中强集团商丘中州路项目定位报告.ppt

2011年7月 中强集团 商丘中州路项目定位报告 总目录 第一部分 商丘市场分析第二部分 产品定位第三部分 我司优势 第一部分 市场给我们的启示 目录 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 Contents 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 新国八条 2011年国务院出台新国八条房地产调控政策 房地产分析 中国人民银行决定 从2011年1月20日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 要求各地要确定价格控制目标并向社会公布 二套房房贷首付比例提高至60 拉开了限购 限外和限贷 财政部公布了 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 规定个人将购买不足5年的住房对外销售的 将全部征收营业税 中国人民银行决定 自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0 25个百分点 住房和城乡建设部发布 关于调整住房公积金存款利率的通知 要求从2011年2月9日起 上调个人住房公积金贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0 20个百分点 五年期以下 含五年 个人住房公积金贷款利率上调0 25个百分点 中国人民银行宣布 将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 调整后 一年期存款利率达到3 25 一年期贷款利率达到6 31 中国人民银行宣布 从21日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是央行今年以来第四次上调存款准备金率 今年以来 央行以每月一次的频率 在过去一季度里先后三次上调存款准备金率 同时 这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调 此次上调之后 大中型金融机构存款准备金率达20 5 的历史高位 国家发改委规定 5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价 以打击价格欺诈现象 房地产分析 小结 受调控政策影响 预计对房地产市场发展产生如下影响 1 抑制了投资及改善性需求 2 虽市场需求强劲 近两三年仍处于上升周期 但上升的幅度会趋于平稳温和 3 建议在项目产品设计中 应加大商业部分比例 住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险 房地产分析 Contents 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 GDP发展稳步增长 数据来源 商丘市统计公报 从2004年中央提出 中部崛起 开始后 商丘市GDP增长幅度一直保持了较高增长率 受2008年的经济危机影响近两年经济发展 有所减缓 但仍旧维持在11 2 的高位运行 高于全国9 的GDP平均水平 从2005 2010年商丘人均GDP平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础 房地产市场现状 城镇化率加速发展 商丘市城镇化率接近27 低于全省 全国平均水平 但近几年的高速发展已经接近全省平均水平 这说明商丘近年城市化率正在加速 城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展 房地产市场现状 城市化进程可观 按照城市发展理论 商丘的发展正处于 快速城市化进程 的低速增长期 城市化发展的不断演化 带动房地产市场的发展 房地产市场现状 小结 商丘经济发展进入加速期 虽目前人均收入偏低 消费力有限 但从中长远发展来看发展势头仍就可观 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市 社会体系呈 金字塔 形 贫富差距较大 按照规划和定位 随着商丘城市发展 城市房地产发展前景良好 可发展空间巨大 房地产市场现状 商丘房地产市场板块分析 房地产市场现状 城市发展格局及规划 道北片区 老城区 城中村集中 人口密度极高 众多专业市场老城区 人口密度高 集中了百货 步行街等多种商业业态神火大道区 住宅集中开发区域 城市面貌较好经济开发区 轻工企业集中 住宅开发兴起 但配套不足城西区 随着梁园区政府的西迁 周边小区初具规模 市政配套有待提高 总体来说商丘市的城市发展方向 南扩东进西移 南扩 东进 西移 商丘房地产市场现状 板块划分 为更好对商丘市场发展趋势进行分析 将城市分为道北板块 陇海线北 城西板块 梁园区政府周边 老城区板块 中心城区 神火大道板块 神火大道两侧 经济开发区五个区域来进行分析研究 房地产市场现状 商丘目前主要在售项目一览 上东一品 建业桂园 东方豫园 东方兰亭苑 天明第一城 联盟新城 上海城市花园 汇豪天下 盛大世纪城 水木清华 海亚春天 富饶新城国际 普罗旺斯 帝和水上乐园 华联商贸国际 天秀城 书香人家 0370 金地绿洲 景苑 目前在售项目主要集中在神火大道板块经济开发区城西板块 房地产市场现状 神火大道板块项目分布 房地产市场现状 神火大道板块项目分析 房地产市场现状 房地产市场现状 项目数量是全市最多 平均规模也是全市最大 此区域项目发展出现两个极端趋势 一是趋于规模化 比如帝和 海亚春天等大盘 打造的就是配套齐全的大社区 核心竞争力在于 大 齐 二是趋于个性化 具有自身核心竞争力的项目 就应当具备不可复制的特色 比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅 联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅 从价格上来看均价在4千左右 但是特色鲜明 品质较高的项目价格相对较高 在售项目水木清华达到了五千 成为目前价格最高项目 房地产市场现状 主力户型面积区间分析 从户型上看 目前区域内户型供给以三房为主 大面积的四房和宽阔两房的投放量次之 三房的主力面积区间为115 145 两房的主力面积区间为90 100 房地产市场现状 建筑风格对比 建筑风格的个性化有助于提升项目的品质 在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力 也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群 房地产市场现状 细部特征分析 本区域内楼盘各方面配套比较完善 楼盘品质也是商丘最高的 房地产市场现状 区域客户群体 置业动机投资 改善居住条件 享受高品质生活 客户构成商丘本地投资客 企业政府管理层 生意人等 周边县市定居商丘人群 房地产市场现状 小结 有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大 房地产市场开发建设比较火爆 未来竞争激烈 民主路至北海路段的项目基本都是以18层以上高层为主 销售价格在4000 5000元 是市区房价最高的区域 该片区由于项目档次较高 住宅开发项目较多 已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区 此区域的楼盘注重楼盘品质的打造 无论是从建筑风格 园林设计 建筑结构都比较讲究 项目规格也都是全市最高 此区域引领整个商丘房地产市场方向 房地产市场现状 经济开发区项目分布 房地产市场现状 经济开发区板块项目分析 房地产市场现状 主力户型面积区间分析 从户型上看 目前区域内户型供给以三房和四房为主 一房和五房以上的户型供应量较少 一般三房的面积在120 140 之间 四房的面积以160 以上居多 该区域的户型面积较其他区域的的较大 房地产市场现状 建筑风格对比 此区域的建筑风格比较单一 同质化较高 没有各自的核心竞争力 对目标客户群体控制力有限 房地产市场现状 区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全 其他的项目在这方面都有不足之处 这也是由于项目本身的定位和规模所限制 细部特征分析 房地产市场现状 区域客户群体 置业动机投资 首次置业 改善居住条件 客户构成商丘本地投资客 首次置业工薪阶层 东三县定居商丘人群 房地产市场现状 小结 经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入 市场关注度有限 区域内开发的物业基本主要是以多层为主 小高层次之 高层单位较少 区域内的户型产品主要是以120 以上三房 160 以上的四房为主 户型面积较其他板块要大 目前新区人气相对较差 价格缺乏上升动力支撑 除了建业桂园项目进入最后1期销售 价格在3000元 左右 其余项目的价格都相对较低 在2500 2800元 之间 房地产市场现状 华联商贸国际 天秀城 书香人家 0370 金地绿洲 景苑 城西项目分布 房地产市场现状 城西区域内项目分析 由于城市规划和主发展趋势影响 本区域内项目多属于中低档次 多层价格在2800小高层在3000左右 而且以多层为主导产品 房地产市场现状 主力户型面积区间分析 一房集中在51 65 二房集中在80 90 三房集中在110 140 产品主要供应以两房和三房为主 房地产市场现状 建筑风格对比 普通住宅项目在建筑风格没有什么特色 全部都是现代风格 产品整体形象略显低档 品质难以提升 房地产市场现状 细部特征分析 板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺 主要采用本地基础树种做点缀 其他元素应用少 小区风格不明显 导致产品本身的品质难以提升 目标客户群不稳定 房地产市场现状 区域内客户群体 置业动机投资 工薪阶层首次置业 客户构成梁园辖区内工薪阶层首次置业者 附近政府工作人员 师院老师 工厂管理层人员 投资者 道北居民以及靠近梁园乡镇居民 房地产市场现状 小结 周边产品同质化比较严重 户型配比相差不大 由于此区域楼盘均价不高 总价控制合理 被中低档消费人群看好 尤其是梁园区政府周边以及道北消费者 各项目风格同质化非常高 无差异化 客户层次 非常雷同 客源截流比较严重 房地产市场现状 个案及可行性分析 个案分析 水木清华 个案分析 项目名称 1 项目基本参数 个案分析 项目规划 水木清华由三大组团构成 三大组团由400米中央水系和10000平米主景观区区隔而成 按照茉莉苑 丁香苑 百合苑的序列进行开发 个案分析 水木清华以5层的水景花园洋房为主 临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅 采用新古典的建筑风格 楼体采用高低错落的建筑天际线 丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态 颇受商丘客户青睐 建筑风格 个案分析 水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际 JACC 其项目整体定位为一个高档次住宅社区 绿化率高 小区园林规划较好 水木清华最大限度保留了原生树木 在社区内因地制宜 利用半地下车库的建筑特色 在楼宇间形成高低起伏 错落有致 步移景异 奇景迭出的坡地景观 利用 天然活水生态系统 营造了商丘首条400米长的社区内中央水系 园林风格 个案分析 户型解读 水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主 辅助以二房或多房户型 在建筑端部景观大户型 四房 顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计 其户型设计相对比较合理 主卧与客厅朝南 且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗 采光观景效果极佳 个案分析 水木清华个案总结与启示 水木清华 从规划到建筑 从户型到景观 从配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆项目 该项目以其领先商丘市其他房地产项目的优秀品质和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐 也嬴得了商丘市民对其品质的认可 商丘市高端楼盘虽为数寥寥 但其在市民心中却有极强的影响力 消费者对楼盘品质和品牌的认可度 对楼盘的销售起着不可低估的作用 启示 在新项目中 应当注重产品品质 树立品牌 同时创建自己的品牌 嬴得自己的客户群 以求获得更长远的发展 个案分析 汇豪天下 项目名称 2 个案分析 项目基本参数 个案分析 一期 二期 二期 项目位于神火大道与宋城路交汇处西两百米小区共有19栋建筑 分2期开发 一期开发有4栋4层的叠院洋房 3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层 项目规划 宋城路 个案分析 项目配套 周边配套 50 50M的标准游泳池 网球场 乒乓球室 由于项目地处新南城区 目前周边配套尚不完善 基于项目规模限制 小区内配套比较单一 个案分析 小区配套 户型解读 坐北朝南 户型周正 南北通透 干湿分区 客厅带有180度超大宽景阳台 户型以大三房四房为主 客厅和主卧宽敞 大气彰显豪宅气度 个案分析 项目定位及技术组合应用 定位 科技豪宅 恒温 恒湿 恒氧 十大科技系统 恒温系统 恒湿系统 恒氧系统 外节能窗系统 外遮阳系统 隔音除噪系统 同层排水系统 外墙保温系统 中水回收系统 24小时热水系统 个案分析 项目主要应用技术 主要技术 天棚辐射 地源热泵 新风置换系统 个案分析 汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅 从园林设计 建筑规划布局 户型配比和新科技的应用都透露出豪宅气度 通过提升住户身体舒适度 观景视觉角度来体现豪宅风范 但受地理位置和项目规模限制 项目周边及小区内配套相对较单一 小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合应用 铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力 个案分析 汇豪天下个案总结与启示 联盟新城 项目名称 3 个案分析 项目基本参数 个案分析 项目规划 个案分析 一期 一期 二期 一期容积率仅有0 95最大1 7倍楼间距 41 6 的绿化率 商丘首个1 1停车位配比 新中式联排别墅 5层电梯洋房设计 二期采用世界经典欧式风情建筑 120 340平米五层景观电梯洋房8栋 别墅3栋 项目配套 周边配套 10万平方米的森林碧湖景观等都在商丘独一无二 周边配套齐全 华联超市 京港超市 意买购物中心 阳光超市 附近有建行 中行等 邻近北海门诊 离商丘市第一人民医院只有5分钟路程 医疗便捷 建业小哈佛幼儿园 职业技术学院 实验小学分校 良浩高中 市十一中等名校环围 书香世家 文儒飘香 项目紧邻睢阳区政府新址 仅1公里路程 靠近睢阳区检查院 新城办事处 睢阳区国税局 地税局 交通局 司法局 人武部 供电局 运输公司 电信 联通 移动公司等 办理事宜快捷方便 个案分析 小区配套 户型解读 3 2米层高 采光通风良好 120 340平米景观电梯洋房 户户通透 大阳台设计 主卧 客厅空间宽敞 彰显豪宅气度 个案分析 由于建业在商丘近7年的开发品牌 铸就了建业联盟新城一期一日清盘 二期白夜北欧众望面世 二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑 120 340平米五层景观电梯洋房 开盘当日即接近清盘 是商丘房地产行业的翘楚楼盘 个案分析 联盟新城个案总结与启示 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场总结 商丘在售项目统计 67 18 15 神火大道板块房地产项目数量最多的一个区域占到总比例的67 商丘房地产市场总结 商丘市各区域在售项目规模统计 商丘房地产项目普遍较小 十万以下占40 十万到三十万占45 目前规模较大的项目主要集中在神火大道板块 新开项目大规模的比例逐步变大 商丘房地产市场总结 各板块项目建筑类型分析 全市项目以多层加小高层占绝对主力 各类型较平均的是神火大道板块 而城西板块和经济开发区板则以多层和小高层为主 商丘房地产市场总结 商丘各板块客户群体特征 目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政 从商的人员 他们所关注的是项目的区位 社区的品质 优美的景观 身份的体现 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域 高端客户由于承受力高 一般会考虑选择这个区域进行置业 经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小 地缘性强 如老城区板块的道北居民 一般置业都会选择在本区域内购置房屋 例如城西梁园区政府周边 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场总结 1 神火大道板块竞争最为激烈 该区域内中高档住宅项目林立 已自发形成一个中高档生活片区 市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进行置业 其次就是商丘经济开发区和城西板块 由于配套设施尚不完善 目前这两区域的竞争力相对较薄弱 但发展潜力可观 2 神火大道土地以较为紧缺 神火大道以东 南京路以南区域土地潜在供应量较大 未来周边市场将会继续扩张 并有可能引领整个商丘房地产发展的方向 3 商丘项目户型以三房占绝对主力 面积在110 145 之间 神火大道南端及经济开发区个别高档项目户型较其他区域面积较大 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场预测 商丘房地产市场预测 人口增长预测法 已知条件 2008年末商丘市市区人口92万 住房面积约为2300万平方米 人均住房面积25平方米 2020年市区规划人口为150万人 平均每年增长4 8万人 未来5年实现人均住房面积达到28 8平方米 商丘房地产市场预测 未来五年增量 现有人口新增住房面积需求 92万 28 8 25 349 6万 增量人口新增住房面积需求 4 8万 5 28 8 691 2万 则未来五年住房新增需求 349 6 691 2 1040 8万 平均每年为948 5 208万 同时 未来5年商品房新增需求 1040 8万 平均每年208万 此推算法未含投机需求 可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求 成交总量增长趋势推导法 商丘市2006年商品房销售面积49 43万 2007年商品房销售面积100 7万 2008年商品房销售面积106 71万 2009年商品房销售面积333 2万 按照商丘市房管局统计预计2010年的销售面积则会回落到180万 预计未来五年的增长率保持在18 的水平 由此推导 随着市场的进一步发展 未来需求增长率将会有所下降 因此该推算法可视为商丘市未来五年商品房需求的上限 预计商丘市未来两年的年均消化量会维持在200 230万 商丘房地产市场预测 市场容量预判 参照 商丘市住房建设规划2008年 2012年 规划2008 2012年内 商丘市住房总需求为724 66万平方米6 94万套 其中商品住房601 82万平方米 5 27万套 经济适用住房105 49万平方米 1 32万套 廉租住房17 35万平方米 0 35万套 由此可推导2011 2012年商丘房地产的供应量为362 34万 预计商丘市年商品住宅供应量为181 17万 按照市场行情浮动5 10 的计算 预计供应量在190 200万 之间 商丘房地产市场预测 商丘市房地产市场供需预判 2011 2012年预计年均供应商品住宅190万 200万平方米2011 2012年预计年均需求商品住宅200万 230万平方米 结论 未来2年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡 如果要考虑到市场因素以及政策因素的影响 局部期间可能会导致需求降低 商丘房地产市场预测 Contents 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 商丘商业地产分析 商丘市主要的商业类型经过十多年的建设 商丘市的商业已经基本上完成了初级商业的形式 处在向现代中级商业模式寻求突破的阶段 商业形态的发展目前主要有以下几种 商丘商业地产分析 百货店类商店 专业店 专业市场 大型超市 连锁专卖 专业 店食杂店等商业形态 点评 针对商业市场调查 我们发现 商丘市商业整体发展模式相对滞后 商业整体营业面积规模较小 经营形势发展缓慢 中低档商业较多 新型的商业管理模式较少 所有商场人流量低于郑州等城市同类型商场 商业形态经过近几年的发展 社区商业开始初步呈现 区域型商圈正在形成和完善中 商丘商业地产分析 商业分类与分布商业分类商丘市重点商业区主要分布如下 市区级二大商圈 中心广场商圈 京陇商贸城商圈社区级商业 乐易购物中心 步行街商业街 专业市场 步行街 欧亚服装市场超市类 超市主要分布在各大居住区 城市主干道附近 代表商家主要以京港百货为主 分店数目最多 覆盖面最广 商业分布商丘市的商业基本上分布在中心广场附近 即中心广场商圈内 目前商圈内正在营业并已形成一定规模的有步行街 京港百货 丹尼斯 中环新生活广场等典型商业 在售的商业项目有华联国贸 华商世贸等 商丘商业地产分析 代表性商圈项目调查结果分析 中心广场 即老百货楼 商圈 1 商丘商业地产分析 商圈主要商场 商丘商业地产分析 租金及经营品种 注 租金以商家报价为准 实际出租价有所出入 商丘商业地产分析 面积分割及出租情况 商丘商业地产分析 点评 该商圈是在原国有企业生活服务中心的基础上发展形成的 经历了社区商业 百货商场 综合商圈的一个进化过程 该商圈形成较早 对整个商丘市消费者都有很大程度的影响 历史沉淀的结果 使它的商业中心的地位不会轻易被动摇 从商业的进化历程上来看 该区商业将向综合的 一站式 购物 生活 消费方面发展 从商业形态上来看 该商圈商业形态比较落后 整个购物环境和消费场所比较落后 处于商业形态转型前的状态 由于老的百货大楼推倒重建 步行街的投入使用 使新的百货大楼处于半倒闭状态 从消费人群来看 主力商场 百货大楼 人流量少 由于购物习惯受限 商业的二层以上很难聚集人气 且此商圈交通出行十分不便 停车是其最大的问题 商丘商业地产分析 京陇商贸城是商丘市最早的市场之一 位于凯旋路与红旗路交汇处 经营面积约1万平米 有1000多家商铺 临街门面房为两层 中部门面房为单层 单间门面房单层面积均在8平方米左右 内部门面房租金在每月600 1200元不等 临街租金1600元 京陇商贸城主要以批发为主 零售为辅 主要经营服装 床上用品 鞋 玩具 装品 化妆品和办公用品等 京陇商贸城西侧全部出租 未出租的均位于商贸城的东侧 出租率90 左右 京陇商贸城 2 商丘商业地产分析 点评 京陇商贸城经营的业种 以低档为主 消费者以道北居民为主 兼以道南中低消费人群 商丘商业地产分析 丹尼斯 商丘丹尼斯广场是2007年2月5日正式开业 丹尼斯生活广场总投资2 8亿元 一期投资1 8亿元 建筑面积2 6万平方米 是集购物 休闲 娱乐为一体的综合性广场 此商业为丹尼斯自持商业 一楼及二三层超市的小铺对外出租获取租金回报 重点商场介绍 商丘商业地产分析 丹尼斯基本资料汇总 点评 商丘丹尼斯虽定位为中高档购物中心 但与郑州丹尼斯相比还有一定的差距 国际知名品牌几乎没有 服装 鞋类的品牌以国内一线二线产品为主 化妆品仅有玉兰油 兰芝 欧莱雅这些合资和国内二线品牌 一楼的经营情况一般 二 三楼超市的经营情况良好 商丘商业地产分析 商丘步行街规模较大 步行街拥有门面房上千余家 面积在90 130平米的店面 占30 左右 面积在26 50平米的店面 占65 左右 出租率达95 步行街主营服装和鞋 其他还有名表 中高档化妆品 家电 家具 食品 床上用品等 均为中高档次 主要品牌有 李宁 七皮狼 鄂尔多斯 柒牌 梦特娇 皮尔 卡丹等 步行街主要面对的是中高层收入的人群 有政府公务员 私营企业主 国营企业科级以上人员 周边县市乡镇高收入者 步行街商圈有两个大型商场 分别是京港百货团结路店和京港百货民主路店 商丘商业地产分析 点评 商丘步行街经营以中高档服装为主 汇集了一大批国内一线及二线的服装品牌 步行街的消费群体以商丘市的中高收入人群为主 经营情况良好 步行街的租金较高 每平米每月的租金在140 220元之间 商丘商业地产分析 商业销售市场分析目前商丘在售的商业项目有 旺角广场 中环新生活广场 华联国贸 华商世贸等 我们从以下几方面对在售商业项目进行分析 1 位置特征商丘目前在售的商业项目均分布在商丘的中心广场商圈中 以优越的位置吸引商丘市和各地市的投资者及经营者 商丘商业地产分析 2 产品特征商业的供应以商业街为主 综合商业 主题专业市场开始出现 在售项目中 华联国贸 华商世贸 中环新生活广场和旺角广场规划有大型商场 其余项目皆为商业街的形式 商丘商业地产分析 商业消费人群特征商丘市消费人群以商丘市民为主 政府部门 行政事业单位人员 大企业领导层和私营业主为高端消费群 县市消费者近几年在商丘市购房 投资者人数逐渐增多 3 客户特征 商丘商业地产分析 4 典型案例分析 商丘百货 原名银基百货 由商丘老百货大楼改造而成 除沿街门面房独立产权 其他均为虚拟产权商铺 银基商贸招商引进后 由于当时购物对上楼抗性很大 造成经营不善 致使现在项目除沿街全部空置 给投资者造成了极大损失 商丘商业地产分析 天鸿城 最初定位为商丘小商品城 虚拟产权销售 最初招商销售都较为理想 开业后 由于甲方客观原因 造成前期诸多条款无法兑现 经营不断调整 ITAT 电脑城等定位不断调整 运营惨淡 再一次给虚拟产权商铺投资者造成了极大损失 商丘商业地产分析 中环广场 最初定位为商丘集餐饮 娱乐 休闲 购物于一体的高端综合商业 2009年1月开业 由于没有专业的商业运营公司进行管理 经营十分惨淡 二楼以上基本无店铺经营 停车问题是其最大的弊端 但由于是独立商铺 初期销售情况良好 二楼以上销售抗性很大 基本滞销 现定位已经改为餐饮 娱乐广场 二楼以上基本为餐饮店占据 人气逐渐提升 商丘商业地产分析 旺角广场 集百货与步行街于一体的综合商业 其步行街销售及招商经营情况良好 由于商百 天鸿城 京港百货虚拟产权销售对商丘商业市场进行了较为强烈的冲击 致使现在此百货商场仍未对外销售 商丘商业地产分析 华商世贸 神火大道上集百货 公寓 写字楼 酒店为一体的综合商业 商丘首个综合体概念商业 其上小户型及公寓以销售完毕 下方6层商业由于也需要考虑虚拟产权销售问题至今未面市销售 商丘商业地产分析 华联国贸 商丘首个真正意义上的综合体项目 规划的有大型商场 沃尔玛 百货 写字楼 酒店公寓 快捷酒店 住宅产品于一体 且规划理念新颖超前 沿街独立商铺销售情况良好 由于客观原因 工程一直处于停工状态 其后续招商 运营情况还需后续观望 商丘商业地产分析 Contents 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 商丘写字楼市场分析 市场调查主要针对商丘市市场上所存在的写字楼 这次调研共调查办公面积4万平方米左右 办公项目 个 分别为 数码大厦 德信大厦 华联商务 兴业大厦 新城大厦 天伦C座 主要调查内容 项目位置 租金 出租率 物业管理 办公面积等 商丘写字楼市场分析 具体情况如下 商丘写字楼市场分析 分析 使用的写字楼项目位于商丘市市中心 紧邻商丘市的主要交通干道 周边生活配套齐全 出行方便 整体出租率都在90 以上 由于项目自身配套的不完善 部分写字楼无专业的物业管理公司进行管理 导致写字楼的租金很低 每平米租金在20 30元 月 小结 商丘现房产投资市场尚无写字楼产品出售 写字楼将成为新的投资热点 目前商丘市场上写字楼市场出租率维持在90 左右 市场对写字楼有一定的市场需求 商丘写字楼市场分析 Contents 商丘市房地产市场现状 商丘商业地产分析 1 2 3 4 房地产政策分析 5 商丘写字楼市场分析 商丘小户型市场分析 103 103 租赁市场调查现市场中以基本无纯小户型项目在售 故我们从小户型的租赁市场对此类产品进行考察 一方面 小户型租金在节节升高 在总价日益提升的情况下 预期租赁价格可能会更高 另一方面 租赁市场的供应规模在扩大 小户型租金 喜来登 800 1200元 间 月 精装带家俱 自由城市 600 简装 800元 间 月 精装带家俱 应天国际广场800 1200元 间 月 精装带家俱 小户型租金均价 800 1000元 间 月 简装 注 户型面积在30 60平米 商丘小户型市场分析 1 商业及租赁地产集中在市中心位置 在东南部新兴城市区域缺乏一个核心商业区满足此区域居民的购物娱乐消费需求 2 未来南部庞大的消费人群聚集 要求在商丘东南部大型综合体的出现 3 这也是本项目定位商丘东南部城市综合体的原因和基础 商丘市商业租赁地产市场预判 现有商圈区 暂缺少商圈 商丘小户型市场分析 市场给我们的启示 城市方向 东南片区将成为商丘房地产市场的核心竞争板块 政策警示 温和增长刚性需求加大商业 学习什么 水木清华 建筑差异 精品园林汇豪天下 科技住宅联盟新城 品牌建设 学习什么 商场持有街铺销售主力店吸纳用心运营 几个空白 东南缺少商圈缺少高档酒店无专业写字楼无在售小户型 第二部分 产品定位 Contents 1 地块分析 地块分析 地块解读 地块处于长江路 南京路之间 被中州路分为东西两个地块 地块方正 周围为在地居民自建房屋 现状分析 此片区处于开发初始阶段 还没有形成居住 商业氛围 本案地块 地块分析 交通分析 交通便利 项目背面紧邻长江路 有双向六车道 路况良好 南面到达南京路 双向六车道 人行景观道 茂密的景观树起到隔音降噪的效果 地块分析 向性分析 中州路西面地块 距离中州大道较近 长江路西段居住人口较多 商业基础较好 中州大道路东部地段商铺稀少 人流 车流较少 居住环境良好 适宜打造高端住宅产品 地块分析 Contents 2 SWOT分析 S优势 W劣势 O风险 中州大道旁 东南片区 商丘房地产未来几年发展的高端片区 南京路 长江路 中州路交通便利 项目占地500亩 规模大盘 城市综合体架构 城市副中心发展方向 片区开发处于初级阶段 基础设施配套不完备 周边民居众多 不易形成高品质楼盘氛围 规模巨大 开发周期较长 房地产行业调控力度加剧 势必对行业发展有影响 城市综合体架构 对开发商资金链要求更高 T机会 商丘房地产市场发展势头良好 处于发展上升期 此片区处于商丘市未来居住发展板块 占有片区优势 商丘东南片区缺乏规模商业 住宅标志产品 本项目的建立将成为东南部新中心 Contents 3 总体定位 未来商丘市民活动中心 项目定位为 集购物 休闲 居住 游玩 商用为一体的 表现形式 以住宅为主的城市综合体 总体定位 商丘市民活动中心 一座星级酒店一组酒店公寓一个购物商业中心 大型综合超市一个专为大型企业设计的现代化写字楼一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店一个品质高档的住宅小区一个风情独具的社区园林 本项目的七个核心竞争力 总体定位 规划方案模拟 总体定位 规划方案一 总体定位 方案一经济技术指标 总体定位 规划方案二 总体定位 方案二经济技术指标 总体定位 方案一与方案二在总建面积差58720 建成总户数上相差574户 我司建议为了保证土地价值 项目利益最大化将东侧土地 图中黄色区域 购买 划归项目规划用地 东侧草地地块 总体定位 城市新区 大盘 综合体 高档 关键词1 大盘 节奏控制 资金流关键词2 高档 超额价值的实现关键词3 综合体 商业利润的最大化 项目界定 大盘特性 节奏控制 资金流大盘开发 利润来源于开发节奏 80 的利润来自于20 的产品 项目界定 我们的盈利模式如何设定 本项目开发节奏设定找到20 的核心利润产品 形象年 主流年 明星年 价值年 黄金年 营销主题 阶段背景 关键问题 策略关键词 定义区域 建立市场影响力 大盘 震撼点 效应强势推广 特色概念深入人心通过官方声音 社会公信力引导主流市场舆论影响力打造突破区域界线 克服竞争常规思路 1 抓大放小2 强势 No 1 3 政府营销 营销策略 形象未树立 首期销售 现金流和成功销售是第一目标 快速成交 现金流为王 1 扩大客户层面2 缩短决策周期3 高形象性价比 节点刺激 保持持续竞争力 1 推出创新产品及产品概念2 关键配套投入 首期销售成功 进入后续阶段 审美疲劳 领先产品节点式刺激保持市场声音充分发挥配套体现大盘价值 产品力的核心作用配套的开发策略 分级 价值点以及和住宅的联动关系 项目营销转向品牌营销 赢得价值回报 大盘力兑现价值 1 真实生后秀2 客户营销3 品牌营销 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化随社区不断成熟 充分展示社区生活 价格持续快速增长 树立发展商强势品牌项目营销转向客户活动营销为主 以口碑传播演绎社区文化 依据企业目标市场环境决策 企业战略驱动 1 惜售2 实验新产品 高价惜售 充分稀释土地价格 实现项目溢价 追求超额利润站在企业策略层面 在项目最后一期推出新产品 实验市场 作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫 立足于主流客户群 对其它客户群具有吸引和涵盖性通过足够大的展示区 震撼点制造卖压提升客户预期价格 以略低于预期价格的实际价格发售 借强势营销机会处理问题产品 结合大盘操盘规律 土地价值分析图 从地块特点及产品规划来看 蓝色区域是地块价值最高的两个区域 红色部分则是住宅价值最大化区域 地块价值较低区域 地块价值较高区域 地块价值最高区域 开发节奏 开发节奏示意图 从地块现状 资金链 销售节奏 项目形象等多方面考虑 我们建议项目开发节奏如下 拆迁安置部分从成本预算来讲 相对较少 B1区东部地块首先开发 考虑到临街形象昭示 树立高端形象 B2区和A2区在1期开发基础上 满足资金链衔接 同时保证B区景观的完整性 综合体的建筑设计保证社区完整性同时对社区起到增值作用 继而开发C D区住宅项目 势必会对住宅形象起到提升作用 此地块是项目景观最好地块 是楼王单位的绝佳地段 1 2 5 3 4 开发节奏 综合体部分定位 我们的思考 1 以何种商业物业组合 能够实现土地价值最大化 2 是否能通过综合体的定位 将整个项目的形象价值再次拔高 实现项目整体价值的提升 3 商业物业的销售经营面积如何确定 4 持有 还是销售 规划示意 综合体定位建议 城市综合体运营的价值 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 总体定位 五大商业定位 商丘最高档的五星酒店 商丘最豪华的酒店式公寓 1 2 3 4 商丘最大的购物中心 商丘最全的休闲娱乐商业街 商丘最高端的5A级写字楼 5 综合体定位建议 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 购物中心定位 商业街定位 Contents 办公定位 5 综合体定位建议 综合体商业部分整体定位 商丘最大的时尚 精品 购物休闲中心 购物中心定位建议 1 购物中心的规模确定原则一 体现商丘最大的购物中心特性 原则二 结合知名品牌连锁百货 如大商 华联 的选址要求 原则三 符合地下一层做超市的建筑需要 综上所述 购物中心建筑面积建议为 40000 50000平米 一 购物中心定位 综合体定位建议 2 购物中心中庭示意 综合体定位建议 3 业态布局建议 地下一层 大型超市 一层 奢侈品 化妆品 鞋类品牌专卖 三层 男装 四层 餐饮 娱乐 二层 女装 分析 购物中心种类涵盖齐全 品牌众多 是本项目综合体中的核心主力店 起到汇聚人流 增加客源的功用 同时 知名购物中心的设置 对提升商业区整体形象起到提升作用 从而提升了项目整体高端形象 综合体定位建议 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 购物中心定位 商业街定位 Contents 办公定位 5 综合体商业部分整体定位 商丘第一条以餐饮 娱乐 美容 健身为主的休闲街区 商业街定位建议 一 二层 精品服饰街区 三层 美食广场 电玩娱乐城 四层 影院 休闲健身中心 楼层分布示意 商业街定位建议 原则一 商业街1 2层商业价值最高 同时也是项目快速回收资金的重要渠道 因此对1 2层的人流动线 铺面划分要做重点考虑 原则二 考虑到在现商丘生僻地段设立商业街 故定位更倾向于休闲娱乐定位 综上所述 结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求 本项目商业街建筑面积建议为 9000 10000平米左右 1 品牌商业街 1 规模确定 商业街定位建议 2 空间多适性建议 商业街的建筑灵活性 本项目商业价值最高的地上1 2层按照商业街形式来考虑 即商业街以店铺形式出售 档次控制在商丘目前所能接受的档次范围内 抓住商丘主力消费客群 无论从资金回收 商业氛围营造等角度考虑 这都将是一个合理的方案 另外 考虑业主招商的灵活性 建议建筑内部空间采用灵活的设计手法 不仅可以通过内部分割形成商业街店铺对外租售 也可以直接利用大面积的通透空间 为招商大型休闲娱乐店 餐饮 健身等业态留出灵活空间 商业街定位建议 3 业态形式示意 中庭空间是本项目商业街内部空间最大的特色和亮点 使顾客能够自由的上下 丰富购物流线 利用中庭形成的内部空间 即可以分割成特色独立店铺 也可以通透开敞 为三四层的大型餐饮娱乐主力店等进驻留足建筑空间的灵活性 商业街定位建议 利用中庭设置商业摊点及休憩设施 给人亲切随意的购物感觉 并且有效增加商业经营面积 商业街定位建议 结合区域市场主力商家美食广场的普遍选择和项目建筑空间的布局特点 本项目美食广场建筑面积建议为 2000 3000平米 2 美食广场 1 规模确定 商业街定位建议 本项目的美食广场 一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力 与市场现有水平拉开差距 同时依然遵循中低价位的原则 抓住年轻主力消费群 2 业态形式示意 商业街定位建议 3 美食广场布局建议 地上三层商业 分析 美食广场的目标客户具有极强的消费目的性 属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态 所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应 提升高层商业的商业价值 针对项目商业功能业态的选择 美食广场布店三层商业 即可有效带动一二层商业人流的上行 提升整个商业的价值 也可有效的与四层目的性消费商业功能业态的结合 作为配套型商业功能满足其需求特征 从而提升其吸引力和竞争力 商业街定位建议 结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征 本项目数码娱乐城规模建议为 2000 3000平米 3 数码娱乐城 1 功能及规模确定 商业街定位建议 数码娱乐城既是本项目的特色业态 强化项目的形象特质和差异化优势 同时也非常迎合区域市场以年轻人为主的消费群体的特征 凸现项目时尚动感的主题特色 此外 在目前的区域商圈中 这一业态属于相对空缺 市场经营空间相对较好 2 业态形式示意 商业街定位建议 2 业态形式示意 各种交互式游戏是其主要的娱乐形式 商业街定位建议 3 数码娱乐布局建议 地上三层商业 分析 数码娱乐的目标客户具有极强的消费目的性 属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态 所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应 提升高层商业的商业价值 针对项目商业功能业态的选择 数码娱乐应该与项目电影院形成上下一体 两大功能业态的客群既具有高度的统一性 而且其经营时间的要求都强调对其独立通道的满足 从而满足其经营的特色需要 所以将其布局与三层 与四层电影院上下结合 商业街定位建议 4 休闲健身中心 商业街定位建议 知名连锁健身俱乐部品牌商家需求 结合上述分析 本项目休闲健身中心建筑面积建议为 2000 2500平米 休闲健身 SPA也是本项目的特色业态 休闲健身不仅与体现了本项目时尚活力的调性 而且能够抓住中高端客户群 可以有效地提升项目的档次 并与其他业态形成互动 2 业态形式示意 商业街定位建议 3 休闲健身中心布局建议 地上四层商业 分析 休闲健身中心的目标客户同样具有极强的消费目的性 对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低 所以应该尽量将其布局与高层商业 休闲健身中心在项目整体功能业态选择中不仅承担着满足区域中高端客户需要 丰富项目功能业态的目的 而且还必须依托其强化项目酒店的配套性优势 所以必须与酒店之间形成最佳的空间互动性 所以必须将其置于本项目商业顶层 酒店的负一层 以有效实现其功能 商业街定位建议 5 影院 1 规模确定 2 业态形式示意 按照大型影院的设计要求 确定影剧院面积 商业街定位建议 3 影院布局建议 地上四层商业 分析 影院的目标客户同样具有极强的消费目的性 对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低 所以应该尽量将其布局与高层商业 影院因其特殊的建筑要求 对内部结构的大开间要求较高 且必须满足其高层高的空间要求 因此将其布点与商业顶层 即可有效利用顶层特征对建筑结构进行调整满足其空间要求 也可利用影院的结构要求实现项目整体建筑外立面的结构形象提升 商业街定位建议 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 购物中心定位 商业街定位 Contents 办公定位 5 综合体酒店部分整体定位 商丘唯一五星级酒店 酒店定位建议 项目酒店定位 综合整个项目来看 五星级酒店不但符合整体项目的中高端形象 而且将成为区域地标性的建筑 项目位于商丘市副中心地段 位置优越 交通方便 五星级定位也与黄金地段相匹配 商务会议客群是商丘酒店市场的主力客群 定位商务型酒店与市场相吻合 从公司经营和形象方面考虑 高星级的选择有利于形成区域酒店市场的主力地位 以星级和项目区域地段形成项目酒店的竞争力优势 五星级商务酒店 兼顾休闲度假性质 酒店定位建议 酒店定位建议 酒店总规模定义 依前所述 项目酒店规模定义为 总面积1 9 2万平米客房数量240 300间 按照国际惯例 不同类型饭店分项面积指标表 酒店配套面积测算 酒店定位建议 以酒店总规模1 9 2万平米为基数 综合国外会议酒店建筑的规模配比 进行各功能部分的面积分配 客房部分 19000 20000 44 8360 8800平方米餐饮 休闲娱乐等公共经营部分 19000 20000 22 4180 4400平方米会议部分 19000 20000 19 3610 3800平方米行政 机房及其它 19000 20000 15 2850 3000平方米 酒店配套面积测算 酒店定位建议 依据测算方案 本项目酒店作为定位于商务会议 各功能配套面积分别为 酒店配套面积测算 酒店定位建议 位于项目北侧的酒店将成为本项目的特色之一 特别是其现代的外立面与其标志性的高度 将使项目从形象上成为商丘真正的 地标 从而有效强化项目整体的吸引力和竞争力 立面示意 酒店定位建议 酒店差异化经营 可以提供以下软服务 1 酒店特色服务 商务服务 房间服务 礼宾服务 其他服务 清洁房间 洗烫衣物 24小时房间送餐 设施维修 打印 复印 装订 电子邮件 上网 会议室及设备租用 机场接送 旅游 行李运送 协助婚礼 小件寄存 送花服务 代缴费用 预订服务 快件专递 2 标准化服务 设施服务 24小时供应冷热水 宽带上网 卫星电视 文字处理 本案将通过个性化服务创造差异化经营 酒店定位建议 此外 本项目酒店还将通过以下特色 达到差异化经营 1 占据商丘市中心地段 以五星级商务酒店与区内其他区域的酒店拉开差距 2 通过时尚的立面 大堂等公共空间硬件的升级设施 在形象与档次上区分于其他酒店 3 加大酒店自身休闲娱乐配套设施 在软件上以高标准服务水准为客人提供服务 4 与项目的商业 公寓功能配套联合 提升酒店综合形象 5 与国内外优秀的酒店经营管理公司合作 打造商丘中心区内外皆秀的高品质酒店 七 酒店差异化经营 酒店定位建议 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 购物中心定位 商业街定位 Contents 办公定位 5 综合体公寓部分整体定位 商丘唯一的酒店服务式公寓 酒店公寓定位建议 项目公寓定位 项目功能定位于复合型商住建筑群 建成后将成为商丘市东南地标性建筑和高端物业形象代表 项目除大型商业外 还包括五星级商务酒店 因此 本案公寓定位将上述特色相匹配 我们建议本项目公寓定位为 酒店服务式公寓 以地段和项目形象支撑档次 强化对中高端客群和区域原实力客群的吸引力 以完善的综合功能提升居住的配套优势 以酒店式服务凸现公寓的档次品质 提升对中高端人群的竞争力 酒店公寓定位建议 酒店服务式公寓 依托区中心良好的位置 酒店的服务配套 本案具有建设酒店式服务公寓的可能 通过上述公寓市场分析 本案拥有服务式公寓的市场和客群消费力 酒店和酒店式公寓可强化项目形象展示 凸现项目地标性商业地位的功能 而入住的客户和业主也为项目的商业提供了良好的稳定客流 有利于保障项目商业空间的运营业绩 在产品创新方面 商丘目前也没有类似产品出现 本项目将是第一个酒店式服务公寓 将在企业形象和区域形象方面有着示范性的作用 一 项目公寓定位 酒店公寓定位建议 酒店服务式 1 酒店式服务 商务服务 房间服务 礼宾服务 其他服务 清洁房间 24小时洗衣房 24小时房间送餐 室内家具保养维修 打印 复印 装订 电子邮件 上网 会议室及设备租用 旅游 行李运送