房地产项目开发建设阶段涉及税种.doc

房地产项目开发建设阶段涉及税种 房地产项目开发建设阶段，开发企业主要需要缴纳建筑业营业税及相应的城市维护建设税和教育费附加，签订建筑施工等合同时需要缴纳印花税。建筑施工阶段保有土地还会涉及城镇土地使用税。在此阶段进行商品房预售的还要缴纳预售的营业税和企业所得税（这两税放在房地产销售阶段介绍）。一般而言，开发企业以房地产开发经营为主营业务，不是增值税纳税人。但若房地产开发企业将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，就需要缴纳增值税。一、建筑业营业税建筑业营业税，是以在中国境内提供建筑安装工程作业服务的单位和个人所取得的营业额为课税对象而征收的一种税，即俗称的“建安营业税”。建筑安装业务实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人。根据国家税务总局关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知（国税发200929号）的规定，国家税务总局关于如何认定建筑业营业税纳税义务人问题的批复（国税函2000247号）已于2009年失效，总承包人不再为扣缴义务人。建筑业营业税为3%。具体的计税依据为：（一）建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（二）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备价值作安装工程产值的，营业额包括设备的价款。（三）纳税人自建自用的房屋不纳建筑业营业税，但后又将该自建自用的房屋对外出售时，其自建行为应先缴纳建筑业营业税，再缴纳销售不动产营业税。二、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税（以下简称“城建税”）和教育费附加都是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种附加税费。自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城建税和教育费附加，自此，统一了我国内外资企业的城建税和教育费附加。教育费附加征收比例为3%。城建税根据纳税人所在城镇的规模不同设置三档比例税率，即：（一）纳税人所在地为市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。三、印花税开发建设阶段开发企业签订的各类合同需要缴纳印花税。其中，建筑安装工程承包合同按承包金额0.3贴花，借款合同按借款金额0.05贴花。四、城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元。（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。其中，城市划分以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为标准，人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。实践中，将纳税土地按不同等级设置不同的税率。例如，北京市将土地纳税等级划分为六级，一至六级土地每平方米税额分别为30元、24元、18元、12元、3元、1.5元，上海市也将土地等级划分为六级，一至六级土地每平方米税额分别为30元、20元、12元、6元、3元、1.5元，天津市的城镇土地使用税为每平方米一等25元、二等20元、三等15元、四等10元、五等5元、六等1.5元、七等1元。五、增值税 根据我国增值税法的规定，增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的企业单位和个人，就其货物销售或提供劳务的增值额和货物进口金额为计税依据而课征的一种税。增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，由于开发企业一般不发生增值税应税行为，