影响力顾问：市场研究

影响力 研展部 济宁市金乡县市场环境分析报告 目录 前言 金乡水资源充裕 相对与山东省其他县市来说 河流 湖泊资源丰富 生态环境优越 注 当前金乡市场与09年临朐市场非常相似 本报告将与临朐市场作为对比 分析金乡当前市场环境 金乡位于中国鲁西南平原腹地 隶属孔孟之乡济宁市 地处风光秀丽的微山湖西畔 北依东岳泰山 南临重镇徐州 西连牡丹之乡 东傍孔孟故里 城市介绍 地理行政 全市总面积885平方公里 其中市区14平方公里 所辖 9个镇 胡集镇 肖云镇 羊山镇 鸡黍镇 王丕镇 马庙镇 司马镇 高河镇 化雨镇 2个乡 兴隆乡 卜集乡 1个开发区 经济开发区 1个街道办事处 金乡街道办事处 截至2010年 户籍总人口为62万 市区人口10万 金乡县地处鲁西南经济欠发达地区 辖区面积小 属发展中的中小城市金乡县隶属济宁市12县市区之一 综合实力排名靠后 发展比较落后 济宁地图 城市介绍 交通旅游 山东交通旅游图 金乡县主要以公路运输为主 辅以水运 境内没有铁路 交通运输欠发达 影响其货物运输 鲁西南战役纪念馆 羊山古镇国际军事旅游度假区 金乡交通主要以公路为主 周边京沪 京九 陇海 石新铁路和京杭运河傍区而卧 城北15公里的济宁曲阜机场已建成 城市介绍 经济发展 年均13 以上GDP增长以及年均12 以上的人均GPD的增长 保证了金乡经济发展的平稳性 但由于市场抗风险能力较弱 2008年受金融危机影响比较明显 相对于同级别城市临朐 金乡县GDP增长缓慢 且易受外部经济环境影响 2008年受国际金融危机和市场需求萎靡的影响 经济发展出现萎缩金乡人均GDP高于临朐 受产业结构影响 金乡工业发展欠佳 人均GDP状况有被赶超之势 但总体来看 其经济发展状况良好 GDP 年均增长13 以上 人均GDP 年均增长12 以上 高于同级别城市临朐 固定资产投资 年均增长20 以上 房地产开发投资 稳定增长 城市介绍 经济发展 金乡固定资产投资受金融危机影响明显 随着城区改造 扩建 在此情况下 房地产开发状况自2006年以来总体呈上涨走势 现阶段金乡固定资产投资相较于周边县市较少 伴随城市扩张 未来将有大幅度增长 十一五 期间金乡县共投入17 6亿元 开工房地产170万 安置回迁2050户 销售商品房64万 城市介绍 经济发展 金乡整体经济发展属济宁落后地区 在工业方面尚未形成支柱产业 总体处于工业发展初期人均收入水平处于济宁上游 居民存贷款水平较高 居民消费潜力相对济宁周边县区较高 农贸产品出口是金乡经济发展的重要支撑 因此易受外部经济环境影响金乡人均可支配收入以及居民存贷款处于济宁上游 居民消费潜力及可承受能力较高金乡第二产业薄弱 工业发展落后 未能形成产业支柱 整体经济发展较慢 城市介绍 收入消费水平 十一五 期间 金乡人均收入及居民消费水平保持稳定增长 受金融危机影响不大 金乡商业化成熟度相对临朐较高 连锁企业大量进驻 人均可支配收入 年均增长10 以上 社会消费品零售总额 年均增长接近20 城区商业发展已初具规模 吸引了一批品牌连锁企业的入驻 有利于促进市场的成熟化进程伴随人均收入的稳定增长以及商业化的发展 居民消费水平将出现持续快速增长 城市介绍 县城面貌 县域职能中心比较集中 行政 商业 教育 文化中心全部围绕奎星湖周边 金山街 文峰路 崇文大道 王杰路 金济河 中心大街 西关大街 奎星路 文化路 青年路 山阳路 金城路 金乡城区主干道图 老城区 老城区面貌相对破旧 改造力度较小 以围绕奎星湖周边展开 城区商业氛围比较浓厚 大量品牌连锁企业入住 新城区建设刚刚起步 尚未形成规模 奎星湖夜景 商业街景 本案地块 市政府 城市介绍 县城面貌 老城区城中村大量存在 改造力度较小 新城区建设刚刚启动 城市中心 文峰路 金山街 城市鸟瞰图 北部 东部新城区 城市介绍 总体规划 金乡县城继续向东向北发展 十二五 期间将构建 一城四区 四河绕城 六湖映城 一轴三心 的城市框架 到2020年建成区面积28 38平方公里 人口达到25万人 着力打造城水相依 亲水休闲 生态宜居的活力金乡 魅力金乡 人文金乡 城市十二五发展定位国际知名的大蒜生产交易加工中心鲁苏豫皖边区商贸物流中心山东省新型工业化产业基地鲁西南特色文化旅游胜地和生态宜居水乡 城市介绍 小结 金乡地处鲁西南欠发达地区 属发展中的中小城市 城市以公路运输为主 交通不便利金乡经济发展平稳 居民收入消费水平具有一定的潜力金乡城市化进程较慢 老城区改造 新城区建设略慢于同级别城市 十二五 期间 金乡大规模城乡建设将促进其经济发展 房地产业的迅速发展 市场分析 宏观环境 金融政策的持续紧缩令个人贷款以及开发商贷款受限 导致人们观望情绪加剧以及开发商开发资金受到抑制目前看来 控房价 对房地产市场的影响尚未显现 预计短期内房地产政策调控力度依然严格 伴随国家金融政策的紧缩 准备金率一再上调 加息政策也是紧随其后 由于受到通货膨胀以及国内高房价的影响 预计政策还将继续持续 短期内不会出现松动 持续的上调准备金率以及加息政策的出台 贷款将进一步受限 对房地产市场冲击较大 金融政策的调控 市场分析 土地市场 注 含社区改造 安置房 伴随城乡改造的推进 2009年起 土地放量加大 金乡房地产市场进入快速发展阶段金乡土地成本较高 土地放量的猛增 会造成后期市场的波动 相对于同级别城市临朐 金乡土地成本高于临朐5个百分点 开发商土地成本较高 十一五 期间 金乡的房地产市场成交总量较小 伴随城乡大规模发展启动 房地产市场将迎来快速发展期 市场分析 土地市场 2010年以来土地价格涨幅不明显 2010年新增土地约为2009年土地放量 增幅极小从2010年至今外来开发商竞得土地比例越来越高 未来房地产市场由于受到外来开发商的冲击 将呈现快速发展趋势 本地开发商 体量77万 济宁开发商 体量24万 外来开发商 体量51万 市场分析 在售项目 1 同济诚信苑2 杭州湾公寓3 时代花园4 众诚现代城5 金桂园6 金兴商贸城7 金泰花园8 金茂豪庭9 奎星湖花园10 九星花园11 铂金花园12 海川龙脉府邸13 学府名门14 东湖国际15 金鑫城市花园16 御景园 市场在售项目多为尾盘或项目后期 新开项目较少 项目体量多集中在10万 左右中小型社区 注 1 4 5 14项目未开盘 市场板块划分不明显 项目主要集中在老城区南北两侧 西城区及东城区项目较少 2 3 8 10 9 7 15 12 13 6 4 11 14 5 16 1 金乡市场板块划分 西部商贸物流区 中部商业中心区 北部居住区 东部新城区 市场现在售项目主要集中于老城区 产品价格以及差异化不大 伴随着城市向北 向东发展 产品形态出现了多元化发展 如东湖国际的别墅 鲁兴商贸城公寓 时代花园的洋房等 市场现阶段多层价格基本保持在3000元 以下 小高层略高于多层 由于城区西部开发较少 发展比较落后 价格明显还要低于其它区域 老城区北部正在成为县域主要居住区 市场分析 市场板块 金乡商品房销售总体保持平稳 当前在售项目房源基本售罄 市场呈现供不应求局面 十一五 期间 金乡累计销售商品房64万 年均12 8万 年人均1 远低于同级别城市发展水平 市场分析 供需状况 房价增长平稳 保证了市场的稳定 但受到城乡改造以及购买需求的影响 未来市场价格将会出现大幅增长 市场分析 市场价格 外来开发商的进驻以及营销代理行业的兴起 将带来一些成熟市场的房地产理念 在产品形态以及营销策略上的创新将进一步带动金乡房地产市场的发展 金乡县现有的16个项目中 外地开发商占有很大一部分比例 其中包含部分浙江 江苏的开发商 金乡县已受到一些外省市开发商关注 未来市场发展前景乐观 金乡县房地产营销代理行业比较活跃 并占据大部分比例 市场开始向成熟阶段发展 市场分析 行业状况 市场现阶段以多层 小高层为主 产品日渐丰富 洋房 别墅 公寓 产权式酒店等产品开始出现 多元化 多样化竞争格局即将到来 市场分析 产品状况 金乡属四线以外的中小城市 房地产受国家宏观政策调控影响较小金乡房地产市场正处于供销快速增长前期 长年的挤压将推动市场的爆发金乡市场板块目前尚不明显 但伴随新城区的建设和配套的完善 未来城市主要居住区将集中在北部城区以及新城区金乡市场比较开放 产品多元化 多样化竞争格局不断呈现 市场价格在急速的放量情况下 可能出现较大的波动 市场分析 小结 在对比区位 规模 产品等相关信息后 我们在四个城区各选取一个代表项目进行分析 借此总结出现阶段市场特征 选取原则 区域代表性 市场影响力 产品多元化 个案分析 个案选取 项目位于老城区商业街附近 周边配套齐全 另有奎星湖景观带 地理环境 城市配套比较优越 个案分析 奎星湖花园 SWOT分析 个案分析 奎星湖花园 项目位于运河河畔 新老城区交界处 周边配套不全 作为金乡首个别墅类项目 对当地市场产品多元化发展起到了极大地推动作用 个案分析 东湖国际 SWOT分析 个案分析 东湖国际 项目位于北部居住区金济河畔 周边规划有新行政中心 新汽车站 此外距国际大蒜交易中心较近 未来发展潜力较大 个案分析 杭州湾公寓 SWOT分析 个案分析 杭州湾公寓 项目位于金乡县 十二五 规划的商贸物流区 区域内缺乏生活配套设施 以致项目价格拉升空间有限 个案分析 众诚现代城 SWOT分析 个案分析 众诚现代城 项目位于北部居住区王杰路 文化路 惠民路 奎星路围合处 西边是正在规划的诚信公园 北边将来将建新汽车站 南边是孙庄安置社区 整体环境比较优越 随着城乡发展 未来区域升值空间巨大 SWOT分析 北部居住区作为未来主要居住区 已经成为当前城乡发展重点 本案地理位置优越 未来升值潜力大 个案分析 同济诚信苑 城市市场各板块特点相近 卖点不突出 伴随城乡发展 未来区域影响将越来越明显 好的区域将决定楼盘升值空间 随着金乡县新规划的颁布 外地开发商 市场产品逐渐走向多元化和档次化 现阶段市场缺乏标杆项目的引导 产品成熟度和档次有待提高 市场投资类产品的出现 引导当地购买理念的转变 市场开始逐步走向成熟 个案分析 个案小结 前景展望 当前房地产调控政策主要针对于一二线城市 金乡这样四线以外城市受波及影响较小 但短期观望效应依然存在 十二五 期间 在居民消费需求的带动以及大规模城乡的改造建设下 未来金乡经济将呈现跨越式发展 房地产作为城市经济的支柱产业 城乡改造的重点工程 必将迎来一轮快速发展阶段 受当地市场供销以及城乡改造的影响 市