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房地产投资环境分析 侨福一品高尔夫公馆一、硬环境要素：1、基础设施与生活配套：（1）项目位于杭州市江干区大学城北板块，隶属于嘉兴海宁，毗邻杭州，与杭州仅一条马路之隔。项目北侧有36班幼儿园、小学与中学（在建）；项目东侧钱塘江仅两条马路之隔；南侧有大型高尔夫球场；公交路线；448路公交，可直达地铁站（一号线）,沿街有底商可满足客户基本生活需要。2、商务设施：沿之江东路自驾7分钟左右可到达宝龙城市广场等商业综合体且项目自带五星级酒店、商业综合体、露天游泳池等娱乐设施。3、其他因素：项目属于嘉兴海宁，但仅与杭州一条马路之隔，海宁的房，杭州的配套，位置相对较好，不会受到杭州限购影响；但项目距离工业园区较近，对空气环境等会有影响二、软环境要素1、社会文化：项目虽属海宁，但大多数客户群体都是在杭州工作的人员，杭州是国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地。杭州致力于打造“滨江天堂硅谷”，以信息和新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭州的一大特色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”正在做大做强，有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT企业在境内外上市。相对来说，大部分人的文化程度较高，所以社会文化环境相对稳定。2、政治：政治稳定，社会安定，没有战争等风险3、经济：2016年，杭州实现生产总值11050.49亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，增速分别高于全国、全省2.8和2.0个百分点。分产业看，第一产业增加值304.84亿元，增长1.9%；第二产业增加值3977.39亿元，增长4.7%；第三产业增加值6768.26亿元，增长13.0%；三次产业结构由2015年2.9：38.9：58.2升级为2.8：36：61.24、法制： 杭州市市场经济法制已趋于完善，各种法律、政策能够保障杭州各项工作政策进行；社会稳定无不稳定因素，人们安居乐业；且杭州有支持创业政策、和吸引人才的各种政策，这对杭州来说是一种机遇与整体素质的提升。5、金融：杭州作为互联网高度发达的城市，互联网金融已经在杭州逐渐铺开蔓延，各种金融政策惠及大众；且杭州经济文化发达，投资需求强烈，整个房地产市场还未处于饱和状态。三、供给分析1、楼盘存量：在建数量：4幢（771套）、计划开工数量：4幢、已获规划许可数量：22幢、改变用途数量和拆除数量：0、短期新增供给数量的估计：32套2、 该地块属于住宅项目，土地年限为70年，暂无其他可能变化和土地利用，未来项目西侧可能规划商业综合体。3、目前来说市场还未饱和，项目周边楼盘众多且闲置空地也有，但项目位置不错，比较招客户喜爱。项目体量庞大，且自带商业综合体，能够很好的带到消费四、需求分析1、项目北侧有工业园区、5分钟左右车城可到下沙大学城、适合两代人居住、中等收入人群2、项目名称：侨福一品高尔夫公馆 位置：下沙大学城北 预计完工日期：2022年 建筑面积：55万平方米 售价：17000元/（均价） 开发商名称：浙江侨福置业有限公司 物业公司：南都物业 位置：小区一期外围 租金：2元/ 物业业主：小区业主 3、 杭州本地受限购影响，大部分人在杭州本地买不到房，该楼盘刚好可满足杭州上班族的需求，大幅度弥补了市场需求，且项目有大部分工作人员，也可满足租房市场需求4、 大部分租户来自于工业园区、阿里巴巴的菜鸟驿站等大企业，大部分租户为自住需求，承租时间较长、且稳定5、 竞争分析项目周边楼盘：盈都江悦城（在售）：该项目位置相对较差、楼盘品质相对较差，但单价稍微便宜，比较受中低收入人群喜欢；之江明月江景美学馆（在建