重庆房地产市场报告.doc

重庆市场2010年11月十一月引言preface市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行11月份主城区商品房总成交20605套、187.47万方，环比分别下滑30.31%、29%；成交均价6792元/，环比上涨2.6%；新办预售许可证项目体量累计247.09万方，环比上扬55.34%。“金九银十”过后，渝楼市成交环比快速下跌，但总体成交仍然处在高位运行，“二次调控”出台已经2月有余，重庆仍然没有出台地方性调控细则。相对各大城市10月“二次调控”之后成交有明显下滑不同，渝楼市后劲仍然充足。虽然“房产税、限购令监控”等消息仍在重庆上空盘旋，观望情绪日益加重，但对于重庆楼市来说，刚需的释放和长期的利好消息还是促使一部分的客户下叉。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，但攀升幅度相比二次调控前有所收敛。而成交均价也再次上涨，单月成交均价6792元/，环比上涨2.6%，攀升到新的历史水平。从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘才具有较强的市场竞争力，开盘去化情况仍然可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”对二级市场具有一定打击力外，对于重庆楼市来说，其它政策短期不会对二级市场产生实质性的影响。而重庆政府至今没有出台楼市调控的相关地方性细则，同时也没有任何出台的预兆。但这是否是政府欲盖弥彰的酝酿，我们也无处深究。而面对政策即将出台的预期，购房者现在也出现了两面派。悲观主义者认为楼市调控的预期会加重，观望情绪也逐步加重，而这也直接影响了他们的购房信心，缩减了部分的交易量。而面对上扬的价格，部分购房者则觉得已经不能再等待下去，加之政府“暧昧”的态度和长期的利好关系，也促成了这部分客户成交的决心，这也是当下成交的主流客户。对于全国楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有部分业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。而对于重庆楼市来说，仍是一片迷雾。CONTENTS 目录聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 一、政策评析5二、规划评析6三、楼市要闻8四、土地市场11五、成交扫描15六、热点板块推荐27七、媒体监测28聚焦楼市资讯聚焦楼市资讯 一、政策评析1、重庆土地增值税结构性上调 在继房贷收紧、利息提高，契税增加等一系列新政之后，近日，重庆开始执行新的税率标准，针对此次政策，专家认为，与以往政策一碗水端平的态度相比，此次土地增值税的调整却呈现结构性上调，“定点”瞄准了中小型开发商。调整幅度一览项目原来的核定征收率调整后的核定征收率普通住房1%5%其他开发品1.50%6%个人转让非住宅旧房2%6%政策解析：土地增值税的两种方式里，大部分开发企业都实行的是查账征收，尤其是是对龙湖、保利等这样的大型规范企业，都是按照实际成本核定，只有对少数的中小型开发商才实行核定征收，而此次重庆土地增值税的结构性上调，其实也就是对中小型开发商的“定点”整顿；同时，“要调低房价，最关键的就是调低地价”，此次对于土地增值税的上调对市场的影响可能十分有限。2、商品房买卖或以建筑面积计价在本月的“市三届人大常委会第十二次会议”上，人大常委分组审议了重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案），“修订草案”中的“商品房销售应当按建筑面积计价”引起了房地产业内的广泛关注。政策解析：此举目的在于与全国计价标准接轨，但业内人士普遍认为，建筑面积计价从表现上来看，低于套内面积计价方式，因此这一举措从中长期来看，势必会引起重庆楼市价格上涨。3、三部委联合发布通知，要求各地土地收益10%用于建设保障房11月16日国家财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布了关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，通知称，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%廉租房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。政策解析：三部委联合发布关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知是对重庆在保障房民生工程这一举措的肯定，同时，此举也是对保障房工程持续支持和发展的强力支撑。二、规划评析1、 “内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动两江新区的“内环线”由快速路“一横线”、“四纵线”以及高速公路围合而成，全程长约60公里。11月21日，两江新区“内环线”中的“一横线”开建，“一横线”快速路全长19公里，西起机场高速路宝圣立交，东至两江工业开发区内的协睦立交，与绕城高速北段相连。双向六车道，该路段建设包括10座立交、14座高架桥和3座隧道，预计两年内建成通车。规划解析：建成后的“一横线”快速路，贯穿两江新区“西、中、东”三大区域，将有效连接沿途各大功能板块，使悦来会展中心、机场和东部工业开发区连成一体，为两江新区交通网络打下良好基础，同时“一横线”还使我市交通规划向东延伸至两江工业开发区，进一步完善我市快速路网，引导北部空港和寸滩水港的交通流量向主城区西部扩散。2、“十二五期间”重庆主城将推8个新商圈 2009年初国务院下发的“国发3号文件”要求，重庆要努力建成长江上游的购物之都、美食之都、会展之都。根据新制定的重庆市建设长江上游地区购物之都规划，主城要强力推进8个新商圈的建设。商圈商圈布局方向大渡口城区商圈大渡口当地、中梁山等主城西部消费者是重点消费人群，由于大渡口的公园比较多，这个商圈也是我市唯一独具特色的“都市生态购物公园”。西永商圈服务与辐射西永新城、渝西片区消费者。由于这里汇聚了大量电子信息等高端人才，几十万大学生也在这里，电子新品与文化艺术消费将成为这个商圈的特色。礼嘉-悦来商圈这是两江新区中两个重要功能区的购物商圈。定位金领、白领、会展客商日常生活、休闲娱乐、往来食住消费是这个商圈的特色。北碚城南商圈服务北碚、合川、璧山等地消费人群。这个商圈附近不仅有生态肺叶缙云山，还有十里温泉城可以玩。巴南李家沱商圈重点服务巴南和主城南部地区人群。由于这个商圈紧邻花溪河、长江，江河岸风情是这一商圈最大亮点。渝北两路商圈主城北部的消费者是重点消费人群，这个商圈有机场，外贸货购销优势突出，也是我市重点建设的北部形象窗口。江北嘴商圈服务与辐射长江上游和国内外高端消费者。重点突出CBD金融商务功能，高端、时尚、精品以及遍布的名品专卖店、旗舰店、高级酒店、演艺文化是这个商圈的核心。茶园商圈服务的主要是主城东部新城居民，作为南坪商圈的补充，专卖连锁店、专业卖场将是这里的业态布局方向。规划解析：8个新商圈的推动将刺激各大商圈的消费竞争，同时8大新商圈的推动也能够促进重庆快速成为长江上游的购物之都，美食之都、会展之都，加快重庆旅游业的发展，带动重庆的经济增长，提升重庆的城市影响力。三、楼市要闻（一）万科销售额破千亿，创中国房企销售业绩新高截至12月1日，万科今年累计实现销售金额1000.6亿元，提前完成今年全年销售任务的同时，创造了中国房企销售业绩的新高。2004年万科的销售额为91.6亿元，近7年来销售额增长了10倍。在今年楼市系列调控政策严厉而频繁出台的市场情况下，万科的销售额破千亿，不得不看到万科“逆市增长”的同时没有忽略其“顺势调整”的战略。“929”新政进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨决心的时候，面对市场环境的变化，万科继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。11月中旬，万科在武汉高调推出多个楼盘的促销优惠广告，同时在深圳、北京等多个项目也推出了降价或平价销售的策略；加上万科的不少产品都是面向刚性需求的中小户型，避开了调控对投资型需求的打压，万科认为小户型产品、装修房占比高等优势依然存在，因此为市场仍有较充足的信心；另外在通胀背景下房产作为更稳定的投资品仍受到投资者的青睐。除万科外，同样作为龙头房企的保利和金地前10月的销售额同比均有20%-35%的增长幅度。然而也有不少企业在调控中面临着比较被动的局面，如绿地集团高层就表示今年销售目标已很难完成，卖多少算多少；招商地产前三季度销售额约50亿，仅完成全年目标一半。产品线偏向高端，坚持原有价格策略势必影响销售，加上前期扩张规模较大，容易产生资金隐忧。（二）万科既降价又拿地，楼市后续暗藏玄机2010年11月18日，武汉万科发布公告称，旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出十套“一口价”特供房源、购房者即送11888元家电基金等促销活动。随后武汉区域40个地产项目跟随万科降价，给武汉当地楼市掀起了一阵降价潮。但就目前来看，万科的武汉降价行为尚未波及到其他城市。然而同一天，北京万科又以52亿元击败10余行家，拍得北京两热门地块。一边降价一边又积极拿地，万科此番自相矛盾举措其背后可谓深藏玄机。在目前政策对楼市调控较严厉，且通货膨胀预期较高的双重环境下，房企尤其是万科这样的地产大腕做出的应对措施很值得深究。万科武汉项目的突然降价，是资金不足，降价促销快速回笼资金？显然不是。因为据统计，截至10月底，万科实现累计销售近870亿元，年底更是有望突破千亿。其另有缘由，楼市调控政策效应明年将逐步彰显，房企届时将面临巨大压力；其次，CPI高企、流通性泛滥，更紧缩的货币政策呼之欲出，加上政策对房企融资的限制，房企明年无疑较为紧张；此外，据人大研究报告预测，从下月起，房企将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计明年上半年资金链将面临严重问题。有鉴于此，以局部降价促销方式回笼资金，是万科提早布局为应对后市风险做准备。面对严厉的楼市调控，向来保守稳健拿地的万科一改常态开始入市积极购地，其决策心态不得不多端揣测。第一点，此轮调控，除房产税外，多数政策已陆续出台，而市场对房产税预期亦早做准备，对楼市调控预期政策出尽，无疑可给房企吃下定心丸。第二点，受益高通胀预期，更多投资者选择买楼保值，楼市势必会再引一泉活水。多重效应下，对楼市前景看好，才使得万科等房企敢于再掀拿地潮，趁现时低价，购地储粮。总上分析，万科看似矛盾举动并不矛盾，回笼资金备战短期挑战，趁低购地静待楼市回暖，反而显示其对后市判断精准且应对得当。（三）万达董事王健林捐赠10亿重建大报恩寺大连万达集团董事长王健林以个人名义向南京市人民政府捐款10亿元人民币，用于金陵大报恩寺重建。这是迄今为止，中国慈善史上最大数额的单笔个人捐款。王健林称此次捐赠的目的不是信众的布施，而是弘扬中华传统文化、丰富中华历史文化内涵、促进社会和谐。他还回应，采用捐赠而不是投资，主要是因为“投资”对圣物有所不敬，而且投资也意味着有利润和收益，同时该项目的承建单位是南京市政府组建的，是公益性的，所以选择了捐赠。（四）龙湖易房节，1000万回馈感恩重庆一年举办两次的龙湖易房节于11月17日，在重庆北城天街B区中心广场拉开帷幕。重庆龙湖旗下九盘上阵，共计发放新房源1000万元的优惠大礼包回馈感恩重庆市民们。本次易房节最大的看点是龙湖帮业主卖房的服务再次升级了，业主可以直接将房源委托给龙湖物业租售中心，由龙湖代理业主完成从带领客户看房、交易到办理手续等繁琐的流程，让业主卖房更省心。另外本次参展房源不仅局限于成渝两地，还包括北京、上海、杭州等地区的龙湖投资性物业，而且本次成都龙湖还设立了专区，成都所有项目都“现身”了。作为重庆房企的当家花旦，龙湖不但在全国稳步发展，龙湖重庆今年以来的销售业绩已突破70亿元大关，再度创写了新纪录。在提前两月完成全年销售目标之后龙湖并没有闲着，而是投入重大精力办起了秋季易房节，可以看出龙湖已经在未雨绸缪，剑指来年楼市可能不太乐观。（五）人大报告称明年房价或降20% 中国人民大学经济研究所等机构11月下旬发布的中国宏观经济分析与预测报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。人民大学经济学院副院长刘元春解释报告时表示，目前楼市资金依然充裕，调整点尚未到来。从今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。（六）网民智慧 上演一场“金科调戏凡客”没有做不到，只有想不到。不知曾几何时，重庆公交站台出现了韩寒、出现王珞丹。像一阵风，一夜之间，从网络到生活。“凡客”让我们感觉到了那份说不出的力量。金科版“凡客体”最近在网络流传，一场“金科调戏凡客”的活动就这样开始了。究竟是“被炒作”还是“被宣传”？不管如何，什么都是浮云，我只能笑叹网民智慧，真可谓山外有山人外有人啊！四、土地市场（一）11月拟供应土地统计区域土地位置用途土地面积()容积率建筑规模()起始价（万元）沙坪坝沙坪坝区大杨石组团A分区A08/02号宗地商业金融业用地131151.5 19680 4525沙坪坝区西永组团U标准分区U8-18-1/03、U8-18-3/03、U8-18-5/02号宗地旅馆业用地、二类居住1910772.6 491291 44659沙坪坝区西永组团R标准分区R12-2/03、R13-1/03号宗地二类居住830481.5 126531 16553沙坪坝区西永组团U标准分区U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02号宗地二类居住1702101.9 314889 30638沙坪坝区西永组团U标准分区U7-12-1/02、U7-19-1/02、U7-15-1/02、U7-2二类居住、商业金融业1863592.8 526093 49971沙坪坝区西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-1二类居住用地、商业金融业用地1897453.0 569235 51763大渡口大渡口区大渡口组团F分区F8-1/03、F9-8/03（部分）、F7-6/03号宗地二类居住、商业金融业1233152.5 308749 51177大渡口区大渡口组团D标准分区D3-1-1/03号宗地二类居住687180.9 61846 26874渝北渝北区两路组团A标准分区A116-1、A117-1/02宗地二类居住589852.0 117970 22120渝北区两路组团A标准分区A126-1、A126-2宗地二类居住、 商业金融业765032.2 164646 31579渝北区两路组团F标准分区F33-1/01、F33-4/01宗地商业金融业208222.5 52056 9687渝北区两路组团F标准分区F17-1宗地商业金融业406773.0 122031 20421北部新区北部新区高新园人和组团L标准分区L1-1号(部分)宗地商业金融业用地21763.0 6525 2005北部新区大竹林组团G标准分区G26-3/02号宗地二类居住1177122.0 235404 88439北部新区高新园大竹林组团G标准分区G23-2/02号宗地二类居住655162.5 163823 49169北部新区大竹林组团G标准分区G23-5/02号宗地二类居住616482.5 154063 46267江北江北区江北城组团B分区B19-1/03号宗地商业金融业用地1502410.0 150250 67700北碚北碚区施家梁镇控规组团01-2/01、01-4/01、控规01-6/02、01-7/02、01-8/旅馆业用地、商业用地、一类居住1501291.0 152889 23490渝中渝中区渝中组团A分区A6-6地块二类居住111201.7 18904 8507渝中区渝中组团A分区A5-3地块二类居住160771.5 24116 10852巴南巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M16-4/01、M17-1/01号宗地商业、二类居住275812.5 68953 10549本月拟供应土地住宅用地共21宗，相比上月的10宗增加了一倍多。原因是各个地区一贯年底前会是土地成交的高峰期，所以相对土地拟供应也会随之剧增。从区域来看，北区和西区本月拟供应土地活跃，其中西区的沙坪坝和大渡口分别拟供应6宗和2宗地块，而沙区又以大学城西永组团为主，而北区的渝北及北部新区各供应4宗，江北和北碚各拟供应一宗地块，本月的南区和渝中相对较少。大学城和两江新区的规划利好仍是直接影响区域土地市场成交情况。从地块面积来看，本月拟供应地块面积都在20万方以下，最大的一块是沙坪坝西永组团U标准分区，为19万方，最小的是高新园人和组团仅0.2万方。本月拟供应地块容积率普遍集中在1-3之间，适合打造的物业形态广泛，而江北城B分区的商业金融业地块，容积率较高达到10。（二）11月土地成交统计区域土地位置用途土地出让面积（）容积率建筑规模()成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/）竞得单位北部新区北部新区高新园人和组团I标准分区I1-4号（部分）宗地二类居住1344422688814000694.27 5206.78 重庆市嘉发商贸有限责任公司北部新区高新园鸳鸯组团I标准分区I1-4（部分）号宗地二类居住4898529797050000680.51 5103.60 湖北洋丰逸居置业股份有限公司北部新区高新园人和组团I标准分区I1-4号（部分）宗地二类居住1344456722014000694.27 2082.71 重庆市嘉发商贸有限责任公司北碚区北碚区蔡家组团L分区L21-2/02宗地二类居住、商业金融业177483532444401165.32 826.57 重庆市蔡家组团建设开发有限公司北碚区组团A标准分区A5-3-1/04号宗地二类居住、商业金融业用地32182.580451760364.63 2187.69 重庆禄福建设（集团）有限公司北碚区蔡家组团H分区H28-01/03、H28-04/03、H30-01/03宗地二类居住151709230341864000281.25 2109.30 保亿置业集团有限公司北碚区蔡家组团H分区H21-01/03、H29-01/04、H29-08/04、H29-03/03二类居住1868011.8341846 75000267.68 2193.97 重庆首恒房地产开发有限公司北碚区蔡家组团G标准分区G05-2/03、G07-1/03、G14-1/02、G18-1/03、G1二类居住、 商业金融业用地1940552.3442445 39000133.99 881.46 重庆中庚建设工程有限公司江北江北区大石坝组团G分区G2-9-1/02号宗地二类居住用地1987835963410030336.40 1681.93 重庆盘溪水产品市场有限公司高新区高新区大杨石组团G分区G11-11-2/05号宗地二类居住、商业金融业用地82635413155200419.56 1258.62 重庆富达置地有限公司九龙坡九龙坡区大杨石组团R分区R16-3/01号宗地商业金融业62244.52800893631002.94 3342.97 重庆海兰云天旅游开发有限公司11月住宅土地供应共11宗，同比上月的零成交大幅增长，数日之内成交如此多的地块，密集程度堪称今年之最。这主要是由于接近年底一贯土地成交活跃，而且因为今年房地产形势的总体火热，开发商的资金情况尚好，其现金持有量较年初大部分有所增加。手里有钱加上对明年发展的规划，年底拿地也就成为开发企业的重要工作。从成交区域来看，本月北区成交量占整个主城区的3/4，共成交9宗，其中北碚区成交5宗，北部新区和江北区分别成交了3宗和1宗，这主要是受“两江新区”的规划利好所致。南区和渝中本月没有土地成交，这不排除土地统计局等统计部门公布不全。南区连续三个月呈现土地零成交现象，主要原因是南区相对其他区域热点板块以及利好规划有限，而且南区目前土地开发相对较为饱和。从成交地块面积来看，除北碚蔡家组团H标准分区、G标准分区成交的3宗地块在15万方以上，其余成交地块面积均较小，集中在10万方以下，其中最小的一宗为北碚区组团A分区地块，面积仅0.32万方。从容积率来看，多数地块容积率集中在3左右，适合大造的物业形态更偏向于高层、公寓和商业等密集型产品。从成交价格来看，本月大杨石组团R分区的商业用地成交单价最高，为每亩1002元，楼面地价为3342元/平米，其次是高新园成交的3宗地块，3宗地块每亩单价均超过680元，其中两块楼面地价达到5100-5200元/平米。其它地块成交单价多数集中在400元/亩，楼面地价集中在2000元/平米左右。本月拿地的开发商也基本上是中小型开发商。（三）近五个月以来，土地成交趋势从近5月土地成交量的趋势图形来看，近年底土地成交市场开始表现活跃，尤其是11月份，受上月零成交，而在本月集中成交登记的影响，导致本月成交量急剧上升，大多数开发商受今年整体市场的利好，资金相对充裕，年底积极拿地为明年开发做充分准备。近5月成交价格来看，除10月份零成交以外，其他四月不管是成交单价和楼面单价基本保持平衡，楼面地价集中在2400元/平米左右，每亩单价在350-450万元/亩左右。五、成交扫描（一）成交动态说明：数据来源：重庆网上房地产统计时间：11月01日至11月30日价格说明：除特别说明外所有价格均按建筑面积计算1、 总体成交情况o 单月成交再上20000套，楼市量价高位运行2010年11月重庆主城商品房成交套数共计20605套，共计成交面积187.5万平方米，环比分别下滑30%和29%，同比成交套数和成交面积分别上扬4.92%和下滑1%，“金九银十”火爆之后，渝楼市单月成交再上20000套，重庆楼市成交仍然处在高位运行。环比10月成交，似乎二次调控政策对渝楼市有一定的影响，但考虑“金九银十”的火爆楼市，再对比重庆楼市6、7、8月份的成交就可以看出，其实渝楼市总体成交仍然居高不下。从10月开始，“房产税、限购令监控”等消息就开始在重庆上空盘旋，这也打消了一部分客户立刻下叉的念头，这些客户也随即进入观望期。而随着调控的深入以及全国出台“限购令”城市的增多，重庆却迟迟未见动静，至今重庆都未出台相关的地方性调控细则。地方经济的拉动和长期的利好关系也促使房价进一步的攀升，部分刚性需求的客户已经按捺不住，他们已经不愿再这么等待下去。而随着全国“通货膨胀”预期加重，部分投资客户也加入了购房队伍，11月重庆楼市用“火爆”形容，仍然不失为过。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，单月成交仍然高居全国首位。而11月份新办预售许可证项目总体量为247.09万方，环比上扬55.34%，同比增加49.07%。其中，住宅面积为214.38万方，环比上扬43.63%；非住宅面积为32.71万方，环比上扬233.78%。供求比例为1.32，供大于求。而从市场反应来看，“金九银十”已过，一时之间市场还无法消化这么多的存量，市场依然存在很多房源等待消化。而随着政府调控的进一步深入，开发商不会改变他们的推盘策略，虽然加快推盘节奏并不一定会迅速被市场消化，但随时可能到来的政策打击会让市场变得糟糕，到时，开发商无论是加快还是放缓推盘节奏都不利于资金的回笼。 成交均价增速放缓，历史最高再度攀升就价格表现而言，11月份成交均价6792元/，环比增长2.6%，攀升到新的历史水平。虽然二次调控对楼市成交影响没有各大城市那么立竿见影，但对于房价的影响却相对较大，重庆房价增长速率明显放缓。部分开发商也忌惮政府地方性调控细则的出台，“降价”或“不降价”同样也是让开发商头疼的问题。而近期市场表现来看，部分开始已经开始稳住价格，希望以此快速回笼资金。而相对全国部分地区房价有明显回调不同，重庆楼市价格依然坚挺。短期不会有大幅降价的可能。2、主城各区成交情况o 成交量：江北区窜至首位，北碚区继续垫底 江北区11月共计成交商品房2877套，成交面积30.71万平方米，仅占了当月商品房成交套数总量的13.96%和当月商品房成交面积的16.38%，位居各区成交套数和成交面积之首。而北碚区本月成交虽然环比成交套数和成交面积分别增长112.01%和107.62%，但仅以865套、8.22万方的成交继续垫底。这也反应出北碚区上月中高端物业供应充足，刚性需求集中释放。就区域成交而言，11月份，主城区13个区域中，除九龙坡区、南岸区和北碚区环比成交都有所上扬外，其余区域环比都有所下滑，其下滑幅度普遍在20%以上。其中渝北区环比下滑幅度最大，环比减少55.67%。上升区域中，北碚区由于基数较小，环比上升112.01%，九龙坡区环比上升6.06%，而南岸去也环比上扬6.05%。而整体来说，北区下滑幅度最大，这也与北区长期的利好关系有关，这也说明“金九银十”北区是最受追捧的区域，10月过多的成交导致11月份急剧的下滑，而西区和北区成交相对平稳，波动幅度相比北区较小。o 成交均价：最高最低双双攀升，少数区域小幅下滑 本月成交均价最高的是北区新区高新园的13177元，环比增长了49.08%,单月成交均价首次有区域上万。而11月单价上8000元的，除了北部新区高新园外还有渝中区，但成交均价也仅8104元，同过万的北部新区高新园还有一定差距；11月成交均价没有低于5000元的区域，这再近段时间也是首次出现的，而成交均价最低的是九龙坡区的5086元；从增幅来看，增长最高的是成交均价最高的北部新区，增幅为49.08%；而降幅最大的成交位居榜首的江北区，成交均价7167元，环比下滑9.46%。从11月份区域成交均价来看，单月成交区域最高价和单月成交最低价都有大幅度的上扬，整体成交均价都有大幅度的提高。（二）新开楼盘统计区域楼盘名称楼栋产品形态套数体量（万）面积区间销售套数销售率套内折后均价渝中瑞安雍江艺庭10号楼高层1301.4104-1136752%15378渝中春语江山6号楼高层1070.7527-848075%7844渝中恒大名都7号楼高层1922.353-1387539%9679渝中恒大名都7号楼高层1982.3102-1386030%9700渝北兴茂盛世北辰12号楼高层1761.472-944626%8155渝北万科朗润园3号楼高层274273-7524891%7369渝北万科渝园40、41、46、48、49号楼叠加 、 联排别墅240.42148-1901458%叠加：9383联排：13945渝北旭辉朗香郡26/27/39号楼电梯洋房801.1994-2406176%7864渝北旭辉朗香郡29、32、33号楼电梯洋房981.47110-2402323%8144渝北旭辉朗香郡34、35号楼电梯洋房681.02113-2152638%8113渝北汇凯青年城2号楼2-19层高层1980.7525-5215277%8799渝北香城故事3号楼高层130169-87130100%7600渝北龙湖源著23号楼高层2302.167-121230100%8375渝北重庆国际家纺城绣色C7号楼高层4981.421-6321643%9509渝北南方玫瑰城4号楼高层1350.9765-846246%7278渝北东原香山18、19号楼联排别墅90.3288-377444%10137江北观音桥COSMOA、B号楼高层5352.7733-1158316%平层：18173跃层：15122江北中海北滨1号60号楼小高层440.7142-26614%8725江北珠江太阳城C2号楼高层2901.6647-598228%9652江北保利江上明珠1至9、11至13、15至24、28至51号楼联排别墅1254.1254-3792117%24252江北正升青青丽苑3、4号楼高层528331-6735367%8531江北华润中央公园11、12、13、14号楼高层6285.1935-18451582%8456江北华润中央公园3号楼高层1881.568-14911461%8499江北保利香雪1号楼高层1861.4570-9314880%7998北部新区奥林匹克花园博爵堡38、39、51、52、60、62、63、67、69号楼联排别墅371.1250-36137100%11304北部新区融科橡树澜湾18/19/20/23/46/47号楼类独立别墅270.81284-3301867%13123北部新区东原黄山大道东3号楼高层1801.558-10415385%8625北部新区万科缇香郡5组团电梯洋房1021.4103-2502827%9280北部新区江与城千山万树T10号楼高层1631.9192-1426942%7895北部新区中冶北麓原20 24号楼高层2213.1583-14012456%9622北部新区中冶北麓原9 10 11号楼洋房421.7118-1851843%12723北部新区复地天玺67号楼高层9918263北碚水天花园102-107、115-118、120联排别墅541.32220-2713870%7920北碚水天花园悦湖组团95至100号楼花园洋房841.1558-17084100%5559北碚北温泉9号25号楼小高层900.8770-12290100%6440沙坪坝富力城E7号楼小高层1200.846-944134%7099沙坪坝富力城C4号楼高层1831.6543-1083519%7178沙坪坝康田漫城6号楼高层18816110沙坪坝华宇金沙时代13号楼高层2582.1843-758934%8113沙坪坝融汇国际温泉城A10号楼高层2541.9630-7916264%7262沙坪坝龙湖U城1-2号楼高层3903.8734-8228974%7468九龙坡和泓四季3、4、12、13号楼电梯洋房1081.3480-19810395%7237九龙坡和泓四季2、5、7、8号楼电梯洋房1201.49111-19811293%7428九龙坡华宇春江花月11号楼高层2471.8560-1044418%7780九龙坡金源利青国青城5号楼高层1230.958-1138367%6473九龙坡大鼎世纪滨江2号楼高层2961.6338-674917%7281九龙坡恒基翠庭1、10号楼小高层520.66105-1603567%8128九龙坡华润二十四城8号楼高层1681.8591-11410563%11148大渡口晋愉天意4、5号楼高层4442.844-8827061%6712高新区隆鑫花漾嶺3号楼高层2441.456-59244100%6797大渡口新天泽国际广场2号楼高层3862.1828-8026569%10517大渡口御景天都6号楼高层2211.665-8713260%6500大渡口晋愉林畔神韵1-7号楼洋房1973120-22016081%8500南岸融侨城14/34号楼小高层440.6102-2441841%11711南岸融侨城2号楼高层2562.176-9014958%7953南岸万友七季城1号楼高层2301.657-88230100%7103南岸武夷滨江22号楼高层320.38105-133928%10946南岸芸峰天梭派2号楼高层2161.0739-639745%7412南岸银翔翡翠谷27/28号楼电梯洋房400.5106-2081435%7408南岸东原亲亲里6号楼高层1860.9847-6114678%7623南岸同景国际城1、10至12、21至23、25号楼叠拼 联排别墅480.75135-16748100%叠拼：8986联排：10609南岸雅居乐国际花园3、8、9、10、15、16号楼小高层 高层5336.1787-14111922%8174南岸明发江南香郡3号楼高层2601.755-958733%8433巴南融汇半岛艾德公馆6号楼高层1501.3440-1033322%5785巴南融汇半岛香缇卡纳22号楼小高层650.4555-935686%6482巴南恒大城85号楼高层1281.1573-1072116%7438巴南曼哈顿城30/32号楼高层2552.174-8510039%5848巴南申烨太阳城21、27号楼高层3503.1266-11811132%5293巴南蔚蓝时光2期单体楼高层6243.843-6433854%6300各区新开楼盘或加推统计区域推盘项目个数推盘频次新开或加推房源套数供应套数占比江北78252418.58%渝北911191114.07%南岸1010184513.58%巴南56157211.57%九龙坡78155811.47%沙坪坝56139310.25%北部新区898806.48%大渡口338045.92%渝中346274.62%高新区112441.80%北碚232281.68%合计606913586100.00% 开发商加紧开发节奏，加快推盘仍是博弈主要策略本月共计有60个新开或加推楼盘，开盘频次69次，推出房源共计13586套，环比分别增长1个项目和365套房源。经过10月份的沉寂，开发商开发节奏已经迅速跟上。同10月份开发商想加快推盘节奏，但由于开发节奏的落后导致推盘节奏滞后不同，经过10月份的加紧建设，开发商可以在11月大量推出他们的存量。同9、10月份一样，市场没有进入深度观望期，而地方政府同样保持一贯的“大度”，没有出台相应的地方性调控细则。开发商同之前的推盘策略如出一辙，只要开发节奏可以跟上，达到预售条件，就加紧把存量推向市场。 渝北推盘最频，高新区最慢11月渝北区推盘频次仍为最高，9个楼盘项目推盘11次，推出房源1911套，占本月总推房源数量的14.07%，相比上月，略有下滑；而推出房源最多的则是江北区，推出2524套房源，占本月总推房源数量的18.58%；高新区虽然只有隆鑫花漾嶺一个项目，但仍开除244套房源，高于北碚区的228套；虽然北碚区本月有2个项目开了3次，但仍然垫底。 刚需占据成交绝对主力，好楼盘不愁卖从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘均具有较强的市场竞争力，开盘去化情况都可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。 开发商加快回笼资金，房价开始趋稳从价格来看，11月份成交均价6792元/，建筑面积成交均价突破6000元/才3个月就已经接近7000元/。而这3个月恰好是二次调控前后。而从近期的市场表现来看，市场价格依然坚挺，部分开发商虽然调低了入市价格或稳住了开盘均价，但短期之内，开发商仍然没有降价的打算，大幅降价的可能仍然不存在。从供求反应来看，11月预售到达了247.09万方，今年仅次于9月的311万方，供求比达到了1.32，达到08年11月份以来的最高水平，市场供应充足。但市场需求仍然较大，造成供大于求的原因主要是“金九银十”之后市场需求迅速萎缩以及开发商刻意加快推盘节奏所致。而面对后市调控的强烈预期，开发商还将继续加快推盘节奏。而调控细则和房产税仍然会给渝楼市上空盖上厚重的阴霾。面对这样一种状况，“先跑路，赶上好日子的末班车”，快速回笼资金仍是多数企业采取的重要策略。 渝细则不知何时出台，楼市仍是雾里看花在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”对二级市场具有一定打击力外，对于重庆楼市来说，其它政策短期不会对二级市场产生实质性的影响。而重庆政府至今没有出台楼市调控的相关地方性细则，同时也没有任何出台的预兆。但这是否是政府欲盖弥彰的酝酿，我们也无处深究。而面对政策即将出台的预期，购房者现在也出现了两面派。悲观主义者认为楼市调控的预期会加重，观望情绪也逐步加重，而这也直接影响了他们的购房信心，缩减了部分的交易量。而面对上扬的价格，部分购房者则觉得已经不能再等待下去，加之政府“暧昧”的态度和长期的利好关系，也促成了这部分客户成交的决心，这也是当下成交的主流客户。对于全国楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有部分业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。而对于重庆楼市来说，仍是一片迷雾。（三）开盘通报中冶北麓原地理位置：北部新区金开大道1122号(中国西部建材城旁)占地面积总建面容积率建筑类别绿化率总户数12.4万方29.3万方2高层、洋房、别墅35%1311规划图：10911项目简介：项目位于重庆北部新区金开大道：北面为“中国西部建材城”，