曲江商业调研(最新)ppt课件.pptx

Part3 1 商业发展概述2 销售市场分析3 租赁市场分析4 项目价值分析 商业发展概述 西安商业市场现已进入升级期阶段 城市商业格局基本形成 商业能级及品质需进一步提升 商业发展概述 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 享受型消费阶段 物质消费后 满足精神需求 倾向于休闲 娱乐型消费 提升型消费阶段 体现个性特点的消费阶段 关注品质 讲究品牌消费 丰富型消费阶段 满足基本生活后的消费阶段 延展丰富基础消费内容 生活必需型消费阶段 满足生活基本需要 以吃 穿 用为主要消费内容 西安 10231 西安市正处于提升型消费向享受型消费过度阶段 消费品质及多业态消费需求待提升 商业发展概述 2015年西安市国民经济和社会发展统计公报 常住人口人均GDP达67139元 折合10231美元 人均社零总额达39117元 按城市商业发展与城市经济发展规律匹配模型 西安市经济水平应已进入城市综合体阶段 而现阶段西安市商业仍处在百货向购物中心过渡阶段 商业发展空间潜力巨大 西安商业 西安经济人均GDP10231美元 西安市经济能级与其城市商业发展有着巨大市场滞后 亟待提升商业能级及品质 商业发展概述 市级商圈 区级商圈 社区级商圈 特色 批发市场商圈 西安现有1个市级商圈 4个区级商圈 4个社区级商圈 本项目位于曲江商圈边缘地带 商业发展概述 西安市各商圈均以百货商厦为代表性商业 配合商业街区 商业能级有待提升 商业发展概述 商业项目普遍存在商业单体的业态单一 缺乏综合性 有待引进优质 具有号召力的商业业态 克而瑞观点 商业项目普遍存在商业单体的业态单一 缺乏综合性 有待引进优质 具有号召力的商业业态 西安商业市场现已进入升级期阶段 城市商业格局基本形成 商业能级及品质需进一步提升 西安有两个市级商圈 区级商圈4个 社区级商圈4个 批发商圈及特色商圈各1个 各级商圈均以百货商厦为代表性商业 配合商业街区 商业能级有待提升 商业市场发展阶段 关键词 商圈格局 商业能级有待提升 丰富有待业态组合 一站式消费模式较受欢迎 Part3商业调研 1 商业发展概述2 销售市场分析3 租赁市场分析4 项目价值分析 销售市场分析 2015年 全市销售型商业用房供应面积229万 较2014年下降20 90 成交面积94万 较2014年小幅上涨2 51 供求比为2 43 严重供大于求 成交价格虽较2014年小幅下降4 23 达到13591元 但基本保持在近五年的平均水平 西安及部分重点城市商业存量及去化周期 2008年至2015年商业市场供求关系 西安商业市场供大于求的情况较为严重 从近五年的供求比来看 基本都在2 0以上 导致商业市场存量不断攀升 截至2015年底 西安市商业市场存量达到826万 按近三年的月均去化计算 去化周期在93个月 和周边同类城市比 也处于较高水平 随着经增速的放缓 预计房地产投资利润率仍将保持下滑趋势 而销售型商业的市场风险也将不断加大 2015年西安商业市场严重供大于求 市场存量826万 去化周期93个月 商业销售市场风险较大 2015年 全市销售型商业用房供应面积229万 较2014年下降20 90 成交面积94万 较2014年小幅上涨2 51 供求比为2 43 严重供大于求 成交价格虽较2014年小幅下降4 23 达到13591元 但基本保持在近五年的平均水平 从区域成交表现来看 城北 高新 曲江 浐灞为全市商业物业主力成交区域 其中城北成交量排名第一 全年共成交22万 从成交价来看 城内远高于其他区域 2015年商业成交价达43218元 其次为曲江 成交价为16526元 2008年至2015年商业销售市场量价走势图 西安市商业市场分区域成交 2015年 商业市场量涨价跌 城北 高新 曲江和浐灞为市场热点区域 城内 曲江为价格高地 销售市场分析 2015年西安市商业项目成交金额TOP20 2015年西安市商业项目成交TOP20中芙蓉新天地以10 33亿的成交额位于成交金额的一名西安华南城以8 57万方的成交面积位于成交面积第一名骡马市商业步行街6 45万 的成交均价位于成交均价第一名Top10中平均成交金额为4 35亿元 平均成交面积为32318 平均成交价格为13452元 Top20中平均成交金额为3 18亿元 平均成交面积为21840 平均成交价格为13819元 Top10 TOP20的平均价格分别为1 35和1 38万元 存在价格天花板 销售市场分析 2015年西安市商业物业分面积段销售情况 面积越小 成交均价越高 120 130 为热销面积段 但其成交均价远低于其他面积段 销售市场分析 2009 2013年 曲江商业物业成交量逐年增加 但2014年成交量下滑明显 2015年又大幅回升 近三年的年平均成交量约为13万 此外 曲江的商业库存高达67 24万 去化周期约为5 2年 风险较大 受集中备案的影响 曲江商业成交价格波动较大 但2014和2015年的成交价格分别达到了1 79万元 和1 65万元 相较于其它区域 曲江成交价格和面积均属于中上水平 曲江商业成交价格高于全市平均水平 库存去化周期则小于全市水平 销售市场分析 克而瑞观点 Part3商业调研 1 商业发展概述2 销售市场分析3 租赁市场分析4 项目价值分析 市调范围 市调范围主要街道 西影路 小寨东路 芙蓉东路 芙蓉西路 慈恩路 慈恩东路 雁塔南路 乐游路 曲江路集中商业区 大雁塔北广场 大唐通易坊 以地块为核心 周边1公里范围内 西影路 芙蓉西路 芙蓉东路 乐游路 慈恩路 曲江路 西影路 西影路 小寨东路 西影路 长度1 8千米双向六车道店铺共计276个 商铺分布 沿道路两侧均匀分布 西影路 小寨东路 建筑形态 西影路沿线商业以一层为主绝大多少为住宅一楼改建商业 西影路 小寨东路 零售和餐饮业态为主要业态 份额超过50 五金类建材类业态占比13 比重排第三位商铺大多以住宅底商纯一层为主 少部分为一拖二多数铺面较小为15 20 部分店铺达到100 200 租金 零售餐饮租金100 160元 月 五金类租金50元 月空置率 5 客群 客流一般 零售以服务周边客户为主 消费水平较低 业态配比 以零售 餐饮为主的沿街商铺 整体档次较低 经营状况一般 芙蓉东路 芙蓉西路 商铺分布 商铺数量较少 主要分布在路东 芙蓉东路 芙蓉西路 长度1448米单向两车道店铺共计12个 芙蓉东路 芙蓉西路 旅游服务 特色餐饮 酒店为主要业态 商铺数量占比达84 建筑形态为沿街商铺 除酒店外 均为一层除酒店外 商铺面积段为50 300 租金 100 200元 月空置率 14 客流 节假日较多 平时较少 以休闲 旅游客流为主 消费水平较低 经营情况 以旅游服务配套 特色餐饮为主 租金一般 经营情况参差不齐 慈恩路 商铺分布 路北为集中商业 路南为街铺及Block商街 且主要分布在东段 慈恩路 长度922米单向两车道店铺共计42个 慈恩路 便利店 旅馆 中西式正餐 快餐为主要业态 商铺数量占比达67 建筑形态为住宅底商和Block商业街 多为一层 个别餐饮主力店为一拖二商铺面积25 2000 主力面积段为30 100 租金 110 180元 月空置率 7 客流 节假日较多 平时较少 以曲江居民 全市休闲客 外地游客为主 经营情况 以满足生活及休闲需求的零售 旅馆 餐饮为主 租金较低 经营情况一般 慈恩东路 商铺分布 集中分布在北段西侧及南段东侧 空铺较多 慈恩东路 长度528米单向两车道店铺共计24个 慈恩东路 酒吧 中西式正餐为主要业态 商铺数量占比达71 建筑形态为住宅底商和Block商业街 多为一层 个别餐饮主力店为一拖二商铺面积80 1000 主力面积段为120 200 租金 100 150元 月空置率 43 客流 客流较少 以曲江居民 全市休闲客为主 经营情况 路西以酒吧 中高档餐饮为主 路东以美容美发 便利店为主 经营情况较差 雁塔南路 商铺分布 商铺数量较多 集中分布在路东 雁塔南路 长度405米双向四车道 中间有广场分隔店铺共计23个 雁塔南路 中西式正餐 快餐 咖啡馆为主要业态 商铺数量占比达70 建筑形态为沿街商铺和Block商业街 餐饮多为一拖二 零售均为一层商铺面积 80 500 租金 160 280元 月空置率 3 客流 客流较多 以周边居民 休闲旅游客群为主 消费水平一般 经营情况 以中档餐饮为主 租金较高 经营情况一般 零售 餐饮 休闲娱乐 酒店住宿 医院 药店 五金建材 美容美发 银行邮政电信 其他 乐游路 乐游路 东西长度354米南北长度692米单向单车道店铺共计98个 商铺分布 分南北走向和东西走向 南北走向以餐饮为主 东西走向东侧以餐饮为主 乐游路 中式餐饮业态为主要业态 份额超过40 商铺大多为住宅底商纯一层及部分为一拖二为主 多数铺面较小为50 80 部分店铺达到100 150 租金 零售餐饮130 180元 月 建材50 70元 月空置率 15 转租现象严重 客群 以周边业主为主 消费力一般 业态配比 以餐饮为主 经营状况一般 空置及转租现象较多 业态配比 零售 餐饮 休闲娱乐 酒店住宿 医院 药店 五金建材 美容美发 银行邮政电信 其他 曲江路 曲江路 长度730米双向八车道店铺共计25个 商铺分布 两侧多为新建小区底商 为1 2层的住宅配套型商业 曲江路 便利店 烟酒商行 中餐为主要业态 份额超过50 商铺大多为新建住宅底商纯一层及一拖二为主 部分一拖三产品多数铺面较小为50 60 部分店铺达到100 200 租金 100 160元 月 售价 1 6万 2万 二手房市场售价 空置率 0客群 以社区住户为主 消费力较强 业态配比 以零售 餐饮为主 经营情况较好 大雁塔北广场 大雁塔北广场 占地250余亩建筑面积约16万 店铺共计147个 商铺分布 沿广场两侧分布 且西侧数量多于东侧 东侧空置店铺较多 大雁塔北广场 中餐 古玩为主要业态 商铺数量占比达60 建筑形态为商业街 多为一层 个别餐饮主力店为一拖二规划面积段为50 2500 目前除酒店 大型餐饮 古玩城外 超过80 的店铺为20 80 小铺租金 60 220元 月空置率 38 客流 节假日较多 平时较少 以休闲 旅游客流为主 消费水平较低 经营情况 以中低档餐饮 古玩 零售便利为主 租金一般 经营情况较差 大唐通易坊 商铺分布 沿街两侧分布 为1到2层沿街商铺 大唐通易坊 长度390米双向四车道店铺共计32个 大唐通易坊 酒吧 咖啡馆 中西式餐饮为主要业态 商铺数量占比达76 建筑形态为沿街商铺 多为一层 少数一拖二商铺面积 30 400 租金 80 120元 月空置率 14 客流 客流较少 以全市休闲客群为主 兼有少量外地游客 消费水平一般 经营情况 以酒吧 咖啡馆 中西式餐饮为主 租金较低 经营情况较差 市调结论 50 200元 月 50 180元 月 100 160元 月