题目： 北京市廉租房和经济适用房 的需求量估计和分配措施.pdf

北京大学中国经济研究中心 公共财政学期末论文 题目 北京市廉租房和经济适用房北京市廉租房和经济适用房 的需求量估计和分配措施的需求量估计和分配措施 小组成员 王寅啸 W0662020 李祎程 W0562037 谌唯 W0662031 郭晓雨 W0662051 孔寅平 00416004 乔丹 W0662113 侯悦 刘晓黎 00316029 2007年6月 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 I 摘摘 要要 住房 是百姓安居乐业的最基本条件之一 我国自1998年取消福利分房以来 房价一路 攀升 尤其是在北京 上海等大城市 房价问题尤为严重 住房问题已经成为大多数中低收 入居民的大难题 为此 中国政府推出了经济适用房 限价房以及廉租房等一系列住房保障 形式 最近 北京市出台了措施 希望在今后三年 全市建设经济适用房1000万平方米 限 价房1000万平方米 今年开工建设廉租房30万平方米 本文着重对北京市未来三年的经济适 用房 廉租房和限价房的需求量进行估计 从而研究这些经济适用房 限价房和廉租房能否 满足北京市民的住房需求并使得房价过高的问题得到缓解 并对政府在社会保障住房政策的 分配与执行措施方面做出讨论 提出相应的政策建议 关键字 关键字 经济适用房 廉租房 限价房 需求量估计 政策分析 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 II 目录目录 1 文献综述 1 2 研究方法 2 3 研究背景和政策介绍 3 3 1 我国房地产市场现状 3 3 2 建立住房制度的迫切性 3 3 3 我国和北京市与住房相关的法律法规 4 3 3 1 国八条 的出台及执行情况 4 3 3 2 国六条 的出台及执行情况 4 3 3 3 北京住房建设规划 2006 年 2010 年 4 3 3 4 北京市出台最新政策 5 4 北京市经济适用房和廉租房需求量的估计 6 4 1 经典经济学下的住房需求方程的扭曲 6 4 2 估计前的几点假设 6 4 3 北京市经济适用房和廉租房需求量的估计 7 4 3 1 估计北京市未来三年对新建住宅的需求 7 4 3 2 估计新建住房需求中对经济适用房与廉租房的需求 8 4 4 对以上估算结果的进一步分析 9 4 4 1 估算结果偏低 9 4 4 2 估计结果的不确定 9 5 我国经济适用房与廉租住房分配过程中的限制因素探究 10 5 1 房地产商和政府之间的博弈行为 10 5 1 1 政府对经济适用房价格的监管 10 5 1 2 政府和开发商间的信息不对称 10 5 1 3 经济适用房回报率管制模式分析 10 5 1 4 经济适用房最高限价管制模式分析 11 5 2 政府和消费者之间的 寻租意愿 13 5 2 1 消费者向政府寻租 13 5 2 2 消费者向开发商寻租 13 5 3 政府机关在经济适用房和廉租房的分配上的 垄断福利腐败 现象 14 6 住房制度的国际经验 15 6 1 国外住房制度的几种典型模式 15 6 2 发达国家住房保障经验对我国的启示 16 结论与讨论 17 结论 17 讨论 17 估算方法的不足 17 对住房北京市保障政策实施的若干政策建议 18 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 III 参考文献 19 致谢 20 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 1 页 共 20 页 1 文献综述 自1998年7月1日 在中国一直延续实行的福利分房制度宣告结束以来 买房就一直是绝 大多数中国人最大的一项消费 中国是一个有着十几亿人口的大国 贫富收入差距问题非常 严重 为了解决广大中低收入阶层居民的住房问题 国务院于1998年推出经济适用房制度 根据 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 和 城镇经济适用住房建设管理办法 的 规定 经济适用房是以中低收入家庭为提供对象 具有社会保障性质的商品住宅 作为住宅 建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革中的一项重要政策 经济适用房具有经济性 适 用性 政府扶持 社会保障以及微利润等特征 其低价微利主要是通过政府的土地划拨供应 免除有关税费 规定开发商的利润上限等来实现 廉租房是指国家出资建设规格适当 设备 齐全的住房 以低廉的可以接受的方式向住房弱势群体成员 或家庭 加以提供 保证其住 房达到社会最低生活标准 我国的廉租房只租不售 面向城镇居民中的最低收入者 限价房 可以简单理解为限地价 限房价的 两限 商品房 其意在稳定房价 限制房屋总价 引导住 房市场供应 满足居民自住的实际需求 房价飚高是全国人民极为关注的问题 北京的房价又是全国房价的重中之重 房价问题 实际上是公共财政缺位造成的 完善住房保障体系比压低房价更加重要 最近 北京市出台 了措施 希望在今后三年 全市建设经济适用房1000万平方米 限价房1000万平方米 今年 开工建设廉租房30万平方米 但是 这些经济适用房 限价房和廉租房能否满足北京市民的 住房需求 从而使得房价过高的问题得到缓解 另外 90年代以来北京建立的经济适用房并 没有起到应有作用 这次建设的经济适用房 限价房和廉租房如何进行分配 也直接关系到 住房保障体系的成败 清华大学房地产研究所的张红博士和刘洪玉教授将新增住宅供给细分为市场价商品住 宅 经济适用住宅和廉租住宅三类 并以此为基础对住宅供给结构进行分析 研究 1 社会 科学研究院经济研究所的汪丽娜研究员从北京天通苑经济适用房排队认购的现象出发 对经 济适用房政策提出了若干问题并对此进行了反思 提出了 社会保障 因地制宜 多元 供给 和 动态指标 四项政策性建议 2 2007年 由民革中央提交的政协第1号提案 关注 经济实用房与廉租房从经济适用房的公平目标与市场效率 普通商品房的限地价与限房价两 对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性并提出具体建议 3 方玮在讨论经济适用房住 宅建设规模的文章中提出经济适用房的供需矛盾仍然存在 国家应该进一步调整供应构 完 善供应政策 4 同济大学的钱瑛瑛对中国的住房保障政策进行了研究后提出 为最低收入群 体提供廉租房 为低收入群体提供经济适用房 其他群体不纳入政府的直接保障范围 住房 保障的供应对象应该是动态变化的 5 侯学强在关于经济适用房政策改进的建议一文中也提 出了明确购买对象 形成租购并存的住房市场等建议 6 赵燕菁通过对公建廉租房对宏观经 济影响的分析 论证政府在城市化高速发展阶段大规模介入房地产的必要性 并提出了政府公 建住宅建设需要的其他配套政策 其文章认为 中国应当取消经济适用房建设 并把廉租房建 设上升为国家战略 7 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 2 页 共 20 页 2 研究方法 首先从 1998 年福利分房取消 房地产价格由此一路攀升为出发点 对这之后出台的一 系列住房保障政策与法律法规及它们的执行情况进行分析 以此作为我们进行下一步估算的 政策依据 在估计需求量部分 本文首先分析传统的理论住房需求方程在实际研究中产生了变形的 原因 我们在具体的估算之前会有若干使估算简化的必要假设 然后根据在实际操作中 房 地产业内的达成的共识将北京市刚性住房需求分为新增人口所需住房 原有人口改善住房和 拆迁补偿住房三部分 进行加总 再根据北京市我爱我家二手房连锁店提供的北京市新商品 住宅与二手房交易的比例可以预测新建住房量 结合北京市对购买经济适用房和廉租房人群 的政策要求和北京市人口状况和居民收入水平 并通过 CPI 预测三年中北京市居民收入变 化 计算出新建房屋中经济适用房和廉租房的需求量 通过比较得出政府未来三年计划建设 量与实际需求量之间的关系是否可以满足 此后 结合我国当前住房保障实施现状 进一步对估算前的假设进行专题讨论 并对一 些发达国家和地区的住房保障制度进行研究比较 由此找出值得我国借鉴的地方 从而提出 我们的观点和政策建议 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 3 页 共 20 页 3 研究背景和政策介绍 3 1 我国房地产市场现状 一 北京地区地价飚升及其原因 首先 中国人几千年来的传统观念认为 土地是自己必不可少的财富 对当前中国的一 般工薪阶层而言 房屋产权可以说是其最重要财富 尤其是在北京 上海这样的中心城市 这种观念是导致我国商品房价格自1998年福利分房制度取消以来至今一路飙升的主要原因 之一 一些年份的房价年增长幅度甚至高达10 以上 给人的直觉是 房子就是不断升值 的财富 另外 我国实行房改之初 商品房建筑面积一般约为每套60m2 然而近些年来 开发商 出于大面积住房单位成本低的考虑 着力开发建筑面积每套100m2 以上甚至高达每套200m2 的住房 即使在单位售价毫无改变的前提下 购买一套房子的资金也是过去的几倍 而且 人们的攀比心理和对生活质量要求的提高也使得60m2的 小房子 逐渐变得难以接受 再者 随着当前建筑材料价格上涨 企业开发成本也在不断增加 导致商品房销售不旺 造成存量 房产增加 企业在开发中的建安成本 土地成本 财务费用等也相应增加 大大提高了企业 的运营成本 形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾 面对资金压力和开发成本的增加 为了尽快回笼资金 新开发的商品房也被不同程度的提高了价位 二 开发商取得了垄断性资源 土地 近些年 房地产行业近乎于暴利的收益吸引了越来越多的投资者 当然 如此的暴利与土 地资产收益分配不公平密切相关 根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示 土地增 值部分的收益分配中 农民的补偿款占5 到10 城市政府拿走土地增值的20 到30 各 类城市房地产公司 拿走土地增值收益的大部分 占40 到50 另外 一些地方政府将GDP的 增速 财政税收的增长过多的寄希望于房地产业 以致于房地产打个 喷嚏 地方财收就会 感 冒 某种程度上 这些地方政府已为开发商所 挟持 一起绑在了房地产飞车上 开发商自 然就有恃无恐 土地更是 随手拿来 3 2 建立住房制度的迫切性 通过住房制度改革 我国初步实行了住房公积金 住房补贴 住房货币化分配制度 对 中低收入家庭实行廉租住房等政策 从政策上建立了新的住房供应体系的框架 全国各地已 基本完成住房实物化分配向住房货币化分配的改革过程 目前住房社会保障制度的改革和完 善是我国从事房改工作人员的最重要的工作方向和目标 面对我国幅员辽阔 住房短缺 居 民收入不高的国情 住房的类型应多元化 以便适应不同层次的住房需求 到目前为止 全 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 4 页 共 20 页 国各地虽已基本按照政策出售了公有住房的经济适用住房 但由于一些企业不景气的原因 却没有建立住房公积金 住房补贴制度 职工的重新购房 换房面临着有水无源的尴尬和后 顾之忧 廉租住房由于资金来源问题 大部分地区对廉租住房制度的建立缓慢 当前各级领 导和政府要对住房分配货币化 住房社会保障制度等房改工作高度重视 积极支持 把职工 的住房消费以住房补贴和住房公积金的形式发到个人手中 提高职工买房的支付能力 调动 更多职工买房和换购住房的积极性 刺激房地产事业健康发展 政府还应深化和完善房改 明确住房制度改革的方向 一方面针对住房是居民的个人财产应当由市场来决定其供求 另 一方面 住房的特殊性又使国家不能完全依赖于市场的调节 在不同阶段采用不同手段对市 场进行宏观调节 3 3 我国和北京市与住房相关的法律法规 3 3 1 国八条 的出台及执行情况 2005年5月 为了抑制房价继续无节制的升高 中央颁布了 国八条 和 七部委意见 这是改革开放以来 中央对房地产业实行的最严厉的调控政策 从税收 金融 到土地 住 房管理实行全方位的监查和管理 国八条 和 七部委意见 出台后 从总体上讲 房地产投 资增长和房价上涨过快的势头得到初步抑制 一些城市的商品房价格一度明显回落 如上海 但房地产业中的一些问题尚未根本解决 更多的城市房价仍在继续升高 3 3 2 国六条 的出台及执行情况 2006年5月17日国务院出台的 国六条 是前 国八条 对房地产宏观调控的继续 而更加 明确了侧重点 调整住房供应结构 增加普通商品房供给 以抑制房价上涨过快 整顿 房地产市场秩序的混乱状况 完善房地产市场体系 重点发展二手房和租赁市场 合理控 制城市房屋拆迁规模 可减少被动性住房需求 缩小市场需求量 以稳定房价 新 国六条 的针对性更强 措施更具体 一是重点发展中低价位 中小套型普通商品房 并要求各地必 须就住房建设结构 做出具体比例规划 把调整住房建设结构视为调控的核心 使之落到实 处 但强化全程管理是关键 二是合理控制城市房屋拆迁规模和进度 减缓被动性住房需求 的过快增长 以此减少住房需求总量稳定房价 三是整顿和完善房地产市场体系建设 整顿 市场秩序 将培育二手房和租赁市场视为完善市场体系的重点 把强化房地产开发建设 销 售各环节的全过程监管 制止囤积土地行为提到了必要高度 四是确保中低收入阶层实际住 房需求的住房供给 抑制住房流通过程中的炒作行为 以减少腐败和寻租层次 为创造和谐 社会 建立资源节约型 环境友好型社会铺平道路 减少社会矛盾和摩擦 3 3 3 北京住房建设规划 2006 年 2010 年 北京市规委规划明确了近远期北京市住房建设发展目标和时序 提出 十一五 期间 特 别是2006 2007年两年普通商品住房 经济适用住房和廉租住房的发展方向 规模 结构和 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 5 页 共 20 页 空间布局 并提出了建设标准和政策导向 实现住房发展总量基本平衡 结构基本合理 价 格基本稳定 规划称 在客观分析北京市住房实际状况和需求的基础上 根据城市总体规划 确定的城市发展阶段目标 综合考虑人口发展趋势以及土地 能源 水资源和环境等承载能 力 到2020年 要形成完善的政府住房保障体系 房地产业健康发展 资源节约集约利用 人居 环境良好 城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右 人民群众居住质量和水平达到全 面建设小康社会的要求 到2010年 北京居住用地总面积将达到约410平方公里 住房总建筑 面积达到约4 2亿平方米 考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性 十一五 期间 新增住房建筑面积约1 23亿平方米 年均约2500万平方米 规划审批居住用地总量约90平方 公里 年均约18平方公里 五年内将新建130多万套住房 另外 在 十一五 期间 北京计划 共建设112万套住房用于市场供应 其中 用于实物配租的廉租住房建设规模约47万至60万平 方米 约1万套 经济适用住房建设规模约1500万平方米 约21万套 商品住房建设规模约 9250万平方米 约90万套 3 3 4 北京市出台最新政策 根据北京晨报的一则消息 北京市经济适用房购买的收入审核标准终于下调 2007 年 5 月 25 日 经北京市政府批准 北京市首个住房保障制度的试点确定为宣武区陶然亭街道 该试点明确了在审核经济适用房购买标准时 不再 一刀切 而是按照家庭人口不同制定不 同标准 最低准入标准为一人户年收入 22700 元以下 最高标准则为 5 人及以上户家庭年收 入 60000 元以下 而最为普遍的三口之家要想购买经济适用房 家庭年收入需低于 45300 元 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 6 页 共 20 页 4 北京市经济适用房和廉租房需求量的估计 4 1 经典经济学下的住房需求方程的扭曲 经典经济学得情况下 住房需求方程为 但是在实际情况中 该住房需求方程产生了极大得变形 原因主要有如下几点 第一 房地产具有多重属性 在房地产用来居住的时候 房地产如同粮食一样 具有基 本生活用品的属性 这个时候价格需求弹性接近为 0 这个时候的房价 决定于房屋租赁市 场的价格和当前的物价水平 当前平均社会投资回报率等多重因素 在房地产用于居住不足 的情况下 部分人会购入房产 等待房价上涨以获得收益 这个时候的房地产又同时具备了 投资品属性 这个时候基本需求者由于刚性需求会在价格上跟随投资者 因此这个时候的房 价取决于当前流动性水平 当前平均社会投资回报率 当前银行利率等影响投资的多重因素 而在房地产价格上涨导致居住更为不足的情况下 房地产会出现奢侈品属性 在这种情况下 某些地域或者某些范围之内的房地产会因其自身品质 如上海的佘山一号别墅 每栋单价高 达 5000 万元以上 而具备奢侈品属性 这个时候房地产的奢侈品属性会进一步压缩市场上 的商品房供应 并通过比价效应带动区域房地产价格走高 在这种情况下 房地产价格偏离 住房需求方程最为严重 这个时候的房价介于投资品和奢侈品之间 决定于当前社会的消费 倾向 富裕人群的消费水平和相关政策等 这个时候的房价和需求已经难以用方程来反应 第二 该住房需求方程只在不反映聚集度和特殊背景的情况下适用 而事实上的情况是 北京每年都要吸引大批的外来人口入京居住 这些人会增大北京市住房需求 压缩供给 尤 其是部分外来投资者 导致的二阶效应更为显著 而在当前的实际情况下 这部分非户籍人 口无法列入统计数据 导致了利用住房需求方程估计未来住房需求量的失真情况 而北京将 在 2008 年承办奥运会的特殊情况导致了房地产投资比例持续过高 而使得这种失真更为严 重 第三 全球本轮包括黄金 有色金属 石油等基本商品 房地产 证券市场的普遍上涨 是基于全球的流动性过剩危机 而在中国当前市场情况下 由于 CPI 指数的失真 导致该 方程在使用过程中变形严重 4 2 估计前的几点假设 鉴于数据的可获得性 为了计算过程的清晰合理 我们的估算需要进行几点假设 以这 些假设为前提 所估计出来的结果才能符合逻辑 当然 在当前复杂变化的中国房地产市场 中 所建立的假设绝对成立是不可能 甚至我们的假设会导致估算结果有较大的偏差 故论 LCPPIH xh lnlnlnlnln 43210 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 7 页 共 20 页 文在估算之后也设立了对假设的合理性 结果不完整性以及目前我们尚无法衡量部分的讨 论 一 假设投资品与奢侈品校正系数接近于 1 根据实际操作经验 房地产投资现象普遍的情 况下 根据投资情况 加成系数在 1 2 2 5 之间 而如果出现奢侈品情况的时候 根据 社会对豪华住宅的追逐情况 加成系数在 2 2 3 5 之间 而在本文的研究中则假设经济 中几乎不存炒房风盛行以及整个社会不健康的住房投资 攀比和超前消费等情况 即奢 侈品与投资品的情况与正常生活需求相比基本可以忽略不计 二 为了计算简便 我们假设新实行的廉租房或者经济适用房政策执行力度有效 所建的廉 租房可以完全落到需要这些房子的人手中 如果考虑政策缺失情况的话 问题将会比较 复杂 三 北京市统计局的人均可支配收入的统计分布直方图由于政策原因无法提供 故在收入的 分配上 我们假定其人均可支配收入正态分布 而且 我们需要假设 有新增房屋需求 的人口的收入分布情况与北京市城市人口的收入分布相同 在这一假设下 我们才能根 据北京当前人口收入状况估算新增房屋住宅中对经济适用房需求的比例 四 假设 2007 2009 年这三年的户籍人口数 消费价格指数 人均可支配收入 人均住房面 积按同比增长 且增长率为 2000 2006 年七年的增长率的平均值 五 在估算过程中 对经济适用房 限价房和廉租房之间的区别没有加以区分 即假设对于 中低消费者来说三者之间无差异 而实际上这种假设也缺乏一定的合理性 4 3 北京市经济适用房和廉租房需求量的估计 4 3 1 估计北京市未来三年对新建住宅的需求 根据前面的假设 本文对北京市经济适用房和廉租房地需求量估计采取一种非常简单的 经验公式 该式将刚性需求分为三部分 新增人口所需住房 原有人口改善住房和拆迁补偿住房 将这三部分做简单加总 新增人口住房即每年北京市新增人口所需要的住房面积 原有 人口改善住房即原有人口住房更换导致的住房面积提高所需要的住房 拆迁补偿住房则是部 分被拆迁住户在无法获得回迁房的情况下所需要的住房 根据如下的数据 按照我们前的假设 根据前表中 2000 2006 年北京市户籍人口数据 以前七年平均增长率为未来三年的增长率来预测 在未来三年中 北京市的户籍人口将由 1197 6 万人增长到 1245 4 万人 平均住房面积将由 20 06 平方米增长到 22 34 平方米 拆迁 安置住房将保持在每 200 万平方米左右 由于奥运期间禁止大型施工 未来三年这部分将保 持在 400 万平方米左右 由此可以计算出未来三年的刚性需求为 disimp DDDD 321new 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 8 页 共 20 页 新增人口所需住房 1245 4 1197 6 22 34 1067 8 万平方米 原有人口改善住房 1197 6 22 34 20 06 2730 5 万平方米 拆迁用户住房 400 万平方米 加总可得 D 1067 8 2730 5 400 4198 3 万平方米 即约为 4200 万平方米 表一 表一 2000 2006 北京统计年鉴数据北京统计年鉴数据 北京统计年鉴数据 北京统计年鉴数据 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 消费价格指数 消费价格指数 103 5 103 1 98 2 100 2 101 101 5 100 9 户籍人口 万人 户籍人口 万人 1107 51120 51136 31148 81162 9 1180 7 1197 6 城镇居民人均可支配收入 元 城镇居民人均可支配收入 元 10350 11578 12464 13883 15638 17653 19978 城市居民人均居住面积 平方米 城市居民人均居住面积 平方米 16 2 17 6218 2 18 7 19 19 5 20 06 根据我爱我家二手房连锁店提供的数据 北京市新商品住宅与二手房交易的比例为 2 5 1 那么我们可以预测 这 4200 万平方米新增需求中 将有大约 3000 万平方米的住宅需 要通过新建商品房来满足 4 3 2 估计新建住房需求中对经济适用房与廉租房的需求 根据北京统计信息网 2005 年北京市 1 人口抽样调查主要数据公报数据显示 北 京市 2005 年人均家庭人口为 2 67 人 与第五次全国人口普查相比 平均每个家庭户的人口 减少了 0 2 人 故认为未来三年城市户均人口与 2005 年保持一致 城镇居民人均可支配收 入在考虑到 CPI 增速以及收入增长的情况下 在未来三年中 可以达到 27768 元 由此计 算出 北京市城市每户年可支配收入为 74140 元 根据 2006 年初北京市政府颁发的 北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行 规定 购买经济适用房需具备以下两个条件 一是家庭年收入在 6 万元以下 二是申请购 房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户 根据本文的 估算方法可以认为 构成住房需求的人群基本满足第二条规定 在未来三年北京市不出台新 的经济适用房购买标准政策的情况下 根据之前正态分布的假设 所估计的经济适用房 限 价房和廉租房需求数量小于 3000 万平方米的 50 即 1500 万平方米 由此可以简单得出结论 未来三年中 北京市对经济适用房 限价房和廉租房的需求量 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 9 页 共 20 页 在 1500 万平方米以下就可以满足中低收入者的要求 如果再来考虑到历史遗留的央产房等 政策影响以及实际中中低收入者的实际消费观念影响 所实际需要的经济适用房面积还要低 于这个数字 4 4 对以上估算结果的进一步分析 4 4 1 估算结果偏低 前面的第一 二两点假设都会使我们的估算结果偏低 首先 在社会保障住房的政策执 行上不可能完全到位 政府 开发商和购房居民三方在许多方面存在信息不对称 道德风险 寻租以及福利腐败等现象 而在我们的估计中为了计算简化 这些都没有纳入估计范围 在 后面部分的专题分析中本文还会具体涉及这些内容 再者 即使奢侈品的住房需求加成系数 可以忽略不计 投资品的现象是普遍存在的 正如我们周围可以看到的现象 一户普通居民 拥有两套甚至三套住房 但并不会作为二手房出售的现象并不罕见 但由于这部分居民的比 例数据难以得到 所以只能忽略房屋作为投资品的情况 4 4 2 估计结果的不确定 由于我们难以获得统计样本的方差 故即便是在正态分布的假设之下也难以得到确切的 需求量 只有在得出样本均值的情况下根据相关规定估计北京市政府计划建设低价位房屋的 数量是否可以满足现有需求 此外 本文的估算中并没有考虑经济适用房 限价房和廉租房 对中低收入消费者的区别 只是单从总量上进行总体的估计 然而在实际中 这三类房屋的 价格和适用人群都是有较大区别的 它们的比例分布很可能对中低收入者的需求量产生较为 显著的影响 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 10 页 共 20 页 5 我国经济适用房与廉租住房分配过程中的限制因素探究 5 1 房地产商和政府之间的博弈行为 5 1 1 政府对经济适用房价格的监管 经济适用房具有的公共品的特性 决定了政府进行干预的必要性 2003 年 1 月 1 日起 我国正式实施的 适用住房价格管理办法 明确规定 经济适用住房价格实行政府指导价 政府相关部门对经济适用房价格进行管制的方法 即由政府相关部门制定本地区的经济适用 房的价格 或者由房地产开发企业提出申请后 由政府有权部门进行批准 而不是企业自主定 价 其价格上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定 下浮幅度不限 这样就赋予了 政府相关部门对经济适用房价格进行管制的权利和义务 规定了经济适用房价格构成包括开 发成本 税金以及利润 经济适用房开发商可以获得的回报 管理费和利润 占开发成本中直 接成本费用的比例不超过 5 2 3 5 1 2 政府和开发商间的信息不对称 对经济适用房有回报率管制和最高限价管制两种管制方法 在不完全信息或者不对称信 息条件下 政府对经济适用房价格的不同管制方法 会对开发商的行为产生不同的影响 一个 在事先或者事后均为最优的管制方法是不存在的 实际实行的价格管制方法只能是一种以效 率为出发点的权衡 8 现代管制理论研究表明 政府的管制方式与市场环境决定了开发商的行为 管制的效率 以及效果 政府部门和开发商之间的信息不对称 是政府部门对经济适用房进行价格管制的 最大约束因素 与政府相比 开发商在开发成本方面上 具有更大的信息优势 使其在与政府 部门进行博弈时 在信息上占据上风 这在很大程度上制约着政府的管制效率 当存在信息 约束时 开发商往往不存在追求成本最小化的激励 因为他们可以通过事后的谈判来获得成本 补偿与利润 同时 由于经济适用房价格通常低于实际市场交易价格 在经济适用房市场上 存在很大的经济租 给进入该市场的购房者带来了较大的寻租激励 导致之后的一系列寻租 行为 5 1 3 经济适用房回报率管制模式分析 政府管制部门对经济适用房回报率管制的一般形式 可以看成是一个线性合同价格模式 即 开发商的收入 运营成本 折旧 允许的利润率 计算回报率的基数 其中计算回报率的基 数可以有几种选择 即可以选择成本 价格 销售收入等 9 办法 规定 经济适用房价格 以项目最后直接开发成本作为基数 即可以简单看成是以成本作为计算回报 利润和管理费 的依据 假设回报率是成本的一定的百分比 办法规定一般 5 利润为不超过 3 而管理费为 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 11 页 共 20 页 不超过 2 则经济适用房的销售价格可以简单地表示为 P C 1 r C 1 5 开发商可 以获得的收入是 R P Q C 1 r Q C Q C Q r 即开发商的收入可以看成是由两个部分组 成 一是对开发建造成本 C Q 的补偿 二是基于成本的回报 C Q r C Q 5 由此可见 在回 报率给定不变的条件下 开发商增加自己收入的途径 就是增加开发成本 在实际运作中 由于 政府管制部门与开发商之间的信息不对称 政府部门便不能够有效地监督开发企业的行为和 获取相关信息 从而使监管的效率和效果都大打折扣 具体看来 对于政府来说 主要存在 以下监督困难 一 道德风险 正如前面的分析 开发商并没有缩减成本的积极性 由降低努力程度而引起的 成本增加 通常都可以从价格中得到完全的补偿 因此 开发商在开发建设经济适用 房的过程中用工用料不讲求节约和效率 开发商通常不会主动采取一些可以降低成 本的原材料 技术以及组织管理方案等 然而以上这些 政府由于无从监督或监督 成本过高而只好任由开发商 发挥 这种情形下导致成本增加的行为 通常不能够 通过增强监督与审计来进行控制 即此时的管制机制必然导致低效率 二 逆向选择和成本欺诈 开发商比政府管制部门更了解工程开发所需的人工 材料 机械等的市场价格 以及实际消耗量等信息 在信息不对称情况之下 开发商为了增加自身的收入 往往 安排一些低素质不熟练的廉价工人 但上报成本时出现的工资却合熟练工相同 从 中赚取差额 通过虚增材料消耗量或者增加一些不必要项目的方法来虚增成本 从而 扩大回报率计算基数 一些开发商往往同时承包经济适用房项目和其他一些商业房地产项目 通过商 业项目成本和经济适用房成本之间的 移花接木 开发商可以在增加经济适用房项 目的成本的同时增加商业项目的利润 此举会为开发商赢来一举两得的 双丰收 在这两种情形下 由于开发成本是开发单位的内部信息 不能为政府部门充分掌握 政府为了保证管制的效率 通过加大投入来了解被管制开发单位的实际成本信息 从而形 成管制的高成本 5 1 4 经济适用房最高限价管制模式分析 最高限价模式 也就是政府管制部门对经济适用房的价格制定一个最高限 开发商可以选 择该价格水平之下的任意价格来销售其所开发的经济适用房 政府管制部门一般在开发之前 确定最高限价 并写入发合同 以此来对开发商的销售价格进行管制 开发商在获得政府部门授权开发经济适用房之后 便在房地产市场上形成了一定的垄断 力量 成为垄断的供给者 在经济适用房市场中 开发企业在销售市场上的垄断地位决定了其 定价行为 最优垄断价格 平均成本与最高限价之间的不同关系 影响着开发企业的策略选择 以及管制的效率 具体可分为以下三种情况 10 一 最优垄断定价小于等于最高限价 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 12 页 共 20 页 这种情况下的最高限价对开发商的约束不紧 开发商确定价格等于其最优价格 小于最高管制价格 因此 最高限价政策可以得到很好的履行 并且 这种管制方式 无论在事先还是事后都可以自我实现 结果是有效的 二 最优垄断定价大于最高限价 但平均成本低于最高限价 这种情况下的最高限价对开发商的约束紧 开发商按照最高限价进行销售 利润 并没有达到最大化 但开发商可以从经济适用房的开发中获得正的利润 虽然开发 商的利润并不是最优水平的利润 但是开发商仍然会履行合同 并从中获得回报 此 时的价格管制通过降低价格扩大了需求 提高了社会福利水平 因此 该管制合同在 事后仍然能够获得一个有效率的结果 从而在一定程度上提高了社会福利水平 三 最高限价小于平均成本 这种情况下的开发商不能从合同的履行中获得正的回报 没有积极性去履行合 同 即开发合同事后是不可执行的 开发商倾向于通过游说政府相关管制部门 提高 最高限价 以达到利润最大化的目的 在这种情形下 政府事先的最高限价管制实 际上是没有效率的 最高限价管制方法的优点是可以使开发商成为剩余利益的索取者 即开发企业 降低成本的努力会提高自身的利润 相比之下 在回报率管制中 开发商降低成本 的努力反而会减少其利润水平 因此 最高限价管制解决了回报率管制中可能存在 的 道德风险 等问题 出于最大化利润的动机 在签订开发合同之后 开发商有积极 性控制开发项目的成本 同时 最高限价管制并需要政府监管部门事后对开发成本 信息进行监督 因而在一定程度上也减少了对开发成本进行检查和监督的投入 降 低了管制机制签订合同之后的执行成本 但是 由于房地产开发周期较长 很容易受到未来不确定性因素影响 未来可能 出现的状态越是不能清楚地加以预见 签署最高限价合同和执行该合同的成本就会 越高 当市场实际情况发生变化时 开发商开发成本增加 政府事前制定的最高限价 便不能够满足开发商正常从事开发的需要 此时 如果政府对最高限价进行调整 则 会受到诸如公众质疑 召开听证会等一些社会性或行政性约束 使得调整成本增 加 从而价格管制的效率受到影响 此外 根据 办法 的规定 在最高限价管制 条件下 政府管制部门必须在事前了解开发商的成本信息 从而对开发商实际开发成 本进行预测 之后才能在确定合理回报率的基础上 确定最高限价 实际上 政府部门 在确定实际成本时 仍然会受到不对称信息的不利影响 因为在对市场成本的了解和 预测的能力方面 开发商比政府更具优势 他们可以通过提供错误的信息来误导政府 使最高限价高于实际水平 使得管制效果受到影响 综上所述 在不完全或不对称信息条件下 政府实行直接价格管制策略必然存在一 定的效率损失 一个在事先和事后都为最优的机制是不存在的 11 回报率限价机制使得 开发商在建设过程中 对成本控制采取一系列消极行为 导致实际建设成本增加和政府监 督高成本 形成了事后的效率损失 最高限价机制使得政府被开发商误导 制定出过高 的价格上限 形成了事先的效率损失 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 13 页 共 20 页 5 2 政府和消费者之间的 寻租意愿 经济适用房的房价与市场房价的巨大差值 使得消费者的购买意愿十分强烈 而由于经 济适用房对购买对象进行了严格限制 不符合条件的高收入者希望通过 寻租 来获得利益 消费者的寻租对象主要有政府和开发商 5 2 1 消费者向政府寻租 一 购买经济适用房中向政府的寻租 由于我国的金融和信用体制不健全 政府管理者和居民申请者之间存在严重的信息不对 称 政府部门很难准确掌握谁有资格取得经济适用房 我国居民收入来源复杂 不少居民的 真实收入政府无法掌握 在这种信息不对称的背景下 高收入者很容易通过多种途径向主管 单位付 租金 通过开具证明的方式来证明其家庭的收入 使其具备购买经济适用房的资格 12 二 转让经济适用房中向政府的寻租 很多高收入者购买经济适用房的目的是为了在住房省之后转让 以期套利 而北京市国 土房管局在 2004 年 关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知 中规定 购买经济适 用房的家庭未满五年 不允许按市场价格出售 确需出售的 可以不高于购买时的价格出售 给符合条件的家庭 或由政府相关部门收购后再出售 而购买经济适用房的家庭住满 5 年的 可以按市场价格出售 出售人须按成交额的 10 补交综合地款 出售后不得再购买政策性 保障住房 在实际操作中 不满 5 年的经济适用房转让时 会出现业内所说的黑白合同 为了使这 双份合同的情况维持下去 消费者通常会向有关部分支付 租金 为了在出售后继续购买政 策性保障住房 消费者亦有 寻租 动力 5 2 2 消费者向开发商寻租 根据大多数国家经验 类似经济适用房这样的福利住房 开发商只充当建筑商 房子建 成后的配售主要由政府来操作 而在中国 开发商却承担了双重角色 经济适用房作为一种 社会福利制度 本属于政府公共服务的一个重要内容 但这样的公共服务却被开发商控制 住房的分配由开发商决定 在我国 房号正常的流通渠道是 开发商 排队放号 摇号 经济适用房购房户 在这种背景下 对于拥有分配经济适用房权利并且追逐利润最大化的开发商来说 一旦意识 到手中权力的市场价值 他们就有可能 寻租 在正式发号之前 一方面 部分消费者为了 优先获得条件较好的户型与开发商内部达成金钱交易 另一方面 开发商为了在获取土地等 要素方面获得更多优惠 会主动向主管部门的相关人员 赠送号码 在这种背景下 原有的 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 14 页 共 20 页 渠道被扭曲 实际上变为 开发商 关系户 内部人员 中介 经济适用房购房户 这便使得经济适用房号码供不应求 13 5 3政府机关在经济适用房和廉租房的分配上的 垄断福利腐败 现象 经济适用房是短缺商品 有的人按照政府指导价购买经济适用房 有的人按照市场价格 购买商品房 在逐利行为的驱使下 灰市加价就出现了 所谓灰市加价 就是后来者对先得 者购房权的购买支出 而只有有权力的人 才能出售自己的 权利 问题的要害在于有人能 按政府指导价先于别人获得购房权 经济适用房是稀缺的 买房必然要排队 先于别人拿到 购房权的人 就可能会为谋利转而出售购房权 我们有必要认识到 在经济适用房的审批建 设 房屋买卖 信息公示 责任追究等一系列环节上 还存在着一系列的需要引起我们高度 重视的问题 按照商品房规格修建的住房 却以经济适用房的价格出售 没有公示 暗箱操 作的销售方式 不符合户口等相关规定的购房者 可以倒买倒卖的购房资格 显然 这一切 都是权力在发挥作用 能享受到这样的 权力福利 的 也只有大权在握的政府职能部门 及 其利益相关者 垄断福利 损害了社会公平 降低了经济效率 权力福利 更损害了公共 利益 扭曲了政府职能 侵蚀了公众对政府的信任 对经济适用房政策的期待 这是福利腐 败中最严重的一种 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 15 页 共 20 页 6 住房制度的国际经验 6 1 国外住房制度的几种典型模式 美国鼓励私人拥有住宅 住房问题基本上是通过市场调节 政府并不直接生产和管理住 宅 主要是利用经济杠杆间接地而又有效地对住宅产业进行指导和管理 政府采取了一系列 优惠措施鼓励个人买房 对购买住房实行贴息贷款和贷款保证 采取减税政策等 政府为低 收入者提供房租补贴 补贴房租的标准线为家庭收入的25 超过部分将由政府支付给房东 新加坡政府把发展住宅作为安定人心 发展经济的重要战略目标 实行了居者有其屋及 计划 住房问题解决得比较彻底 在市场机制的基础上 政府对房地产市场进行有效的干预 控制 1964年政府推行 居者有其屋 计划 将国民经济发展成果直接体现在人民住宅方面 增加了人民对政府的信任和支持 由于土地由政府无偿提供 建屋发展局又为非盈利机构 故省去了地价和利润 加上政府的补贴 公共组屋的售价低于成本价 仅为市场价的2 3 德国的住房保障的建立 主要在战后重建时期 其特点表现为市场管制和推进社会福利住 房建设 1950年住宅建设法 推出了 社会住房计划 政府对纳入社会住房计划的项目提 供投资补贴 在土地供应 贷款 税收等方面给予优惠 把社会住房的租金控制在低收入家庭 的负担能力之内 从住房供应和需求两方面给予支持和鼓励 之后 进入市场化进程时期 特点 是促进自有住房的发展 1956年住宅建设法 对自有住房进行扶持和鼓励 各级政府对建 房或购房者给予补贴 贷款和减税等支持 大量的公共资金投入吸引了私人资本流入住房建 设 为了进一步开放住房市场 1960年开始逐步取消租金管制政策 导致租金水平不断上涨 大大超出了居民的承受能力 1965年颁布 住房补贴法 以保障中低收入家庭的利益 这期 间住房政策的重点是建立规范的住房市场 扶持自有住房建设和为低收入家庭提供住房保障 这一措施使德国私有住房比例从1950年的8 上升到1978年的37 自从20世纪80年代以来 特别是在1991年东西部统一后 政府将东部地区住房制度改革作为重点 重新致力于加大社会 福利住房的建设投资 对参加储蓄的居民进行补贴 对低收入阶层继续住房补贴 对自有住房 的建设 改造和维修进行税收减免等 香港建立了多层次的住房社会保障制度 除了公共租住房屋外 还在不同时期推出过 租 者置其屋计划 居者有其屋计划 长者安居乐住屋计划 长者租金津贴计划 置业资 助贷款计划 以及 夹心阶层住屋 等针对不同阶层居民 不同需求的计划 香港房委会规定 月收入及总资产低于政府规定限额的家庭 其大部分成员在港住满7年且没有私人住宅物业 没有签订协议购买住宅及没有持有一间拥有住宅的公司一半的股权 就有资格申请租住公 屋 公屋的分配实行轮候配屋制 房委会设有公屋轮候册 所有合资格的公屋申请都会依登 记的先后次序排列在公屋轮候册内 房委会严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择 的地区 依次办理审查及配房手续 另外对于高龄人士 年满六十岁 房委会有多种优先配屋 计划 使得合资格的高龄人士可获缩短轮候时间或在配屋方面获得特别安排 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 16 页 共 20 页 日本解决低收入家庭住房问题主要通过公营住宅体系等途径 日本公营住宅体系在解决 低收入家庭住房问题上发挥了重要作用 其运作方法的核心在于一切建立在公营住宅法的基 础上 合理界定受益对象的收入标准 制定多档次房租水平 以及国家对公营住宅保持相对稳 定的资金投入 这种由国家拨款兴建的住宅 带有一定的社会福利性质 全部租借给低收入者 居住 公营住宅突出的特点是 房租甚低 通常不到一般住宅租金的一半 由于申请这种住宅 的人比较多 而住宅数量有限 取得公营住宅需要相当长的时间 1996年日本对 公营住宅法 进行了修改 提出公营住宅房源新思路 即由地方公共团体建设 收购或租用民间住宅等三条 途径 6 2 发达国家住房保障经验对我国的启示 从发达国家和地区的住房保障体制的演进和实施效果来看 尽管各国住房保障体制各有 利弊 其中一些有益经验无疑对于我国建立和完善住房保障体系具有重要的借鉴意义 美国 更多的依赖于市场调节 但我国较之美国 国情不同 人均收入差距较大 所以政府的干预 是十分必要的 而且从目前的情况来看 政府恰恰应该在住房保障方面加大干预的力度 相 比之下 新加坡 德国 香港和日本值得我们借鉴的经验更多 新加坡的建屋发展局为非营 利机构 从而可以大大减少信息不对称和道德风险 德国的住房保障制度的区域划分比较明 显 实施力度有所侧重 香港的住房保障制度中 公共租房占据了很重要的地位 即住房保 障不一定要拥有产权 日本在这一点上与其类似 以上列举的一些措施和经验 是我们认为 值得中国在当前的情况下借鉴的地方 当然 中国大陆的一些具体国情与以上几个国家和地 区的确存在很大差异 但我们也完全可以因地制宜 因时制宜 针对不同地区 不同发展阶 段 执行相应的住房保障政策 一系列政策建议在后面的讨论部分还会谈得更加具体 公共财政学期末论文 北京市经济适用房和廉租房的需求量估计和分配措施 第 17 页 共 20 页 结论与讨论 结论 通过本文的估计结果和研究分析 我们可以得出如下结论 在北京市政府政策执行有效到位 且不存在政府与开发商 政府与消费者以及