地铁商业发展现状及经营模式研究PPT课件.pptVIP

我们迎来地铁时代 浅析地铁商业 1 第一章 走进地铁第二章 地铁商业及研究第三章 地铁商业经验借鉴 香港地铁商业第四章 国内地铁商业的发展现状和经营模式第五章 案例解析第六章 福州开启地铁时代 目录 2 地铁作为城市交通的大动脉 每天承载着大量的市民 白领和商务人群 因此地铁站口必然成为大量城市人群的集散地 这些外因也使得地铁商业的前景备受关注 研究背景 3 现状解读 地铁商业发展缓慢 市场盈利水平低从我国地铁商业发展现状看 由于我国地铁商业缺乏专业的规划 地上 地下商业之间难以形成有效的联动 地铁延伸所带来的商业价值没有得到充分的挖掘 市场盈利水平较低 4 趋势分析 地铁大规模扩张带动城市商圈升级 地铁商业迎来发展良机 成成为新的投资热点 地铁建设的发展 改变人们出行交通方便的同时 也带动城市原有商业圈不断升级 作为地下商业的投资 可以有效的实现保值增值的目的 地铁商业将成新的投资热点 5 第一章 走进地铁 6 地铁的概念地铁是地下铁道的简称 它是一种独立的有轨交通系统 不受地面道路情况的影响 能够按照设计的能力正常运行 地铁具有效率高 无污染 大运量等特点 地铁和轻轨的最主要区别就是在运量上 通常衡量的标准是高峰时的每小时客流量 超过了3万人次就叫地铁 什么是地铁 7 地铁车辆是成列运行的 一般情况下由4辆或6辆编成一列 少数情况下 也有8辆编成一列的 地铁车辆简介 8 9 车辆的车体 现在一般都采用铝合金或不锈钢材料 采用整体承载结构 以减轻自重 一辆车的两侧均开有多个车门 一般为四个 车门的开关可以自动控制 也可以由司机手动控制 车体设计 10 地铁路网的基本型式有 单线式 单环线式 多线式 蛛网式 每一条地铁线路都是由区间隧道 地面上为地面线路或高架线路 车站及附属建筑物组成 车站按其功能分为四种 1 中间站 只供乘客乘降用 此类车站数量最多 2 折返站 在中间站设有折返线路设备即称为折返站 一般在市区客流量大的区段设立 可以满足乘客需要 同时节省运营开支 3 换乘站 既用于乘客乘降又为乘客提供换乘的车站 4 终点站 地铁线路两端的车站 除了供乘客上下或换乘外 通常还供列车停留 折返 临修及检修使用 地铁路网的基本形式 11 北京市地铁运营线路图 12 上海市地铁运营线路图 13 广州市地铁运营线路图 14 目前 世界上已有43个国家的118座城市建有地铁 最早的地铁 世界上最早的地铁于1863年在英国伦敦建成 其长度约6 5公里 采用蒸汽机车 最短的地铁 土耳其的伊斯坦布尔地铁 总长度只有610米 而且只有首尾两个车站 速度最快的地铁 美国旧金山地铁运行时速最高达128公里 为世界地铁速度之最 最有效益的地铁 香港地铁是全球独一无二最具商业价值的地铁 经济效益十分可观 最繁忙的地铁 莫斯科的地铁由10余条线路组成 全年运送的乘客达26亿人次 占整座城市交通总运量的45 最长的地铁 英国有一条地铁穿越8座城市 总长度近100公里 共设458个车站 世界地铁之最 15 最先进的地铁 法国里尔地铁是无人驾驶的全自动化地铁 高峰期间 列车间隔时间只有72秒 最清洁和安全的地铁 新加坡地铁最清洁 最安全 列车及车站清洁光亮 一尘不染 乘客所能触及的地方 均采用不易燃的材料进行装修 同时还有一整套灭火救灾的自动检测系统 最深的地铁 朝鲜平壤市的地铁 最大埋深达100米左右 称得上世界埋深最深的地铁 最浅的地铁 我国的天津地铁 最浅处埋深仅2 3米 可谓世界上埋深最浅的地铁 最有艺术氛围的地铁 瑞典斯德哥尔摩地铁被誉为 世界最长的地下艺术长廊 在99个地铁车站中 有一半以上装饰着不同的艺术品 它们表现着不同的主题 海拔最高的地铁 墨西哥地铁 修建在海拔2300米的高原上 是目前城市地铁中海拔最高的 线路和车站最多的地铁 纽约地铁有30条线路 469个车站 堪称世界上地铁线路和车站最多的城市 16 第二章 地铁商业及研究 17 地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺 商业街 地下商城等 地铁商业的定义 18 地铁商业主要有三种方式 点式商业 条式商业 立体化商业 点式商业 多为在地铁的候车点 出入口 过道等公共空间部分设置的商业零售点 多以应急商品零售为需要 比如报纸杂志 饮料 电话卡等 地铁商业的类型 点式商业 19 条式商业 多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业 主要的客群目标均是出入于地铁的客人 其经营的主要是快速消费品 比如快餐店 药店 多士店 花店 书店等等 条式商业 20 立体化商业 则是位于地铁附近或相联的购物中心 超市等 而且规模相对比较大 包括多个楼层的经营空间 其中 大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的 可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场 其经营的品种很多 范围很广 目标客群也可以包括地面的行人 立体化商业 21 1 地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析 主要包含空间 时间和客流三个层面的因素 A 从空间角度看 地铁与商业的影响是双向的 地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础 而地铁的引入又会加速新的项目的诞生 使沿线商业环境更加成熟 比如上海的徐家汇作为最早拥有地铁的区域 其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系 地铁的商业功能与价值体现 22 B 从时间角度看 地铁通行区域的广泛和运营时间的饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件 地铁客流高峰在于一早一晚 而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显 C 从客流吸引角度看 地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引 因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流 23 在地铁的日客运量数据方面 巴黎超过1000万人次 纽约2000万人次 莫斯科800万人次 北京130万人次 上海100万人次 广州60万人次 香港虽然地铁线路的总长只有43 2公里 但其日客运量高达220万人次 最高时可以达到280万人次 有如此规模的客流支撑 地铁的商业潜力自然可见一斑 24 2 地铁商业价值的主要体现 A 地铁自身的商业转化和应用 除了票价收入外 对地铁商业的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率 举例来说 2000年香港地铁获得纯利40亿港币 成为世界上盈利最多的地铁 从收益比例看 1999年香港地铁72 5亿的经营收入中 票价收入占56 4亿 其余的收益都来自于地铁商业的增加值 东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元 加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额 合计66亿日元 虽然这部分收入只占地铁总收入的2 但也是一笔很大的收益 25 B 发挥和利用地铁的客流优势激发了地铁的商业潜力 上海人民广场下的迪美广场和香港名店街 广州天河城广场等都是国内地铁商业的典型代表 C 地铁可以带动区域的商业规划和整合 放大商圈的辅射范围 香港沿着地铁网络大约分布有30个购物中心 约占香港购物中心总数的五分之三 而目前香港主要购物中心基本上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的 此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响 26 地铁商业的开发具有很强的专业性 商业定位非常重要 考虑到地铁商业的特殊性 商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点 而由于站位及其所处区域商业环境的不同 商业定位也会更多地体现出个性化的特征 3 地铁商业的准确定位及商业组合能激发最大的商业潜力和价值 27 A 地铁商业的分布区位不同 定位和业态形式也会有所不同 从商业分布上 地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业 因此地铁商圈可分为四个层次 第一层次 是站厅内零星商业网点 面积小 以经营即时性消费商品为主 第二层次 是面积较大的站厅内商场 经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主 第三个层次 为地下商场或商业街 一般以经营流行性服饰 皮具和精品为主 目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人 价格多中低档 强调主题 特色经营 以期产生特色化经营优势 第四层次 为地铁上盖大型的购物中心 以其更完善的商业功能 多样的业态组合 主题特色 利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者 28 B 地铁商业应坚持特色化发展思维 体现在地铁商业项目上 就是应该坚持特色发展与适应地铁人群全面需求二者的并举 地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目 因为客群的相对稳定性与快速性将使许多商业形态和商品不适合地铁商业的发展 因此在考虑地铁商业定位的时候必须要对这一特点给予考虑 29 C 地铁商业要考虑与周边商业环境的统一性 高档定位的项目在引入地铁以后 应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题 由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境 所以在目前阶段 地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系 30 31 D 依据地铁线路的规划制定沿线商业设施的规划 地铁发展与城市的发展是紧密联系在一起的 因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局 将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用 其潜在的商业机会就会得到更好的释放 香港购物中心的分布就是一个很好的例证 32 E 必须准确分析地铁商业客流的特点 地铁商业的定位需要同步考虑乘客结构以及站位所处区域的特点两个因素 乘客的流动并不直接表明消费的到来 消费的吸引和创造必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成 33 地铁作为一种快捷 准时的城市交通工具 多以居住密集区和商业繁华区为主要深入区域 地铁能够聚集巨大的客流 很容易在地铁沿线形成新的商业区 使商业空间的单点核心格局向多点区域中心转变发展 为了最大程度激发地铁商业的价值 我们必需要更专业地去考虑处于不同区域商业环境 不同客群背景下的地铁商业定位和业态组合 用主题鲜明 有特色吸引的商业组合来创造消费 在由于地铁带来的商圈格局调整和消费力再分配这个机遇中塑造项目的商业地位 小结 34 第三章 地铁商业经验借鉴 香港地铁商业 35 香港地铁公司被誉为 目前世界上惟一盈利的城市地铁 虽然地铁总长只有43 2公里 但日客运量高达220万人次 最高时达到280万人次 是目前世界上载客量最大的地下运输工具 香港地铁1979年诞生 第一段铺设在九龙 目前香港地铁共有5条线路 港岛线 荃湾线 观塘线 东涌线及将军澳线 36 香港的地铁商业分地下和地面两部份 地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物 受空间 环境等因素的限制 地铁商业的竞争 因而可以说在特定时空条件下 地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性 地面商业具有聚集人气的磁场效应 而地铁的运营犹如动脉 能加速客流 二者相互支持 因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切 地上地下各商业设施之间相互补充 能更大的方便和满足消费需求 37 地铁地下商业和地上商业的开发由于属于不同的开发范畴 香港的地铁网络极为成熟 并创新了一种新的发展模式 地铁商业与沿线上盖物业的联合开发 他们首先向政府取得开发地铁站点上盖物业的权利 之后寻找合作伙伴 利用发展商的资金 缴付土地费用 建造大型住宅 写字楼和商场 出售物业所得利润 则由地铁公司与发展商共享 集地产开发 商业物业开发与商业经营于一身的发展模式 使得香港地铁不但成为了世界上为数不多赚钱的地铁公司 1 地铁商业与沿线上盖物业的联合开发 以香港地铁公司为例 38 香港地铁商业基本上都采取 只租不售 模式 香港开发商拥有绝对的统一管理权 通常是由发展商自行招商和经营管理 首先考虑的是如何在短时期内吸引商场进驻 把商场做旺 2 地铁公司对商业物业的经营管理策略 39 香港地铁网络沿线分布着众多购物中心 地铁的便捷使跨区消费成为普遍现象 区域性特色成为香港购物中心不可或缺的因数 香港的地铁商业都采取只租不售的经营策略 开发商佣有统一管理权 自行招商和管理 小结 40 第四章 国内地铁商业的发展现状和经营模式 41 国内目前北京 天津 上海 广州 深圳 南京已开通地铁 其它如福州 杭州 西安 成都 武汉等城市已经批准立项或开工建设 杭州今年地铁1号线的26个站点已正式开工 但国内目前地铁商业的发展还是处于初级阶段 受到了诛多因素的影响和制约 相较于其它城市的地铁商业发展 北京 上海 广州已经有一定的基础 42 A 地铁商业的前期规划设计不利于商业的人流动线地铁商业的不景气 与地铁商业的前期规划不成熟有直接关系 出入口设计 人流通道设计时未考虑未来的地铁商业布局 比如在深圳的某些地铁站 搭乘地铁的人流可以不经过地铁商业直接进出地铁站 无法实现 乘客流 向 顾客流 的有效转化 B 地铁在公共交通体系中占的比率不高 不是交通首选由于目前国内城市的局限 地铁还仅仅作为多种交通方式的一种 地铁这种交通工具还不具备不可或缺性和首选性 由于线路较少的原因 目前阶段还难以调动高收入阶层融入到地铁客群中来 这一点与国际上地铁发达的城市有很大的区别 比如香港 地铁同样吸引着相当一部分的高收入阶层 1 国内地铁商业存在的问题 43 C 地铁商业兴旺还需要时间对于地铁尚在萌芽和初步发展的中国城市 面临地铁商业消费习惯尚未成熟的困境 在地铁的建设过程中 还需要通过不断的规划方案完善 以及业态的不断调整 逐步引导地铁商业的消费习惯 D 地铁商业定位不清晰地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引 因此对于地铁的商业功能最重要的是把客流转化为有效的消费 客群的相对稳定性与快速性使许多商业形态和商品不适合地铁商业的需求 比如针对一个高档购物中心项目 地铁的引入可能只是带来旺盛的客流 而不能形成有效的购买能力 因此 地铁商业具有更强的专业性 包括商业定位和规划以及商业组合等等 44 E 乘客安全因数考虑使地铁商业的矛盾点凸显地铁商业的两个矛盾点 即 疏散人群 和 滞留人群 地铁在通风 防火 排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求 地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离 因此需要地铁地下商业开发经营要兼顾客流疏散和滞留要求 经营业态的选择也要以此为出发点 F 地铁商业运营的局限性从属于地铁建设和经营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规 地下空间建设技术和消费者习惯等方面的限制 45 A 北京地铁商业发展现状及经营模式目前北京地铁运营线路有一号线和环线两条 运营总里程54公里 车站41个 日均运量约130万人次 一号线基本与长安街平行 沿途经过北京主要的行政 商业和人文景观 目前地铁线各站厅配置了以冲印 西点 便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点 基本采用连锁经营方式 但与地铁站连接的地下商场 商业街的开发经营十分滞后 2 北京 上海 广州地铁商业发展现状及经营模式 46 对地下商业的经营方式上 北京地铁商贸中心以租赁为主 大部份经营项目是引进合适商户 但对商家经营的商品品种进行限制 以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争 地铁公司实行多种经营方式 有选择参与部份项目的经营 如进行冲印 影像超市 还未开业 等经营项目合作 但通常不承担经营风险 在管理架构上设立专门部门 如设立西单商场部 对大型网点进行管理 目前 站内商铺的租金平均是每月500 800元 平方米 地铁公司商铺租金收入加上自动售卖机的租金收入 一年租金收入总计可以超过1000万元 主要经验 尽量引进实力强的连锁企业 使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务 同时减少地铁公司的管理压力 保障地铁公司收益 47 B 上海地铁商业发展现状及经营模式目前上海运营的两条地铁线路全长约40公里 日均客运量89万人次 地铁各站站台通常都没有或仅仅配置少量即时 便捷的自动售货机和报刊杂志销售点 地铁站厅设置较多主要经营书报 洗衣 数码快照等面积小 服务即时 经营专业的商铺 商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式 但经营状况因分布不规范 经营单一 缺乏吸引力而不尽人意 48 地下商场或商业街主要多建于客流量较大的站点 主要经营服装饰品 目标顾客瞄准时尚的青年男女 如上海的静安寺伊美时尚广场 人民广场地下香港名店街等 地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的 主要有三种 委托商业公司 中介 负责招商 招标商业投资公司总承包方式 公司自己负责招商 负责管理 上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商 把十几个站点铺面捆绑出租 规模经营 49 上海地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式 随着地下商业的发展 竞争比较激烈的条件下 改而采用议标的方式 地铁商场中商铺的租金最贵价格为5000元 月 8 9平方米 再加上物业管理费350元 月 主要经验 上海地铁商铺开发主要采用招商方式 特色化经营 连锁经营 注重地铁站 地下商场以及地上商业的衔接 存在的问题是很多地铁商城的规划欠合理 所营项目雷同 功能定位不明确 50 C 广州地铁商业发展现状及经营模式运营中的广州地铁一 二号线全长41 48公里 日均客运量37 5万人次 地铁沿线站厅商业 一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点 但除天河西站具有一定规模和比较集中外 其它多为零星分布 主要经营书报刊 冲印 西饼店 银行 便利店等 进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主 二号线与一号线站厅商铺的经营模式和业态种类相近 与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大 烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装 饰品及特色食肆的流行时尚地带 吸引追慕时尚的中 大学生及潮流青年 芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场 后段是服装饰品购物广场 但因位置偏僻经营状况较差 51 广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法 对零星商铺是设定业种分别招商 对规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法 但对商铺经营范围和形式有诸多限制 随着地铁地下商铺商业经营的发展 初期采用招商引入商家的方式被议标方式逐步取代 租金一般为每月200 500元 平方米 合同期一般3 5年 租金年递增率为6 但各站点的连锁报刊亭月租为700元 租金相对较高 因此多由南方报业等有实力的企业连锁经营 目前这类商铺租金有下调趋势 地铁站厅商铺出租率达100 2002年全年商铺租金收入超过200多万元 52 53 主要经验 引进连锁经营和知名商家 区分商场 商铺的不同情况采用分别招商 整体招商相结合的方式 但地铁一号线兴建后沿线地下商业发展并不兴旺 有的业种如药店业已关闭 究其原因主要是客流量太小 消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏吸引力 54 综合国内三地地铁商业的发展来看 由于地铁在公共交通体系中占的比率不高 规划的不成熟 定位不清晰 发展需要消费习惯的培育 地铁运营对安全的要求等因数 国内的地铁商业还处于一个萌芽状态 随着地铁网络的发展 大家也都看到了所带来的商业价值和机会 但国内的地铁轨道建设和地铁商业的开发还是属于两个不同的开发范畴 地下商业和地面上盖商业没有形成良好的互补关系 经营策略上都以引入实力较强的连锁经营 对商业的经营业态种类进行必要的调控 不同的分布区位采用招租 包租或自营 通过嚎商引进有实力的连锁品牌企业 发挥他们的带动作用 以商引商 吸引众多商家进驻地铁 小结 55 第五章 案例解析 56 我们从前面了解到香港的购物中心中60 都属于地铁上盖物业 香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟 结合其国际旅游购物中心的城市定位 地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以最大化 并带动了周边商业的发展 故在此重点分析时代广场 IFC 太古城中心 APM 德福广场 又一城 郞豪坊等地铁上盖购物中心 希望从中体会到地铁 人流 物业和商业的关联 依据购物中心的规模和主题 我们将分析的项目分成三大类 57 此类购物中心由于地处核心的行政办公中心或核心商业中心 除了地铁带来的巨大人流之外 本区域的核心地段资源也吸引了很多高质地的本地消费人群和世界各地的旅游观光客 香港做为购物天堂的商业价值在该区域尤其突显 顾客半径遍布全球 时代广场和IFC也正是充分利用了这一区域优势 以规模优势 都是8万方商业 商业规划规划优势打造香港最大型的购物中心 满足购物 休闲餐饮 娱乐全方位的消费需求 业态组合方面更是集结了世界顶尖的一线品牌 成为高档购物的必选场所 第一类 城市核心商圈的大型地铁上盖购物中心 时代广场 IFC 58 时代广场 59 项目概况 香港铜锣湾时代广场座落于港岛区繁盛的商业地带 铜锣湾区 前身是香港电车厂 时代广场于1994年开业 整体建筑由两幢分别为四十六层及三十九层高的办公室大楼组成 其中购物中心约84000平方米 是香港最大型的购物广场之一 甲级写字楼约94000平方米 四层地库停车场共有七百个泊车位 是铜锣湾区最大的停车场 时代广场的正门入口的露天广场是行人休憩的地方 也是举办大型活动的热门场地 每年除夕的 苹果倒数 就在这里举行 倒数活动都能吸引数以万计的市民和游人前来 共同庆祝新一年的来临 60 区位环境 铜锣湾是香港最热闹 中高档购物饮食最集中的地区 这里有各类型的港式商场 日式百货公司 而大街小巷也布满了高中低档大小商店及各式餐厅 是香港著名购物 娱乐 美食中心 是世界各地的观光游客和本地白领的逛街热点 交通状况 时代广场与地铁站点并不直接相邻 为提升商场的交通优势 由开发商出资 建设了专门通道与铜锣湾站相连 使得地铁客流可直接从地铁通道进入时代广场的 2楼 61 商业规划 时代广场购物 饮食 娱乐占16层 广场内十分宽敞 有数以百计并包含许多国际知名和本地品牌的零售商店 五花八门的中外食肆及娱乐场所 以及4间共可容纳一千多人的电影院 旅游者可以体会在香港购物和饮食消闲的乐趣 二至九楼的商店 采用百货公司概念的开放式购物廊 每一楼层满足诉求不同族群 让顾客可以轻松找到合适的物品 十至十三楼的食通天有十多间中外美食餐厅 提供吉港式 泰国式 越南式 日本式等多国风味餐厅 62 香港国际金融中心区位图 IFC国际金融中心广场 63 项目概况 香港国际金融中心共由四部组成 其中国际金融中心商场ifcmall约8万平方米 国际金融中心一期1998年竣工 楼高180米 地上39层 国际金融中心二期 2003年竣工 楼高420米 为香港第三摩天楼 四季酒店2005年开业 将其余三部份连接在一起 64 区位环境 位于中环Central 是香港的政经中心及高级购物饮食地区 香港的繁荣兴衰也与中环息息相关 作为香港的中心 中环就好像有数之不尽的新旧建筑 金融中心 形形色色的餐饮食肆及名人名店 中环主要划分为三个主要地区 皇后像广场一带 东起中银大厦 遮打花园 大会堂 立法会大楼至西面的天星码头及邮政总局 皇后大道中的置地广场 兰桂芳 行人电梯 苏豪区等大街小巷 交易广场 香港站 国际金融中心及港外线码头 65 交通状况 国际金融中心位于交通枢纽中心地带 香港地铁中环站可与机场快线同站换乘 中心设有市区预办登机手续设施 游客可在此办理登机及行李托运手续 前往赤腊角国际机场仅需23分钟 地铁则连接香港所有主要地区和往返深圳的九广铁路 只要穿越中心冷气开放的连接通道 便可搭乘各种交通工具 包括天星小轮 多个离岛线码头 中环巴士总站及的士站 交通非常便捷 业态规划 ifcmall为香港中环加入消闲购物新元素 为全新中环商业核心注入新潮气 作为最领导潮流的购屋商场 国际金融中心内有超过200家国际顶尖品牌商户 palaceifc 5个银幕的大型影院 14万平方尺平台花园及露天食肆 66 此类购物中心都处于区域商业中心或区域的交通枢纽集散中心 区域内外人群都依赖它的交通便捷功能出入 使这些购物中心也成为该区域的的主要组成部份和代表 APM 郞豪坊规模都在5万平方左右 都是主题非常鲜明的购物中心的 吸引的是本地年轻 时尚的消费群体 特别是郎豪坊的天梯 回转购物廊 数码天幕等突破性的时尚建筑设计元素 成为旺角地区的时尚消费地标 第二类 区域商业中心的大型地铁上盖购物中心 APM 郞豪坊 又一城 67 APM 68 项目概况 APM商场位于九龙观塘地铁上盖 是香港的一个大型购物商场 总面积达58800平方米 共11层 是东九龙区的大型旗舰商场 APM商场名称的由来 是将AM 上午 和PM 下午 融合起来 即打造24小时购物消费场所 与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应 区位环境 香港的APMMall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场 位于九龙观塘 APMMall是一个以年轻人为主要目标客户群体 以 品味生活志 和 潮流时尚体验 为概念的大型商场 同时 该Mall也是香港首个开创 夜行概念 夜间休闲 的商场 由于目前香港和上海等内地大都市的商场通常只营业到晚上10点 新鸿基地产特别把APM定位为一个店铺营业时间特长的商场 让顾客不再受时间束缚 尽情购物休闲 并把口号定为 Playmore Sleepless 玩多点 睡少点 69 交通状况 地铁观塘线在该段为地面轻轨 观塘站设有人行天桥与商场直接相连 商场地面设有巴士中转站 商场还设有四条冷气行人天桥连接 分别连接观塘地铁站 裕民坊与观塘道东行 巧明街的港贸中心以及创纪之城的开源道鳄鱼恤大厦 此外 游客可从观塘道正门进入APM 交通十分方便 业态规划 APM的规模较小 但业态齐全 Mall内高 中 低档的比例搭配合适 集购物 娱乐 餐饮 休闲等各种功能于一身 集合了超市 个人护理及便利店 时装 美容 礼品 影音 餐饮 娱乐等各种零售业态 能吸引大量的人气 店铺组合方面 APM引入吉之岛超级市场作为主力店 有效的吸引客流并分散租金的风险 其它经营面积均散租给各品牌店 散租的比例很高 通过统一的运营管理 获得较高的收益 70 朗豪坊 71 项目概况 朗豪坊位于香港旺角砵兰街 于2004年落成 是该区的著名地标建筑 总面积达到18万方 其中包括一幢60层高 建筑面积约74000坊的甲级写字楼 层高15层 建筑面积达56000平方米的大型购物中心以及42层的五星级酒店 朗豪坊购物商场 TheMall 楼高15层 佣有三个香港之最 全港最长的室内手扶电梯 全港最高的玻璃幕墙 全港首个数码天幕 72 区位环境 旺角MongKok是与铜锣湾顶足而立的主要购物区 旺角有很多小型商场及街上商店 主要售卖年青人的商品 例如潮流衣物 首饰 CD 手机 电玩 电子或电脑用品等 交通状况 地铁旺角站C3出口直接与商场地下二层连接 也可经E1出口从商场的砵兰街入口进入或从九广东铁旺角站步行约10分钟前往 朗豪酒店地下则为前往荃湾的公共小巴总站 区内亦有多条巴士线贯穿 主要集中在不远的弥敦道上 73 业态规划 1 F至3 F时尚品牌汇聚 多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺 当中包括ArmarniExchange MissSixty ShuUemura UnitedColorsofBenetton等时尚衣饰 换季置装来这里就最适合不过了 4 F美食广场GrandAtrium 这里是你疯狂购物后最佳的充电地方 因为这里有齐中 西 日 韩 意等各式美食 包括Starbucks 满记 香辣屋 元气寿司等 迎合不同食客的口胃 5 F至7 F主打年轻服饰 旺角是年轻人的世界 既然商场坐落在这里 当然要照顾年轻人的需要 五楼至七楼集中了很多年轻潮流名店 包括i t及旗下的b ab DoublePark FrenchConnection 亦有走日式少女路的NiceClaup SuperLover等 六楼则有Supernova Extravaganza及本地原创品牌HeroicRendezvous 8 F至12 FSpiral潮流特区 位于八至十楼的Spiral区域是商场两大特别区域之一 这四层商场以螺旋式 Spiral 设计 超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意 服饰和摆设 12 F及13 FOzone娱乐专区位处商场顶层 是终极吃喝玩乐的地方 内有各式餐厅 酒吧及Cafe 同时是近距离欣赏 数码天幕 DigitalSky 的最佳位置 74 又一城 75 项目慨况 又一城位于九龙的中心地带 物业共七层 面积逾9万平方米 拥有超过200家商店 是九龙区最大型购物中心 区位环境 九龙塘KowloonTong是九广东铁与地下铁路的唯一交汇点 又一城位于全九龙区最优越地段 环境绿化 空气清新 优美景致令人向往 邻近城市大学 浸会大学及赛马环保楼 交通状况 又一城位于九龙塘达之路80号 与港铁及九广铁路相连 九龙塘地铁站C出口 无论往来市区和新界 都非常方便 76 业态规划 又一城逾百万平方呎的购物空间 网罗了享负盛名的各式店铺 由时尚服饰 家居精品 以至美容护肤 书藉 一应俱全 莅临又一城 让您尽享无边界的购物乐趣 设有全港最大的室内溜冰场以及拥有多间电影院的AMC电影城 超过27间高级食府 提供世界各地美食 丰俭由人 当中包括完全美国风味的DanRyan s PacificCoffee的正宗Cappuccino 还有翰腾阁的精致点心 各适其式 不论您想品尝什么美食 又一城都会是最具时尚品味的宴飨之地 带给您与别不同的世界美食新体验 77 项目概况 香港太古城中心是太古地产旗下第一个大型购物商场 直接连接太古地铁站 上盖 集大型商业与高档写字楼于一体 交通方便 太古城中心的零售面积达10万平方米 其中地下二层 地上五层 内有三家百货公司 逾160间商铺及食肆 港岛最大的溜冰场 设有两个毫华影院以及其它娱乐设施 商场上部共设有三幢甲级办公楼 总面积约15 9万平方米 第三类 大型住宅区域的邻里型地铁上盖购物中心 太古城中心 德福广场 香港太古城中心 78 香港太古城中心 79 业态规划 太古城中心是港岛区最大型的购物中心 商场搜罗了多个国际知名时装品牌 如A XArmaniExchange DKNY MAX C0 PoloJeans Kookai Mango等 同时设有4间大型百货公司 包括香港首间及唯一的日本UNY生活创库 英国知名的马莎百货 最为香港人熟悉的永安百货及年轻人至爱的Log On 提供多元化的购物选择 购物之余 太古城中心独有的大型娱乐休闲设施也让人乐而忘返 UA太古城中心戏院为全港首间具创新概念的戏院 附设两所Director club 让人看戏时能享受犹如置身头等机舱的感觉 太古城中心冰上皇宫是港岛区最大的滑冰场 定期举办大型国际滑冰汇演及比赛 滑冰人士还可穿着冰鞋于旁边的食肆EAT品尝特色美食 太古城中心还为小朋友特设缤纷天地 当中包括13间小童名牌时装及配饰店 玩具反斗城 以及美国冒险乐园 购物消闲后再享用美食 诚为人生乐事 太古城中心及毗邻云集了中西食肆60多间 荟萃20多个国家的地道美食 加上提供500个座位laFiesta大型美食广场 无论轻啖浅嚼还是大快朵颐 都感觉非凡 80 德福广场 81 项目概况 德福广场位于地铁九龙湾站上盖 总建筑面积约83000平方米 场内并分成六个主题购物大道 250家商铺 500个停车位 为目前东九龙主要购物场所 交通状况 德福广场位于地铁九龙湾站上盖 连接香港所有主要地区 德福广场并设有巴士总站 专线小巴站及的士站 商场亦设有停车场 方便驾车人士前来购物 业态规划 电讯廊 云集城中知名电讯网络公司及潮流手提电话产品 阳光大道 网罗各国名牌化妆品及健康产品 还有 蔘茸坊 黄金大道 电器特区 及 旅游天地 82 最后我们回到福州即将出现的地铁商业这一主题上来 分析一下福州地铁上盖物业能造就多少个类似香港时代广场 郎豪坊 又一城 APM之类的成功商业物业 83 第六章 福州开启地铁时代 84 地铁情况介绍 2009年6月3日 福州城市快速轨道交通近期建设规划获国家批准 这意味着筹备多年的轨道交通终于可以正式动工了 据悉 1号线是近期建设规划中第一条实施的线路 今年4月 上海隧道院编制完成 福州市轨道交通1号线工程可行性研究报告 上个月已征求专家意见 并进行环境影响评价 相关方案待最后审批 根据 报告 1号线全长29 2公里 北起新店北部秀峰路 南至东部新城 沿线共设24个站点 计划2010年4月开始建设 2014年底试运营通车 福州地铁现状 85 福州地铁一号线站点图 86 相关专家指出 1号线计划从2010年4月开始建设 到2014年底试运营通车 已编制完成的 报告 显示 1号线的建设将这样进行 今年年底 完成工程施工前的准备工作 如招投标 前期动拆迁等工作 第一批开工的车站施工准备工作于今年10月份开始 2012年6月 全线结构基本贯通 2013年3月 大型设备包括车辆采购基本结束 2013年10月 全线轨道基本贯通 2013年12月 完成车站装修及车站 设备安装工作 2014年4月 开始系统调试 2014年12月 系统调试结束 试通车 1号线计划进度 87 探访福州地铁站已有两站点提前开工建设 福州火车南站站 88 群众路站 毗邻茶亭地下商业街 89 地铁线路规划 90 线网由7条轨道交通线路组成 全长约184 2公里 共设站134座 其中换乘站16座 此次获批的建设规划确定福州市在2009年至2016年间 建设轨道交通1号线和2号线工程 俗称1号地铁和2号地铁 线路总长度55 7公里 其中 1号线 象峰站至东部新城站 线路长29 2公里 为线网中的南北向主干线 力争2009年底开工建设 2号线 沙堤站至鼓山站 线路长26 5公里 为线网中的东西向主干线 计划于1号线动工后适时启动建设 1号线和2号线共有地下线48 9公里 高架线6 8公里 共设站46座 其中地下车站41座 高架站5座 估算总投资300 2亿元 力争2009年底开工建设的轨道交通1号线 其线路敷设方式为全地下 这意味着地铁2号线将有部分高架 拟设5座高架站 91 1号线 北起新店镇岭下 沿六一北路 八一七路等走向 串联福州北站 省政府 茶亭公园 过闽江后沿则徐大道到城门 福州南站 之后折向西连接新行政中心 2号线 西起上街大学城 经福建师大 东跨乌龙江 金山工业区 榕城广场 过闽江 沿上浦路 乌山路 古田路行走至五一广场北侧 经六一中路 福马路向东直到下院 3号线 自后坂至南屿镇 沿线经福飞北路 琴湖路 福州北站 与1号线换乘 穿金鸡山 过长乐路 白马南路 跨闽江 经杨桃岭 东岭 跨乌龙江 4号线 西起汽车西站 沿杨桥路 东街口 与1号线换乘 东大路 塔头路 化工路东行 在前横路折向南行至闽江北岸 跨闽江后经金浦小区 仓山科技园 经规划东部新城会展中心至新行政中心 5号线 西起洪山桥 经新厝里 阵坂 西山 沿金州路与2号线换乘 经建中 杨宅 黎升至白湖亭 沿上三路 三高路至金浦站 起终点均与4号线相连 6号线 起自南台岛东部新城规划新行政中心 自东部新城过闽江至马尾 至下洋跨越乌龙江 过江后经营前镇 吴航镇 穿滨海新区至长乐国际机场 7号线 起自于金峰镇 经郑店 漳港镇 文武砂镇至江田镇 主要沿规划的滨海新城交通干道布设 福州7条地铁线路的走向 92 地铁让福州跃升为一线城市 城市大幅扩容居住品质提升有人说 地铁 将让2014年的福州人成为最幸福的地球居民 因为地铁 拉近了福州的城市空间距离 让农村变城区 郊区变市区 到了2014年 地铁一号线正式投入运营后 福州人既能在优美自然风光的环境中居住 又不需担心去繁忙市中心工作因为交通拥挤而来不及 百姓的居住选择将更加多元化 相关专家认为 地铁带来的交通便利 将让福州从二线城市 逐步跃升为一线城市 福州市政府旨在为市民打造一个宜居环境的目标也将彻底实现 地铁对我们有什么影响 93 促进新区次级商圈形成地铁的建设 对城市商业发展意义重大 有房地产开发人士预测 改善交通后 福州的城市版图将扩大至60公里左右 外加地铁沿线各站点的布局也将彻底改变福州 一条扁担挑两个箩筐 金三角 等传统商业格局 地铁效应深刻影响福州楼市 94 沿线网点面临黄金商机从福州地铁1号线站点布局看 福州不少大型商家刚好处在这些站点上 比如东百 大洋 新华都百货东街店 以及永辉超市的几个分店 业内人士认为 对这些刚好设点在地铁沿线的商家来说 他们已经提前抢占了商机 正是看好地铁站点的客流量 不少商家表示将优先考虑地铁站点网点的开发 新华都的黄尉杰说 地铁是他们网点开发的重要参考因素 业内人士认为 因为地铁站点客流量大 而且流动性快 最符合快餐厅的定位 像麦当劳 肯德基以后可能会加速在地铁站点的布局 事实上 他们已在茶亭抢占了一些网点 福州 地铁经济 将带旺沿线地价商铺 95 三大改进三大效应 带来数十亿商业价值我们可以用 三大改进三大效应 来形容地铁给福州经济和发展带来的变化 三大改进是指 一是改进福州城市现代化程度 因为地铁是衡量一个城市是否步入现代化的硬件 二是改进了福州大都市交通骨干网和核心网 将长乐 福清 闽侯甚至是宁德 三明等周边县市融入到福州来 三是改进了福州大都市办公半径和生活半径 地铁的建设标志着福州真正走向大都市化 城市格局将发生重大变化 从一个中心扩展为多个区域中心 这三大改进能给福州带来三大效应 一是拉近福州人文氛围和凝聚力 地铁是文明的窗口 通过它 能了解一个城市的人文素质 人文氛围 社会凝聚力 这是城市现代化管理中非常重要的 二是带来商业效应 地铁将带旺沿线的地价 商铺等 据他个人保守估算 地