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第五章政策性住房金融 第一节住房公积金制度第二节住房公积金贷款第三节政策性住房置业担保 1 第一节住房公积金制度 一 住房公积金住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金 住房公积金特点 长期性 义务性 2 一 我国住房公积金制度的建立过程 我国的住房公积金制度是为了配合城镇住房制度改革的一种制度安排 1991年上海市率先进行试点 1994年国务院正式将其纳入制度建设 1999年国务院颁布 住房公积金管理条例 标志住房公积金制度正式在全国范围实施 3 二 住房公积金制度的作用 公积金的使用得到调整和改善公积金制度的建立为个人改善住房条件创造了条件 公积金的使用已从单位和项目转向个人住房消费 促进了房地产的发展 打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局促进了住房消费的增长 活跃了房地产市场推进了住房制度的全面改革 提高了职工住房支付能力 4 5 6 7 8 9 公积金管理逐步规范管理逐步规范 队伍 制度 技术同步发展 帐户管理水平逐步提高 细目清楚 群众放心 初步建立了公积金监督体系在管理水平逐步提高的同时 监督体系也有大的改善 10 三 目前我国住房公积金制度存在的问题 1 个人住房贷款比例偏低 2 缴存比例不规范 缴存额差距大 分配不公 3 住房公积金的的使用效率不高 资金大量沉淀 4 覆盖面窄 受惠人数有限 5 管理制度有待规范 11 住建部调研住房公积金改革拟扩大覆盖面2011年11月06日06 39来源 中国经营报 记者了解到 截止到今年9月末 全国住房公积金的缴存人数是9100余万 其中政府机关和事业单位的公积金缴存人数为6100余万 这意味着政府机关 事业单位和国有企业是缴存住房公积金的主体 12 目前住房公积金虽然位列 三险一金 但却并没有 强制缴存 的 待遇 根据 社会保险法 规定 城镇居民养老保险 医疗保险 失业保险为强制缴存 地方社会保险部门对于未按规定缴存 三险 的有权做出严厉处罚 13 2010北京住房公积金月缴存额上限调为2906元 据介绍 自2007年以来 北京职工住房公积金缴存比例和上限额度连年提高 北京市2007年住房公积金基本缴存比例为8 但最高缴存比例由原来的10 提高到12 2008年 全市公积金缴存比例统一为12 缴存上限额度也从2166元提高至2392元 由于市统计局公布的北京市职工人均工资不断提高 2009住房公积金年度中 最高缴存额度再次提高至2682元 14 据此 2010住房公积金年度月缴存额上限上调为2906元 但原则上不允许住房公积金缴存额突破缴存额上限 住房公积金中心相关负责人解释说 因为缴存公积金是不交税的 因此设定了上限 否则 越是高收入者 越是可以通过多缴公积金而避税 15 中国网通山东分公司员工月公积金高达6389元2007年07月30日17 32 据新华社电近日出炉的山东2006年度审计报告显示 中国网通山东省分公司职工月人均缴存住房公积金6389元 而济南一家普通企业职工月人均缴存只有11元 政府为帮助普通职工解决住房难题而制定的政策 成了少数高收入单位为职工牟取福利的工具 16 审计报告指出 公积金制度规定 职工和单位公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5 原则上不高于12 审计发现 实际最高的达到20 最低的只有1 审计报告披露 中国网通山东省分公司月均工资基数2 13万元 缴存比例为15 月人均缴存6389元 全国政协委员郭松海调查发现 一些发达地区的垄断行业及一些效益好的单位将部分应缴税福利打入住房公积金账户 公积金不但能用来买房 还成了逃税工具 17 18 19 20 21 22 23 24 我国住房公积金大案频发强化监管迫在眉睫 2009年2月9日 北京市住房公积金管理中心朝阳区分中心 下称朝阳分中心 原主任刘毅被检查部门带走 其任职期间先后挪用近9000万元住房公积金 眼下 此案已经快速进入法律程序 刘毅将以 挪用公款 等罪名 被检察机关提起公诉 银川公积金管理中心原主任刘惠平涉嫌挪用公款和受贿一案 今年1月15日 银川市兴庆区人民法院公开审理了银川市住房公积金管理中心原主任刘惠平涉嫌挪用公款和受贿一案 因案情复杂 法庭没有当庭做出宣判 25 26 深圳市住宅租赁管理服务中心 27 公积金贬值 28 公积金提取难催生地下产业链 2011 11 0202 00 11来源 第一财经日报 上海 一边是数以千亿的公积金在银行沉睡 一边是数以千万的公积金缴纳者无缘享受制度优惠 需要改善住房条件的人群却因买不起房而被制度拒之门外 只能承担缴费义务而享受不到制度优惠 中国公积金制度正在走向一个怪圈 无房的人却在补贴有房的人 29 更加值得引起注意的是 由于住房公积金支出范围的刚性规定 催生了一批地下中介机构从事帮人领取公积金的业务 从中抽取高达10 的佣金 一些无力买房 或是需要动用这笔钱的人成为它们的座上客 30 刘岩每个月税后收入约5000元 在北京这样大城市 除去吃饭 交通 购物等必需的开销 她能留出来的房租预算也就是现在的1000多元 她其实最想住在二环附近离单位近一点的地方 户型和装修都能更加舒适一些 但一问价格 月租都在2500元以上 只能打退堂鼓了 31 刘岩听说住房公积金可以用来支付房租 每个月自己和公司合起来的公积金有1300元 如果将这笔钱加入租房预算 那么就可以租到让她心仪的房子了 但问题也接踵而至了 按照北京市公积金管理中心的规定 租房者需要提交购房合同和租房完税发票才能提取公积金 尤其是后者难倒了刘岩 因为房东根本不愿意陪刘岩去办理手续 32 在其他城市限制条件就更为苛刻 比如 上海市规定每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20 后的差额 且每月最高可提取不超过1000元 天津市则规定 职工在天津市租赁住房用于自住 并在国土房管部备案的 可以申请提取本人及配偶的住房公积金 提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额 但职工已有其他住房的 则不能提取 33 本报记者以客户身份向位于北京南三环的从事公积金提取业务的公司进行咨询 该公司的王经理表示 只要提供身份证 银行卡号以及公积金缴存中心名称 其他一切事项他们都会办妥 34 经过对三四家提取公积金公司的走访 本报记者发现这一行业的价格也非常透明 一般而言 两万以下收取10 两万以上为5 而且一般几天内就能到账 到账之后才需要支付佣金 35 36 37 38 39 二 新加坡中央住房公积金制度 新加坡是最早建立公积金制度的国家 其中央公积金为解决居民的住房等问题提供了无可替代的支持 取得了举世公认的成就 40 1 新加坡中央公积金制度概况新加坡公积金制度是在建国前建立的一种强制性储蓄制度 最早的目的是为了实施养老金计划 为在职人员提供社会保险 随着制度的不断完善 已逐渐发展成为包括住房 家庭保障 养老 保健 教育 投资等作用的覆盖全社会的社会保障储蓄制度 41 新加坡中央公积金的强制性体现在 中央公积金法 的严格规定 每个雇员 雇员的雇主都有义务缴存公积金 雇主和雇员都向中央公积金缴费 1955年的缴费率为10 雇主和雇员各缴纳5 1968年上升到13 1984年达到50 目前基本稳定在40 其中雇主缴17 雇员缴23 42 公积金的管理由国家设立专门机构 中央公积金局负责 其地位非常重要 与金融管理局 新加坡货币委员会 新加坡政府投资公司和有着储蓄银行等共同组成新加坡政府性金融机构 新加坡公积金的缴存比例由国家根据经济发展变化进行统一调整 年度间是很不一样的 个人帐户里各个专门用途的比例也是由国家统一规定 公积金存款和利息都不需纳税 43 新加坡住房公积金 中央公积金是一个完全积累的强制储蓄计划 55岁以下会员的个人账户一分为三 普通账户 医疗账户和特别账户 44 普通账户的储蓄可用于住房 保险 获准的投资和教育支出 医疗账户用于住院费支出和获准情况下的医疗项目支出 特殊账户中的储蓄用于养老和紧急支出 55岁以后 其个人账户变更为退休账户和医疗账户两个 其成员在中央公积金计划账户内的数额达到最低规定后 可以提取部分积蓄 45 55岁以下的会员可以动用普通账户中的存款进行公积金局指定的投资 包括购置政府组屋 政府批准的保险项目和投资项目 支付教育费用以及向父母的退休账户进行填补性转移支付等 这些投资都要通过中央公积金局指定的托管人来进行 托管人的资格通过托管法的规定来决定 46 1 投资计划 是指会员可动用80 的公积金存款或普通账户中的余额投资于股票 基金 新加坡称 单位信托 黄金 政府债券 储蓄人寿保险等方面 以实现资产的保值增值 满足下列三个条件可以参加投资计划 年龄在21岁以上 不是未偿清债务的破产人 公积金账户有足够的存款 47 参加投资计划的会员 可以独立选择投资工具实现投资增值 但为此必须承担可能出现的投资收益率达不到公积金管理局所提供的无风险收益的风险 甚至出现负收益 只有投资收益中超过无风险收益的那部分 投资人才有权提取 48 2 新加坡巴士有限公司股票计划 这项投资计划是为了使会员能利用其公积金存款购买新加坡巴士有限公司的股票 购买上限为5000股 49 3 非住宅产业计划 该计划允许会员用公积金储蓄投资写字楼 商店 工厂和仓库等非住宅房地产 会员可以单独或合伙购买这类房地产 50 4 填补购股计划 该项计划是协助新加坡人拥有国营机构私营化后所出售的股票 实施这个计划的目的 是为了推动新加坡人更多地长期持有政府控股的上市公司的蓝筹股 从而控制政府控股公司的长期投资 51 中央公积金主要投资于政府债券 以及工业 住宅和基础设施建设 安全性较高 但收益较低 从1989年到1998年 中央公积金的平均名义收益率为3 51 扣除通货膨胀因素 实际的无风险中央公积金收益率为1 28 尽管如此 在政府的推动下公积金制度还是发展很快 1999年 基金总额达到928亿美元 每年收缴128亿美元 52 新加坡住房公积金存贷利率 新加坡强调 存贷分离 即中央公积金局作为公积金的管理部门 只有资金征缴 支付 管理和保值职能 并不能向公积金缴存人发放低息住房贷款 相应地 向组屋购买人发放购房贷款的职能由隶属于国家发展部的建屋发展局承担 建屋发展局在公积金存款利率的基础上上浮0 1个百分点发放低息购房贷款 53 新加坡中央公积金制度的弊端 当然新加坡中央公积金制度也存在一些弊端 例如 该制度没有再分配功能 缴费率过高 最高时达到工资的50 企业负担较重 账户投资收益率一直处于较低水平等等 但无论如何 在世界上 中央公积金制度已经成为政府主导型社会保障制度的典范 54 2011年7月7日起上调个人住房公积金贷款利率 55 56 住建部调研住房公积金改革发布 2011 11 0423 55 作者 李乐 来源 中国经营报 尽管条例修改正因正处于前期调研阶段 而尚不能确定最终的修改内容 但调研之中各方反馈的情况 问题和建议 却相对集中 其中 住建部高级官员已经在内部表态 要求各部门研究对住房公积金缴存做出 更为刚性的规定 的可能性 57 对于何谓 更刚性 的规定 前述住建部官员向记者解释 即是通过各种行政 法律的手段 扩大住房公积金的缴存覆盖面 让更多需要解决住房困难问题的人群得到住房公积金的覆盖 58 至于其他的 外界提到比较多的住房公积金用于非住房消费的问题 恐怕短期之内放开的可能性不大 虽然我们的公积金制度是效仿新加坡建立的 而新加坡的住房公积金已经有相当用途用于非住房消费 但我们现在的基本国情和技术操作手段 还有一定的障碍 短期之内 这是不可能的 上述住建部官员表示 59 广西 住房公积金治病来源 中国质检网 时间 2011 09 1517 08 广西颁布实施 广西住房公积金业务管理规范 试行 中规定 从2010年起 家庭成员患重大疾病的 可以办理住房公积金的 非销户提取 这意味着长期以来只能用于买房的住房公积金有了另一种利用方式 据 济南日报 60 苏州 重大疾病可全额提取住房公积金 新华网江苏频道南京 月 日电 记者刘巍巍 患有癌症 白血病 尿毒症 再生障碍性贫血以及器官移植五种重大疾病的 可全额提取住房公积金 这是记者2011 日从苏州市住房公积金中心获得的消息 61 住房公积金究竟能干啥 买房远远不够治病涉嫌违规2011年09月14日06 57 15来源 人民日报 深圳试行住房公积金提取新规 重大疾病或重大手术可申请提取本人账户余额 去年广州市也曾制定类似方案 最终却未获通过 原因是与国务院 公积金管理条例 相左 同样的探索 不同的命运 多少反映出这一推行多年的制度面临的尴尬 用来看病 涉嫌违规 用来买房 杯水车薪 面对高企的房价 住房公积金对买房有多大作用 唤醒沉睡的资金 规则与实践之间 有无良方 62 太原公积金 25种大病可提取作者 山西日报来源 山西日报2012年09月19日 自月日起太原市公积金缴存人因职工本人或家庭成员包括配偶及未成年子女患恶性肿瘤尿毒症等种重大疾病的可申请提取住房公积金 63 25种重大疾病为恶性肿瘤 急性心肌梗塞 脑中风后遗症 重大器官移植术 或造血干细胞移植术冠状动脉搭桥术 或称冠状动脉旁路移植术终末期肾病 或称慢性肾功能衰竭尿毒症期多个肢体缺失急性或亚急性重症肝炎良性脑肿瘤慢性肝功能衰竭失代偿期脑炎后遗症或脑膜炎后遗症深度昏迷 双耳失聪 双目失明瘫痪心脏瓣膜手术严重阿尔茨海默病严重脑损伤严重帕金森病严重 度烧伤严重原发性肺动脉高压严重运动神经元病语言能力丧失重型再生障碍性贫血主动脉手术 64 四 住房公积金的管理 住房公积金管理的原则住房公积金管理委员会的决策管理住房公积金管理中心的运作管理受托银行专户存储管理住房公积金的监督管理 65 一 住房公积金管理委员会 住房公积金管理委员会的决策管理 人民政府负责人 房地产管理或房改 财政 中国人民银行 审计相关部分代表占三分之一 工会代表和住房缴存职工代表占三分之一 住房公积金缴存单位代表占三分之一 66 67 68 北京住房公积金管理委员会委员名单2012 02 03 69 70 71 管理委员会职责 拟定公积金缴存 指定有资格的银行受托办理金融业务 确定个人贷款最高额度 审议公积金收益分配方案 72 住房公积金管理中心 住房公积金管理中心的运作管理 非盈利性事业单位 负责编制执行住房公积金归集 使用计划 负责记载职工住房公积金的缴存 提取 使用等情况 住房公积金核算 住房公积金提取 使用 负责住房公积金的保值和归还 编制住房住房公积金归集 使用计划和执行情况报告 73 74 三 受托银行专户存储管理 住房公积金管理中心委托银行设立住房公积金贷款 单位的住房公积金管理中心办理手续 到委托银行设立帐 每个职工只能有一个住房公积金帐户 受托银行对住房公积金帐户进行专户存储管理 75 四 住房公积金监督管理 住房公积金监督 同级监督 自上而下监督 受托银行监督和社会监督 76 住建部 进一步加强住房公积金监管工作2012年02月14日10 24住房和城乡建设部网站 定期开展监督检查 每年组织对各设区城市住房公积金业务管理 政策执行 风险控制和规范服务等工作开展检查 重点检查涉险资金回收 分中心机构调整 骗提骗贷和大额资金转存等情况 协调组织开展年度审计工作 对检查和审计中发现的问题 责令整改并通报管委会 对拒不整改的 约谈管委会和住房公积金管理中心 以下简称 公积金中心 负责人 77 公积金二套房贷利率至少为首套1 1倍2010年11月04日03 08大洋网 广州日报 住建部等四部门联合通知严禁公积金贷款用于投机性购房公积金贷款买首套房 限于购买普通自住房 套型建筑面积在90平方米 含 以下的 贷款首付款比例不得低于20 套型建筑面积在90平方米以上的 贷款首付款比例不得低于30 78 仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭 且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房 首付款比例不得低于50 贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1 1倍 公积金贷款买第三套房 停止 79 三 住房公积金的主要内容 一 住房公积金储蓄的对象 二 住房公积金的缴存 三 住房公积金的支取 四 住房公积金的转移 中断和恢复 五 住房公积金储蓄的计息 对账和查询 80 一 住房公积金储蓄的对象在当地工作 具有当地城镇常住户口或当地居住证的国家机关 国有企业 城镇集体企业 外企等在出口在职职工 离休干部和退休不实行 81 二 住房公积金的缴存 职工单位工作人员经办 经办人将个工工资扣除的 连同单位的一向住房公积金指定受托银行办理缴存业务 82 三 住房公积金的支取 1 买房2 自建房3 翻建和大修4 租房5 移民6 离退休7 在职死亡或宣告死亡 83 四 住房公积金的转移 中断和恢复 变动单位时公积金转入新单位 84 五 住房公积金的计息 对帐和查询 计息 每年平均6月30日按上年7月1日挂牌住房公积金储蓄利率结算 当年存款按照活期结息 85 第二节住房公积金贷款 住房公积金贷款是为推进城镇住房制度改革而发放的政策性住房贷款 是为职工购买 建造 大修理自住住房发放的住房担保贷款 86 一 住房公积金贷款的主要内容 一 贷款对象和条件徐州市一手房住房公积金贷款条件 1 有本市城镇常住户口或其他合法有效居留身份 2 有稳定的收入 信用良好 有偿还贷款本息的能力 3 有合法有效的购建住房证明材料 4 有公积金中心认可的资产作为抵押或质押 或有足够代偿能力的保证人 5 符合市公积中心规定的其他条件 公积金缴费满一年 87 某人月住房公积金缴存额为420元 规定的缴存比例为14 则该人的月收入判定为3000元 420元 14 3000元 88 二 贷款额度 贷款期限和贷款利率 可贷额 贷款当月借款和人愿参与还款的同户成员 非同住的配偶和直系亲属计算住房公积金的月工资之和 规定的工资收入占住房消费的比例 12 贷款年限 89 二 贷款额度 贷款期限和贷款利率 1 可贷额度 贷款当月借款人和愿参与还款的同户成员 非同住的配偶和直系亲属计算住房公积金的月工资基数之和 规定的工资收入中用作住房消费的比例 12 月 贷款期限 年 2 最高额度 购买 建造或翻建 大修一套住房的房价或费用 规定的最高贷款成数且不超过每年具体规定的最高限额 90 91 92 93 94 95 计算 一刚参加工作一年的职工 月工资2500元 贷款30年 能够贷款额是多少 假设工资水平用作住房消费比例是50 96 三 贷款手续 97 四 贷款支付 98 房贷按月调息 成都多数银行不支持2012 07 20 央行两次降息后 除了存贷款利率有所变动 房贷利率调整方式也备受市民关注 市民李先生前不久买了房子 也在成都某银行办完了贷款手续 昨日 他打进银行客服热线 发现他所贷款的银行 无法按月调息 只能明年1月1日起 才能执行今年最后一次调息后的利率 降了两次息 如果降完就可以享受更低的利率 比明年1月1日起再执行新利率要划得来吧 99 天津公积金贷款2012年1月1日起调息执行新利率 楼市百态 市公积金管理中心提醒 为了保障明年1月份能正常还款 需要提前在扣款账户 委托提取公积金还款的 一般为住房公积金龙卡的储蓄账户 里存入贷款利率上调后的差额 100 五 贷款偿还 101 六 住房抵押 七 抵押物保险 102 八 抵押物的处分1 借款人无正当理由 6个月以上不按计划还款 或借款合同期满借款人未依约偿还贷款本息 2 借款人死亡无继承人和受赠人3 借款死亡无继承人和受赠人不愿意还款 103 二 个人住房公积金贷款和个人商业性商品住房贷款的差异 一 贷款管理有差异 二 贷款对象有差异 104 三 贷款额度有差异商贷额度一般高于住房公积金贷款额度 105 济南调整公积金个人贷款政策上限减少25万元2012 10 0606 50 47来源 新华网 新华网济南10月4日电 记者钱荣 济南市住房公积金中心日前调整了公积金个人贷款政策 从10月8日起 济南市区个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万元 调整后贷款上限减少了25万元 此外 90平方米以下首套房公积金贷款首付比例由30 降至20 106 对两人及以上缴存公积金的职工家庭 申请公积金贷款最高可贷款额度仍为市区50万元 章丘 平阴 济阳 商河仍为40万元 但一人缴存公积金的职工家庭 最高贷款额度调整为市区25万元 章丘 平阴 济阳 商河20万元 107 四 贷款利率有差异 108 北京下调公积金贷款利率已办贷款明年起执行2012年07月07日07 34新京报 新京报讯 记者马力 昨日央行时隔1个月再度下调利率 昨日 北京公积金管理中心随即宣布 从昨日起下调北京市公积金存贷款利率 5年期以下贷款利率由4 2 下调至4 5年期以上贷款利率由4 7 下调至4 5 109 第三节政策性住房置业担保 一 政策性住房置业担保的概念政策性住房置业担保是指政策性住房置业担保机构为借款人申请政策性住房贷款而与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保的行为 110 111 112 上海 银行取消强制房贷险开始偏向住房置业担保2006年3月1日 在银行和消费者双重挤压的作用下 上海的房贷险正在走向一个十字路口 昨天 银行和中介公司有关人士向记者表示 随着房贷业务量下滑 以及房贷风险的增加 工商银行等已经取消了强制房贷险业务 另一些银行开始以住房置业担保代替房贷险 113 上海14位受灾者公积金贷款债务被免除2010年11月20日15 22新民晚报 11 15 特别重大火灾后 承担住房公积金贷款担保的上海市住房置业担保公司迅速查清公积金借款人信息 对抵押物严重毁损的借款人承担保障责任 免除受灾的14位借款人的17笔公积金贷款 累计283万元债务 114 对该事故中的遇难者或经鉴定确认为完全丧失劳动能力的人员 如有以他处房产作为抵押申请住房公积金担保贷款的 市住房置业担保公司将按 意外事故债务免除 承担担保责任 对其尚未结清的贷款余额进行代偿 115 关于印发 住房置业担保管理试行办法 的通知建住房 2000 108号 一 住房置业担保公司提供的住房置业担保 是担保方式的一种补充 担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保 不得干预银行的正常信贷经营活动 任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保 116 要贷款买房就得交 置业担保费 涉嫌垄断房地产门户 搜房网2011 08 3014 34 00 购房时置业担保服务费应不应该交纳 已被强制收取的 是否应该返还 近日 景德镇有多位市民投诉 称被房管局强制缴纳置业担保服务费 117 新法制报记者实地调查获知 作为景德镇地区惟一的置业担保中介机构 景德镇市置业住房中心虽否认强行要求贷款者缴纳置业担保服务费 但记者接触的一些购房者中 几乎不约而同地都在毫不知情或者被动的情况下缴纳了此款项 实际上 这违反了 住房置业担保管理试行办法 中要求的 住房置业担保应当遵循平等 自愿 公平 诚实信用的原则 118 近日 景德镇市的朱先生正为自己购买的第一套房产办理手续 为买下这套房 他从银行按揭贷款19万元 共15年还款期限 在办理按揭贷款手续时 购房中介给他介绍了缴费清单 上面包括 要交纳评估费 抵押登记费 公证费 保险费 置业担保服务费 朱先生被要求缴纳的置业担保服务费以千分之二的比例收取 以 贷款金额 贷款年限 千分之二 计算 其要缴纳5700元的置业担保服务费 119 景德镇网友 齐敏 反映自己被强制缴纳担保费6000元 我上网查了 国家有明文规定购房者可自愿选择担保 我去景德镇房管局问 回答是按揭贷款必须要到置业担保中心做担保 120 置业担保案例 2005年6月27日 建行郴州分行向被告刘建平发放5万元贷款 期限10年 约定按月还款 由被告郴州市住房置业担保中心提供连带保证 现被告刘建平未按照合同履行义务 拖欠多期贷款本息 原告依据借款合同及合同法之规定 诉诸法院 要求被告刘建平立即归还贷款本息 被告郴州市住房