某某酒店可研报告.doc

第一章 总 论1.1 项目名称 某某国际大酒店1.2 项目建设单位概况某某市新华书店是一家省属文化企业，现有职工200多人，企业因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。为此，新华书店决定在某某县南城宾馆现有的基础上进行整体改造与新建，使其成为某某县城重要的一家三星级宾馆。1.3 编制依据及研究范围1.3.1 编制依据1.3.1.1 投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）； 1.3.1.2 民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社出版）； 1.3.1.3 建设项目经济评价方法与参数（第二版）1.3.1.4 某某市新华书店提供的建设用地红线图及地形图1.3.1.5 国家现行的有关规范规定1.3.1.6 项目建设单位提供的相关资料1.3.2 研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。1.4主要经济技术指标主 要 技 术 经 济 指 标序号项 目 名 称单 位指 标1总用地面积平方米13997.72总建筑面积平方米153213建筑物占地面积平方米52804容积率1.15绿地率%34.06建筑密度%38.07建设总投资万元1685.68全部财务内部收益率（税后）%20.019全部财务净现值（动态）万元876.1510全部投资建设期年0.51.5 研究结论与建议本项目的开发建设有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并且能够为某某县委、县政府的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向符合某某县城的城市总体规划的要求。通过对业主需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：（1）注重旅游接待设施环境的营造。在规划设计上应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造出一个具有优雅环境与文化内涵及个性鲜明的旅游接待设施环境。（2）贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设生态型景观空间为规划目标，满足旅游设施（宾馆）的舒适性与安全性，创造一个布局合理、配套设施完善、环境优美的现代化三星级宾馆。综上所述，本项目既能提高县城公共服务设施水平，完善城市职能增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进某某县旅游业的发展，因此，建议有关部门尽快批准建设。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景某某苗族自治县地处湘西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆；现南邻广西龙胜、资源二县，西接怀化通道县，总面积2646.07平方公里，现辖10个乡镇，10个国营农、林、牧、渔场，总人口25万人，其中苗族占53.8%，苗、汉、侗、瑶10个民族于这片盈满灵性的沃土上和睦相处，共同发展。 规划的某某国际大酒店是在现有位于某某县城人民南路的南城宾馆的基础上进行改造新建的，总占地面积1.39公顷，其规划用地性质为旅馆业用地。该酒店主要是由某某市新华书店集团公司的员工所共同集资兴建的一家三星级宾馆。2.2项目建设的必要性某某县内具有丰富的自然人文景观。自然景观主要有号称“江南呼伦贝尔”的十里南山，山上有48坪48溪；有“绿色王国”之称的沙角洞自然保护区；有风光如画的十万古田，面积9万余亩，平均海拔1500米；有千资百态的白云溶洞群和白云千岛湖；著名历史人物-抗金名将杨再兴出生于某某。举世闻名的二万五千里的长征中，中国工农红军六军团在某某历时5天，纵横驰骋一军团在某某辗转8天，留下光辉的足迹和不少珍贵文物。还的独具风格的苗族风情，实为人们观赏休闲的好地方。近年来，县里正积极在南山筹建直升飞机场，开通桂林至南山的直升飞机旅游服务。某某县南城宾馆（某某县招待所）原是某某县委、县政府的日常公务性接待场所，主要为行政会务活动及社会公众提供简单的住宿与餐饮服务，现有设施相对比较简陋陈旧，所能提供的接待服务水平与能力有限，随着某某县域旅游业的大力发展及县招待所的市场化经营改革措施的实施，原有的接待设施已经远不能适应市场化的需求，急需进行相关职能的全面升级与接待设施的改造新建，宾馆急需募资重组。某某市新华书店是一家省属文化企业，企业现因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。故在相关部门的引导下，集资进行某某县南城宾馆的改造重建，规划建成为一家三星级宾馆（某某国际大酒店）。宾馆的建成将有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并能够为某某县委、县政府的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向完全符合某某县城的城市总体规划的要求。因此，加快湘中国际大酒店的建设为改善城市风貌与完善城市职能等方面都具有很强的社会意义与现实意义。第三章 项目选址及建设条件3.1地理位置项目场址位于某某县城南部，为原某某县南城宾馆(县招待所)用地，规划地块西面紧临城市主干道人民路，地块的北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用地，地块位于绍阳市2小时经济圈内，其交通与区位条件都比较优越，周边自然环境也较优美，相当适合于旅馆业发展用地。项目场址地势平坦，适宜建设，符合城市规划要求。3.2 建设条件（1）交通项目场址西临人民南路、距某某汽车站约3公里。场址南面紧邻城市次干道，本项目内、外部交通状况良好。(2)基础设施供水：由场址西面的人民南路自来水管网接入。供电：由场址西面的人民南路供电网接入，可在场址内设配电所。通讯：直接由城区通信网接入。排水：区内污水可沿城区主干道下的排水管网排出。(3)商业及文化娱乐配套设施规划地块西面紧临城市主干道人民路，北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用地，公共服务设施相对配套完善。 (4)地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），某某县城区的地震动峰值加速度分区g0(2) 通过试算得到： 当i1=21%时，FNPV（i1）=37.84万元0 当i2=22%时，FNPV（i2）=-9.318万元0 根据插值公式,得到：财务内部收益率= 21.01%(3) 静态投资回收期Pt=（6-1）+|-113.66|/265.73=5.04（年）(4) 动态投资回收期Pt，=（10-1）+|-62.83|/102.45=6.41年根据表七可以计算出，项目财务内部收益率为总是大于行业基准收益率Ic=10%；项目财务净现值为876.15万元，大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。另外，项目的静态投资回收期为5.04年、动态投资回收期为6.41年。均小于行业基准回收期10年（不含建设期）。表明项目投资能在规定时间收回。11.1.2 由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标： 投资利润率=年平均利润总额/项目总投资100% =470/1685.60 =27.88%投资利税率=年平均利税总额/项目总投资100% =（470+44.65）/1685.60 =36.11%资本金利润率=年平均利润总额/资本金100% =470/685.60 =68.55% 本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。11.2 清偿能力分析11.2.1 固定资产借款偿还期根据本项目资借款还本付息计算表（见表七）该项目在营运期的5年内即可还清借款，所以从清偿能力的角度分析，该项目是可行的。11.3 敏感性分析本项目分别就项目固定资产投资、经营成本、经营收入三个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率10%，计算结果见表十。由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为：