摇。到2004年底，我国城市化率达到了41.82。我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化率将达到5560，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有33.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题1。同时，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积将达到35平方米2。两项合计，到2020年，我国城市还需新增住房160亿平方米以上。2.房地产业是资金密集型产业，与金融体系关系密切房地产业是资金密集型产业(Fund intensity industry),资金需求量大，一是由房地产生产的要素构成特点决定，二是由于房地产最小交易量的刚性底限和弹性上限，及房地产的高价格。由于资金需求量大，众多的市场参与主体，无论是开发商还是消费者，都难以完全依靠自身的积累，必须借助外部融资，因此离不开金融体系的支持。从房地产的消费环节看。在美国，到2005年8月，美国按揭证券化行业上市公司的总市值为1220亿美元。而其中，经营房地产贷款市场的Fannie Mae(联邦全国按揭协会)地产基金会与Freddie Mac(联邦家庭贷款按揭协会）2家超过了3/4。3房利美和房地美已成为美国住房按揭证券化市场上的两大主力私募基金。在国内，1994年底和1995年8月，中国人民银行的313号和220号文件分别对政策性职工个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款作出规定，标志着我国个人住房抵押贷款全面展开。我国房地产消费金融化发展迅速。1999年至2002年个人住房贷款余额分别达到了1357.71亿元、3376.92亿元、5597.95亿元和8253亿元。个人住房新增贷款逐年增长，到2004年达到了4037亿元4。从房地产的经营环节看。截至2005年8月，美国公开上市的REITs（房地产投资信托基金）总市值达到了3200亿美元。2004年澳大利亚相当于REITs的LPT（上市地产信托）占有房地产业63的市场份额，总产值达到900亿澳元（约700亿美元）。近年来，在我国国内以REITs为代表的房地产经营模式崭露头角。从房地产的开发环节看。截至2005年8月，美国房地产企业上市公司的总市值为80亿美元。而据中国人民银行2004年中国房地产金融报告，我国房地产开发中使用银行贷款的比重在55以上。到2004年房地产上市公司为50个，A股首发发行量为10000万股，A股首发筹资总额达到66180万元1，债券融资达到1900万元2。3.房地产经济波动的客观性房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，并不是一直平稳发展的，也是有波动的。国内外理论与实证研究表明，房地产经济的波动是客观存在的。房地产经济波动分为周期波动和异常波动房地产泡沫。在周期波动方面，不同国家或地区房地产周期波动的时间长短是不同的，根据国外学者的研究，美国房地产的一个周期为1820年，英国、日本为1012年左右，澳大利亚约为6年，韩国的房地产周期平均为4年3；而根据国内学者的研究，我国香港的房地产周期为78年，台湾地区为56年，大陆为7年4。在房地产异常波动方面，如日本20世纪8090年代的房地产泡沫；20世纪90年代，泰国的房地产泡沫；20世纪80年代美国房地产泡沫；1992、1993年发生在我国海南省、广西北海市的房地产泡沫。而影响房地产经济波动的因素有很多，在本文的研究中将作详细分析。4.房地产经济波动引致金融风险，酿成金融危机明斯基(Hyman P.Minsky)将借款人分为三类:一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性的融资，是最安全的借款人；第二类是投机性的借款人，它们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险的借款企业，借款用于投资回收期很长的项目，在较长时期它们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在房地产经济的扩张时期，房地产与股票价格持续上涨，后两类的借款人比例越来越大。其原因，一是逐利的动机战胜恐惧，价格的上涨推动更多的购买；二是出于竞争的压力金融机构所作出的许多不审慎的贷款决策，不这样做将失去顾客和市场。三是信息不对称所致。于是，企业、家庭的债务对收人的比例越来越高。在房地产经济的收缩期，房地产与股票价格大幅下跌，借款人的资金链断裂，引起大规模的违约和破产浪潮，金融风险集中暴露。最终可能酿成金融危机。房地产经济波动与金融风险的这种关系在美国20世纪80年代表现得很典型。当时，由于美国税法对住房贷款利息给予课税扣除，住房逐步成为热门的投资场所。随着新一轮经济周期的启动，1983年住房投资开始扩张。到1989年美国商业银行的房地产抵押贷款已达7330亿美元，占贷款总额的39.3。而这一构成比例1980年底为31.3，1985年底为30.2。这说明商业银行在19851989年这四年间贷款净增加额中的71.2用于房地产1。1986年，石油价格的下跌导致房地产价格的下降。截止到1990年底美国35家主要商业银行，与房地产相关的坏账累计额占银行坏账的比例急剧上升。这一比率由1989年底的31.29上升到1990年底的43.41。1990年底坏账累计额比上年增加12104亿美元，而与房地产相关的坏账比上年增加10400亿美元，占坏账累计增长额的85.9。由于房地产抵押贷款和房地产抵押证券占当时美国储贷协会（S&L）7080的资产，随着房地产价格的急剧下跌，S&L的经营出现恶化，最终倒闭。在日本20世纪8090年代的金融危机中，也可以看出这种关系。1984年时，全国银行的不动产抵押贷款占全国银行贷款总额的17，1987年为20，1992年3月达到150万亿日元，占全国银行贷款余额的35.52。在不动产贷款金融机构中，甚为典型的情况是城市银行，其对个人的住宅贷款伴随地价上涨，在1987年以后的4年间翻了一倍。1991年时占到总贷款的16.4和对个人贷款总额的70。1994年，地价已较1991年的高峰期平均下降了50，土地资产总额也逐年下跌。随着房地产经济的收缩和房地产价格的下跌，银行等金融机构不动产抵押贷款和证券贷款的风险，暴露和释放出来。使日本金融体系背上了巨额不良债权的包袱，并导致了90年代众多金融机构的破产。表02是日本住宅金融专门公司的不良债权情况。最终引起了90年代后期战后最严重的金融危机。20世纪90年代，发生在我国海南、北海的房地产经济波动，对金融体系的冲击是相当严重的。在房地产热时期，全国许多金融机构纷纷到海南设立办事处，大量的资金涌入了海南。据统计，19921994年流入海南的资金达1000多亿元，这些资金绝大部分来自银行信贷资金，也使当时的海南省一下由借差省变为存差省，到1992年存差高达77.29亿元1。而当时流入海南的巨额资金，绝大部分是投资房地产的。1993年下半年宏观调控，海南房地产泡沫破灭，海南的经济金融陷入困境。信贷资金大量被套在积压房地产上，流动性迅速减慢，筹资成本增高，一些金融机构出现支付困难。积压房地产所占压的资金多达800多亿元2，其中四大国有商业银行占50以上，即400多亿。其中工商银行179亿元，建设银行127亿元，农业银行100亿元，中国银行80亿元。这个数据并不包括交通银行的70多亿元，人民银行系统的40多亿元，中国光大银行从洋浦接收的200多亿元。海南发展银行关闭时，同样留下了200多亿元的窟窿。海南的十几家信托投资公司，同样沉淀在房地产上的资金也高达200多亿元。房地产泡沫破灭前海南相继批准成立了13O多家股份制公司，募集资金200多亿元，募集资金的80也是投向了海南的房地产，现在这些公司中80早已债台高筑，不见踪影。海南房地产泡沫破灭直接导致了海南34家城市信用社被处置，海南发展银行被关闭，9家信托投资公司被停业整顿。全国有一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金严重受损。湛江的农村基金会危机、北海城市信用社支付困难等都与海南房地产泡沫破灭有关。在北海，由于对北海发展前景预期过高，而房地产二级市场发育严重不足，导致房地产价格被不切实际地被炒高，累聚了巨大的金融风险。1992年商品房价格最高曾达到5000元/平方米，1998年最低跌到750元/平方米。1994年，房地产泡沫迅速破裂，留下了闲置土地约2171公顷，空置商品房107万平方米，“烂尾楼”136个（总建筑面积123.8万平方米）。直接沉淀的资金额达到200亿元，其中商业银行信贷资金达到160亿元，占80，银行信贷资金难以收回。各金融机构陷入生存危机之中1。据统计，到1999年，北海市金融机构房地产贷款余额为24.64亿元，房地产公司拖欠利息19.16亿元，形成不良资产43.21亿元。0.1.2研究目的与意义房地产经济有其自身的运动规律，其周期性的波动不但导致房地产业的资源配置失衡、资金浪费和影响政府对经济的宏观调控，甚至冲击金融体系，进一步还可能酿成金融危机。同时，随着我国经济的发展，房地产不再是单一的耐用消费品，而是逐渐成为投资者保值、增值的对象。当投资者的投机行为泛滥时，势必引起房地产价格的剧烈波动，形成房地产泡沫，房地产泡沫的产生使得社会贫富差距不断扩大，产业结构严重扭曲，金融机构风险加大。泡沫的破灭又使得资源浪费，金融机构呆坏账不断积累，金融体系岌岌可危。在国内，由于在理论上对房地产经济波动的界定、形成机制、监测预警指标（如房地产空置率的计算）、判断标准以及检验研究等尚存在争议。在实践中，人们对经济现象的判断莫衷一是。理念上的模糊使得房地产业的可持续发展、金融风险的防范缺乏科学的依据。近年来，关于我国房地产经济波动与金融风险防范的争论主要表现在如下几方面：1.房价与收入比问题(House price&income ratio)房价收入比是指房地产价格与居民家庭年均收入的比值。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在36倍之间。目前，我国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。上海80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍1。泡沫论者坚持把房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据。无泡沫论者则提出两条原因，一是纳入中国家庭收入统计的总收入只是全部家庭收入中的一部分，有很大一块隐性收入没有统计；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10，而房价年涨幅则低于10。2.房价与房租比问题(House price&rent ratio)在近两年房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，部分城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。泡沫论者把这种房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。无泡沫论者却认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小。3.房地产空置率问题(Real estate vacancy rate)无泡沫论者认为，我国房地产市场供需两旺、量价齐增。2004年8月底，我国商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8，比上年底减少3；上海商品房空置率下降为2.7，比国际警戒线的下限还低0.3。泡沫论者则认为，目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。由于我国CPI指数在5以上，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，很多居民采取了购买房地产的方式来保值资产。我国的房地产市场刚刚起步，购房者属于高收入阶层，目前其需求已经得到了满足，以此来衡量夸大了房地产市场的有效需求。另外投资性需求所占的比重过高，已接近20的国际警戒线。4.房价拉动与成本推动问题(House price draws&cost