资源税类资源税土地增值税城镇土地使用税耕地占用税PPT课件.ppt

新编税收实务第五版 第三篇资源税类纳税实务任务7资源税类纳税实务 1 任务7资源税类纳税实务 知识能力训练目标1 掌握 各税种的征税范围 纳税人和税率各税种应纳税额计算方法2 熟悉 各税种的税收优惠3 了解 各税种纳税申报及缴纳规定 2 任务7资源税类纳税实务 我国现行资源税是为了调节资源开发过程中的级差收入 以自然资源为课税对象征收的一种税 1984年9月18日国务院颁布了 中华人民共和国资源税条例 草案 从当年10月1日起对原油 天然气 煤炭三种资源征收资源税 1993年12月25日国务院颁布了 中华人民共和国资源税暂行条例 并于1994年1月1日起施行 在原有征收范围基础之上 将金属矿产品和其他非金属矿产品纳入征收范围 并取消了盐税 将盐作为资源税的一个税目 纳入资源税的征税范围 征收资源税 对保护和促进国有自然资源的合理开发和利用 调节资源级差收入 具有重要意义 3 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 7 1 1纳税义务人 征税范围和税率1 纳税义务人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人 中外合作开采石油 天然气的 按照现行规定只征收矿区使用费 暂不征收资源税 收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人 具体包括独立矿山 联合企业和其他收购未税矿产品的单位和个体户 4 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 2 征税范围 矿产品和盐 原油 指开采的天然原油 不包括人造原油 天然气 指专门开采的或与原油伴生的天然气 不含煤矿伴生的煤炭 指原煤 不包括洗煤 选煤及其他煤炭制品 其他非金属矿原矿 指上述产品和井矿盐以外的非金属矿原矿黑色金属原矿和有色金属矿原矿盐 包括固体盐和液体盐 固体盐是指海盐 湖盐和井矿盐 5 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品 凡未单独规定适用税额的 一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税未列举名称的其他的非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿 由省 自治区 直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税 并报财政部和国家税务总局备案 6 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 3 税率资源税共设7个税目和若干子目 实行定额税率 从量定额征收税目税额幅度一 原油8 30元 吨二 天然气2 15元 千立方米三 煤炭0 3 5元 吨四 其他非金属矿原矿0 5 20元 吨 立方米 五 黑色金属矿原矿2 30元 吨六 有色金属矿原矿0 4 30元 吨 立方米 七 盐固体盐10 60元 吨液体盐2 10元 吨 7 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 根据 中华人民共和国资源税暂行条例 的有关规定 为支持盐业的发展 自2007年2月1日起 盐资源税调整如下 1 北方海盐资源税暂减按每吨15元征收 2 南方海盐 湖盐 井矿盐资源税暂减按每吨10元征收 3 液体盐资源税暂减按每吨2元征收 4 通过提取地下天然卤水晒制的海盐和生产的井矿盐 其资源税适用税额标准暂维持不变 仍分别按每吨20元和12元征收 8 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 根据铅锌矿石 铜矿石和钨矿石的市场价格以及生产经营情况 为进一步促进其合理开发利用 自2007年8月1日起 对上述三种矿产品资源税适用税额标准调整如下 1 铅锌矿石单位税额标准 一等矿山调整为每吨20元 二等矿山调整为每吨18元 三等矿山调整为每吨16元 四等矿山调整为每吨13元 五等矿山调整为每吨10元 2 铜矿石单位税额标准 一等矿山调整为每吨7元 二等矿山调整为每吨6 5元 三等矿山调整为每吨6元 四等矿山调整为每吨5 5元 五等矿山调整为每吨5元 3 钨矿石单位税额标准 三等矿山调整为每吨9元 四等矿山调整为每吨8元 五等矿山调整为每吨7元 资源税纳税义务人具体适用的税额 由财政部和国务院有关部门根据纳税义务人的资源状况 在规定的税额幅度内确定 按 资源税税目税额明细表 执行 9 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 资源税税目税额明细表 未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿 由省 自治区 直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税 并报财政部和国家税务总局备案 独立矿山 联合企业收购的未税矿产品 按照本单位应税产品税额标准代扣代缴资源税 其他收购单位收购的未税矿产品 按税务机关核定的应税产品税额标准代扣代缴资源税 矿产品的等级划分 按 几个主要品种的矿山资源等级表 执行 几个主要品种的矿山资源等级表 中未列举名称的纳税义务人适用的税额 由各省 自治区 直辖市人民政府根据纳税义务人的资源状况 参照表中确定的税额 依照邻近矿山的税额标准 在浮动30 的幅度内核定 并报财政部和国家税务总局备案 10 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 纳税义务人开采或者生产不同税目应税产品的 应分别核算不同税目应税产品的课税数量 未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的 从高适用税额纳税义务人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品 凡未单独规定适用税额的 一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税 11 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 7 1 2应纳税额的计算1 资源税的计税依据资源税是针对资源原矿征税 资源税以课税数量为计税依据 纳税人开采或者生产应税产品销售的是销售数量纳税人开采或者生产应税产品自用的是移送时的自用数量纳税人不能准确提供应税产品销售或移送使用数量的 是应税产品的产量或税务机关确定的折算比换算成的数量 1 纳税人不能准确提供销售或自用量的原油 天然气 以应税产品的产量为课税数量 2 纳税义务人自产自用 因连续加工前无法准确提供移送数量而采取折算比换算课税数量的原煤 按加工产品综合回收率 折算原煤数量计税 12 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 纳税人自产自用 精矿按选矿比折算成原矿数量计税选矿比 基期耗用原矿数量 基期精矿数量纳税人以自产的液体盐加工成固体盐 按固体盐征税 以加工的固体盐的销售数量为课税数量 纳税义务人以外购的液体盐的已纳税额准予抵扣 原油中的稠油 高凝油与稀油划分不清或者不容易划分的 以原油的数量计税 资源税的扣缴义务人代扣代扣资源税的是收购数量2 资源税应纳税额的计算应纳税额 课税数量 单位税额代扣代缴应纳税额 收购未税矿产品的数量 适用的单位税额 13 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 7 3资源税的税收优惠 1 开采原油过程中用于加热 修井的原油 免税 2 纳税义务人开采或者生产应税产品过程中 因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的 由省 自治区 直辖市人民政府酌情决定减税或者免税 3 从2002年4月1日起 对冶金联合企业矿山铁矿石资源税 减按规定税额标准的40 征收 对于由此造成的地方财政减少的收入 中央财政将予以适当补助 对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征30 按规定税额标准的70 征收 14 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 4 纳税义务人的减税 免税项目 应当单独核算课税数量 未单独核算或者不能准确提供数量的 不予减税或免税 注意 出口应税产品不退 免 资源税资源税仅对在中国境内开采或生产应税产品的单位和个人征收 进口的矿产品和盐不征收资源税 资源税也具有进口不征 出口不退的规则 15 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 7 1 4资源税的征收管理1 纳税义务发生时间 同增值税 消费税 纳税义务人销售应税产品 其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天 纳税义务人自产自用应税产品 其纳税义务发生时间为移送使用应税产品的当天 扣缴义务人代扣代缴税款义务发生时间 为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天2 纳税期限 同增值税 消费税 16 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 3 纳税地点资源税的纳税地点为应税产品的开采地 或者生产所在地 对跨省开采资源税应税产品的单位 其下属单位与核算单位不在同一省 自治区 直辖市的 对其开采的应税矿产品 在开采地 或者生产地 纳税 其应纳税款由独立核算 自负盈亏的单位按照开采地 或者生产地 的实际销售量 或者自用量 及适用的税额计算划拨纳税义务人在本省 自治区 直辖市范围内开采或者生产应税产品 其纳税地点需要调整的 由省级税务机关决定 扣缴义务人代扣代缴的资源税 应向收购地主管税务机关缴纳 17 任务7资源税类7 1资源税纳税实务 7 1 5资源税申报与缴纳1 纳税申报资料 1 资源税纳税申报表 2 附报资料 通常包括资源产品生产 销售明细账 以及主管税务机关要求报送的其他资料 2 纳税申报表样式3 资源税纳税申报案例4 资源税纳税申报案例分析5 资源税纳税申报案例填入纳税申报表 18 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 城镇土地使用税 是指国家对在城市 县城 建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人 按其实际占用的土地面积分等定额征收的一种税 1988年9月 国务院正式颁布了 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 并于同年11月1日起对国内企业 单位和个人开征 对外资企业和外籍人员不征收 城镇土地使用税 就其性质来说 属于一种级差资源税 19 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 7 2 1纳税人 征税范围和税率1 城镇土地使用税的纳税人拥有土地使用权的单位和个人 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的 其土地的代管人或实际使用人为纳税义务人 土地使用权属未确定或权属纠纷未解决的 其实际使用人为纳税义务人 土地使用权共有的 共有各方都是纳税义务人 由共有各方分别纳税 20 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 2 城镇土地使用税的征税范围城市 县城 建制镇 工矿区内的国家所有和集体所有的土地自2007年1月1日起 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 21 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘 观光农业的单位和个人 其直接用于采摘 观光的种植 养殖 饲养的土地 根据 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 第六条中 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 的规定 免征城镇土地使用税在城镇土地使用税征收范围内 利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的 其经营 办公和生活用地 应按规定征收城镇土地使用税 22 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 3 城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用定额税率 有幅度的差别税额城镇土地使用税税率表级别人口 人 每平方米税额 元 大城市50万以上0 5 10中等城市20万 50万0 4 8小城市20万以下0 3 6县城 建制镇 工矿区0 2 4 23 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 7 2 2城镇土地使用税应纳税额的计算1 城镇土地使用税的计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 1 测定的面积 2 证书确定的土地面积 3 由纳税人据实申报土地面积2 城镇土地使用税的应纳税额计算全年应纳税额 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 24 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 7 2 3税收优惠1 免缴城镇土地使用税的规定 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5 10年 7 对非营利性医疗机构 疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地 25 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 8 企业办的学校 医院 托儿所 幼儿园 能与企业其他用地明确区分的用地 9 免税单位无偿使用纳税单位的土地 如公安 海关等单位使用铁路 民航等单位的土地 免征城镇土地使用税 纳税单位无偿使用免税单位的土地 纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税 纳税单位与免税单位共同使用 共有使用权土地上的多层建筑 对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税 10 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行 含国家外汇管理局 所属分支机构自用的土地 免征城镇土地使用税 11 为了体现国家的产业政策 支持重点产业的发展 对石油 电力 煤炭等能源用地 民用港口 铁路等交通用地和水利设施用地 三线调整企业 盐业 采石场 邮电等一些特殊用地划分了征免界限和给予政策性减免税照顾 12 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 26 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 13 为贯彻落实 国务院关于印发实施若干配套政策的通知 国发 2006 6号 自2008年1月1日起至2010年12月31日止 对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产 土地免税享受上述规定的城镇土地使用税优惠政策的孵化器应同时符合下列条件 孵化器的成立和运行符合国务院科技行政主管部门发布的认定和管理办法 经国务院科技行政管理部门认定 并取得国家高新技术创业服务中心资格 孵化器应将面向孵化企业出租场地 房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算 孵化器内提供给孵化企业使用的场地面积应占孵化器可自主支配场地面积的75 以上 含75 孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的90 以上 含90 国务院科技行政主管部门负责对孵化器是否符合上述各项条件进行事前审核确认 并出具相应的证明材料 27 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 2 由省 自治区 直辖市地方税务局确定减免税的规定 1 个人所有的居住房屋及院落用地 2 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 3 免税单位职工家属的宿舍用地 4 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 5 集体和个人办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园用地 6 对基建项目在建期间使用的土地 照章征收城镇土地使用税 但对国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地 由省级地方税务局确定减免税 7 城镇内的集贸市场用地 房地产开发公司建造商品房用地 各类危险品仓库 厂房所需的防火 防爆 防毒等安全防范用地 企业占地范围内的荒山 林地 湖泊等 由省级地方税务局确定减免税其他由省级地方税务局确定减免税的用地 28 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 8 企业搬迁后原场地不使用的 企业范围内荒山等尚未利用的土地 免征城镇土地使用税 免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除 并在申报表附表或备注栏中作相应说明对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地 凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的 应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料 以备税务机关查验 具体报送材料由各省 自治区 直辖市和计划单列市地方税务局确定企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时 应从使用的次月起自行计算和申报缴纳城镇土地使用税 9 经贸仓库 冷库均属于征税范围 因此不宜一律免征城镇土地使用税 对纳税确有困难的企业 可根据 城镇土地使用税暂行条例 第七条的规定 向企业所在地的地方税务机关提出减免税申请 由省 自治区 直辖市地方税务局审核后 报国家税务总局批准 享受减免城镇土地使用税的照顾 29 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 10 对房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 考虑到在房租调整改革前 房产管理部门经租居民住房收取的租金标准一般较低 是对许多地方纳税确有困难的实际情况而确定的一项临时性照顾措施 房租调整改革后 房产管理部门经租的居民住房用地 不论是何时经租的 都应缴纳城镇土地使用税 至于房租调整改革后 有的房产管理部门按规定缴纳城镇土地使用税确有实际困难的 可按税收管理体制的规定 报经批准后再给予适当的减征土地使用税的照顾 11 考虑到中国物资储运总公司所属物资储运企业经营状况 对中国物资储运总公司所属的物资储运企业的露天货场 库区道路 铁路专用线等非建筑用地免征城镇土地使用税问题 可由省 自治区 直辖市地方税务局按照下述原则处理 对经营情况好 有纳税能力的企业 应恢复征收城镇土地使用税 对经营情况差 纳税确有困难的企业 可在授权范围内给予适当减免城镇土地使用税的照顾 30 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 12 向居民供热并收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税 供热企业 包括专业供热企业 兼营供热企业 单位自供热及为小区居民供热的物业公司等 不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业 免征城镇土地使用税的 生产占地 是指上述企业为居民供热所使用的土地 对既向居民供热 又向非居民供热的企业 可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限 对于兼营供热的企业 可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限 13 其他由省 自治区 直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税的用地 9 4城镇土地使用税的征收管理 31 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 7 2 4征收管理1 纳税期限城镇土地使用税实行按年计算 分期缴纳的征收方法 具体缴纳期限由省 自治区 直辖市人民政府确定 32 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 2 纳税义务发生时间1 纳税人购置新建商品房 在房屋交付使用之日起缴纳税款2 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发权属证书之次月起缴纳税款3 纳税人出租 出借房产 交付出租 出借房产之次月起缴纳税款4 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用火交付使用之次月起缴纳税款5 纳税人新征用的耕地 自批准征用之日起满一年时开始缴纳税款6 纳税人新征用的非耕地 自批准征用之次月起缴纳税款 33 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 3 纳税申报与纳税地点纳税人应依照当地税务机关规定的期限 填写 城镇土地使用税纳税申报表 将其占用土地的权属 位置 用途 面积和税务机关规定的其他内容 据实向当地税务机关办理纳税申报登记 并提供有关证明文件 城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地 由土地所在地的地方税务机关负责征收 纳税人使用的土地不属于同一省 自治区 直辖市管辖的 由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税 在同一省 自治区 直辖市管辖范围内 纳税人跨地区使用的土地 其纳税地点由各省 自治区 直辖市地方税务局确定 34 任务7资源税类7 2城镇土地使用税纳税实务 7 2 5城镇土地使用税申报与缴纳1 纳税申报资料 1 城镇土地使用税纳税申报表 2 附报资料 通常包括房地产证明及评估资料 固定资产账 以及主管税务机关要求报送的其他资料 2 纳税申报表样式3 城镇土地使用税纳税申报案例4 城镇土地使用税申报案例分析5 城镇土地使用税纳税申报案例填入纳税申报表 35 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 7 3 1纳税义务人 征税范围和税率1 纳税义务人耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人 所称单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他企业和事业单位 社会团体 国家机关 部队以及其他单位 所称个人 包括个体工商户以及其他个人 36 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 2 征税范围耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地 所谓 耕地 是指种植农业作物的土地 包括菜地 园地 其中 园地包括花圃 苗圃 菜园 果园 桑园和其他种植经济林木 占用鱼塘及其农用土地建房或从事其他非农业建设 也视同占用耕地依法纳税 在占用前三年内属于上述范围的耕地或农用土地也视为耕地 37 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 3 税率我国耕地占用税税率采用地区差别定额税率 税额规定如下 一 人均耕地不超过1亩的地区 以县级行政区域为单位 下同 每平方米为10元至50元 二 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 三 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 四 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 经济特区 经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区 适用税额可以适当提高 但是提高的部分最高不得超过上述规定的适用税额的50 国务院财政 税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省 自治区 直辖市的平均税额 38 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 7 3 2耕地占用税应纳税额的计算1 计税依据耕地占用税以纳税人占用的耕地面积为计税依据 以每平方米为计税单位 按照规定的适用税额一次性征收 2 应纳税额的计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 以每平方米土地为计税单位 按适用的定额税率计税 计算公式为 应纳税额 世纪占用耕地面积 平方米 适用定额税率 39 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 7 3 3耕地占用税的税收优惠1 免征耕地占用税 1 军事设施占用耕地 2 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地 2 减征耕地占用税 1 铁路线路 公路线路 飞机场跑道 停机坪 港口 航道占用耕地 减按每平方米2元的税额征收耕地占用税 根据实际需要 国务院财政 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后 可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税 2 农村居民占用耕地新建住宅 按照当地适用税额减半征收耕地占用税 农村烈士家属 残疾军人 鳏寡孤独以及革命老根据地 少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民 纳税确有困难的 经所在地乡 镇 人民政府审核 报经县级人民政府批准后 可以免或减税 免征或者减征耕地占用税后 纳税人改变原占地用途 不再属于免征或者减征耕地占用税情形的 应当按照当地适用税额补缴耕地占用税 40 任务7资源税类7 2耕地占用税纳税实务 7 3 4耕地占用税的征收管理耕地占用税由地方税务机关负责征收 土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时 应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税 土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书 纳税人临时占用耕地 应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税 纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的 全额退还已经缴纳的耕地占用税 占用林地 牧草地 农田水利用地 养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的 比照本条例的规定征收耕地占用税 建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的 不征收耕地占用税 41 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 土地增值税 是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 国务院于1993年12月13日制定颁布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 并于1994年1月1日起施行 1995年1月27日 财政部发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 土地增值税参照 实施细则 的规定计算征收 42 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 7 4 1征税范围 纳税人和税率1 土地增值税的征税范围 1 转让国有土地使用权 2 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征税范围的界定标准 1 转让的土地使用权的土地是否为国有土地 2 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 3 是否取得转让收入 43 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 征税范围具体情况判定 1 以出售方式转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物的 2 以继承 赠与方式转让房地产的 3 房地产的出租 4 房地产的抵押 5 房地产交换 6 以房地产投资 联营 7 合作建房 8 企业兼并转让房地产暂免征税 房地产中的代建房行为因无权属转移 不纳税 房地产的重估增值不属于征税范围 国家收回房地产权及市政搬迁免征土地增值税 9 房地产的代建房行为 10 房地产的重新评估 11 因国家收回国有土地使用权 征用地上建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的 原权属所有人因发生了房地产权属转移 也取得了收入 应属于土地增值税的征税范围 但可以免征土地增值税 44 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 2 土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 简称转让房地产 并取得收入的单位和个人 3 土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率 45 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 7 4 2计税依据和应纳税额的计算1 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额 即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额 增值额 转让房地产取得的应税收入 法定扣除项目金额第一 转让收入的确定转让收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 从收入的形式来看 包括货币收入 实物收入和其他收入 46 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 第二 扣除项目的确定 1 取得土地使用权所支付的金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用 2 房地产开发成本 包括 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 47 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 3 房地产开发费用 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用为 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用为 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内 上述利息支出允许按实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 48 任务7资源税类7 4土地增值税纳税实务 4 旧房及建筑物的评估价格评估价格 重置成本价 成新度折扣率 5 与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加 房地产开发企业的印花税因列入管理费用中 故在此不允许扣除 6 财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税