拓盘物业发展建议模版

拓盘模板 物业发展建议模板 深圳中原技术发展中心ShenZhen 09 2010 中原力量 汇报说明 为了提升中原的专业形象 提升同事们的工作效率 对拓盘常用模块进行分解 分别给到专业的模板建议 此伙报告里面的物业发展建议部分 目录Part1 物业发展建议基本概念Part2 中原物业发展建议模板Part3 物业发展建议写作注意Part4 物业发展建议案例说明 物业发展建议相关说明 PartC 1 物业发展建议定义 物业发展建议 是指代理公司针对一个项目或者一个地块 依托前期定位 提出符合项目自身发展的合理的见解或意见 或者对项目整体开发给到明确的意见 使该项目或者地块向着良好的 积极的方面去发展和完善 为项目后续发展提供立命之本 同时为后期营销推广打下坚实的基础 符合项目前期市场定位给出形成价值点和竞争力的因素指导项目未来走向解决从市场到产品对接的问题给到设计院参考 物业发展建议三要素 要素2具体指标 要素1项目定位 要素3开发亮点 描述出整个项目或其中某类产品的特性 特质或特征1 直接给出同类可参考的案例2 通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3 基于项目的定位 确定了物业结构 产品构成与比例 通常包含两方面的指标 一是项目的技术经济指标 基于项目的技术实现性和经济目标 确定了开发的强度 表达方式 市场参照指标 基于案例总结 对一些产品特征定量化 譬如 面积必须大于XXX 才叫 当前市场至少做到了XX 这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式 案例与图表 亮点 是案例归纳而出的 是实现某一物业目标的必选动作 是具有创造性的 不一定是唯一解 但能对解决问题有启发作用譬如 做一个夸张 个性化的会所也许是提升某一类项目价值的 亮点 客户有什么需求 认同怎样的项目品质是物业打造的出发点 市场上竞争对手的项目表现 整体水平是项目参考对象 项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力是打造前提 相互影响 相互制约 1 2 3 物业发展建议考量因素 项目的整体定位如何在物业中体现 项目条件 市场竞争 客户敏感点 锐普PPT图表 综合关系 外部形象 立面造型 内部空间 户型设计 园林 绿地 道路 广场 设施 商业 会所 幼儿园 垃圾场 居委会 物管中心 整体布局空间关系交通组织景观组织 整体规划 住宅设计 景观设计 建筑单体设计 从定位出发做整体规划 大胆想象未来建成后的项目形态 物业发展建议涉及内容 物业发展建议具体归纳为以下几点 园林建议 整体设计理念 设计风格 主题元素 配套设施建议 会所 电梯 大堂 智能化 户型建议 面积大小 功能分区 功能尺度 创新亮点 整体规划 建筑平面 布局 产品形象 物管建议 物管团队 管理方式 特色 物业发展建议内容 案例 以资源放大 产品超越为项目核心竞争力的打造方向 临水楼王做售楼处 沿湖木栈道及亲水平台 五星级酒店 以湖景资源的最大化利用规划 充分利用湖水资源 湖景样板房展示 尽可能保留原始地形地貌 多维度观景阳台 主要功能空间观景 三峡会展中心 彩虹花海 私家亲水空间 创新的物业类型 舒适度整体提升 提高产品性价比 豪宅形象昭示性 标志性建筑物 山地高尔夫练习场 湖中央船形咖啡厅 景观展示 资源规划 高端配套 别墅户型 资源放大 整体规划 产品超越 案例 以风情营造 豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向 高档社区配套 豪华符号展示 豪华社区入口 国宾馆及楼王展示 公共活动区材质高档 视线常接触区用材高档 生活风情营造 景观展示 样板空间 营销中心 项目宣传 入口广场及绿化 强势山水资源 豪华装修样板房 亲水空间打造 全新家居生活 城市建设新方向 欧式风情大盘 全新生活体验 临湖楼王售楼处 强势景观 配套资源 组团规划 三大休闲带 两大居住片区 中心广场 七大居住组团 临水国宾馆做形象展示 豪华装修专业服务 风情营造 豪宅形象 中原物业发展建议模板 PartC 1 1 整体规划 建筑理念 建筑布局及类型 建筑立面 建筑用材 建筑理念指设计的整体概念 如 根据地形 景观 项目属性给出总体的设计理念 常见的有 保留原生态 依山而建 异国风情等 布局一般为项目整体的规划排布如 围合式 点式 蝶型的排布类型一般可分为高层 小高层 多层 别墅等 建筑立面相关如建筑风格 建筑造型 立面色系 建筑档次相关 根据定位所选择各种风格和档次不同 可选择不同的木材 石材 面砖 文化石等 整体规划 一般可包含建筑理念 建筑布局 类型 立面 用材等方面的建议 示例 给到参考项目做为参考是物业发展建议最常见做法 布局建议 建筑风格 建筑用材 整体规划 独栋拥景 高层户户观景 独栋保证景观资源最大化 做到户户拥景多层做到户户都有景观面高层南向面湖 尽量做到户户观景 天麓七区 天麓二区 高层弧型排布 最大化亲近自然 保护自然是亲近自然的前提做到每户景观资源最大化建筑与周边环境自然融合 示例 给到意向图片是物业发展建议最常见做法 布局建议 建筑风格 建筑用材 整体规划 示例 给到参考项目是物业发展建议最常见做法 布局建议 建筑风格 建筑用材 整体规划 示例 给到参考项目是物业发展建议最常见做法 布局建议 建筑风格 建筑用材 整体规划 建筑风格体现之色系 总体以明亮浅色系为主 点缀其它色系 根据组团略有变化 形成包容性的 融合的社区 示例 给到参考项目是物业发展建议最常见做法 布局建议 建筑风格 建筑用材 整体规划 考虑项目开发企业的背景 建议尽量多的使用木材 进行项目建设 木材节省成本 用木材装点项目 体现尊贵 大气 厚重的感觉 局部结合有质感的材料 如 石材或面砖 体现客户身份感 迎合项目目标客户需求 2 户型规划 户型规划 包含户型推导论证 户型功能分区 功能尺度 创新亮点等方面 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型推导步骤尽量按照以下推导过程进行 以保证合理及科学性 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 档次定位 产品整体形象中高档 纯正大户型社区客户 主要针对二次或多次置业客户 以关内客户为主力目标客户群体10 的120平 16 的135平的三房 4 的叠加不需要合拼 其他90平以上大户型均需要考虑合拼 蓝色字体为需要合拼部分 黑色字体为小户型产品 白色字体为不需要合拼面积 示例 户型配比需要从户型推导得出最后结论 往往需要给到明确的项目指导意见 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发 同时结合客户需求度 档次定位 产品整体形象中高档 纯正大户型社区 户型考虑更多的舒适性 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发 同时结合客户需求度 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发 同时结合客户需求度 针对市场产品的不足 本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度 营造独栋别墅的居住感觉 体现项目稀缺性 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型创新要结合市场上有竞争力的产品 同时结合客户接受度及成本 整体预留房间空位 并预留钢筋沉重埋挂件 验收交楼后 整体替业主搭板改房 注 后期改造成本较高 且交房时必须保证改房处的安全质量 防水等符合验收标准 有一定的风险性 承重钢筋挂件预埋 面积赠送之 直接送房预留承重挂件 整体房间空缺 交房后改房赠送面积 户型配比 功能尺度 户型创新 户型推导 示例 户型创新要结合市场上有竞争力的产品 同时结合客户接受度及成本 主卧3 8m次卧3m客厅4 5m 2 4m 4m 参考户型 138平米3 2 2 通过赠送面积可改成169平米的4 2 2 3 园林建议 园林规划 包含园林整体设计理念 植物选择 细节处理等方面 植物选择 细节处理 园林风格 示例 园林景观整体风格需要与建筑风格匹配 植物选择 细节处理 园林风格 示例 园林景观整体风格需要与建筑风格统一 原生态坡地园林风格 配合不同高度 不同层次的的植被 不小于10000平米的中心景观园林 整体园林面积50000平 以台地的形式做出层次感 地标式50000平原生态坡地园林 植物选择 细节处理 园林风格 示例 园林景观整体风格需要与建筑风格统一 4 配套设施建议 配套设施建议 包括会所 大堂 电梯 入口 智能化设施等 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 会所设置之市场扫描 高端产品会所设置已经开始细分 中低端项目会所概念比较模糊 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 会所设置之名流会所 设置健身房 桑拿室 娱乐室 室内外连接的四季恒温泳池等 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 会所建议总面积5000平方 建设设计在裙楼商业上 与公寓处于同一楼 6 9米的LOFT空间将是其鲜明的亮点 需要考虑相关空间的预留 室内恒温泳池 深圳唯一标准国际泳池 室内蓝球场 室内羽毛球馆 壁球馆瑜珈房 壁球馆等功能空间 与豪宅身份匹配的豪华空中运动会所 深圳拥有最多体育设施的会所 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 各栋入口大门 红外线感应式自动玻璃门各栋入口地面 地面铺高级花岗石 大理石 体现大气 开扬的空间感墙身 墙身贴优质抛光砖和高级涂料喷涂天花 采用石膏板造型刷优质乳胶漆 吊顶配美观灯饰 设置温馨背景音乐小品 可在大堂挂壁画及一些盆景植物 增加生活氛围 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 在项目主入口设置叠水水景营造档次提升项目气质 如水景围墙 或者密植植被与延芳路隔开 形成一堵植物墙 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 智能化科技含量重点打造的方向 大堂 入口 会所 示例 配套设施要与项目档次结合 智能化 建议住宅着重处理的科技因子 5 物管建议 配套设施建议 包括物业管理内容 公司建议 特色服务等 物管内容 特色服务 物管公司 示例 配套设施要与项目档次结合 物业管理方式选择建议 整体外包经营 聘请知名物业管理公司做顾问 物业管理方式及特点 物管内容 特色服务 物管公司 示例 配套设施要与项目档次结合 代客打印 复印 翻译 发送传真 电子邮件 预定车 船 飞机等 商务管家服务 生活管家服务 运动管家服务 财务管家服务 迎宾拉车门服务 贵重物品免费保管存放服务等 建立业主家庭日常生活数据 健身 瑜伽 高尔夫 SPA私人教练 为业主提供一对一套餐 私人理财顾问 投资咨询顾问 物业管理体系 物管费 公众代办性服务收费 水 电 气 供热 电视 通讯等 特约服务收费 转售与租赁中介服务 管理租赁服务 秩序维护服务 设备维护服务 日常生活服务 24小时值班守卫监控系统 小区内消防管理 车辆 交通等秩序管理 专业人员负责机电设备 设施管理维修 提供幼儿园 小型门诊 菜市场 餐馆 氧吧 咖啡厅 小超市 便利店等服务 常规服务 酒店管家服务 物业管理体系 常规服务 酒店式管家服务 融入酒店管理的模式和服务意识 物管内容 特色服务 物管公司 示例 配套设施要与项目档次结合 深圳豪宅项目物业管理公司选择例表及物管特色 物业发展建议写作要点 PartC 3 随时关注身边的好项目 关注客户与产品的对位关系多踩盘 借鉴多项目的开发理念多分