酒店式公寓定义及比较.doc

酒店式公寓与公寓式酒店比较“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。“公寓式酒店”指按公寓式分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。这是两种不同性质的物业，“酒店式公寓”属于住宅类物业，土地使用年限为70年。“公寓式酒店”则是酒店类物业（属于商业性质），土地使用年限为40年。土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。 “酒店式公寓” 本质上是住宅，业主拥有酒店独立产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为“酒店式公寓”本质上属于住宅，所以就不能开展经营（至少不能成规模的开展经营）。 “公寓式酒店”本质上是酒店（商业），整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。酒店式公寓与产权式酒店比较“酒店式公寓”是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。但其本质上仍然是公寓。购买者拥有单独产权，既可自住、出租，也可转售。“产权式酒店”是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。其本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租。“酒店式公寓”与“产权式酒店”在酒店式管理、投资功能方面有众多相同之处，但本质上二者是有差别的：其一，因为“产权式酒店”是在非住宅用地上开发的项目，所以存在办不出产权证的风险。房管部门须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，因此“产权式酒店”很难办出分套的房产证。而“酒店式公寓”的产权是比较清晰的，产权合法性风险较低。其二，酒店式公寓是住宅用地，其土地使用年限为70年，而产权式酒店使用年限为40年（商业用地），比住宅用地土地适用年限短30年。而目前，无任何法律规定非住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，也就是说产权式酒店所在土地使用权在到期后即有被收回的可能，而不像酒店式公寓可以自动续期。其三，产权式酒店存在管理以及转手方面的风险。由于可能无法办理出单独的产权证，即投资者无法通过出卖所有权的方式处分，只能通过物业使用权转让的形式“出卖”该类建筑，但此类物业使用权转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议的问题，换言之，此类协议有被认为无效的可能性，所以购房者在今后要想顺利的出手这类房产，亦非易事。相比之下，酒店式公寓类似风险较低。酒店式公寓介绍酒店式公寓定义酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。但其本质上仍然是公寓。购买者拥有单独产权，既可自住、出租，也可转售。其特征：一，业主拥有酒店独立产权。属于居住建筑，其土地性质为居住用地，土地使用年限最高为70年。二，酒店式物业管理。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。酒店式公寓服务对象酒店式公寓的目标市场主要以具有较为宽裕的经济能力，较长期居住的商务人士为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。例如，长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了。一般酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。酒店式公寓的户型酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。酒店式公寓的目标人群 据了解，北京酒店式公寓的主要需求群体是在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员以及一些小型公司将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。酒店式公寓的优势一、总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50左右，由于总价较低，有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧。二、空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。小到20-30大到一层楼逾1000。因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。三、良好的生活和商务环境。一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。 酒店式公寓的劣势首先，从经济性来讲，对产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多个单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐。从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上。酒店式公寓 “转租” 的合法性有人提出酒店式公寓属于“公寓”而不是“酒店”，其土地性质为居住用地，仅可作为住宅使用，而以日计租金，实际上完全是酒店提供的服务内容。而从提供服务的方式上看，在“转租”房屋时，又配备了专门的管理员，负责清洁、卫生等，也是酒店运作经营的模式。说白了，是以“转租”名