商丘房地产市场报告.ppt

商丘市房地产市场报告 1 商丘房地产市场报告第一部分 商丘市整体研究第二部分 商丘房地产市场第三部分 商丘商业市场第四部分 本项目地块调研 2 第一部分 商丘市整体研究一 商丘城市素描二 商丘区位状况 3 一 商丘城市素描1 商丘区位2 商丘史志3 商丘人口4 商丘经济 4 商丘区位 1 商丘位于河南 山东 江苏 安徽四省交界处 中原经济区东部中心城市及对外开放前沿城市 豫鲁苏皖接合部区域性中心城市 地域核心区位优势明显2 河南省中部战略规划布局中 以郑州为中心呈 十 字型规划 商丘处于最东端3 全国主体功能区构建 两横三纵 为主体的国家级城市化战略格局中的 一横 亚欧大陆桥通道贯穿商丘东西全境 4 中国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的 十字路口 国家南北 东西交通大动脉陇海铁路 京九铁路 商杭高速铁路 徐兰高速铁路 连霍高速公路 济广高速公路 105国道 310国道等均在商丘市区纵横交汇 5 商丘史志 商丘为六朝古都 早期华夏文明的中心之一商丘是中国夏 商朝最早建都的城市 有5000余年的建城史 1500余年的建都史 现代化起步较早 发展快速城市 1948年11月全区解放后为豫皖苏第一行政区 1949年3月改为商丘专区1967年改为商丘地区2011年5月 商丘新区 副厅级 正式获河南省政府批复建设 文化名城 历史名城现代化工业起步较早 发展快速城市 未来房地产机遇明显 6 7 商丘市总面积为10704平方公里 商丘市辖4区1市6县 总人口为736万人左右 其中商丘市辖区面积2165平方公里 市区人口182万人 市区建成区面积105平方公里 非农业人口105万人 为河南省三座百万人口特大城市 郑州 洛阳 商丘 之一主城区位于梁园区和睢阳区 按照规划到2020年全市总人口控制在920万人以内 城镇人口460万人 城镇化率50 商丘人口 1 人口的导入是促进房地产市场繁荣的重要支撑 2 城市人口偏少 需逐步走向平衡 未来城市发展前景广阔 商丘经济 商丘近年来的GDP都保持了较高的增长速度 经济增速达到了两位数以上 由于人口较多 人均GDP在全省处于中下游 据规划到2020年 GDP总量为2022亿元 人均GDP21978元 城市化进程必将快速发展 对房地产行业来说机遇明显 8 人均可支配收入 9 人均可支配收入相对郑州差距不是很大 消费能力较强 三产业比重 第一产业不断下降 越来越多的人口将进入城市 促进城市化发展 带动服务业发展 第三产业未来总体占比会越来越大第二产业比重大 起到产业支柱作用 支撑商丘城市化发展 随着三产业比例不断优化 第三产业的比重增加 城市发展前景良好 逐渐扩大了房地产市场化的进程 10 河南煤业化工集团 神火集团及商丘科源电子铝箔等为核心的煤电铝及铝深加工产业 以龙宇化工 商丘中亚化工等为依托的化工产业 以科迪集团等大型食品企业为支撑的农产品深加工产业及以香雪海 冰熊 兆邦电器 松川汽车等制冷基地和五金家电为龙头的装备制造业及机械制造业 2011年 河南煤业化工集团跻身世界企业五百强 河南煤业化工集团 神火集团 商电铝业集团在中国企业及制造业五百强中的位次进一步提升 能源精深加工业 汽车及装备制造业 医药化工业 冶金建材业 食品精深加工工业 新能源新材料工业 纺织服装业等为商丘的支柱产业 商丘主导产业 11 1 地域核心区位优势明显2 历史文化名城3 人口基数大4 经济发展处于高速增长期5 三产业比重不断优化6 经济主导产业行业优势明显 城市经济发展进入加速期 城市房地产发展前景良好 可发展空间巨大 总结 12 二 商丘区域状况1 城市功能发展定位2 现状与未来规划3 规划条件分析 13 商丘市是豫鲁苏皖结合部区域性中心城市 商贸物流中心和重要的交通枢纽 豫东现代工业基地和国家级历史文化名城 城市功能定位 中原经济区建设纲要 明确了商丘构筑中原经济区东部战略支撑的定位 商丘据此提出 一中心一枢纽三基地 的战略构想 一中心 即按照全省构建新型城镇化体系的总体部署 把商丘建设成与郑汴核心城市相呼应 与周边省市相连接的豫鲁苏皖接合部区域性中心城市 一枢纽 即以建设商丘中心火车站和郑徐 商杭客运专线为重点 加快构建以铁路网 公路网 机场和沱浍河航运为骨架的综合交通体系 尽快形成中原经济区综合交通枢纽 三基地 即打造国家重要粮食核心区生产基地 新兴工业基地 现代商贸物流集散基地 一中心一枢纽三基地 14 中心城区 人口密度高 以传统商业街区为依托的商业服务区 集中了百货 步行街等多种商业业态 为目前商丘最繁华区域 未来规划依托火车站 以商业重新改造为主 日月新城区 商丘新区CBD起步区 城市新的规划核心区 商丘最早住宅集中开发区域 也是目前最热区域 城市面貌较好 但是配套有待完善 未来规划高档住宅区 未来新的商务中心区 经济开发区 轻工企业集中区 与之相配套住宅开发逐渐兴起 但配套不足 未来规划仍以电子技术等产业为主 梁园产业区 老的城市区域 但是随着梁园区政府的西迁 区域发展加快 未来规划冶金 纺织 食品加工 医药四大产业集群为主 豫东综合物流区 是商丘市 一中心一枢纽三基地 发展定位中三个基地之一 是商丘市城市总体规划 一体两翼 发展战略的重要组成部分 对于商丘市打造中国商贸物流集聚基地 建设国家区域性中心城市具有重要的意义 古城分区 商丘古城 未来规划历史文化游览区 现状与未来规划 城市发展方向 东进南扩 南扩 东进 15 日月新城即商丘新区CBD起步区 因以月亮湖为中心组团开发而得名 位于商丘市归德南路以东 睢阳大道以西 北海路以南 华商大道以北 面积约6平方公里 建成后将是商丘市区 东跨南拓 的重要组团 商丘新区重要的活力板块 日月新城按照 一年有突破 两年大变样 三年出形象 的开发标准 将商丘新区起步区建设为现代化复合型功能区 园林水体为主的生态功能区和商丘新区城镇化精细增长的先行区 围绕 一线 一面 六带 五珠 十点 组团开发 一线 即月亮湖北岸 一面 即月亮湖 六带 即六条网格化主干道 五珠 即五个串珠式广场 十点 即中央商务区 CBD 金融 科技 商贸 公共建筑等十大商丘新区起步区标志性建筑 日月新城区介绍 16 中心城区 未来规划依托火车站 以商业重新改造为主 日月新城区 依托中心区行政功能体的建设 发展居住和商业 文化 体育等公共服务设施建设 发展为城市新的核心区 未来规划高档住宅区 未来新的商务中心区 经济开发区 加快基础设施建设 促进高新技术产业的集聚发展 建设科研基地 形成城市东部中心 未来规划仍以电子技术等产业为主 梁园产业区 未来规划冶金 纺织 食品加工 医药四大产业集群为主 豫东综合物流区 打造中国商贸物流集聚基地古城分区 商丘古城 未来规划历史文化游览区 规划条件分析 17 处于全国交通枢纽 与各县市交通非常完善 区域通达性非常好 加快人口流动和经济发展 对房地产业来说机遇明显 商丘交通 18 总结 1 豫鲁苏皖结合部区域性中心城市 商贸物流中心和重要的交通枢纽 2 豫东现代工业基地和国家级历史文化名城 3 城市发展方向 东进南扩 4 交通四通八达非常便利 城市定位规划明晰 工业城市定位 城市发展必将非常迅速 作为城市发展的主要推动力量房地产业必将前景广阔 本项目处于传统的行政中心 在规划中处于东进西扩的起步区 衔接新老城区的关键部位 区域价值较高 19 第二部分商丘房地产市场1 宏观市场分析2 竞争格局分析 20 一 宏观市场分析1 房地产投资情况2 房地产销售情况3 土地供应情况4 未来的供求预判 21 房地产投资情况 1 房地产投资额逐年上升 并以两位数的速度高速增长2 住宅产品依然是房地产投资领域的主要产品 办公领域投资基本没有变化 3 随着城市的发展 住宅投资所占物业比重有所降低 商业投资有所上升 各物业比例不断优化 22 1 施工和竣工面积高速增长2 受调控政策影响小 2011住宅销售面积增幅4 6 市场良好 房地产销售情况 预计商丘2011年商品住宅销量为270万 比2010年略有增长 2011年新增供应约150万 总体供应约300万 整体上市场处于健康状态 23 1 在销售面积中商业占比较低 对于商业来说未来存在机遇2 在住宅销售中90 以下的套型占比非常低 一直处于低位 24 2011年土地成交分布 2011年睢阳区土地成交约400亩 主要分布在东区和南区 25 26 自2010年至今 商丘市共出让土地约1000亩 按照其规划容积率计算 至少约250万的潜在供应 这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域 未来这些片区的竞争将会更加激烈 而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小 这些区域内的竞争相对温和 潜在市场预测 27 商丘市房地产市场供需预判 2012年预计年均供应商品住宅350万平方米左右2012年预计年均需求商品住宅300万平方米左右结论 未来1年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡如果要考虑到市场因素以及政策因素的影响 局部期间可能会导致需求降低 28 总结 1 经济处于快速发展通道 房地产投资逐年增加2 住宅销量逐年增加但是总量相对较少3 市场供求基本平衡 市场处于健康状态4 商业未来存在极大进入机遇 29 二 竞争格局分析1 竞争项目分布2 项目竞争力分析3 个案分析 30 在售项目的分布图 在售项目非常集中 多分布在东南区域 31 住宅竞争市场分析 详细情况 32 睢阳大道区域 住宅竞争市场分析 详细情况 33 住宅竞争个案分析 房源配比情况 漯河主推的户型为三房 其次为两房 四房 一房较少 二房的面积段集中在95 105 之间 三房的面积段集中在120 140 之间 四房的面积段集中在150 180 之间 34 住宅竞争个案分析 在售房源去化情况 两房和90 120 面积段的三房去化最好 供应量和销售量都处于较高水平 120 150 三房去化相对较慢 35 整体分析总结 1 在售项目多 且主要以10万 左右的小型规模社区为主 主要分散在沿神火大道和睢阳大道沿线呈带状分布 体量大小不等 大型规模化社区售价较高 2 价格区域间差别较大 从3400 6000元 地段导向性明显 3 建筑形态主要以多层和小高层为主 随着地价上涨以及城市用地紧张 城市规划的需要 多层建筑逐渐将退出市场 高层建筑会越来越多 4 户型面积基本在70 150 70 以下的住宅市场供应量小 但是随着房价上涨和经济的发展 40 50平 公寓等投资型产品已经在市场上出现 5 房型以90 105 两室一卫和120 140 的三室两卫供应为主 住宅竞争市场分析 整体分析总结 36 37 住宅竞争个案分析 汇豪天下 神火大道区域 汇豪天下定位高端 高科技住宅和精装修住宅都是商丘的第一家 户型主要以大三房和四房为主 三房去化相对较快 二期于11年10月份入市 推出3栋8层小高层 约150套房源 目前销售约45 项目属于高端住宅 正常月均去化10套左右 38 坐北朝南 户型周正 南北通透 干湿分区 客厅带有180度超大宽景阳台 户型以大三房四房为主 客厅和主卧宽敞 大气彰显豪宅气度 96 107 两室 128 139 三室 150 160 四室 户型 39 建筑风格 简约欧式注意 40 定位 科技豪宅 恒温 恒湿 恒氧 十大科技系统 41 应用技术 新风置换系统 地源头热泵天棚辐射系统 外遮阳系统 中水回收系统 主要技术 天棚辐射 地源热泵 新风置换系统 项目主要应用技术 42 汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅 从园林设计 建筑规划布局 户型配比和新科技的应用都透露出豪宅气度 通过提升住户身体舒适度 观景视觉角度来体现豪宅风范 小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合应用 铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力 43 住宅竞争个案分析 建业联盟新城三期 44 三期 建业联盟新城定位高端 户型主要以两房三房为主 面积在100 130 之间 两房 三房产品去化量大 一期 二期销售情况很好 基本上没开盘 前期认筹房子就销售完了 三期目前销售情况也不错 整体销售情况良好 45 住宅竞争个案分析 建业联盟新城三期 户型设计紧凑 大阳台设计 户型全明 46 住宅竞争个案分析 巴比伦蓝钻 47 住宅竞争个案分析 巴比伦蓝钻 巴比伦蓝钻户型主要以两房 三房为主 面积在100 140 之间 两房 三房产品去化量大 一期1 到8 楼两房三房去化量大 二期9 楼三房去化量大 现仅剩大面积四房 48 户型方正 利用率高 两卧朝南 采光好 49 住宅竞争个案分析 帝景花园 50 帝景花园户型主要以两房 三房为主 其中两房88 98 三房140 150 共1200套房源 目前优惠后一次性3300 3400元 按揭4100 4200元 本项目主要以价格取胜 51 户型南北通透 主卧朝南 采光好 52 53 住宅竞争个案分析 怡佳百合 睢阳大道区域 怡佳百合仿制绿城百合公寓产品 低密度住宅 采用新古典主义建筑 在外立面 景观设计上做文章 采用三段式外立面 坡屋顶设计 坡地景观打造极具特色 项目户型以三房为主 小面积区间的房源去化相对较好 项目于11年3月份入市 目前已全部推出 整体去化60 正常月均去化20套左右 项目入市到截止今年3月 价格平均上涨700元 54 89 两室 110 三室一卫 125 三室两卫 户型南北通透 一梯两户 突出大阳台设计 55 小区图片 56 57 住宅竞争个案分析 商都雅居 商都雅居项目并无特别明显的卖点 项目户型产品以大三房为主 项目于11年8月份入市 推出9栋楼约270套房源 目前已基本全部售完 预计后期推出最后剩余两栋20层高层住宅 项目8月入市到截止今年3月 价格平均上涨200元 58 户型南北通透 运用了飘窗和大阳台设计 59 住宅竞争个案分析 柏林春天 60 柏林春天户型主要以两房 三房为主 其中两房97 三房128 132 共220套房源 目前项目未售 在排号阶段已排号200个左右 61 户型主卧朝阳 南北通透 大面积阳台 采光较好 62 住宅竞争个案分析 百乐居 63 梁园区 百乐居目前在售房源为一期第四批房源 户型以两房三房为主 目前销售了70 左右 后期17 楼将要开盘 户型也是两房三房 现在在认筹阶段 64 户型紧凑 两卧朝南 采光好 65 11年重点项目成交情况 1 房地产市场较好 基本没有大量剩余房源 推出即很好的去化 2 项目的年去化量基本在500套左右 3 价格在2011年涨幅达到15 但是大多价格涨幅是在上半年完成 12月以后价格基本没有变化 66 三 商丘商业研究1 商业概况2 商业格局3 商业街区分析4 个案分析 67 商丘市近年来商业贸易繁荣活跃 其主要立足于地缘商贸优势 积极实施 市场带动战略 初步形成了大流通 大市场 大商贸的格局 梁园区内商业网点纵横交错 各类专卖店 连锁店遍布城区 以大型综合批发市场 农产品中心批发市场 京陇商贸城 梁园市场 市场街服装 和现代化购物中心商百休闲广场 天宇商厦 京港百货为骨干的5000多个商业网点 形成豫鲁苏皖四省交界处最大的商贸中心 经营范围涵盖百货 服装 五金 家电 高新电子 农副产品 建材 汽车 钢材等领域 商业概况 68 商业格局 69 旺角步行街 位于商丘市中心广场东北角 位置优越 中轴式对称分布 建筑总面积6 8万多平方米 商业面积近5万平方米 商场分为高档品牌服饰区 主题商场区 休闲娱乐区 特色餐饮区和品牌超市等 是一个集休闲 购物 餐饮 娱乐为一体的大型综合性商贸区 70 优旺角独有的中心城区优势加之周边批发市场与之相连 商丘人对步行街的独特偏爱使得旺角步行街一位难求 劣旺角广场因为没有能够引入大型商场超市使得大楼紧锁 使得没有人流聚集 造成底商也纷纷关门歇业 旺角广场优略势 71 商丘向阳步行街在当地商丘民众心中具有不可代替的地位 而民主路与凯旋路两大交通主干道的交错又成就了中心广场的关键地段 每天逾十万次的人行与车次的通过凯旋路 面对连接道北道南商业圈的主要干道 每天的商业消费及其随之带来的潜在商业机会都不可估量 向阳步行街 72 1 商丘步行街地砖清理困难 容易破损影响美化 2 步行街上不符合要求的商亭较多 绿化较少3 沿街的广告牌和面街墙体杂乱无章 4 各商户自身门前和周边环境卫生死角多 使步行街的档次与形象降低 5 步行街区域没有规划停车场 车辆乱停乱放问题严重 分析 73 人流车流对比分析 凯旋路 梁园市场 分析 向阳街因位于市中心而又规避车流 而产生了这条商业街 人流量居多 达到每分钟85人 旺角步行街因为在该市中心地区车流量大 不利于停车 所以人量偏少 74 租金价格统计 75 分析 商业租金区域统计金鹰市场与梁园市场基本没有空铺 价格中等 需要转让费 步行街也有高额的转让费 租金很贵 百货商场都有大量商位闲置 租金便宜 35 50 35 30 70 40 元 月 平米 京港百货是商丘京港集团与香港九龙投资股份有限公司联合投资5000多万元建成的大型现代化综合商场 营业面积15000平方米 是商丘目前规模最大 档次最高的综合性商业企业 个案 京港百货 76 品牌简