安徽邮政诉讼案例.docx

方铁路诉安徽省邮政公司房屋买卖合同案浏览次数：1400作者： 陈月银信息来源： 民四庭发布时间：2016-04-08（网络竞拍 国有资产 整体转让）【要点提示】 企业国有资产以网络竞拍方式整体转让即打包转让，转让标的中部分项目与竞价公告资产存在误差且实际短少，依据法律规定，网络竞拍中的竞价公告应为要约邀请而非要约，当买卖双方双方达成买卖合意并成交，若转让标的中部分项目存在实际短少，转让方不应当承担赔偿责任。【案例索引】 一审：安徽省宣城市中级人民法院（2011）宣中民一初字第00010号（2011年8月16日）。【案情】 原告：方铁路。 被告：安徽省邮政公司。 宣城市中级人民法院公开审理查明：安徽省邮政公司为全民所有制企业，隶属于中国邮政集团公司。中国邮政集团公司委托了北京天健兴业资产评估有限公司（简称天健评估公司）对安徽省邮政公司拟转让资产宣城友缘宾馆（原宣城邮电宾馆）有关的房地产资产进行了评估，该公司于2009年8月17日出具了天兴评报字（2009）第192-4号资产评估报告书。该评估报告作出了全部转让资产在2009年6月30日的账面值为464.55万元，评估值为936.52万元，评估增值471.97万元，增值率为101.60的评估结论。同时强调：评估意见仅作为交易各方资产交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。评估对象和评估范围为安徽省邮政公司拟转让的宣城友缘宾馆有关的房地产资产包括房屋建筑物、土地、设备、低值易耗品等。评估报告书“第十一大项特别事项的说明”中第8条载明：委估的房产中的友缘宾馆（邮电宾馆）中邮电宾馆的房产系在拆除原有旧房的基础上重建，未办理房屋产权证，本次评估有关该项房产的面积2753.85平方米、原有房产证号为宣证字第D1508508号，证载面积中只有南三层办公楼719.07平方米的面积没有拆除，上述面积均以安徽省邮政公司及宣城市邮政局的申报面积为准，如果日后经房地产勘测机构勘测存在较大差异，应调整评估结果。第9条载明：纳入评估范围的土地使用权证号为宣国用（1990鳌）字第050号，证载面积为2180平方米，证载用途为营业，性质为划拨土地。该宗土地为宣城市邮政局与宣城邮储银行共用，本次纳入转让范围进行评估的面积为1499.18平方米，系勘测机构经勘测分割后得出的结果，但尚未办理土地使用权证。 2009年8月25日，安徽省邮政公司作为转让方委托北京凤凰盛世资产管理有限公司在北京产权交易所挂牌，将其持有的宣城友缘宾馆资产对外以网络竞价方式进行整体转让，挂牌价格为1100万元。竞价公告重大事项提示中载明：1、转让资产为宣城市友缘宾馆所使用的房屋建筑物、土地、设备、低值易耗品，其中房屋建筑面积合计为3472.92平方米，土地使用权合计1499.18平方米。具体情况可查询资产评估报告书。2、3、就本次转让的土地使用权，原宣城地区邮电局已取得国有土地使用证，土地使用权类型为划拨，证载土地总面积为2180平方米，本次拟转让的土地面积为1499.18平方米，尚未单独办理国有土地使用证。5、就本次转让的房屋，原宣城地区邮电局已取得其中719.07平方米房屋的房屋所有权证，该部分房屋在邮电分营时划归宣城市邮政局，但宣城市邮政局并未为此办理房屋所有权人变更登记手续。本次转让的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得房屋所有权证。受让方受让资产后，转让方将协助办理房屋所有权证。；竞价公告同时规定对受让方要求：4、受让方须承担本项目资产划拨土地转出让的土地出让金及办理土地用途变更手续的相关费用。 5、本次转让的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得房屋所有权证，其办证费用由受让方承担。10、挂牌期满，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，选择网络竞价的交易方式确定受让方。 经过网络竞价，方铁路以1120万元竞价成功并摘牌，双方于2009年10月29日签订了安徽省邮政公司宣城友缘宾馆资产转让合同（简称资产转让合同），合同约定原告（甲方）将其所拥有的宣城友缘宾馆资产采取网络竞价方式以人民币1120万元转让给被告（乙方）。合同确定转让资产为宣城友缘宾馆资产，具体见资产评估报告书所确定的目标资产；双方就资产交割事项约定：在甲方向乙方发出的书面交割通知中指定的目标资产交割当日，甲、乙双方应委派授权代表（书面授权）就交割的资产实物进行清点、造册并签字确认。自甲、乙双方对交割的目标资产实物清点造册签字确认之刻起，甲方即完成目标资产实物的交付义务。自此，目标资产实物的毁损和灭失的风险、收益将转移至乙方。双方并就资产转让方式、转让价款的支付、权属证书的变更、资产转让的税收和费用、债权债务的承继、职工安置、违约责任等进行了约定。2009年11月6日，原、被告双方就交割资产的实物进行清点、造册后签字确认。2010年8月3日，原告分别办理了登记为房屋四层混合结构、建筑面积1854.22平方米宣房地权证宣州字第00067019号产权证书（即主楼四层），登记为房屋三层混合结构、建筑面积447.46平方米宣房地权证宣州字第00067020号产权证书（即副楼三层），登记为房屋三层混合结构、建筑面积673.35平方米、宣房地权证宣州字第00067034号产权证书（即公告中已办理房屋所有权证的南楼部分）。该南楼于1989年7月5日办理房屋所有权证登记面积为719.07平方米，1997年该房产重建时将南楼原有一外楼梯予以拆除，现登记面积为673.35平方米比竞价公告少45.72平方米。 原告方铁路诉称：被告安徽省邮政公司在竞价公告中称宣城友缘宾馆资产占地面积1499.18平方米，建筑面积3472.92平方米，挂牌价格为人民币1100万元。原告依法通过公平竞价以人民币1120万元竞得宣城友缘宾馆上述资产， 2009年10月29日，双方签订了资产转让合同，2010年8月和2011年1月，原告办理了上述房地产权属变更登记手续。后经房地产管理部门测绘和房地产权证登记，被告出让给原告的宣城友缘宾馆三处房产中主楼(四层) 实际仅有1854.22平方米，副楼(三层) 实际仅有447.46平方米，南楼实际仅有673.35平方米，分别比竞价公告中相应房屋建筑面积短少了102.78平方米、272.59平方米和45.72平方米，三处房屋合计短少了建筑面积421.01平方米。原告认为自己参与竞价报价以及竞价成功签订合同均是根据被告当初在竞价公告中所确认的3472.92平方米房屋面积，现建筑面积出现重大短少，应当依法核减成交价款。原告请求判令被告核减成交价款，返还原告人民币135.77362万元并承担案件诉讼费用。 被告安徽省邮政公司辩称：一、被告转让给原告的房屋不存在面积短少的问题。被告已充分披露房屋建筑物的面积来源情况及未来过户登记可能产生增或减的不确定因素，所转让给原告的资产与竞价公告、资产评估报告书、资产转让合同中所列资产资产完全一致，该等现状移交的资产不存在重大短少的问题。二、国有资产整体转让有别于普通的房屋买卖。国有资产整体转让行为与单纯的房屋买卖行为的计价方式完全不同：资产转让价格并不是仅仅按房屋建筑物的面积计价，房屋证载面积与评估面积不一致亦不应核减成交价款。根据企业国有产权转让管理暂行办法规定，评估价仅仅是作为国有产权转让价格的参考依据，转让人可自主决定挂牌价。本案中转让的是宣城友缘宾馆有关的房地产资产是国有资产，国有资产的转让不能等同于商品房买卖合同。原、被告双方签订的资产转让合同第三条约定的资产转让价格是确定的、唯一的，并未约定调整价款的条款。被告已依据合同交付资产，原告要求调减价款无依据。三、被告要求调增土地使用权评估价，原告应补交土地使用权出让金142.6644万元。故请求判决驳回原告的全部诉讼请求。【审判】 法院经审理认为：本案争议焦点为被告安徽省邮政公司转让给原告方铁路的资产是否存在房屋面积短少情形，若存在房屋面积短少情形被告是否应核减相应的价款。 中华人民共和国拍卖法第二十八条第二款规定：“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”企业国有产权转让管理暂行办法第十三条规定：“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据”，第十七条第二款规定：“采取拍卖方式转让企业国有产权的，应当按照中华人民共和国拍卖法及有关规定组织实施”。案涉转让资产系国有资产，转让资产中房屋建筑所有权和土地使用权系宣城市邮政局所有，宣城市邮政局隶属于中国邮政集团公司系全民所有制企业，由被告主管单位中国邮政集团公司委托天健评估公司进行了评估，评估值为936.52万元，为防止企业国有产权转让造成企业国有资产的流失，被告依据该评估结果委托经纪商北京凤凰盛世资产管理有限公司确定挂牌底价为1100万元并在北京产权交易所挂牌并发布竞价公告，不违反上述法律规定。 本案原告称被告委托北京产权交易所发布的竞价公告披露转让资产中的建筑面积与实际转让登记的面积不实应当承担拍卖标的瑕疵责任，因案涉资产转让方式是网络竞价，由于网络竞价是拍卖方式的一种，竞价公告是拍卖人通过网络发出的拍卖公告，对转让资产进行宣传介绍并公布拍卖物的价格，其实质是要约邀请，是对不特定的人发出，并希望他人向自己发出要约的意思表示，并非与他订立合同，只是订立合同的预备行为。因此，竞价公告作为要约邀请其内容对原告不产生合同的约束力。原告作为网络竞买人通过网络竞价1120万元竞买被告转让资产，其出价是要约，拍卖人同意，其拍定是承诺，整个网络竞拍程序合法有效。另，依据中华人民共和国拍卖法相关规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。被告发布的竞价公告已明确载明：本次转让的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得房屋所有权证，且注明具体情况可查询资产评估报告书，该资产评估报告书同时强调：本评估意见仅作为交易各方资产交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。因此，被告已尽到了对拍卖标的物瑕疵告知义务，被告组织宣城友缘宾馆资产拍卖程序合法。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告竞价成功后，原、被告双方签订的资产转让合同是双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方应当全面适当地履行。该合同第一条约定资产评估报告书是双方签订合同内容的一部分。资产评估报告书第三大项评估对象和评估范围已载明建筑面积为3472.92平方米；评估报告书第十一大项特别事项说明第8条明确本次评估有关该项房产的面积2753.85平方米未办理房屋产权证，且说明上述面积均以安徽省邮政公司申报面积为准，由此可知，原告应知晓该未办理房屋产权证部分可能会与将来办证证载面积存在误差的情况存在，但原告对此并未提出异议并与被告签订了资产转让合同；因案涉资产是整体转让，该合同签订后原告多次对转让资产进行勘察，在明知房屋面积短少时仍于2010年8月3日办理了产权过户，且在房屋产权办理了过户手续后，在合理期限内未对房屋建筑面积短少部分提出异议，故视为被告交付的标的物即房屋建筑面积符合合同约定，原告放弃对房屋建筑面积短少部分要求被告承担责任的权利。原、被告双方就转让资产实物的交割进行了清点、造册、签字确认后并办理了相关产权过户，现原告认为转让资产中建筑面积短少，要求被告核减成交价款返还人民币135.77362万元没有事实和法律依据，依法不予支持。诉讼中，被告以土地使用权价值低估为由要求调增评估价并要求原告补交土地使用权出让金142.6644万元，但由于土地使用权出让金系由有关人民政府土地行政主管部门征收，不属本案的审理范围，故对被告要求原告增加土地使用权出让金的抗辩理由依法不予审查。综上，依照中华人民共和国合同法第八条、第四十四条第一款、第一百五十七条、第一百五十八条第二款、第一百七十三条、中华人民共和国拍卖法第二十八条第二款、企业国有产权转让管理暂行办法第十三条、第十七条第二款之规定，作出如下判决： 驳回原告方铁路的诉讼请求。 案件受理费17020元，由原告方铁路负担。 宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。【评析】 现有国有资产产权改革中，采取公开拍卖的方式是处置国有资产有效方式之一，随着网络和信息技术的快速发展，网络竞拍也成为处置国有资产新方式之一。网络竞拍与一般的拍卖虽有相通之处却又多有不同，两者都是通过竞价方式出售货物，不同的是网络竞拍是以网络为平台通过公开、共享、互动、实时的网络竞价出售货物，网络竞拍具有不受交易的时间和空间限制，避免现场拍卖的人为干扰，杜绝现场拍卖中的围标、串标和暗箱操作的优势，但由于是通过虚拟网络竞拍，难免会存在卖方扩大宣传、夸大其词、甚至虚构事实欺诈消费者，买方虚假买卖、恶意消费等情形，如何保护好买卖双方的合法权益，目前尚无相关法律对网络竞拍这一新型拍卖方式进行明确规定，本案即是一起典型的企业国有资产以网络竞拍方式进行整体转让引起纠纷的案例，企业国有资产整体转让的相关问题也缺乏法律规制。因此，厘清网络竞拍的法律关系、明晰企业资产整体转让的性质，从而准确界定转让合同的效力是正确处理此类纠纷的关键。 一、网络竞拍中竞价公告应为要约邀请。网络竞价，是指产权转让信息发布期满，产生两个及以上符合条件的竞买人，由产权交易机构依据产权转让公告的相关约定和产权标的具体情况，通过产权交易机构建立的网络竞价系统，组织竞买人竞争受让转让标的的行为。网络竞价类似于拍卖会的专场竞价活动，投资人可以通过互联网参与竞价，按照“价格优先、时间优先”原则，竞价结束后最高有效报价者成为该标的受让方。本案原告认为被告发布的竞价公告披露的房屋面积与实际登记的面积不实，因案涉资产转让方式是网络竞价，网络竞价是拍卖方式的一种，竞价公告是拍卖人通过网络发出的对转让资产进行宣传介绍并公布拍卖物价格的拍卖公告，从法律规定看，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。因此，被告发布的竞价公告实质是要约邀请，是对不特定的人发出，并希望他人向自己发出要约的意思表示，并非与他订立合同，只是订立合同的预备行为，其内容对原告不产生合同的约束力，故原告要求被告依据竞价公告的面积承担核减成交价款的理由不能成立。 二、网络竞拍过程中的瑕疵担保责任。网络竞拍是拍卖人通过网络发布拍卖公告进行买卖，是拍卖方式的一种，该拍卖行为应遵守中华人民共和国拍卖法相关规定。依据中华人民共和国拍卖法第二十七条规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。第四十八条规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。第六十一条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。案涉资产转让方式是网络竞价，被告作为拍卖方的委托人应当向买受人如实履行告知拍卖标的的瑕疵义务，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。委托人即本案被告发布的竞价公告已明确载明：本次转让的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得房屋所有权证，且注明具体情况可查询资产评估报告书，该资产评估报告书同时强调：本评估意见仅作为交易各方资产交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。被告已尽到了对拍卖标的物瑕疵告知义务，原告要求被告承担拍卖标的瑕疵责任也不能成立。 三、企业整体产权转让的性质。中华人民共和国拍卖法第二十八条第二款规定，拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。企业国有产权转让管理暂行办法第十三条规定，在清产核资和审计的基础上，