敏捷中山项目发展策划报告nPPT课件.ppt

1 敏捷中山紫马岭商住项目发展策划报告 合富辉煌 中国 房地产顾问有限公司2011年12月 谨呈 中山市锦绣大地房地产有限公司 项目发展定位 在 城市价值 项目本体 市场机会 客户需求 发展战略 之下 本项目将打造成为 中山 城央生态区 豪宅新力量 站位中山市场 强调区位与资源 突显尊贵与稀缺价值 明确档次 界定客户 塑造差异化竞争力 目标直接改变竞争格局 2 核心发展理念 打造中山首席康享豪宅 内外一体的中央生态区 悠居城央生态豪宅 乐享健康财智人生 3 豪宅新力量 矜贵地段优势 坐拥繁华内敛宁静成就生活城央核心 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 长江路 起湾道 中山五路 博爱路 本项目 CBD 4 豪宅新力量 稀缺环境优势 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 接近自然不仅是人身体的需求 也是人类心灵的渴望 中央生态区造就至高的人居梦想 紫马岭公园 5 豪宅新力量 建筑美学优势 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 大气的建筑演绎经典 突显非凡气质与华贵 6 豪宅新力量 生态园林优势 绿树新筑 相得益彰 远近有度 温情自在 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 7 豪宅新力量 品质产品优势 回到家 一杯清茶 开窗是一片翠绿 迎面是一股清风 没有比这更令人期待的居所 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 首层院落空间 8 豪宅新力量 高端配套优势 专属配套 私属关怀至尊生活的体现 既是健康的 又是安逸的 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 尊享会所 9 豪宅新力量 尊享物管优势 管家式 深度体贴服务一等服务匹配一等建筑尊贵 方成体统 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 10 豪宅新力量 生活主张优势 逍遥 随心 尊贵 自然 健康生活尽在掌握之中人本主义豪宅生活是人们享受健康 生态环境 自由放松 高舒适度生活的一种心灵追求 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 11 豪宅新力量 矜贵地段优势 稀缺环境优势 珍罕绿化优势 高端配套优势 生态园林优势 尊享物管优势 建筑美学优势 产品创新优势 生活主张优势 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 12 新 人本主义豪宅绝版城市生态康享社区 一个如铂金般稀有的价值载体一个充满人本关怀的生态居境 铂金 纯净 稀有 时尚且内敛奢华 13 主题定位下的产品定位 中山城央生态区 豪宅新力量 规划方案和建筑风格的确定 户型面积的控制 户型格调 社区文化的营造 物业管理水平和管理模式的确定 营销因素的引导等都是构成项目发展竞争力的核心要素 规划 园林 建筑 户型 配套 定位之下 应该如何实现产品打造 形成本项目的核心竞争力 商业 打造中山首席康享豪宅 服务 14 典型项目分析回顾 最高 较高 一般 较低 价值等级 无 区位 产品是目前市场上高端项目的核心要素 景观 生态 品牌是叠加价值之一 产品打造方面注重建筑品质 朝向 户型 舒适的社区空间和园林 高端会所和高端物管也是关键要素 产品打造在户型 园林等方面相比一线发达城市均有提升空间 鲜明的主题特色普遍较为欠缺 本项目区位 生态资源条件突出 结合高品质产品 打造差异化的特色主题 有望成为高端项目的新势力 15 中山高端社区成功KPI体系 KPI 区位条件 主题特色 户型 通风采光俱佳 舒适豪华的户型空间及附加值 建筑 强调楼宇品质感 南北朝向 楼距 户梯比等 园林 注重舒适的园林空间 层次感等 资源条件 产品打造 企业品牌 交通便利 通达性高 优势景观是叠加价值之一 优势生态是叠加价值之一 外因 内因 城市核心区域 成熟区域 配套 服务社区的生活配套完善 高端会所必不可少 其他高端配套是叠加价值之一 服务 星级服务的高端物管比不可少 优势品牌是叠加价值之一 可借助项目树立品牌形象 差异化的鲜明主题是赢取市场的新法门之一 16 统一整体形象 结合昭示性强的临街商业和社区入口空间展示项目的大气控制好建筑密度 打造中心园林景观和的舒适的居住空间分区规划与协调 优质物业布局优质地段 并尽量利用物业高差变化 增加园景产品货量 用地整体考虑 功能分区规划 流线清晰明确 形象品质高端 空间疏朗大气 景观生态融合 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 商业 关键词 品质大气 分区规划 中心园林 生态融合 中心园林 景观生态融合 服务 建筑大气 17 打造层次丰富的园林体系 富于变化的空间层次感和视觉感受打造精致 参与性强的自然生态园林景观 营造私属宁静的活动场所通过园林小品的打造体现项目的健康休闲生活内涵 打造自然生态的立体园林体系 丰富层次感和空间感休闲小品与景观相结合 突显生态健康宜居品质 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 商业 关键词 生态 自然 休闲 层次感 参与性 立体园林 小水景系统融入 园林小品 服务 园林轴线 中心大园林 18 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 商业 关键词 整体性城市感尊享感高品质 强调整体形象超越 展现都市的现代 大气 高品质典雅沉稳的建筑风格体现尊贵感及项目档次 在风格上 应体现现代 品位 品质以及内敛 奢华等元素整体形象表达到位 在线条上不过于强调复杂 体现清晰 简约强调细节的精心打造 体现城央豪宅的高档次 高品质 细节强调价值感 线条清晰 简洁 色调典雅沉稳体现品质感 服务 19 以电梯洋房为主 加少量叠加别墅物业 实现形象和价值提升紧贴高端市场 洋房以舒适三房 四房为主力 但在空间尺度及户型档次上实现提升户型设计上 通过既提升居住舒适度 又提升户型附加值的创新处理 满足中高端以上客户享受生活的置业心理 设计强调适度新颖 尺度空间强调舒适享受 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 商业 关键词 新颖 舒适 享受 服务 20 21 符合项目发展定位 城央豪宅新力量 高端市场的挑战者满足企业发展要求 实现项目品牌与利润最大化双重目标 保证大盘持续的现金流滚动考虑竞争市场供需特征及客户需求 中高端市场热销主流户型产品 和中高端以上客户需求项目本体条件 项目规模较大 满足大盘对于多种类型客户的户型面积需求借鉴我司以往国内同类项目操作及参考案例的经验 户型配比建议的考虑原则 因素 市场供求反映 项目发展目标 案例经验借鉴 物业及户型产品 配比 建议 物业及户型配比建议的考虑因素 项目定位方向 产品策略 项目本体条件 21 市场中高端代表项目产品户型比例 在售含已售 及市场销售情况 产品户型定位 以高端市场主流需求产品为主力 并适当延展 项目整体户型配比建议 产品定位原则 在满足项目整体高端住宅定位的前提下 以中高端市场主流需求产品 120 180 三 四房 为主力 并适当前后延展 限定超大户型比例以控制总价 一方面保证项目有较好的资金回笼 另一方面为后期单价拉升提供空间 资源来源 中山国土资源局 22 设立康体中心 养生中心 活动中心 儿童天地等以完善的生活 休闲娱乐和康乐运动配套展示豪宅康享生活之尊打造高端休闲会馆俱乐部 提升项目的整体品位与档次 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 商业 以健康和悠享为主题 打多元化的配套品质上体现客户档次 走高走豪规模上满足客户主要需求 诉求精 关键词 身份感 档次感 健康主题 悠悦享受 室内恒温泳池 享生会馆 高端商务中心 儿童天地 室外网球场 多功能康体馆 儿童天地 服务 23 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 服务 商业 关键词 享受 休闲 生活服务 高星级酒店和休闲及生活服务商业打造 拔高项目形象和影响力 提升项目的整体价值 设立商业发展原则 商业发展有利于提升项目形象档次提升和住宅销售价格商业发展力求降低风险和资金压力 应于项目后期开发商业类型组合 高星级酒店 商业街区商业规模 商业街规模 2 3万平方米高星级酒店 5 6万 约300 350间客房 24 导入国际 国内品牌物管管理或顾问高科技智能化管理 物业 一卡通 小区入口 停车场 住宅入户大堂均实行IC卡门匙监控系统 实现可视对讲 红外线保安 远程抄表等背景音乐 会所 园林等地方设置背景音乐系统增值配套服务 24小时家政 清洁 保姆 洗衣等 城央生态区 豪宅新力量 规划 园林 建筑 户型 配套 服务 品牌服务 尊贵 专业 贴心 提供附加值全面升级 安全 智能化小区管理 引领市场 关键词 品牌引领附加值智能化 商业 25 项目案名建议 锦绣 峰 岭 锦绣 延继敏捷自有品牌 提升品牌影响力 岭 点明毗邻紫马岭 突显生态 峰 一种高度 一种地位 树立项目形象力 26 案名建议 玺 自秦代以后专指帝王的印 突显项目尊贵感 彰显非凡品质园 强调项目拥有公园生态及景观玺园 既突出项目豪宅地位又强化公园生态资源的稀缺性 玺 园 敏捷 玺园 27 备选案名 锦绣 碧林湾 锦绣 公园里 敏捷 领东名邸 敏捷 紫岭峰 28 发展战略之下的定位体系 那么 我们的有效客户是谁 他们有怎样的精神特质 以怎样的价值以及主题方向才能成功脱颖而出 结合客户 项目 主题 我们的产品如何打造 客户定位 市场定位 产品定位 我们的产品在面市时将具有怎样的市场价值 价格定位 29 销售价格定位原则 静态价格 基于项目定位 对不同物业类型采用市场比较法进行定价建议 主要考虑区域因素 项目自身素质打造等 同时考虑时间价值 参照比准项目的价格均为2011年9月份现场采集价格 本项目测算价格结果分静态 2011年9月份 价格 具有区位 规模 档次类似性 目前在售项目作为参照体系参照项目设定原则与本项目具有相似资源条件的标杆性楼盘项目周边在售标志性大盘价格比准物业 高层洋房 叠墅 远洋城世界观万科朗润园 洋房 雅居乐熹玥豪逸御华庭 高层物业参照项目 万科朗润园 叠拼 叠墅物业参照项目 备注 由于中山市场上叠墅物业较少 叠墅价格还将参考联排产品 乘以合富经验系数相结合 30 洋房物业产品市场比较比准因素 31 洋房物业价格定位 本项目洋房静态价格为10000元 左右 毛坯 该价格只能代表本项目在现有定位体系下进行产品打造 在目前市场上的价格水平反应 32 叠墅价格定位 市场比较法和比例推算法 利用反算得出本项目叠拼别墅静态价格范围为14000 16000元 保守测算本项目取14500元 目前中山在售叠墅产品很少 其售价反推得出 根据合富辉煌市场研究积累 同一楼盘中一般叠墅与洋房售价比为1 3 1 5 1 与联排别墅售价比为0 8 0 9 1 33 34 发展环境与项目价值挖掘 发展策略及发展定位体系 物业发展建议 财务经济测算 项目属性界定 客户定位 市场定位 产品定位 本体条件 开发策略 物业设计建议 成本分析 收益分析 宏观经济 城市规划 本体分析 企业目标 价格定位 工作说明 本报告思路框架 竞争市场研究 住宅市场研究 商业市场研判 住宅客户分析 项目整体发展策略 财务效益 我们的研究思路和方法是 1 找到项目的属性 2 解析项目的核心问题 3 寻找成功解决问题的方法与策略 4 为项目制定可切实发展的方案 第二阶段 整体定位与物业发展 第一阶段 区位特征 房地产业 34 35 发展环境与项目价值挖掘 发展策略及发展定位体系 物业发展建议 财务经济测算 项目属性界定 客户定位 市场定位 产品定位 本体条件 开发策略 物业设计建议 成本分析 收益分析 宏观经济 城市规划 本体分析 企业目标 价格定位 工作说明 本报告思路框架 竞争市场研究 住宅市场研究 商业市场研判 住宅客户分析 项目整体发展策略 财务效益 我们的研究思路和方法是 1 找到项目的属性 2 解析项目的核心问题 3 寻找成功解决问题的方法与策略 4 为项目制定可切实发展的方案 第二阶段 整体定位与物业发展 第一阶段 区位特征 房地产业 35 本体分析 外部条件分析用地条件分析用地价值综合评判 36 37 地理区位 本项目位于东区紫马岭公园旁 区内环境资源优越 重要行政单位和高端楼盘林立 区域具有良好的发展前景 本项目位于中山市中心城区东区 紫马岭公园旁东区是中山的重点发展片区 也是中山房地产的主战场第二行政中心 东区区委 市海关 市卫生局 市检疫局 中国南方电网等重要行政机关单位形成了中山市的第二行政中心核心地位 中山市博览中心 规划中的 黄金十字CBD 是中山市未来的会展中心和商务中心生态环境优越 紫马岭公园 五桂山风景区等是中山市区难得的生态及景观资源房地产主战场 远洋城 地璟东方 熹玥等高端楼盘林立 中山市东区鸟瞰 东区是中山市重点规划区域 教育条件优越 地价高 基本上都是高档居住区 发展前景大好 规划院设计师 中学教师等人士访谈 南区 西区 石岐区 项目地理位置示意 本项目 东区 行政中心 会展中心 商务中心 长江路 起湾道 博爱路 中山路 南环路 37 38 交通区位 区域交通路网完善 能便捷地连通市内各主要城区 交通便捷度高 通达性好 中山市城市路网分析主要城市干道网呈 五横三纵 东西向以北环路 孙文路 中山路 博爱路 南环路为主要干道 南北向以105国道 起湾道 长江路为主要干道 交通道路网完善项目相关主要道路分析本项目临近中山路 博爱路两条东西向干道 靠近起湾道 长江路两条南北向干道 交通区位优越 能便捷达到市内各主要城区中山路 博爱路建设情况良好 红线宽度宽 车流量大 不堵车项目与城际快速路的连接情况 通过博爱路可便捷联系京珠高速 105国道 交通区位图 博爱路 中山路 石岐区委 中山市委 东区区委 南区区委 西区区委 本项目 京珠高速公路 南环路 博爱路 长江路 中山路 起湾道 北环路 孙文路 105国道 高速入口 本项目 主干道 快速路 38 39 周边配套 区域配套基本齐备 其中教育配套完善 且等级较高 但大型医疗和高端商业配套较缺乏 紧邻项目的多为旧村的配套设施 教育配套 各级教育配套完善 且等级较高项目方圆2km范围内有多达10所学校 不含幼儿园 各等级学校俱全 数量众多其中石岐中心小学是省一级学校 中山市高级实验中学是全国示范性高中 学校级别高 公众认可度高最邻近的幼儿园和中小学在大鳌溪村和小鳌溪村内生活配套 小型生活配套齐全 高端商业配套缺乏项目周边超市 菜市场 饭店俱全 数量众多华润万家是项目周边最大型的超市 位于中山五路对面最邻近项目的菜市场和饭店在大鳌溪村和小鳌溪村内附近的长江美食城 海港城是中山市较出名的餐饮医疗配套 大型医疗配套缺乏最近的医院是东区医院 距离项目1 5km 较远最近的小型卫生站在小鳌溪村内 39 40 四至概况 项目北面临城市主干道 行政单位 临路形象良好 但其他方位皆被旧村及待建设用地围绕 形象欠佳 有待改善提升 项目四至周边现状东面和南面 大鳌溪村 小鳌溪村 形象欠佳形象较差 包围本项目 易造成 孤盘 的感觉西面 规划二类居住用地 紫马岭公园 形象较好紫马岭公园规模大 植被覆盖率高有居住用地隔于本项目与紫马岭公园之间北面 海关 东区区委 形象良好具有良好的城市气息 城市形象 紫马岭公园和福利院 东区区委大楼 旧村现状形象情况 村里的教育设施 小鳌溪村 大鳌溪村 紫马岭公园 海关 东区区委 新鸿基 奕翠园 远洋城 远洋城 中山路 规划二类居住用地 博爱路 项目四至示意图 本项目 40 41 居住氛围分析 本项目东面和南面均被旧村包围 与周边楼盘缺乏紧密的联系 居住氛围有待提升 旧村形象干扰大鳌溪村 小鳌溪村建筑较破旧 形象不佳但由于居民大多为本地人 低收入的外来人口较少 治安较好 因此中山客户对此心理抗性并不大与周边楼盘联系不紧密项目周边最近的楼盘是奕翠园和远洋城 距离均较远 而且都隔着城市干道 易造成 孤盘 感觉奕翠园离项目约500m 相隔中山路远洋城离项目约1000m 相隔博爱路 小鳌溪村 大鳌溪村 紫马岭公园 海关 东区区委 新鸿基 奕翠园 远洋城 远洋城 中山路 规划二类居住用地 博爱路 旧村现状形象不佳 紫马岭公园附近村子里住的人都很有钱的 也没什么外来人口 在这里建楼盘村子不是大问题 专业人士访谈 本项目 41 公园资源分析 项目西临紫马岭公园 是市内重要的自然资源和城市休闲配套 具有较高的休闲价值和景观价值 紫马岭公园资源介绍规模大 占地88公顷 规模大 知名度高景观价值高 公园内植被茂盛 风景优美休闲价值高 是可供都市人群游憩的城央城市公园公园与项目的关系位于地块西南侧 朝向不是很理想与本项目之间相隔一块二类居住用地 视线受限东门离本项目仅100m 但其形象欠佳 公园植被茂盛 紫马岭公园 R2 东门 南门 北门 西门 公园一角 公园东门形象欠佳 42 本项目 42 43 景观资源 项目拥有多种景观资源 公园景 山景 河涌景 但受周边用地所限 项目整体景观价值一般 公园景 紫马岭公园 价值较高但拥有的景观面不长方位 位于地块西南侧 朝向不是很理想规模 占地88公顷 规模大 知名度高价值 公园内植被茂盛 风景优美 景观价值高不确定因素 公园与项目地块之间规划有一块二类居住用地 开发后可能会对观景视线产生不利影响 可确定的观景面仅仅占到整个观景面的25 左右 长度约300m可远望的山景 价值一般方位 北面 南面均有价值 中山市山景较多 景观价值和稀缺性一般河涌景 价值较低方位 地块东侧价值 规模较小 水质较差 价值较低 地块东侧的河涌 地块北面延绵的山景 地块南侧的五桂山景 地块西南侧的紫马岭公园 紫马岭公园 R2 小河涌 地块周边景观资源盘点 不确定观景面 可确定观景面 本项目 43 本体分析 外部条件分析用地条件分析用地价值综合评判 44 用地指标梳理 5块用地的指标现状 整合用地后的指标状况 1 通过A B地块的整合 提高了项目用地完整度及土地利用率2 后续分析将在新指标下进行 45 本体分析 外部条件分析用地条件分析用地价值综合评判 46 用地价值综合评判 居住价值评判因素地块用地规模内外部景观资源用地内部空间外部道路污噪影响 商业价值评判因素周边商业氛围道路等级带来的人流影响对外交通连接度形象昭示性 注 一级 二级 三级 注 一级 二级 三级 一级商业价值 二级居住用地 三级居住用地 47 本体分析小结 项目优势区域规划利好 正迅速成熟 临近紫马岭公园 有一定景观价值和生态休闲价值 小型生活配套较齐全 教育配套资源突出 项目不足地块不规则 不利于开发 需要重新整合 项目所在区域居住氛围较弱 周边村落形象一般 西南角相邻地块未来的开发对项目产生影响 周边缺乏大型高端特色商业配套 48 由此 我们接下来将通过以下两个发展方向进行深入研究 通过对项目本体客观分析 不难发现 项目在区域及周边资源环境中 具备发展高端物业的基础条件 但项目本体及发展商预期却有高容积率的目标 项目发展在此时面临两大核心问题 以商业市场及住宅市场为依据 如何在项目地块上实现高容积率 项目如何朝着高定位方向发展 打造高品质产品 树立优质形象 稳健型物业发展方向 激进型物业发展方向 方向一 方向二 49 商用物业 高星级酒店规模5 6万 客房数300 350间沿街商业属生活性服务配套 后续指标计算将含在住宅内 稳健方向 商用物业仅选取酒店物业 开发量5 6万 以住宅开发为主 并发展优质物业 住宅物业选取2 8容积率左右 住宅物业 市场现状容积率偏低 约1 5 2 5规划及产品空间舒适 提升中山整体居住品质 项目定位较高 住宅考虑前期需贴近市场 中后期逐步放量 选取约2 8容积率基于市场现状出发 并考虑未来住宅市场也将逐步趋向高容状态基于项目住宅定位高 需保持较高的品质感与舒适度 站稳中山高端市场基于项目住宅规模较大 结合分期开发 整体规划空间及建筑形态可安排变化 打造特色 在售项目各项居住指标偏舒适 后续土地供应容积率较舒适 酒店在各类商业物业中风险较低 具有较的好发展空间酒店能有效拉动住宅价值 提升项目形象酒店运作良好可作为发展商持有之优质资产 能强化品牌价值 市场依据 50 商用物业仅选取酒店物业 开发量5 6万 以住宅开发为主 并发展优质物业 住宅物业选取2 8容积率左右 酒店形态及布局建议 楼高 100m 平均层高3 6m 层数 27F塔楼单层面积1200 1500 占地约8000 10000 酒店单体设计各项设计指标参照 经验值 定位及档次 高定位 高星级 高标准规模 5 6万 高层建筑外形 占地不超过10000 临近道路 交通便捷 有良好的通达性有良好的形象昭示性 能树立项目形象及有效体现档次相对独立的用地 同时兼顾社区内外 布局原则 布局建议 稳健方向 51 住宅规模及产品分布建议 21 4 1 0 2 8 57万 住宅占地面积 住宅容积率 商用物业仅选取酒店物业 开发量5 6万 以住宅开发为主 并发展优质物业 住宅物业选取2 8容积率左右 规模推算 户型配比 产品定位 占有高值土地及优质景观资源基本不受外部影响 居住氛围好 私密性高规划空间优质疏朗 占有中高值土地受外部影响较小 有较好居住氛围规划空间有一定灵活性 可进一步提升 占有中值土地受外部因素影响 居住氛围相对较弱用地规模及规划空间受限 空间品质不高 低总价快速回现产品 高端市场主流及热销产品 项目标杆产品 明星产品 稳健方向 52 商用物业仅选取酒店物业 开发量5 6万 以住宅开发为主 并发展优质物业 住宅物业选取2 8容积率左右 小结 商用物业控制业态控制规模总量 规避市场风险住宅容积率约2 8 可实现前期需贴近市场 中后期逐步放量冲高 降低市场风险规划空间舒适性得以保证 可适当发展优质物业 实现项目住宅高定位不同地块释放不同物业价值 可实现多种产品组合 丰富产品线 市场主导方向 项目总建达约62万 综合容积率约2 9 稳健方向 53 开发策略 配套策略分期策略 配套类型建议各类配套定位及策略思考各类配套规模及功能建议 54 配套类型建议 强化生态 绿色 自然 健康的独特项目优势 为住户锻造独一无二的尊享特色配套 同时配置完善的各类生活设施 力求全方位打造复合型的中山豪宅新概念生活 社区配套 商业配套 教育配套 康享配套 特色配套 生活配套 55 康享配套策略 结合项目定位 充分利用项目紧邻紫马岭公园的独特生态自然优势 以健康和悠享为主题 精心打造中山独一无二的多元化康体养生会馆体系 强化项目特色及项目高端形象 满足各个阶段的发展及高端客户的需求 康享会体系 商务会馆 享生会馆 园林泛会馆 多功能康体会馆 树立项目形象 增强对外昭示性 前期兼顾销售中心 强化养生概念 打造尊享会馆 体现高端配套形象 强化运动概念 打造亲近自然的多元体育健康中心 强化自然概念 令住户享受优质的户外活动与环境 56 商务会馆 树立项目形象 增强对外昭示性 前期兼顾销售中心结合主入口打造 在项目启动初期树立良好的形象 增强市场信心 项目开发期初期阶段内兼顾销售中心功能 结合沿街商业 为社区及周边住户提供各类休闲娱乐服务 运营可引入专业运营公司进行管理 局部可以对外租赁或销售 57 享生会馆 强化养生概念 打造尊享会馆 体现高端配套形象结合地块价值及组团优势 联动社区商业节点 打造项目的中央尊享会馆 进一步提升档次 以休闲养生为主题 引入专业医疗健康中心 为社区业主提供多种私密专属而全面周到的个人养生保健理疗服务 享生会馆落位 58 多功能康体会馆 强化运动概念 打造亲近自然的多元体育健康中心充分结合山体与植被景观资源 将自然与绿色景观引入室内 打造项目的多功能体育健康中心 涵盖多种运动主题 满足社区内不同人群的体育活动需求 让住户在运动中享受自然 59 园林泛会馆 强化自然概念 令住户享受优质的户外活动与环境充分利用社区内的园林 绿地 架空层 入户大堂等 打造与景观和环境紧密结合的生态园林泛会馆 可考虑设置步行径 滨水栈桥 小广场 休憩乐园 各类球场等休闲活动设施及场地 让住户能多层次参与和享受社区的园林环境 感受自然生活情趣 60 教育配套 结合项目定位 借势区域发展优势 打造社区教育配套 提升知名度 强化项目品牌 为项目价值拉升提供支撑 通过引入知名教育品牌 借助优良师资及硬件吸引市场关注指标要求 暂无明确要求 初步按 中山市居住小区配套要求 进行配置项目总户数 约4200户户均人口 3 5人 户项目总人口 约14 7千人 小区级 45座 14 7 661 5座 幼儿园规模 12间幼儿园数量 2间 100座 14 7 1470座 小学规模 1间小学数量 24班 幼儿园 考虑到其对项目形象的树立及不同时期的价值拉动作用 建议设置2间并分开设置 小学 考虑到周边充足教育资源的利用 建议不设置 61 配套策略 结合项目定位 借势区域发展优势打造社区教育配套 提升知名度 强化项目品牌 为项目价值拉升提供支撑 通过引入知名教育品牌 借助优良师资及硬件吸引市场关注落位原则不占用商业价值高的区域 位置相对独立 能有独立的对外出入口 能同时兼顾对内对外联系 最大限度减小对社区的影响 考虑合理的服务半径 幼儿园落位 62 商业配套 结合项目定位 倡导康享生活方式 高标准打造独一无二的健康生态概念商业街 将绿色景观融入其中 使社区商业与绿色园林完美融合 在最大限度地满足业主日常生活及购物需求的同时 畅享轻松与自然 级别服务于社区及周边的居住区级别商业配套 功能日用小百货 食杂零售 餐饮 娱乐等 落位原则充分利用商业价值高的沿街面最大限度地布置 尽量将其布置于社区外围 以降低不良影响 保持社区品质感 适当位置设置商业广场及开放节点 以增加空间特色 提升商业价值 63 开发策略 配套策略分期策略 开发模式建议开发时序及分期策略开发节奏及分期建议 64 开发模式建议 住宅 三种开发模式低开高走启动区 以较低价值用地配置低值物业让利市场 广纳客户 后续 陆续开发中等价值 高价值用地 大力拉升项目地块价值 中开高走启动区 以中等价值地块配置高端物业 塑造较为高端项目形象 找准主力客户 后续 以高价值用地带动低价值用地 令地块价值得以迅速 持续走高 高开高走启动区 以高价值地块配置高端物业 激发高端市场 树立区域标竿形象 后续 通过启动区的高端形象持续提升后续地块价值 令后续地块价值继续走高 本项目若选取该模式 定位偏低 不利于项目塑造高端形象 后续开发及价值拉升难度较大 本项目若选取该模式 以主流产品启动 贴近市场 有利于塑造高端形象 站稳高端市场 后续稳步释放项目资源价值 有效拉升项目及产品价值 本项目若选取该模式 项目地块价值差异明显 过早大量释放优质物业价值 虽能冲击高端市场 但后续难以持续保持高走 反受市场波动影响明显 风险较大 65 开发时序及分期策略 住宅 首期首期策略 充分利用临路区域展示项目区位优势 展示开发商品牌实力 强势开盘 树立项目高端形象 增强客户信心以高端主流产品启动 贴近市场 降低开盘风险 站稳高端市场充分考虑用地价值及物业价值拉升预期 预留弹性开发空间物业配置 住宅物业 高层洋房 3房 4房产品 配套物业 销售中心 商务会所 沿街商业 绿地公园 临时 开发量 强势开盘 形成规模 树立形象 建议首期开发量约8 10万 位置选取 建议选取2 地块南部区域作为首开区域 充分考虑交地顺序及实际拆迁情况选取中间价值用地 为后续价值释放提供空间具良好展示面及形象昭示性 导向性有利于主力物业的规模化展示对外联系便捷 有利通达 首期 绿地公园 66 开发时序及分期策略 住宅 首期强势打造开盘形象 销售展示区 充分利用2 地块西北角对外连接度高 形象昭示性好的优势 打造项目的对外接待形象展示区 结合项目形象主入口设置销售中心 商业会馆 树立形象 吸引市场关注度主题景观区 通过对沿路未开发地块的形象包装 打造环境舒适宜人的主题绿地公园 强化项目健康运动的主题 有效提升来访客户的尊贵感 私属感及归属感 逐步加深其对项目社区特点及优美环境的认同产品展示区 借助形象及景观优势 全面向客户展示项目的主力产品及建筑形象 主题景观区 产品展示区 销售展示区 67 开发时序及分期策略 住宅 后续各期 项目价值 1年 高值 低值 开发时间 2年 3年 4年 5年 6年 7年 住宅 销售中心 商务会所 沿街商业体育公园 配套 展示实力 突出主题特色 树高端形象 强势开盘 高调亮相贴近市场 降低风险 借助首期的势继续主打市场主力产品 巩固定位及形象贴近市场需求 快速滚动开发 迅速形成项目规模 凭借规模 特色配套拉动 特色产品入市 强势带动项目向更高端发展 进一步提升形象 高低搭配开发 实现货值 价值最大化 首期 2期 3期 4期 启动期 约13 15万 高层洋房 3房 4房为主 沿街商业幼儿园1泛会所 约13 15万 叠墅高层洋房 3房 4房为主 2房 小3房为辅 多功能康体馆沿街商业幼儿园2泛会所 约17 19万 高层洋房 4房 5房与2房 3房相互搭配 享生会馆沿街商业泛会所 高星级酒店 首期 2期 3期 4期 巩固期 成熟期拉升期 高值期 酒店 3期 2期 4期 4期 3期 约8 10万 高层洋房 3房 4房为主 首期 3期 开发节奏及整体分期思考 约1 1 5年 约1 5 2年 约1 5 2年 约3年 68 住宅物业开发节奏制定原则充分借鉴市场 借鉴周边楼盘住宅开发情况 为项目开发量的制定寻找依据 充分考虑开发资金能力 因应自身资金情况适量开发 通过销售使资金有效滚动 充分考虑项目展示需要 每期开发能形成一定规模效应 有利于社区空间及形象展示 充分考虑项目的整体关联性 因应项目地块特性及相互关联性制定开发量 避免过于分散 开发节奏建议项目年开发量控制在约6 8万 项目57万 的住宅物业建议分6 8年开发 分期建议整体分期 一是针对各期的开发策略侧重 二是结合地块划分现状 尽量保持地块开发完整性 建议将项目整体开发大致划分为4 5期 12 15万 期 约2年 期 开发节奏及开发分期建议 69 开发节奏及分期建议 商用物业开发节奏市场依据 建议 基于中山商业市场现状 建议中后期开始启动 以酒店先行 70 产品建议 规划建议立面风格园林风格户型产品 71 规划建议 打造 两轴两心 的整体空间结构 强化地块联系 树立项目特色形象 提升项目价值两轴打造贯穿项目地块的生态商业街及园林景观轴线 强化各个地块间的联系 增加项目卖点 有效树立独特的项目形象 两心结合地块特性 在景观轴线的端部 1 4 打造中心园林空间 优化区内的空间舒适性及居住品质 有效提升项目价值 72 规划建议 构建清晰明确的交通流线系统 使区内流线各行其道 互不干扰 最大限度保持项目的私密性及品质感流线设置商业流线与居住流线相互独立 互不干扰 不同档次物业间流线相对独立 社区内实行人车分流 社区车辆进入后直接下地库 最大限度减小其对内部的干扰 出入口设置临中山路结合项目商务会所及商业街设置项目主形象入口 强化市场印象 树立高端形象 人行出入口可结合景观轴线关联考虑 进一步增强项目整体性 车行出入口分开单独设置 同时尽量减小对人流及商业的影响 叠墅物业组团设立单独车行出入口 以保持物业的高端性及私密性 2 3 4 1 5 流线及出入口设置 商业流线 居住流线 车行流线 主形象入口 人行出入口 73 规划建议 因应地块属性及特点 通过合理的住宅规划形态及排布 最大限度提高项目空间品质感及舒适性 提升项目价值 74 产品建议 规划建议立面风格园林风格户型产品 75 立面风格 目前中山市场的高端项目中 建筑立面风格比较多样 水平参差不齐 所体现的项目档次感及品质感普遍不高 风格选取原则符合项目高端定位 充分体现项目的独特性及品质感 符合市场客户对高品质项目的风格喜好及要求 远洋城 帝景苑 凯茵新城 逸翠园 璟湖城 需要在市场上强势而立 树立与众不同且同时能够体现高品质 高档次性格的建筑形象 Art Deco建筑风格 76 立面风格 ArtDeco 居高临下 自由于传统与现代 77 立面风格 兼具古典的奢华与现代的时尚 注重细节的打造 使形象极具品质感 整体性格内敛低调但不失华丽和气派 符合项目定位 深受市场追捧 78 立面风格 兼具古典的奢华与现代的时尚 注重细节的打造 使形象极具品质感 整体性格内敛低调但不失华丽和气派 符合项目定位 深受市场追捧 79 立面风格 大隐于市 享受低调与奢华 ArtDeco ArtDeco 80 立面风格 与建筑形体完美融合 大气而不失细节 强调竖向的线条处理 多种石材的搭配 更显尊贵 厚重而优雅 深藏而不露 完美阐释与众不同的尊享品质生活态度 81 产品建议 规划建议立面风格园林风格户型产品 82 园林风格 紧邻绿岭 独享自然与宁静 自然生态园林 83 园林风格 充分结合独有紫马岭自然景观 打造独一无二的健康生态园林 让绿色与阳光触手可及 Naturallife 园外是山 园内是景 84 园林风格 丰富的空间层次 多样的植物种类 高低的植栽搭配 自由的水岸设计 灵活的小品点缀 Naturallife 前是小桥 后是流水 85 园林风格 丰富的空间层次 多样的植物种类 高低的植栽搭配 自由的水岸设计 灵活的小品点缀 Naturallife 前是小桥 后是流水 86 园林风格 都市与自然如此贴近 繁华与宁静垂手可得 满园绿意 藤萝漫壁 生活与自然被完美阐释 Naturallife 举目参天绿 踏足满地青 87 产品建议 规划建议立面风格园林风格户型产品 88 户型产品指导性建议 项目产品定位项目外部资源条件项目本体情况市场楼盘户型产品及客户需求 户型设计关键词 舒适 健康 生态 享受 创新 户型尺度舒适宽敞户户南北通风对流户型主朝向朝南小入户花园设计 市场分析及客户需求引导 户型设计关键词 舒适 自然 健康 89 户型产品指导性建议 户型产品设计侧重点 户型配比回顾 实用 高性价比 舒适 附加值 观景 享受 观景 豪华 别墅感 品质感 90 户型亮点及实例参考 95 5m 洋房 注重户型内部实用性及功能完整性户型方正 功能空间宽敞合理 交通组织紧凑争取户户南向采光 南北对流以赠送面积为主要亮点 提高产品性价比飘窗台 飘地台设计小 L 型阳台转变成多功能房设计大花槽转换成阳台设计优化户型组合及洋房单体设计清风阳光电梯厅设计 小L型阳台 2米 多功能房间 阳台 实用 高性价比 a 飘地台扩大空间 c 清风阳光电梯厅 91 户型亮点及实例参考 95 5m 洋房设计 功能价值户型方正 布局合理 交通流线简洁 实用性高南向3开间 采光面充足户内空间尺度及比例设置合理特色亮点花槽可转换成阳台实现面积增值 阳台空间扩大后既增添情景感 同时能保留原阳台功能 提升户型附加值 实例1 约90 2房 实例2 约100 2房 功能价值户型方正 布局合理 交通流线简洁 实用性高功能分区清晰明确 户内流线穿插干扰少南向3开间 采光面充足户内空间比例设置合理 尺度舒适特色亮点空间感超出常规2房尺度 超值设计 2米 92 户型亮点及实例参考 110 5m 小3房 145 5m 4房 注重户型内部健康舒适户型多开间 功能空间宽敞 大面宽设计保证户户南向采光 明厨明卫确保户户南北通透对流体现一定附加值 提高产品性价比入户小花园设计 提升户型附加值转角飘窗台设计 增加情景入室 提升附加值主卧带独立衣帽间设计优化户型组合及洋房单体设计清风阳光电梯厅设计面宽舒展 户间遮挡少的户型组合设计 a 入户小花园设计 b 转角飘窗台设计 c 主卧独立衣帽间 舒适 附加值 93 户型亮点及实例参考 110 5m 小3房 145 5m 4房 功能价值大进深设计 户型功能分布合理 节约用地客 餐厅各连阳台设计 南北通透 豪华大气确保主卧与客厅南主朝向设计 强调观景价值特色亮点主卧180 观景飘窗台设计 强调观景效果大花槽可灵活扩建为宽景阳台 提高附加值飘窗设计 具一定附加值 实例2 155 4房 实例1 110 3房 主卧 阳台 阳台 飘窗 次卧 次卧 餐厅 客厅 厨房 飘窗 飘窗 功能价值主朝向4开间设计 户型舒展 观景功能强功能分区清晰明确 户内流线穿插干扰少采光面充足 南北对流特色亮点私家电梯间设计 入户私密 提升档次超宽景阳台设计 增加户型观景效果飘窗设计 具一定附加值主卧可设为带书房豪华套房设计 灵活多变 厨房 94 户型亮点及实例参考 135 5m 大3房 165 5m 四房 充分发挥户型观景功能 提升观景价值保证户型主朝面观景效果 客厅 主卧 展面舒展 至少3开间观景 视野开阔丰富户型室内外景观层次 设置多种景观过渡空间 如 入户花园 大面积观景阳台 一步式阳台 加强户型产品观景通透性 大面积落地门窗的设计确保户户南北通透对流保证户型具备更加完整的居住功能 并增设多种情景空间 提高户型享受价值考虑配置工人房 提供更完整的居住功能主卧功能齐全 休息区 休闲区 主卫 衣帽间 且休息区与休闲区空间灵活相隔 增加主卧情景感增设情景空间 如阳光室 入户花园 大面宽观景阳台 转角飘窗台 观景 享受 a 大面积落地玻璃 b 阳光室及大面宽观景阳台 c 主卧休息区 衣帽间 95 户型亮点及实例参考 135 5m 大3房 165 5m 四房 功能价值主朝向4开间设计 户型舒展 观景功能强功能分区清晰 布局紧凑 户内流线穿插干扰少采光面充足 南北对流特色亮点多阳台设计 入户花园 宽景景观阳台 情景阳台可灵活将情景阳台可封闭为房间 将4房转换为4 5房概念 实现面积增值可灵活将情景主卧带独立衣帽间 实例1 120 大3房 功能价值功能分区清晰明确 户内流线穿插干扰少客厅餐厅布局整体大气户型舒展 采光面充足 南北对流特色亮点多阳台设计 入户花园 宽景景观阳台 情景阳台可灵活将入户花园封闭为小房间 将大3房转换为3 5房概念 实现面积增值卧室通过设置转角飘台增加情景空间 实例2 170 4房 96 户型亮点及实例参考 200 5m 大平层 240m 左右 复式 充分发挥户型观景功能 提升观景价值保证户型主朝面观景效果 客厅 主卧 展面舒展 至少3开间观景 视野开阔户型注重开窗方位 强调270 大角度观景效果展现户型豪华感 注重功能空间的尺度豪华大气功能空间尺度豪华 如 客厅 餐厅 主卧 走道等空间平面尺度豪华 竖向做到3 2 3 4米层高设计 复式考虑客厅挑高设计 内部空间功能豪华元素的设置 如 入户玄关设计 独门独户设计 双套房设计 会客偏厅空间设计 中西厨房及早餐厅设计 主卧体系尊贵感体现 豪华浴室设计 独立豪华衣帽间设计 书房功能套间设计 情景空间设计 a 保证景观面 b 景观阳台丰富室内外景观层次 观景 豪华 97 户型亮点及实例参考 200 5m 大平层 功能价值功能分区清晰明确 户内流线穿插干扰少主朝向4 5开间设计 户型舒展 景观效果强采光面充足 南北对流特色亮点多阳台设计 宽景景观阳台 情景阳台 工作阳台多套房设计 体现功能豪华度主卧套房功能齐全 建立规格高 尊贵人性化的主卧体系独门独户设计 主仆流线分离的双入户设计多功能空间设计 会客偏厅 功能灵活 自由隔断 可按需独立划分也可打开彰显气派 实例 240 大平层 98 户型亮点及实例参考 240m 左右复式 功能价值功能分区清晰明确 户内流线穿插干扰少主朝向3开间设计 户型舒展 景观效果强采光面充足 南北对流特色亮点多阳台设计 入户花园 宽景景观阳台 情景阳台 工作阳台双套房设计 体现功能豪华度主卧套房功能齐全 建立规格高 尊贵人性化的主卧体系独门独户设计 主仆流线分离的双入户设计多功能空间设计 家庭厅 功能灵活 自由隔断 可按需独立划分也可打开彰显气派 实例 250 复式 99 户型亮点及实例参考 240m 以上 叠墅 突出其占有的土地价值 构筑有天有地的户型优势展现类别墅户型的功能特征 附带私家花园 前 后花园 设计 设置丰富多样的露台 阳台 花园等空间地下室私家停车位设计 尽显别墅气质户型设计需体现一定的附加值附送私家花园 提升户型附加值 附送有采光的地下功能空间 并考虑设置类别墅特有的情景功能如 影视厅 家庭活动厅 桑拿室 聚会休闲空间 在满足基本使用外 强调别墅特有的空间品质客厅挑高 增强空间舒适性保证主卧功能齐全 休息区 衣帽间 卫生间 情景空间 a 私家前 后花园 b 地下室设计 c 挑高客厅设计 d 类别墅独立入户设计 e 阳台露台丰富多样 别墅感 品质感 100 户型亮点及实例参考 240m 以上 叠墅 三层平面 上户首层 示意 夹层平面 上户夹层 示意 客厅 客厅 卧室 厨房 卧室 卧室 主卧 客厅上空 特色亮点类别墅的独门独户入户方式赠送前 后 花园赠送地下停车库露台 阳台 花园等空间形式多样主卧体系独立 内部功能完整 地下停车位 实例 叠拼 型1栋4户 2户下户 2户上户 建筑面积 下户约220 上户约250 功能价值竖向及同层功能分区明确 户内流线穿插干扰少交通流线简洁紧凑 户型实用率高 101 户型设计参考 整体设计要点建议 户型以 舒适 为设计原则 尽量做到南北对流 以南为主朝面户型大面宽设计 尽量做到都带入户花园 102 市场现状 目前类似档次项目的容积率普遍不高 而对居住舒适性的要求则普遍高于一线城市 容积率普遍较适中 主要集中在1 5 2 5之间 层户数特征 市场对舒适度要求较高 层户数主流为1梯2 3户 其次为1梯4户 层数特征 大多数项目的建筑层数主要集中在15 20层之间 楼间距特征 较舒适 通常情况下楼间距不低于1H 以下内容为附件 103 后续市场土地供应概况分析 容积率较为适中 普遍不高于3 0 104 容积率测算 住宅总体容积率2 8时 项目舒适度较高 符合住宅定位 更可考虑打造明星产品 提升项目形象 商用物业仅选取酒店物业 开发量5 6万 以住宅开发为主 并发展优质物业 住宅物业选取2 8容积率 稳健方向 105 周边楼盘住宅开发情况 周边类似档次物业年消化量大约6 8万m2 106 107 竞争区域内典型项目分析 万科 朗润园万科在中山东区的特色高端项目 雅居乐 熹玥雅居乐品牌公认的高端项目 目前单价最高的项目 远洋地产 远洋城中山标杆性城区大盘 与项目直接竞争的项目 时代 白朗峰时代地产在中山的标杆项目 目前洋房总价最高的项目 新鸿基 奕翠园香港品牌发展商的高端项目 离项目位置最近的项目 雅居乐 凯茵新城雅居乐标杆项目 近郊纯生态复合型低密大盘 107 远洋城 区域内中高端大盘开发 最新一期 世界观 组团定位较高 远洋城 远洋地产中山标杆性项目 东区200万方大盘社区目前区域市场公认较高端的项目目前东区最大的项目距本项目最近的项目之一后续供应量最大目标客户档次中高 主要面对中山主流客户 客户多为改善型二次置业主要客户来源 中心城区公务员 企事业单位人员 生意人及周边发达镇区的老板 企业高管 港澳投资客客户多为二次或三次置业 自住改善型为主 108 整个远洋城社区使用了数十万吨原石 特别在外墙和建筑的基座部分借由石材增加外立面的气势和品质感 受到中山客户较大范围的认可 产品打造 世界观 组团以Artdeco为建筑风格 与前期的欧陆建筑风格相比 更能体现产品的品质感 最新一期 世界观 组团 建筑风格与之前多期的有所不同 使用了 Artdeco 风格 让品质感得到进一步的提升 我们对楼盘的外观没有特别的偏好 带一点欧式 简洁 和谐 看着舒服就可以 像雅居乐 臻园这一类我们都挺喜欢 主要是品质感要好 听说远洋城的建材都是质量很好的 我们就很认可 中山某服装厂中层陈先生 远洋城前期的欧陆风格 世界观 组团Artdeco建筑风格 109 产品打造 现代自然园林风格设计 烘托出楼盘的舒适