地价基础知识与估价方法PPT课件.ppt

专题土地估价 1 第一部分土地估价的基础知识第二部分土地估价方法中市场比较法的运用 2 第一部分土地估价的基础知识 3 第一节土地价格理论及应用 一 土地价格的形成与变动二 土地价格的管理三 土地价格的评估方法 4 一 土地价格的形成与变动 一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性 5 一 土地价格的形成 2 西方经济学地价形成理论 1 马克思主义地价形成理论 6 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品 没有价值 但土地有使用价值 并存在价格土地价格实质是地租的资本化 土地价格 地租 土地还原利率4000 200 5 土地价格是出租土地的资本化收入 7 社会主义的土地价格 土地资源价格 土地资本价格 土地资源价格 其价格由真正的地租资本化决定土地权利在经济上的实现形式土地资本价格 凝结在土地中的固定资本价值的货币表现 其个别生产价格 土地开发成本 平均利润土地投资带来利息性地租的资本的收回 8 西方经济学地价形成理论 在市场经济条件下 地租正起着调节土地资源配置的作用 而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在 1 地租的含义 地租首先是一个经济范畴 是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价 地租又是一个社会历史范畴 在不同的社会形态下 由于土地所有权性质的不同 地租的性质 内容和形式也有很大的差异 2 地租理论的产生和发展过程 古典政治经济学阶段 庸俗政治经济学阶段 现代西方经济学阶段 9 古典政治经济学的地租理论 威廉 配第 WilliamPetty 1623 1678 是古典政治经济学的奠基人 最早提出级差地租的概念 弗朗索瓦 魁奈 FrancoisQuesnay 1694 1774 是法国重农学派的创始人 他的地租理论是 纯产品 学说 在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品 纯产品以地租形式归土地所有者所有 亚当 斯密 AdamSmith 1723 1790 最先系统地研究了地租 地租是作为使用土地的代价 是为使用土地而支付的价格 土地是财富之母 劳动是财富之父 大卫 李嘉图 DavidRicardo 1772 1823 最充分地研究了级差地租问题 级差地租的第一种形态 耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租级差地租的第二种形态 在同一块土地上追加等量资本和劳动由生产率不同而产生的地租 10 庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 JeanBptisteSay 1767 1832 运用效用价值论考察地租问题 人力所创造的不是物质而是效用 生产的三要素理论 劳动 资本和土地 托马斯 马尔萨斯 ThomasRobertMalthus 1776 1834 提出地租是总产品价格中的剩余部分 即总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资利润后的剩余部分 剩余部分的原因 土地的性质 指土地的肥力 是剩余产品产生的主要原因 土地所生产的生活必需品具有特殊的性质 肥沃土地的相对稀缺性 11 现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德 马歇尔 AlfredMarshall 1842 1924 一般而言的地租由由原始价值 私有价值和公有价值所组成 保罗 萨缪尔森 PaulA Samuelson 1915 认为地租是为使用土地所付的代价 由于土地供给数量是固定 缺乏弹性的 因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争 12 以土地收益理论和土地供求理论为代表土地收益理论土地价格是土地收益即地租的资本化 土地价格公式 V a r土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向的土地纯收益 土地价格的内涵 13 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格土地价格不仅是土地价值的货币表现 一般不依生产成本定价土地价格主要由土地需求决定土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性和个别性 14 影响土地价格变动的因素 1 一般因素2 区域因素3 个别因素 15 一般因素 指影响土地价格的一般的 普遍的 共同的因素 它对土地价格的总体水平产生影响包括 土地制度 城市规划 城市性质及宏观区位 土地利用计划土地相关政策 人口状态 经济发展状况 社会安定状况 16 区域因素 对区域地价有总体影响的自然 社会 经济因素包括 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量 17 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素例如 宗地面积 位置 形状 临街宽度 宗地开发程度 土地利用状况 规划条件 土壤肥力 地质条件等 18 土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大 19 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机 20 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响 21 二 土地价格的管理 一 中国土地价格体系 二 中国土地价格管理制度 三 西方发达国家的土地价格管理 22 一 中国土地价格体系 1 基准地价2 标定地价3 交易地价4 其他价格形式 23 基准地价 城镇土地基准地价在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格 24 农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内 以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地 或者土地条件相当的地域 按照土地所有权 土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格 25 基准地价的确定 5级 26 27 赣州市城区基准地价 28 宗地宗地是被权属界线封闭的地块 宗地是地籍的最小单元 是指以权属界线组成的封闭地块 是地球表面一块有确定边界 有确定权属的土地 其面积不包括公用的道路 公共绿地 大型市政及公共设施用地等 以宗地为基本单位统一编号 叫宗地号 又称地号 其有四层含义 称为 区 带 片 宗 从大范围逐级体现其所在的地理位置 如 A107 24这个地号表示章贡区第1带07片第24宗地 29 30 政府根据管理需要 评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格 标定地价 31 基准地价和标定地价的主要区别 1 基准地价是大面积评估的区域平均地价 标定地价则是具体到宗地或地块的地价 亦称宗地地价 2 基准地价以考虑宏观区域因素为主 标定地价则还考虑地价的微观区位因素 其地价更为接近市场交易地价 32 33 指土地买卖双方按市场交易规则 在土地市场中实际成交的价格 主要有 土地使用权出让价格土地使用权转让价格租赁价格 交易地价 34 按土地的存在形态可分为 生地价格 指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 熟地价格 指完成了土地开发等基础设施建设 具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 35 按土地的存在形态可分为 毛地价格 指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 净地价格 指已完成基础设施配套 场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 36 按土地权利分类 土地所有权价格 指土地所有权的转移价格 也可以说是卖断价格 在我国 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利 土地使用权价格 是对土地拥有一定期限的使用权 收益权所形成的一种价格 土地租赁权价格 在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格 土地抵押权价格 指被抵押土地使用权的抵押担保价格 37 按土地价格形成的方式 土地交易价格 指土地买卖双方按市场交易规则 在土地市场中实际成交的价格 土地评估价格 指由专业评估机构和人员 按照规定的估价程序和方法评定的土地价格 例如基准地价 交易底价等 38 按政府管理手段 申报地价 向人民政府申报的地价 公告 示 地价 是政府定期公告的地价 39 按土地交易的方式分为拍卖价格 招标价格 协议价格 挂牌价格 拍卖价格 以拍卖方式出让或转让形成的价格 招标价格 以招标方式出让或转让形成的价格 通常由市 县土地行政主管部门发布招标公告 公民 法人和其他组织参加投标 根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的 协议价格 指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格 挂牌价格 指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格 40 按土地价格使用目的分为 买卖价格 租赁价格 抵押价格 课税价格 征地价格等 土地买卖价格 对土地未来年期纯收益权利的交易价格 租赁价格 指租赁土地的价格 抵押价格 是以土地作为信用担保而确定的价格 课税价格 是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格 征地价格 指国家征用集体土地而给予的补偿金额 41 土地价格定期公布 1 根据 城市房地产管理法 基准地价 标定地价应当定期确定和公布 42 2 出让土地出于公共利益需要可提前收回 3 政府对土地使用权的转移有优先购买权 土地使用权价格明显低于市场价格的 市 县人民政府有优先购买权 4 政府对地价不合理上涨可行政干预 禁止囤地 地价冻结 实行交易许可 增加土地供应量 增强市场透明度等 43 中国土地价格管理制度 基准地价和标定地价定期公布制度土地估价制度估价机构和估价人员的资格认证制度地价监测体系 44 西方发达国家的土地价格管理 1 美国建立土地估价制度对地价进行控制2 日本建立地价公示制度建立不动产估价制度建立土地交易许可制度和申报劝告制度制定 国土利用计划证 45 3 德国成立土地估价委员会政府具有土地的征购权和优先购买权建立农地转用控制制度 46 三 土地价格的评估 一 土地价格评估的目的与作用 二 土地价格评估的原则 三 土地价格评估的基本方法 47 一 土地价格评估的目的与作用 土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理 48 二 土地价格评估的原则 公平原则替代原则预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则最有效利用原则 49 最有效利用的几种特殊情况 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制 资产清算 地税征收 公益用地等估价 以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中 未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用 可转为建设用地者 以实际最佳用途为最有效利用 50 三 土地价格评估的基本方法 市场比较法收益还原法成本逼近法剩余法基准地价系数修正法农地宗地价格评估方法 51 市场比较法 基本原理市场比较法是根据替代原理 将待估土地与具有替代性的 且在近期市场上交易的类似土地进行比较 并对类似土地的成交价格作适当修正 以此估算待估土地价格的方法 52 VD VB A B D FVD 待估宗地价格VB 比较实例宗地价格A 待估宗地情况指数修正B 待估宗地日期指数修正D 待估宗地区域因素指数修正F 待估宗地个别因素指数修正 市场比较法基本公式 53 2020 3 21 54 A 待估宗地情况指数 比较实例宗地情况指数 正常情况指数 比较实例宗地情况指数B 待估宗地估价日期地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数D 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数F 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件 修正指数计算 55 收益还原法 基本原理收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入 以一定的土地还原利率还原 以此估算待估土地价格的方法 56 V a r 土地收益价格a 土地纯收益r 土地还原利率 收益还原法基本公式 57 基本原理成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法 成本逼近法 58 地价 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 成本逼近法基本公式 59 基本原理剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 扣除预计开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 剩余法 60 待估土地的价格 总开发价值 整个土地项目的开发成本 开发商合理利润 剩余法基本公式 61 基准地价系数修正法 基准地价是在宗地估价的基础上 评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格特点 基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种平均价格基准地价具有时效性基准地价是一种控制性的价格 62 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析 对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正 估算待估宗地客观价格的方法 基准地价修正法基本原理 63 土地价格 基准地价 i T i 估价对象第i个影响因素的修正系数T 交易时间修正系数 i 各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和 基准地价修正法基本公式 i 1 n n i 1 64 农地价格的最低限应能保障农民的基本生活农地价格因其权利内涵不同 其价格内涵也不同农地估价要特别重视农地区位 国家投资和公共投资的影响 农地宗地价格评估方法 65 农地所有权价格 主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况 农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下 农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现农地所有权价格 农地纯收益的资本化 农地社会保障值 66 1 土地价格的内涵及特点2 土地价格的影响因素3 土地价格评估的原则和方法4 中国的土地价格体系5 中国的土地价格管理制度 思考题 67 第二部分土地估价方法中市场比较法的运用 68 第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用实例 69 第一节基本原理 一 概念二 理论依据三 基本公式四 特点与适用范围 70 一 市场比较法的概念 市场比较法 marketcomparisonapproach salescomparisonapproach 又称市价比较法 交易实例比较法 买卖实例比较法 市场资料比较法 现行市价法 简称比较法 市场法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 几个有关概念 类似不动产 所处区位 用途 建筑结构等方面与估价对象相似的不动产 71 一 市场比较法的概念 比准价格 以估价对象为基准 对比较案例进行修正后得到的价格 同一供需圈 以估价对象不动产为中心的市场环境相同 不动产利用条件相似 并对估价对象价格产生显著影响的 供需均衡的特定的不动产利用区域 交易案例 在同一供需圈内 能与估价对象不动产形成替代关系的 条件相似的实际交易不动产 标准不动产 在一定区域内设定的 能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的 具有标准作用的不动产 交易日期 交易案例实际交易价格对应的日期 72 一 市场比较法的概念 交易情况 交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况 区域因素 估价对象不动产所在区域的自然条件 社会 经济 行政 文化等因素共同作用形成的 能对不动产价格水平产生影响的区域性特征 个别因素 能够对不动产价格具有影响作用的 不动产自身的一些特性 73 二 理论依据 替代原理 同一市场上 具有相同使用价值和质量的商品 应具有相同的价格 即具有替代关系 同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时 商品的价格经过相互影响而决定 即相同类型 具有替代关系的商品 由于市场竞争 价格趋于一致 不动产交易中 理智的当事人会依替代原理 对不动产价格进行比较 决定其行为 他不会接受偏离正常水平的价格 最终 类似不动产价格接近 不排除交易者的动机 偏好 对市场的了解 讨价还价能力 使交易价格偏离正常 但足够多的交易实例的综合结果真实 74 交易案例不动产 估价对象不动产 条件差异 价格差异 价格修正 估价对象不动产价格 市场比较法的基本原理 75 三 基本公式 采用比较法 需进行交易情况 交易日期 区域因素 个别因素的修正 从而得到估价对象的客观 合理价格 估价对象比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 76 一 直接比较修正公式 交易实例与待估案例直接比较 估价对象比准价格 可比实例价格 100 100 100 100 分子为100 表示以估价对象为基准 交易实例与之比较 优于待估 大于100 劣于待估 小于100 日期 以交易实例日期为基准 77 二 间接比较修正公式 设定标准不动产 标准区域因素 标准个别因素 待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较 区域因素标准化公式 估价对象比准价格 可比实例价格 100 100 100 100 100 标准化修正分子为100 表示以标准不动产的区域因素的得分 区域因素修正分母100 表示以标准不动产的区域因素状况为基准 分子式估价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分 78 二 间接比较修正公式 个别因素标准化公式 估价对象比准价格 可比实例价格 100 100 100 100 100 标准化修正分子为100 表示以标准不动产的个别因素的得分 个别因素修正分母为100 表示以标准不动产的个别因素状况为基准 分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分 79 四 特点与适用范围 一 特点 1 通用性以比较方法确定价格 通俗易懂 2现实性以价格求价格 有较强的说服力 3 需要一个稳定的市场背景在非正常情况下 比准价格往往偏离真实价格 4 对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息 二 适用条件 1 要有充足的市场交易资料 2 比较实例与估价对象有相关性和替代性 80 四 特点与适用范围 三 适用范围 市场发达 有充足的具有替代性的比较实例的地区 适用于交易性不动产的价格评估 租金评估 81 建立价格可比基础 搜集交易实例 选取可比实例 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 求取可比价格 第二节市场比较法的估价步骤 82 一 搜集交易实例 运用市场比较法估价 应准确搜集大量交易实例 掌握正常市场价格行情 一 搜集途径 1 查阅政府有关部门的资料 基准地价 标定地价 重置价 申报价 出让价 2 查阅报刊 杂志 3 从不动产开发商和代理商那里获取 向交易当事人及相关的人 机构调查 4 同行之间提供 83 一 搜集交易实例 二 搜集内容 1 双方的基本情况及交易目的 买卖 租货 抵押等 2 不动产状况 坐落 形状 面积 规划 权利状况 3 成交价格和成交日期 4 付款方式 一次 分期 5 交易情况 税费负担 利害关系 84 二 选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的 应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例 1 区位相同或类似 2 用途相同 不动产具体利用方式 3 建筑结构相同 钢 钢混 砖混 砖木 简易 4 权利性质相同 5 交易类型吻合 6 成交日期与估价时点相近 不宜超过1年 7 可比实例的成交价格为正常价格 或可修正为正常价 85 三 建立价格可比基础 选取可比实例后 应对可比实例的成交价格进行换算处理 建立价格可比基础 统一其表达方式和内涵 1 统一付款方式 以一次付清为准 2 同一币种和货币单位 不同币种之间的换算 应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算 3 统一面积内涵 建筑面积或使用面积 4 统一面积单位 5 统一采用单价 86 四 交易情况修正 进行交易情况修正 应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差 将可比实例的成交价格调整为正常价格 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例 1 有利害关系人之间的交易 2 急于出售或急于购买情况下的交易 3 受债权债务关系影响的交易 4 对市场行情缺乏了解的交易 5 有特别动机或偏好的交易 6 相邻不动产的合并交易 7 特殊方式交易下的交易 8 税费非正常负担的交易 87 四 交易情况修正 例外 1 当可供选择的交易实例较少 确需选用上述情形的交易实例时 应对其进行交易情况修正 2 对交易税费非正常负担的修正 应将成交价格调整为依照政府有关规定 交易双方负担各自应负担的税费下的价格 88 四 交易情况修正 二 修正方法 一般采用百分率法 可比实例的成交价 交易情况修正系数 正常价格可比实例的成交价 1 1 S 正常价格 89 五 交易日期修正 进行交易日期修正 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格 交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整 在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下 可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断 给予调整 90 五 交易日期修正 修正方法 估价时点价格 可比实例成交日期价格 交易日期修正系数 可比实例成交日期价格 1 T 采用价格指数修正 估价时点价格 可比实例成交日期价格 估价时点价格指数 成交日期价格指数 91 六 区域因素修正 进行区域因素修正 应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格 区域因素 繁华程度 交通状况 环境 公共设施配套 城市规划等 区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定 修正步骤 确定影响因素 判定区域因素状况 逐项比较并确定差异程度 进行价格修正 92 六 区域因素修正 修正方法 百分率法 估价对象区域条件下价格 实例在其区域条件下价格 区域因素修正系数 实例在其区域条件下价格 1 1 R 93 94 七 个别因素修正 进行个别因素修正 应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括 面积大小 形状 临路状况 基础设施完备程度 土地平整程度 地势 地质水文状况 规划管制条件 土地使用权年限等 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向等 95 七 个别因素修正 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定 修正步骤 确定影响因素 判定个别因素状况 逐项比较并确定差异程度 进行价格修正 修正方法 百分率法 估价实例状态下价格 可比实例个别状态下价格 个别因素修正系数 可比实例个别状态下价格 1 1 G 96 七 个别因素修正 容积率修正 修正步骤 根据估价对象类型划定一定区域 调查容积率及相应的不动产价格资料 对容积率与不动产价格水平进行相关分析 编制容积率与不动产价格相关系数表 根据容积率与不动产价格相关系数制定容积率修正系数表 修正方法 百分率法 估价案例价格 可比实例价格 估价对象容积率修正系数 比较案例容积率修正系数 97 八 求取比准价格 交易情况 交易日期 区域因素和个别