中国铁建江佑铂庭市场周报(2012.7.30-8.5).doc

中国铁建江佑铂庭市场周报 江佑铂庭房地产市场周报（2012年7月30日2012年8月5日）一、宏观信息11.1限购不松动 住建部强调首套房政策要在统一框架内11.2房地产贷款潜在风险引高度关注 后续或出新规1二、各地资讯和政策22.1房价企稳回升态势明显 新一轮调控出台可能性增大2三、南京政策及资讯23.1南京拆迁细则规定 30日内搬家每平奖励千元2四、南京一周城建34.1南京市和江宁区3年投4.26亿打造“未来网络谷” 青龙山等景区禁止房地产开发3五、土地市场45.1土地出让通告45.2土地成交通告4六、南京楼市动态46.1本周南京市场46.2本周全市楼盘开盘情况56.3本周上市情况56.4全市市场本周累计简析66.5浦口市场本周累计简析76.6江北楼盘本周营销动态7七、竞品监控及分析87.1桥北区域竞品87.2江浦区域竞品9一、宏观信息1.1限购不松动 住建部强调首套房政策要在统一框架内关于限购，有关城市要严格按照国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)要求，执行好限购措施。同时，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，要严肃查处。在谈到差别化住房信贷和税收政策时，住建部的口吻颇值得玩味：对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策，要在中央统一政策框架内落实好。至于二套房以上的信贷和税收政策，则是严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策。去年以来，在中央一系列房地产市场调控政策作用下，投机投资性购房需求得到遏制，房价涨幅回落，部分城市房价有所下降，房地产市场总体上朝着调控预期方向发展。今年前5个月，房地产市场延续了去年以来的回调态势，调控成效进一步显现。”1.2房地产贷款潜在风险引高度关注 后续或出新规目前房地产贷款的潜在风险引起高层高度关注。国务院将派出6个督查组分赴12个省份进行房地产市场督察，房地产贷款也在检查之列。银监会不会叫停房地产贷款和房地产信托业务，但未来房地产融资仍将严控风险，不排除后续出台新规的可能。近期房地产市场出现一些波动，显示出市场运行的复杂性和不稳定性在增加。国务院、相关部委多次重申，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。权威人士透露，房地产市场变化对银行资产的影响已引起有关部门的关注。一方面，土地出让收入变化对融资平台、土地储备贷款风险会产生影响。另一方面，房地产开发企业资金状况变化对房地产开发及关联行业贷款风险、房地产信托兑付风险会产生影响。解析：要高度关注房地产贷款潜在风险。据统计，目前房地产企业的负债率较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值。此外，房地产企业集团内部互相担保普遍。部分大型房地产企业集团内部互相担保的贷款占其全部贷款的三成。二、各地资讯和政策2.1房价企稳回升态势明显 新一轮调控出台可能性增大国家统计局18日发布报告，6月全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。据机构统计，上述城市6月房价环比平均涨幅达0.02%，在连续下跌8个月后首次出现正增长。其中，环比上涨的城市数量超过此前6个月的总和。尽管国家统计局在发布的报告中强调，房地产市场调控仍处在关键时期，但业内人士认为，下半年房价可能会缓慢回升。6月全国百城新建住宅平均价格为8688元/平方米，比5月上涨0.05%，结束连续9个月的环比下跌态势。市场认为，房价企稳回升态势已较为明显。房价环比上涨城市增多，表明房价呈筑底完成迹象。随着金融信贷环境逐渐宽松，预计下半年，房价可能会缓慢回升。三、南京政策及资讯3.1南京拆迁细则规定 30日内搬家每平奖励千元南京市政府发布南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定，该规定对房屋征收的支付货币补偿和补贴金额、设备拆移补助费等做了相关规定，并统一了南京市的拆迁提前搬迁奖励标准。规定明确，搬迁补助费按被征收房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证(房屋所有权证或其他合法房产凭证)不足1000元的补足至1000元；临时安置费按被征收房屋建筑面积计算，每月每平方米28元，每个权证(房屋所有权证或其他合法房产凭证)不足600元的补足至600元；实行货币补偿方式的，一次性发放12个月的临时安置费。实行产权调换的，按照产权调换协议约定的临时安置期限及规定的月临时安置费标准发放。同时，被征收人或者执行政府规定租金标准的直管公房承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬家奖励。自征收签约期限首日起至30日内，按被征收房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积，每平方米1000元计算搬家奖励，每个权证(房屋所有权证或其他合法房产凭证)不足50000元的补足至50000元；自第31日起至45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，提前搬家奖励予以相应扣减。规定还称，征收住宅房屋的可以享受相关的保障政策，即征收住宅房屋获得征收货币补偿或补贴金额在25万元以下(含本数)，并符合相应条件的，可申购经济适用房。四、南京一周城建4.1南京市和江宁区3年投4.26亿打造“未来网络谷” 青龙山等景区禁止房地产开发雨花台区有中国（南京）软件谷，江宁区则有中国（南京）未来网络谷（无线谷）。昨天，南京市委、市政府召开新闻发布会，就近日出台的关于以打造中国（南京）未来网络谷（无线谷）为重点，加快通信与网络产业发展的意见进行了解读。未来三年，南京市和江宁区将至少投入4.26亿元资金，完成未来网络谷核心区100万平方米的建设，建成国家级科教创新示范基地和国家级新型工业化示范基地，通信与网络产业规模达到500亿元。雷公洞、美人洞等景点，应当建立地质公园；江宁区政府应当设立汤山温泉资源保护区，划定温泉出水带和温泉水资源补给区即日起，南京市汤山旅游资源保护区条例（草案）公开向社会征集立法意见。草案明确了保护区范围，即以汤山街道行政区划为主的区域及周边地区，包括：东至汤山行政界线；南至104国道、规划淳化新市镇北边界以及汤山行政界线；西至麒麟科技创新城沿山路；北至汤山行政界线以及孟北、桦墅两个村界线。雷公洞等景点计划建地质公园。汤山旅游资源保护区究竟有多少景点景区？草案提出，江宁区政府应当制定汤山景点景区目录，并向社会公布。对于景点景区的保护，草案进行了一一细化。南朝陵墓石刻、明朝阳山碑材、葫芦洞古猿人遗址等景点 按照保持原址原状的原则进行修缮和保养，不得损毁、改建、扩建或者拆除。雷公洞、美人洞等江南典型溶洞、地质断层构造等景点 划定保护区，建立地质公园，保护区范围内不得修建与地质遗迹保护无关的建筑设施。黄龙山、青龙山、小汤山等景区 划定山林保护区域，明确保护的四至范围，设置界桩、标牌。禁止在保护区域范围内采矿、采石、采砂和取土，禁止进行房地产开发。安基湖、龙尚湖等湖泊（水库）景区 维持湖泊（水库）及周围生态环境，保持水体清洁，水流、水源应当保持原状，不得截流、改向；禁止向湖泊（水库）排放污水，倾倒或者排放有害、有毒物；禁止兴建楼堂馆所以及其他与景区资源保护无关的建筑和设施。五、土地市场5.1土地出让通告出让时间地块编号地块坐落实际出让面积（）地块用途容积率挂牌价(万元)成交价(万元)摘牌单位成交楼面地价(元/)2012-7-31NO.2012G17栖霞区栖霞大道与仙林路夹角加油站地块4664公共加油站用地0.435303530南京元通物资服务有限公司18922NO.2012G18江宁区汤山街道南京骨胶厂地块88254.1窗体顶端窗体底端二类居住用地1.0R1京德胜房地产开发有限公司3142窗体顶端窗体底端NO.2012G19窗体顶端窗体底端江宁区湖熟街道宝塔北路以东、陶然路以南地块窗体顶端窗体底端22425.6二类居住用地窗体顶端窗体底端窗体顶端1.0R1.3窗体底端42004200窗体顶端窗体底端南京翥城置业有限公司窗体顶端窗体底端1441NO.2012G20江宁区江宁镇中心地块20934.7窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端二类居住用地1.0R2.2窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端47125950江苏天泰建设有限公司窗体顶端窗体底端1292窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端NO.2012G21窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端江宁区汤山街道汤铜路与汤山路夹角地块窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端75650.6商业混合用地窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1.2窗体顶端2185022000窗体顶端窗体底端窗体顶端南京瀚海房地产开发有限公司2423NO.2012G22浦口区江浦街道浦珠路以北、啤酒厂路以西地块26530商业混合用地1.0R2.51320013200南京市江浦泉城工贸总公司1990NO.2012G23浦口区江浦街道工业大学南大门东侧地块14139.5商业混合用地377007900南京东瑞房地产开发有限公司18625.2土地成交通告无土地成交通告六、南京楼市动态6.1本周南京市场遭遇“最冷周末”双量下滑 上周南京楼市“低空俯卧撑”本周南京楼市迎来下行拐点，在8月1日，认购与成交双量下滑。之后的几天里，也基本保持着“低空飞行”的态势，虽然偶有回升，但基本上是在做着“低空俯卧撑”，并没有大的起色。加上周一零点开盘的绿地紫峰公馆，南京楼市本周也仅有3家楼盘开盘，创造了今年以来的最低记录。不过，8月总体上市量依然可期，下周开始，将有多家楼盘开盘，本周基本可以看作是南京楼市的一个“蓄力期”。南京网上房地产统计数据显示，截至8月5日19:00，上周(7月30日-8月5日)南京楼市共认购商品住宅1293套，成交1292套，日均认购184套。与前一周数据(认购2179套，成交1897套)相比，认购量下降4成，成交量下降3成多。新联康本周楼市点评：南京楼市度过了“清闲”的一周，而业内却并不因此而休息。周中，著名的楼市“空军司令”谢国忠则在微博上提出：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉。中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的。”这一略显极端的论调引起了业内一些专业和从业人员的不满。而华远地产董事长任志强则更是直指谢国忠的观点为“傻瓜”。虽然鼎盛已过，不过，中国房地产市场仍然有巨大的需求支撑力量。除了通货膨胀压力下的投资以及一些投机需求外，中国人对房产向来有天生的热爱，买房也成为其终生的事业。从租房、小户型刚需到改善型置业，再升级到豪宅、别墅等顶级居所，以及异地置业、海外置业等等，随着收入和需求不断升级，只要有更好的产品问世，房子似乎永远也满足不了中国人的胃口。从购房者的角度来看，南京楼市正处于涨价来临前的“安全期”，目前应该是一个比较合理的出手时间。目前市场依然处于筑底期，对于买房人来说，什么时间买不重要，买什么样的房子最重要。简单来说，就是选房很重要，时机不重要。应该花很多时间去选房而并不是买房，“目前买房时间到了，改善需求没有大批量入市的情况下，价格不会出现大幅回升。6.2本周全市楼盘开盘情况6.3本周上市情况6.4全市市场本周累计简析 南京网上房地产统计数据显示，截至8月5日19:00，上周(7月30日-8月5日)南京楼市共认购商品住宅1293套，成交1292套，日均认购184套。与前一周数据(认购2179套，成交1897套)相比，认购量下降4成，成交量下降3成多。6.5浦口市场本周累计简析浦口板块本周（2012.7.30-2012.8.5）认购255套，环比下降23%；成交388套，环比下降46.4%；成交面积45061平方米，环比下降41.5%。6.6江北楼盘本周营销动态天润城前期房源售罄，现暂时无房可售。后期将推出15、16街区房源，具体时间待定。威尼斯水城在售15街区房源，面积83-130平方米不等，现购房全款95折，按揭97折。下高层折后均价7500元/平方米左右，洋房折后8000-9000元/平方米。旭日爱上城在83平方米房源折后8200元/平方米，112平方米户型折后7600元/平方米。明发滨江新城在售70年产权小公寓，面积220平米为主，总价120万起，均价5500-6500元/平米。大华锦绣华城6.30推出8号楼12套别墅房源，还剩11套,价格11000-12000元/平方米。在售乐美颂3号楼B户型，户型79平方米，折后均价8000元/平方米。项目前期香邑美颂房源在售,户型97、117平方米,折后均价7500元/平方米。融侨观邸在售新领销许的51幢号楼，面积92、140平方米，折后均价9000元/平方米，目前92平方米户型所剩不多。项目另外在售19号楼，户型面积74-125平方米，均价8700元/平方米，一次性付款97折，按揭98折，折后均价8400元/平米。铭人丽岛项目预计4月初推出10号楼房源，共55套，面积60-100多平方米，具体时间待定。在售80-90平方米户型房源，全款减600元/平方米，按揭减500元/平方米，折后均价7200元/平方米。阳光帝景5号楼户型主要为110平方米小三房，折后均价7800元/平方米左右。另在售6、7、8号楼，面积94-140平方米房源，折后均价7200元/平方米左右。群盛北江豪庭14、15号楼房源面积69-144平方米，一口价7280元/平方米。23号楼房源面积115-160平方米，均价8980元/平方米，送带产权车位（如不需要可在房款中扣除相应费用），全款可再享98折优惠。针对365网友，如有1-5套成交，怎每套额外优惠5000元/套。中海万锦熙岸6.30将推出5、6号楼，户型为121、137平米纯板式小高层三房，共计116余套，均价9500元/平方米。开盘优惠：诚意金总价优惠1万，开盘优惠1个点，按时签约优惠0.5个点，一次性付款优惠1个点，365团购总价优惠2万。以上优惠先减后折，折后均价约在9000元/ 平米左右。七、竞品监控及分析7.1桥北区域竞品项目名入网套数累计销售套数累计销售面积（M2）