镜湖湿地创意生态农业园规划说明书.doc

目目 录录 第一章第一章 规划总纲规划总纲 1 1 一 规划范围 期限与依据 1 二 指导思想 1 三 规划性质 1 四 规划原则 1 第二章第二章 区域背景分析区域背景分析 3 3 一 区域经济发展背景 3 二 区域旅游发展背景 3 第三章第三章 创意农业园地块现状评价创意农业园地块现状评价 4 4 一 基地概况 4 二 与镜湖国家城市湿地公园关系分析 4 三 与梅山湿地景区的关系分析 4 四 与周边设施的关系 5 五 开发优势与劣势分析 5 第四章第四章 规规划划理念 目标与定位理念 目标与定位 6 6 一 案例借鉴 6 二 规划理念 6 三 创意突破与理念生成 7 四 规划思路 7 五 规划目标 7 六 客源市场定位 8 第五章第五章 农业园空间布局与项目策划农业园空间布局与项目策划 9 9 一 空间布局原则 9 二 功能分区与布局 9 三 分区规划与项目策划 9 第六章第六章 产品规划与形象策划产品规划与形象策划 1414 一 产品设计 14 二 形象策划 15 第七章第七章 土地利用规划土地利用规划 1717 一 土地利用现状 17 二 土地利用原则 17 三 土地利用依据 17 四 土地协调规划 17 五 主要经济技术指标 18 六 重点区块控制规划 18 第八章第八章 农业园基础设施规划农业园基础设施规划 2222 一 道路交通规划 22 二 给排水规划 22 三 电力电讯规划 23 四 环卫设施规划 23 五 防灾工程规划 24 六 竖向规划 24 第九章第九章 农业园服务设施规划农业园服务设施规划 2626 一 服务中心 点 设置 26 二 住宿设施规划 26 三 餐饮设施规划 26 四 商业服务设施规划 26 五 解说系统规划 26 六 信息网络规划 27 第十章第十章 环境保护与景观建设规划环境保护与景观建设规划 2828 一 环境保护规划 28 二 景观建设规划 28 第十一章第十一章 农业园投资估算与效益分析农业园投资估算与效益分析 3131 一 农业园投资估算 31 二 农业园效益分析 31 三 农业园风险分析 32 第十二章第十二章 规划实施建议规划实施建议 3333 一 建立有效的项目运作与管理机制 33 二 注重环境保护 防止旅游异化 33 三 实施人性化管理 33 四 建立科学的人才队伍 33 五 大力推进旅游市场营销 33 第一章第一章 规划总纲规划总纲 一 规划范围 期限与依据一 规划范围 期限与依据 1 1 规划范围 规划范围 该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区 规划范围北到群贤路 南至洋江西路 西 到梅山岗 东至现状村庄道路 规划总用地面积为约 1304 亩 自然分隔成四个片区 2 2 规划期限 规划期限 综合考虑未来镜湖创意农业园的建设与发展 本次规划的时限界定为 3 年 既 2010 2012 3 3 规划依据 规划依据 中华人民共和国城市规划法 1989 年 中华人民共和国土地管理法 1986 年 中华人民共和国环境保护法 1989 年 中华人民共和国森林法 1984 年 中华人民共和国水法 2002 年 中华人民共和国野生动物保护法 1988 年 国家城市湿地公园管理办法 试行 2005 年 绍兴市镜湖国家城市湿地公园保护管理办法 试行 2006 年 绍兴市城市总体规划 2001 2020 年 绍兴市镜湖新区总体规划 2003 2020 年 镜湖国家城市湿地公园总体保护规划 2005 年 绍兴市镜湖国家城市湿地公园总体规划 2006 2020 年 绍兴市镜湖国家城市湿地公园旅游发展规划 2007 年 绍兴镜湖新区公共设施重点项目选址研究 讨论稿 2009 年 二 指导思想二 指导思想 镜湖湿地创意农业园 以严格保护 科学合理开发资源为指导思想 综合运用旅游 规 划 农业 生态等多方面的理论 形成综合的规划编制思想 指导本次农业园规划的编制工作 通过合理的项目安排 使资源得到有效保护与利用 一方面进一步促进千亩林地的有效保护 同时又能更好的发展休闲农业 促进镜湖湿地的品牌提升 三 规划性质三 规划性质 本次规划的性质为控制性详细规划 重在提出镜湖创意农业园的发展定位 空间布局 土 地利用与协调等 在完成本次规划工作之后 镜湖创意农业园应继续以规划指导具体项目的开 发建设 后续规划和研究包括 各重点开发地块的修建性详细规划 市场营销策划等 四 规划原则四 规划原则 科学决策 合理投资 突出重点 围绕着农林的主题 以精品项目带动镜湖创意农业园的 开发 具体规划遵循以下原则 1 1 可持续发展原则 可持续发展原则 镜湖创意农业园的开发应走可持续发展之路 贯彻 严格保护 统一管理 合理开发 永 续利用 的方针 以开展农业休闲 休闲度假活动为基础 同时适度进行林业和鸟类的保护性 开发 进而拓展到生物多样性保护 因此在规划中要合理安排项目开发进度 在规划中强化保 护观念 明确保护措施 在规划实施过程中制定长远政策 形成良性的发展机制 实现资源的 永续利用目标 正确处理好开发和保护的相互关系 保护优先 适度利用 实现 社会 经济 生态 效益统一 2 2 景观协调原则 景观协调原则 景观协调性即在镜湖创意农业园的开发过程中做到设施与景点的布局 景点与整个园区建 设的建筑造型 用料选择等都必须与原有的自然背景相协调 不过分追求园区内景点 服务设 施 配套设施的雄伟 高大 为使镜湖创意农业园具有良好的景观协调性 要做到 一是人工建筑物的大小要与自然背景 相协调 高度 体量适宜 二是人工建筑物的颜色应与园区的背景颜色相一致 三是人工建筑 物的材料应尽可能就地取材 3 3 精品支撑原则 精品支撑原则 在市场经济下 特色是一个项目的灵魂与生命 没有特色 发展趋同 便丧失竞争力和生 存基础 镜湖创意农业园以科技农业和湿地林业为主要特色 应该说具有别的项目所不具备的 优势 有能力成为高品味的旅游区 但是特色并不是一成不变的 同样需要根据市场的需求 不时推出新理念 塑造新形象 吸引和感召旅游者 实现产品的系列化 层次化 多元化 精 品化 4 4 经济性原则 经济性原则 休闲农业的实质是一种农游结合 一产业向三产业延伸的高效型农业 因此必须遵循经济 性原则 要围绕农业增效 农民增收的目标 向消费者提供旅游观光 休闲度假 种养体验 农科教结合 农业科普等多种服务 提高非农收入和农业综合效益 5 5 多样性原则 多样性原则 延长消费者的停留时间 是提高休闲经济效益的有效途径 一个休闲农庄只有设计出多种 多样的旅游项目 才能产生多方面吸引效果 满足不同层次和不同心理需求消费者的需要 因 此 在突出主题特色的同时 还应因地制宜地规划设计出一系列静态的和动态的项目 使消费 者能在同一观光休闲农业地看到多种观光休闲农业景观 体验和参与多种观光休闲农业项目 给消费者以最多最美的享受 使其高兴而来 满意而归 第二章第二章 区域背景分析区域背景分析 一 区域经济发展背景一 区域经济发展背景 绍兴是长三角南翼的一个区域中心城市 处于杭州湾南岸杭甬城市带上的中枢位置 与上 海 杭州 宁波等城市的经济联系紧密 绍兴经济发达 民营资本活跃 处于浙江省前列 2008 年经济总量位居长三角第 8 位 为全省第 4 位 6 个县 市 区 有 5 个已达到 人均 GDP 5600 美元 绍兴目前在长三角区域发展中的定位是 以轻纺为特色的重要先进制造业基地 长三角南 翼的重要都市区 长三角著名的旅游休闲基地 绍兴 主动接轨上海 积极呼应杭甬 全力 打造纺织 化工 机械 建筑等传统优势产业为主的四大标志性产业集群 培育电子信息 生 物医药 节能环保三大成长性的高新技术产业 推进 一大中心 国际纺织制造和贸易中心 二大基地 国际精细化工产品制造业基地 全国新型医药制造业基地 十大主产区 荧光显示 屏 汽车配件 扬声器配件 节能灯 微型电机 环保装备 包装材料 制冷配件 铜制品 绍兴黄酒等十大优势特色产品 建设 打响 江南古城看绍兴 江南文化看绍兴 江南风情看 绍兴 的旅游品牌 营造适宜的旅游休闲环境 大力发展休闲度假 生态观光 商务会议等旅 游项目 二 区域旅游发展背景二 区域旅游发展背景 1 1 区域旅游发展概况 区域旅游发展概况 长三角地区旅游资源丰富 大致可分为人文历史类 都市景观类和自然景观类 作为 水 城越都 人文绍兴 绍兴以人文历史最为突出 其典型的江南水乡景观风貌和深厚的历史文化 积淀 在 山水浙江 的省域旅游格局中体现独具特色 绍兴已形成 一心两带七区 的旅游发展总体格局 以中心城为核心 曹娥江和浦阳江为 纽带 重点开发建设各具特色的七大旅游区 越都古城旅游区 会稽山 兰亭旅游区 越剧寻 根旅游区 鉴湖 柯岩旅游区 大佛寺 十九峰旅游区 曹娥江旅游区 浣江 五泄旅游区 近几年来 绍兴市旅游业保持了良好的发展势头 游客量和旅游总收入均保持了较高的增 长水平 2008 年 绍兴市实现旅游总收入 213 62 亿元 全年接待国内游客 2435 05 万人次 国内旅游收入 204 14 亿元 接待入境游客 39 88 万人次 旅游外汇收入 1 36 亿美元 2 2 绍兴休闲农业发展概况 绍兴休闲农业发展概况 绍兴休闲农业概况绍兴休闲农业概况 2005 年 绍兴市结合本市产业特点 提出了 稳定粮食生产 打造绿色茶都 建设花卉之 乡 创建蔬菜大市 提升珍珠之乡 优化畜禽产业 培育现代物流和发展休闲观光农业 即 7 1 高效生态农业实施方案 发展休闲观光农业是其中的重要内容之一 至 05 年底 全市 新建在建的农业观光园区有 127 个 建设面积 7823 91 公顷 总投资额 16 53 亿元 已建成的 61 个休闲观光农业园区 含省级休闲观光农业园区 6 个 全年接待游客近 80 万人次 产值 4 76 亿元 经营收入 1 50 亿多元 至 2007 年底 绍兴市已建成各类农业休闲观光园 218 个 全年接待游客 219 96 万人次 经营收入近 2 亿元 2009 年初 绍兴市计划实施单体投资 100 万以上的农业产业升级投资项目达 202 个 总投 资 38 94 亿元 其中有半数项目将积极开展休闲农业 绍兴方兴未艾的休闲观光农业 已在丰 富人们生活 提高人们生活质量 带动农村经济发展 特别是对提高土地利用率拉动种养业 催生农业商贸服务业发展和农村劳动力转移等方面显示其积极的作用 并成为绍兴市农业发展 的新亮点 绍兴休闲农业主要开发模式绍兴休闲农业主要开发模式 绍兴在发展休闲农业的过程中 各地充分运用资本 基地 设施 文化和地理等优势 开 发农业功能 给农业赋予新的内涵 注入新的活力 涌现不少开发模式 从相关调查情况看 主要有以下几种形式 基地改建型 项目建设型 文化挖掘型 设施改造型 农庄经济型与旅 游带动型 第三章第三章 创意农业园地块现状评价创意农业园地块现状评价 一 基地概况一 基地概况 1 1 规划范围 规划范围 该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区 规划范围北到群贤路 南至洋江西路 西 到梅山岗 东至现状村庄道路 规划总用地面积为约 1304 亩 自然分隔成四个片区 2 2 地理位置 地理位置 规划地位于镜湖湿地公园东南片区 梅山东侧 距越城 柯桥 4 公里 距袍江 3 公里 是 越城 柯桥 袍江和江滨四大组团之间的核心位置 规划地外围交通网络发达 有规划中连接 绍兴与宁波的城际轻轨线 有与越城片区相连的绍齐公路 中兴北路和解放北路 有与袍江 柯桥相连的柯袍干线 老 329 国道 104 北复线 同时 凤林西路西延至柯桥段 解放北路北 延至滨海工业区均已列入建设计划 3 3 自然条件 自然条件 地质地貌地质地貌 规划区属于绍兴平原组成部分 位于江山 绍兴深断裂东北端两侧 晚燕山早期白垩纪构 造沉积盆地内 为水网平原 区块内地形平缓 坡度皆在 10 以下 土层深厚 适宜农垦 水文气候水文气候 规划区内河流属萧绍漕运河水系 区块内三条东西向支流将地块分割为四块 地块外围水 域水文条件主要表现为河流流量大 水位季节性变化大 汛期较长等特点 规划区域地处亚热带季风气候区 总的气候特征是 冬夏季风交替显著 年平均气温适中 四季分明 雨量丰沛 日照充足 但由于地处中纬度 地形较复杂 小气候差异明显 灾害性 天气频繁 降水量时间上分布不均 年际 年内变化显著 梅雨期最大暴雨通常发生在 6 月份 受台风和热带风暴影响的时间大多集中在 8 9 月份 据绍兴站观测资料统计 多年平均气温 16 5 月平均最高气温 33 2 7 月份 月平均最低气温 1 1 1 月份 极端最高气温 39 9 极端最低气温 10 1 多年平均相对湿度 81 多年平均水面蒸发量 1136mm 20cm 蒸发皿观测值 多年平均风速 2 1m s 最大风速 35 0m s 绍兴站多年平均雨量 1441 4mm 土壤植被土壤植被 本区块硬质基底雏形形成于白垩纪初 在漫长的地质年代中一直处于上升剥蚀之中 自更 新世以来本区块开始在这样一个硬质基底上沉积物质 且主要以陆相为主 而到全新世纪地层 以海为主 松散堆积物厚度达 40 70 米 土壤肥沃 区块范围内现有林地以大叶女贞 枫香 水杉 池杉 杜英 乐昌含笑植物为主 期间夹 杂其他矮小植被 生态环境及其优美 4 4 土地利用现状 土地利用现状 规划北部地块为生态绿地 植被覆盖率较高 现状建设用地较少 靠近洋江西路的南部区 块现为梅东村所在地 分布着梅东村少量的民居以及各种配套服务设施 二 与镜湖国家城市湿地公园关系分析二 与镜湖国家城市湿地公园关系分析 1 1 是镜湖国家城市湿地公园的重要组成部分 是镜湖国家城市湿地公园的重要组成部分 镜湖创意农业园位于镜湖湿地公园南入口的东侧 与梅山隔河相望 空间上隶属于梅山湿 地景区 梅山湿地作为镜湖国家湿地公园的启动区 是湿地公园开发的重要引擎 作为梅山湿 地一部分的创意农业园也将担负起重要的责任 成为镜湖国家城市湿地公园极为重要的组成部 分 2 2 是独立的游憩单元 是独立的游憩单元 镜湖国家城市湿地公园将通过湿地景观展示 湿地文化展示 湿地休闲功能融入等多种形 式为游客提供多元化的湿地体验 创意农业园将以其独特的景观 文化以及休闲方式 形成镜 湖国家城市湿地公园相对独立 独具特色的游憩单元 三 与梅山湿地景区的关系分析三 与梅山湿地景区的关系分析 1 1 承担梅山景区分流功能 承担梅山景区分流功能 由于梅山湿地是镜湖湿地公园重要的入口区域以及旅游综合服务区域 将成为游客较为集 中的活动区 创意农业园将依托其特有的资源 特色的旅游活动以及游憩空间成为梅山湿地景 区极为重要的人流分散区 从而减轻梅山湿地其他区域的压力 保护生态环境 实现景区的可 持续发展 2 2 丰富梅山湿地的游憩功能 丰富梅山湿地的游憩功能 湿地作为一种旅游资源 其特色主要在于与其他生态体系不同的视觉景观效果 从旅游的 角度来说 观光是其最本质的旅游产品 其游憩功能略显单一 创意农业园的建设将通过拓展 游憩空间 丰富游憩活动以及优化视觉景观效果等多个方面提升整个梅山湿地的游憩功能 增 强游客游憩体验 3 3 实现梅山湿地景区与文创产业的开发结合 实现梅山湿地景区与文创产业的开发结合 项目区块在梅山湿地的东侧 内部有梅东村的居民点以及部分农田 创意农业园的开发通 过文化创意与农业的结合 最终实现旅游 农业与文创产业的完美结合 同时 还通过高附加 值的农产品 提升景区经济效益与旅游效益 四 与周边设施的关系四 与周边设施的关系 1 1 与绍兴科技中心 绍兴文化中心的关系分析 与绍兴科技中心 绍兴文化中心的关系分析 绍兴科技中心服务对象主要是青少年 同时兼顾社会各个层面 各个年龄段人群 功能定 位重点在科普教育 兼顾青少年科技培训 科学实践和较高层次的科技学术活动 科技工作者 之家 创意农业园紧邻规划中的绍兴科技中心和绍兴文化中心 在空间上可作为绍兴科技中心 和文化中心的服务性节点 围绕青少年为中心的家庭市场以及文化中心的知识分子市场 通过 配套针对青少年的科普旅游项目 针对家庭的亲子游乐项目 针对知识分子的休闲旅游项目 提供丰富的游览体验 2 2 与创意农业园南侧的居住区关系衔接 与创意农业园南侧的居住区关系衔接 创意农业园南侧规划了部分居住社区 对于这些社区而言 创意农业园提供了环境优美的 绿地游憩空间 休闲娱乐空间 同时创意农业园内的农居也可作为特色餐饮场所 举办农家乐 项目 丰富周边社区居民的生活 3 3 与南侧商务办公场所的衔接 与南侧商务办公场所的衔接 规划中的行政中心南侧为商务办公场所 对于这部分商务人士 千亩林地以其优美的生态 环境和幽静的森林景观 可以作为商务休闲的重要场所 因此 在创意农业园内可建设小型的 商务会议场所 并以此为核心配套相关的商务休闲设施 五 开发优势与劣势分析五 开发优势与劣势分析 1 1 农业园开发优势分析 农业园开发优势分析 旅游开发的基础条件优越旅游开发的基础条件优越 目前项目区块已经进行了初步的旅游开发 一是外围通过滨河湿地景观建设和木栈道建设 形成了沿河的游憩空间 未来仍可作为重要的游憩空间 二是西北侧建设了游船码头 可通过 游船码头与梅山组合旅游线路 三是通过林地的培育 形成了较好的生态环境 湿地公园的品牌效应显著湿地公园的品牌效应显著 镜湖是浙江省首个国家城市湿地公园 素以 水乡泽国 著称 公园总面积约 15 平方公里 位于绍兴中心城市三大组团越城 柯桥 袍江之间 是典型的淡水河流湖泊型湿地 公园内山 清水秀 绿树成荫 飞鸟成群 环境优美宜人 作为全省惟一拿到 国家城市湿地公园 金名 片 的镜湖湿地公园 随着进一步的开发 镜湖湿地公园品牌知名度和品位不断提高 为该地 区周围的开发建设造势 同时也聚集更多的人气 地块所在的区位优势明显地块所在的区位优势明显 该项目所在地块紧邻城市组成部分 南侧的行政中心 科技中心和文化中心 西侧的奥体 中心等公共设施的建设 对创意农业园将产生重要影响 吸引大批市民前来 将使创意农业园 与城市之间的联系更加紧密 未来创意农业园将成为城市居民重要的游憩空间 成为具有绿地 公园性质的市民游憩场所 2 2 农业园开发劣势分析 农业园开发劣势分析 现状当地人气不足现状当地人气不足 整个区域以观光型旅游项目为主 缺乏体验性场所 游客以当地市民为主 针对当地市民 的配套休闲设施不足 外围镜湖国家城市湿地公园旅游开发整体滞后 难以组合形成半日游 一日游旅游产品 现有林地观赏价值不高现有林地观赏价值不高 从区块林相分析 人工化痕迹较重 树木种类较少并且较小 空间层次单调 美学价值不 高 从季相分析总体上春 夏 秋季相较好 冬季季相较好的树种较少 从内部空间旅游适宜 性分析 苗圃式的种植方式 导致内部空间局促 游步道难以安排 项目开发受到限制项目开发受到限制 旅游 休闲类项目和设施开发必须以湿地景观保护为前提 现有的林地如何整改 生态环 境的维持都是我们在项目开发中需要重点考虑的问题 第四章第四章 规划理念 目标与定位规划理念 目标与定位 一 一 案例借鉴案例借鉴 1 1 上海奉贤庄行现代创意农业园 上海奉贤庄行现代创意农业园 地理位置 地理位置 庄行现代农业园区位于庄行镇南部 以大亭高速公路为界 分为南北两个部分 开发概况 开发概况 庄行创意农业园 由美阳农业董事长许立言教授经营 拥有世界顶级创新果蔬 种源 500 多种 种植的葫芦 南瓜 既可食用 又可观赏 做艺术装饰可保存多年 在市场受 到极大的追捧 创意特色 创意特色 以美型 美色 美味为主题融入文化创意 提升产品附加值 主要活动 产品主要活动 产品 缤纷年华 巨型果蔬园 果蔬艺术园 自助田园等 可借鉴点一 创意农业融入科技 艺术等元素可借鉴点一 创意农业融入科技 艺术等元素 庄行人利用现代科技手段改变农产品形状 色彩和口味等功能的同时 融入文化艺术元素 增加农产品的艺术含量 并根据市场需求 运用新理念把农产品变为艺术品 设计生产出 来 自泥土的原生态作品 提高农产品的附加值 如庄行创意农业园生产的一篮五颜六色的小南瓜 茄子和西葫芦 色彩斑斓 形状可爱 命名为 缤纷年华 使原来非常普通的瓜果 蔬菜一下 子 身价百倍 每篮价值 300 多元 在市场上却极受欢迎 可借鉴点二 注重调动游客的参与性可借鉴点二 注重调动游客的参与性 庄行设计出自助田园 让游客在休息期间到田地自己体会种植的乐趣 调动游客积极性 同时 还借助高科技实现与游客的全天候互动 极大提高了游客的兴趣 如 网络田园 通过 视频监控的方式让游客随时可以了解自己种的蔬菜的生长情况 并能指挥管理员按要求进行养 护 此活动让游客一年 365 天都可以参与农业园活动 从而极大提高农业园的参与性与关注度 2 2 台一生态教育农园 台一生态教育农园 地理位置 地理位置 台湾南投县埔里镇 开发概况 开发概况 台一生态教育休闲农园凭借埔里镇丰富的农业资源和人文环境 以提供埔里地 区农民蔬果及菜类种苗培育为主 大力开发农业旅游及科普教育资源 经营者在 台一种苗场 的基础上 寻求多元化发展 先后规划建设了台一生态教育农园 清境小瑞士花园 经营面积 由最初的 0 45 公顷扩增至 50 公顷 如今走进农园内 一块块的苗圃 植满五颜六色的花卉 连成一片花海 甚是状观 农园内另有压花生活馆 除了展示美丽的压花作品外 游客也可以 自己动手作压花 教育农园让游客认识到植物的生长过程的同时 并提供栽种蔬菜的机会 体 会乡村生活的乐趣 创意特色 创意特色 以生态环境为本底 在活动中融入文化创意 实现 寓农于教 主要活动 产品主要活动 产品 押花生活馆 才艺教室 亲子戏水区 花卉迷宫 浪漫小屋 蝴蝶甲虫 生态馆 花神庙 水上餐厅 水上休闲木屋等 可借鉴点一 注重原生境的保护可借鉴点一 注重原生境的保护 台一生态教育农园内花红柳绿 绿树成荫环境十分优美 为游客提供了一处绝佳的亲近自 然 与动植物生命互动的场所与活动 使消费者在此环境中愿意付费以享受田园乐趣 从而极 大提升了农园的品牌形象 可借鉴点二 教育功能以及休闲设施的引入可借鉴点二 教育功能以及休闲设施的引入 台一生态教育农园早期仅仅以培育花卉和蔬菜的种苗为主 大地震后开始转型为教育农园 增加了一系列具有文化教育和休闲娱乐功能的设施 从而渐成游人如织的休闲胜地 可借鉴点三 针对不同时段进行不同的市场定位可借鉴点三 针对不同时段进行不同的市场定位 针对不同时期客源市场消费需求的以及消费能力的变化 制定适时的宣传营销策略 从而 实现人气与效益的双丰收 例如台一生态教育农园在市场定位上 农园平时主要接待学校师生 用作毕业旅行或户外教学 周末则以吸引全家度假的客人为主 天天都有生意做 经济效益明 显 二 规划理念二 规划理念 1 1 林为主题 综合开发 林为主题 综合开发 作为湿地风貌的重要展示空间和保护屏障 以林为主 综合开发 是我们规划的基本思路 保持生态林地的基本属性 立足于优良的湿地生态环境本底和良好的区位条件 进行区域整体 的综合开发利用 通过对创意农业项目的适度扩充和提升 形成生产观光体验与休闲度假功能 的复合与附加 拉长产业链条 2 2 适度改造 农林结合 适度改造 农林结合 结合林地的现状条件 进行科学的梳理改造 增强景观空间层次感 形成主题植物群落观 光和林区休闲类项目组团 通过林区改造腾出部分空间 开辟特色农业项目 提高土地利用效 益 改变旅游资源单一性的现状 形成以湿地为依托 特色林业和特色农业相结合的休闲观光 类项目 3 3 深挖文化 丰富内涵 深挖文化 丰富内涵 将自然风光和人文精神结合起来 技术性的植入文化元素 突出地方特色 如绍兴独一无 二的鲁迅文化和水乡文化 结合现状梅东村的旧村改造 通过产品设计 情境还原和氛围营造 等手段来包装产品 创造新的文化景观 丰富项目内涵 打造 文化农园 的概念 4 4 经营理念 营销概念 经营理念 营销概念 拓展 经营 的理念 我们项目经营的不只是产品 更要经营 生态 经营 生活 经 营 环境 作为核心理念 农业项目经营农业 出售的是生态 经营度假项目 出售的是环境 经营乡村文化 出售的是生活方式和情感 这些都是项目的亮点和卖点 有利用项目品牌形象 和市场知名度的培育 三 创意突破与理念生成三 创意突破与理念生成 国内外现有观光农业发展模式及经营特色 1 1 三高农业展示型 三高农业展示型 它的特点是科研力量强 观赏性 知识性强 人员素质高 投资量较大 2 2 特色农业型 特色农业型 规模大 生产性强 投资风险小 综合效益高 3 3 农业主题公园型 农业主题公园型 其特点是生产功能弱 观赏娱乐功能强 投资大 成本高 投资回收期长 生命周期短 风险大 4 4 综合型农业观光型 综合型农业观光型 其特点是旅游业附属于农业生产之上 人工设施少 农游合一 市场风险小 5 5 度假型 度假型 生态环境优越 有完善配套的度假休闲设施 6 6 农耕文化型 农耕文化型 观赏性强 投资少 收益快 但对本底资源的要求高 千亩林地生态环境优良 周边村落文化底蕴深厚 而且这里今后是城市发展的重点方向 在这样的背景下 如何保护原生态的自然和文化景观 如何充分发挥湿地和林业的经济和社会 功能 都对项目的选择提出了很高的创意要求 创意产业被认为是 21 世纪最具增长潜力的朝阳产业 是区域转变经济发展方式 增强软实 力 提高核心竞争力 实现科学发展的重要途径 各行各业都在积极参与创意产业 不断丰富 创意产业内容 衍生创意产业链条 分享创意产业成果 农业产业亦是如此 创意农业是现代农业的一种模式 也是创意产业的重要组成部分 发展创意农业 就是在 农业生产 经营过程中 运用科技 文化等创意手段 提高附加值 从而实现农业生产方式的 转变和价值增值的突破 因此 在这里我们选择 创意农业 的概念来打造整个项目 四 规划思路四 规划思路 本项目将以优良的湿地生态环境为本底 依托良好的区位条件 以 经营生态 经营环境 经营生活 为理念 跳出传统农业园的开发模式 综合考虑生态 文化 农业 科研之间的关 系 以科技农业示范 景观村落改造 生态环境营造为核心 采用景区 湿地风景林区 社区 生态居住区 基地 农业科研基地 的开发模式 打造成独特的湿地游憩空间 精致的文化 农园 高效的农业科研基地 五 规划目标五 规划目标 以自然生态为基础 以高起点 高定位 高标准为原则 以 创意 为灵魂 以农业园为 主题 充分利用区域内各种资源 合理布局 有序开发建设 将镜湖创意农业园建成为生态环 境优美 主题特色鲜明 市场培育良好 休闲氛围浓郁 创新能力强 运行有序 管理规范 服务一流 综合效益显著的近郊生态型旅游区 国家 AAAA 级景区 湿地公园的品牌龙头项目 绍兴休闲农业新兴活力项目和长三角创意农业示范项目 表表 4 1 农业园发展目标体系表农业园发展目标体系表 总目标总目标 湿地公园的品牌龙头项目 绍兴休闲农业新兴活力项目 长三角创意农业示范项目 自我发展目标自我发展目标 使园区成为融文化创意 科技农业观光和乡村休闲度假于一体的综合性生 态农业园区 使园区成为镜湖湿地独立的风景地域 使园区成为设施完善 信息充分 服务良好的旅游地 使园区成为自我生存与发展的经济交流的窗口 外部效应目标外部效应目标 使园区区成为绍兴农业和旅游的重要形象 使园区成为地区经济发展的主导力量 使园区成为区域产业结构优化和产业布局重组的动力 使园区成为人与自然共生协调发展的示范教育基地 使园区成为地区与外部文化交流的实体 阶段目标阶段目标 近期目标 完善园区基础设施建设 塑造舒适的乡村旅游环境 中远期目标 逐步扩大镜湖创意农业园在长三角的影响力 使之成为长三角重要的创意 农业示范地与休闲农业旅游地 最终目标最终目标实现经济 生态 社会效益的共同协调发展 六 客源市场定位六 客源市场定位 1 1 地理市场细分 地理市场细分 国内市场国内市场 一级客源市场 绍兴本地市场 杭州 上海 宁波以及周边杭州湾城市群 根据绍兴市良好的区位经济条件 位于杭州 上海 宁波三座城市中间 镜湖湿地公园可 同时作为绍兴 上海 嘉兴和杭州四大城市的环城游憩带的产品之一 其产品可满足周边各大 城市居民城郊休闲度假的需要 二级客源市场 长三角其他城市 以浙江 上海 江苏为主 三级客源市场 江苏 江西 福建 珠江三角洲 环渤海市场 国外市场国外市场 主要分流长三角已有的国际市场 以及常驻长三角的外企人员等 2 2 客源市场规模预测 客源市场规模预测 镜湖创意农业园所在区域作为新开发区域 没有游客统计历史资料 无法根据时间序列进 行常规的市场规模预测 这里采用分流比例的方法 根据绍兴市游客统计资料 预测资料 以 及镜湖国家城市湿地公园的游客预测量 按一定的比例分流折算为镜湖创意农业园肯能的游客 规划 2008 年绍兴市游客量达到了 2435 05 万人次 按照低增长率 8 和高增长率 10 计算 预计 到 2012 年绍兴市游客量达到 3312 86 3565 16 万人次之间 镜湖国家城市湿地公园预计占绍 兴市游客量的 8 左右 则为 265 03 285 21 万人次 镜湖创意农业园预计占镜湖湿地公园游客量的 20 则到 2012 年游客量将达 53 01 57 04 万人次 第五章第五章 农业园空间布局与项目策划农业园空间布局与项目策划 一 空间布局原则一 空间布局原则 1 1 因地制宜的原则 因地制宜的原则 镜湖创意农业园所在区域 森林覆盖率高 环境优美 根据其地形地貌和资源的特点 因 地制宜进行规划布局 凸现 原汁原味 的自然风貌和独特的地域文化 以增强创意农业园的 吸引力和竞争力 2 2 功能完整性原则 功能完整性原则 功能区由若干资源集聚区 旅游景点 景观节点等组成 空间地域上可能不连贯 但是各 个大的旅游功能区应该有相对独立和齐全的旅游接待设施和旅游接待服务体系 便于游客在不 同的功能分区可以得到较为完整的旅游体验 进行不同的组织和安排 因此 在对功能进行分 区的时候要尽量保证这个区域具有相对完整的旅游功能 但也要注意各旅游功能区的划分要考 虑资源在空间上的相对集聚 避免人为对集群的旅游资源进行硬性分割 这样可以保证旅游资 源的相对完整性和各功能分区的特色 达到有序发展 3 3 凸现景观特色的原则 凸现景观特色的原则 作为一个具有乡村风貌的农业园区 整体景观的创造尤为重要 农业园的水景 周边的丘 陵景观和田园风光形成了园区的主体景观 规划以田园景观为底景 植物景观的四季更替作为 大层面的景观变化 道路 建筑 园林等各种景观要素作为活跃的 艺术的景观点 与整体的 大环境一起构建形成有层次的 内涵深远的景观效果 二 功能分区与布局二 功能分区与布局 根据项目地的自然地形 资源状况和功能要求 结合未来发展目标 从现代人的生理 心 理 精神需求出发 使精彩的旅游活动开发和有重点的生态环境保护相结合 通过视觉走廊 交通走廊 生态走廊 加强园区内部的联系 使在功能上 景观上 生态上达到较好的平衡状 态 故此 本规划以点 线 面组合相连 因地 因景科学合理对整个园区进行布局 形成 一带四区一带四区 的空间结构 1 1 一带一带 滨水休闲游憩带滨水休闲游憩带 沿创意农业园西侧的江岸形成一条贯穿整个农业园的景观廊道和滨水游憩空间 连接创意 农业园的各个功能组团 形成有机整体 沿线以纯自然生态景观为主要构成元素 期间点缀少 量旅游活动设施或服务设施 展现农业园的生态本底和人性关怀 突出创意农业园的自然特色 和文化底蕴 2 2 四区四区 花卉农园区 果蔬农园区 文化农园区 生态休闲区等四个区域花卉农园区 果蔬农园区 文化农园区 生态休闲区等四个区域 其中 其中 花卉农园区花卉农园区 规划以 湿地花园 为设计主题 通过对各种奇花异草的引进 种植以及空间上的安排 景观上的营造 打造一座 春有百花秋望月 夏浴凉风冬听雪 的无比惬意的休闲空间 从而 让 湿地花园 不再是一个单纯的园区名称 更代表一种简单无忧 轻松慵懒的生活方式 一 种宠辱不惊 看庭前花开花落 去留无意 望天上云卷云舒的闲适意境 果蔬农园区果蔬农园区 规划以 馨香蔬园 为设计主题 结合区块地形特色 引进多种新奇 独特的蔬菜新品种 通过对农产品审美型 文化型 娱乐型 科学型 观赏型 五型 与美色 美形 美味 美质 美感 美景的 六美 定位 以科技创新和文化创意为两大引擎 将传统农业发展为融创意生 产 创意生活 创意生态为一体的创意农业 从而实现经济效益 生态效益 社会效益与旅游 效益的协调统一与增值 文化农园区文化农园区 规划以 文化田园 为设计主题 设置各种科普教育设施与活动 通过组织青少年开展农 艺劳动 科普参观 了解最新农业动态 使之开阔眼界 增加农业科学知识 获得课堂之外的 学习与乐趣 生态休闲区生态休闲区 规划以 创意生活 为设计理念 以 让都市人回归自然 为设计宗旨 以 乡村休闲生 活 为主题 通过对创意农业园生态环境的改造 景观的梳理 利用其优美的乡村意境 设置 休闲 高端的度假服务设施 打造绍兴优美 闲适 且独具乡村意境的休闲度假空间 三 分区规划与项目策划三 分区规划与项目策划 1 1 花卉农园区花卉农园区 位置和范围位置和范围 创意农业园最北端 紧邻群贤路与梅东路区域 面积约 17 2 公顷 功能定位功能定位 高新技术展示 高效农业生产 花卉观光 规划思路规划思路 借鉴享誉全球的加拿大 Sunken Garden 的设计理念 收集全球有名的花卉品种 通过从季 节 花卉色彩 花卉形状等方面的组合设计 使得花园到处草碧花艳 仿佛一个艺术世界 成 为园艺爱好者的天堂 本着 高新 高效和科技推广 的理念 在园区设置太空种子培育中心 向游人展示现代 化的科技及新型品种 使之成为林果花卉高新技术和品种推广转化的孵化器 根据园区的地形地貌特点 合理布局花卉迷宫 花艺 DIY 中心以及生态餐厅等旅游娱乐 服务设施 丰富园区的活动 提升园区的参与性 增强游客旅游体验 主要项目策划主要项目策划 湿地花园湿地花园 花园博览苑 以加拿大 Sunken Garden 的设计理念为指导 根据园区地形状况 因地制宜的设置幽静雅 致的日本花园 优雅闲适的意大利花园 迷人浪漫的法式花园 古朴温馨的英式花园 形成小 型的国际花园博览苑 使其凭借自然之美 生态之魂 艺术之光 成为花的世界 绿的世界 艺术家的世界 四季花海 种植十余条红 黄 绿 紫 橙等色彩缤纷的植物花卉组成花带 并按季节进行搭配 保 证四季均有可观赏花卉 让游客漫步四季花田泛起层层花浪 微风吹来 空气里满是甜蜜浪漫 的气息 国花园 汇集全世界 120 多个国家的国花和中国部分城市的市花 游客足不出园便能领略各国国花 的风采 漫步国花园 可以 观四时花开花落 闻处处鸟语花香 感叹 世界之大 国花百态 了解到世界各个国家和民族的不同文化传统 审美观和价值观等 太空种子培育中心太空种子培育中心 由于太空的特殊环境 种子会受到微重力和太空高能量辐射的影响 而发生遗传基因的变 异 通过对这些变异种子进行选优及筛选 可获得具有优良性状的品种 从而培育出高产 优 质 早熟 抗病良种 规划设置太空种子培育中心 主要培育品种有太空水稻 太空瓜果 太空蔬菜 太空种子 的果实味道 口感与普通的瓜果不同 产量较高 同时太空种子培育基地又带有一点神秘感 因此将是一个前景广阔的高科技农业观光项目 同时 培育中心馆内设置科普展厅 展示各种高科技农业发展历史以及发展方向的科普知 识 花艺花艺 DIYDIY 中心中心 花艺 DIY 中心建筑包含两个部分 即生态餐厅与花艺 DIY 中心 花艺 DIY 中心建筑设计成可移动木屋形式 可进行整体迁移 隔一定时间转移 更换环境 地面 通道不作硬化 而以木栈道形式 减少对环境的破坏 规划注重游览者的参与性 通过 花卉植物的种植与认养 使游客能与大自然 零距离 接触 增强游览者的参与意识 提升该 区域的知识性 趣味性 文化性 同时为游客了解 学习花艺知识 技术提供场所 经常性开 展如插花艺术 盆景制作 花卉知识等各种培训与讲座 增强游客花艺水平 大棚生态餐厅是针对现代温室效益低下而推出的温室与餐饮有机结合的新模式 新概念 它具有以下特点 流水绕幽木 小径通亭台 匠心独具的内部造型 外加全体通透 的外观设计 霎时间将人与自然的距离拉至最近 餐厅内引入水源 甚至船能直达餐厅 体现 动中有静 静中有动 既有情调 又让都市 人享受了田园的韵味 利用园内自产的各种无公害产品 让游客品偿到最新鲜的瓜果蔬菜 这里倡导的是绿色 生态 健康的饮食理念 可开发一些药膳和素斋项目 花园迷宫花园迷宫 针对儿童设计的益智性和趣味性项目 场地用矮性仙丹 栀子花 英国冬青等植物依序围 绕而成 融合传统金 木 水 火 土 分別设计五个主题区 整体外形显现出八卦的轮廓 主架构为依中国五行阴阳哲学形化的 五行迷宫 内部再将一些流行的迷宫游戏以平面拼贴方 式分别呈现 形成大迷宫中有小迷宫的 迷中迷 整个迷宫除惟一的入口和出口 也设有 投降门 供弃权民众 逃生 进入 迷宫花园 的民众在花海中寻找出路的同时 也可得到 益智练习 恐龙嘉年华恐龙嘉年华 恐龙嘉年华展馆运用高科技声 光 电以及影视成像 卡通动画 网络游戏 科技制作等 手段 重点突出恐龙从生存 繁衍 演化直至毁灭的发展历程 揭示出人类必须保护生态 保 护环境这一深刻的主题 馆内别具匠心地运用瀑布 山岩 海洋 丛林 洞窟等仿真空间 再 现古地质年代特有的生存环境 由此构筑各展厅独特的艺术氛围 此外 模仿美国侏罗纪公园 的 恐龙历险 和六维立体动感电影 恐龙毁灭 等项目设置 使全馆成为集博物 科普 观 赏 动感参与为一体的现代新型恐龙博物馆 2 2 果蔬农园区 果蔬农园区 位置和范围位置和范围 位于花卉农园游憩区南侧 面积约 27 9 公顷 功能定位功能定位 观赏游憩 娱乐休闲 规划思路规划思路 以 馨香蔬园 为设计主题 结合区块地形特色 引进多种新奇 独特的蔬菜新品种 如 迷你蔬菜 五色蔬菜等等 以科技创新与文化创意相结合 打造创意农业园的品牌形象 同时 又增加创意农业园的产业附加值 以山水资源为本底 通过各种蔬菜 苗圃的种植和四季景观更替的梳理 改造 形成创意 农业园区乡村田园的核心背景 以道路 建筑 园林等各种景观要素作为活跃的 艺术的景观 点 与整体的大环境一起构建形成有层次的 内涵深远的乡村意境效果 结合区域内的各种果蔬资源 开展采摘 种植 认养等农艺活动 丰富区域内的旅游活动 项目 增强游客体验 主要项目策划主要项目策划 馨香蔬园馨香蔬园 近年来 随着一些奇形怪状 色彩迥异的果蔬的面世 如彩色的辣椒 迷你型的番茄 水 果味的玉米等等 一方面大大满足了人们猎奇和审美心理 另一方面由于其较高的营养价值和 观赏价值 在市场上引起了人们的追捧 规划以巨型果蔬 迷你果蔬 七彩果蔬 水果果蔬四 大特色果蔬为主题 通过种植季节 观赏价值的合理搭配 构筑一处独具特色的果蔬休闲空间 具体各类果蔬品种推荐如下 巨型果蔬园 中华巨蔻 葱王 1 号 巨形基因大蒜 激光豆角 美国大月亮南瓜 印度特大南瓜 郭庄 长茄 巨球甘蓝 太空甜椒 太空番茄 迷你果蔬园 荷兰迷你乖乖小黄瓜 韩国袖珍小西瓜 日本观赏南瓜 美国玩具南瓜 珍珠袖珍甜瓜 翡翠南瓜 樱桃萝卜 小尖头杭天椒 矮脚青叶菜 小棵牛心菜 圣女果 樱桃番茄 袖珍西 葫芦 七彩果蔬园 五彩番茄 彩色辣椒 五彩望天椒 变色彩椒 五色葫芦 五色南瓜 紫色马铃薯 金色 西葫芦 黑色花生 紫色青菜 黄皮西瓜 紫色番茄 黄皮红囊西瓜和黑皮黄囊西瓜 水果果蔬园 水果玉米 水果黄瓜 水果西红柿 水果地瓜 水果洋葱 养身有机野菜园养身有机野菜园 现代人重视健康 养生 不少人开始喜欢吃天然野菜 因此在园区内规划养生有机野菜栽 培区 种植各式抗病性强 容易管理之野生蔬菜 如昭和草 龙葵 乌甜仔菜 野苋菜 莴苣 妹仔菜 莴苣笋 山芹菜 咸丰草 油菜花 马齿苋 猪母奶 九层塔 茴香 蕨菜 过 猫 芋头 枸杞 刺葱 香椿 金针菜 南瓜 隼人瓜苗 龙须菜 鼠曲草 厝角菜 荠菜 地瓜叶 圆茄子 鹊豆 肉豆 牧草 箭竹笋 绿竹笋 丝瓜 采花及芽 等 各式有机野生蔬菜开放游客采摘 体验有机的健康饮食 为提高产品附加值 也可以与食 品企业合作 加工成各类天然食品 自助田园自助田园 自助农园是由园区提供农地 让市民参与耕作的园地 将园区规划为若干小区 分别出租 给城市居民 用以种植花草 蔬菜 果树或经营家庭农艺 由园区统一规划管理及技术指导 自助农园在不改变土地用途的情况下 给城郊土地的利用带来了革命性的变化 卖点一 乡下有我三分地 我的地盘我做主 卖点二 收获纯天然 无污染的放心蔬菜 卖点三 丰富假日生活 给家里的小孩做科普教育 卖点四 退休老人的发挥余热的乐园 卖点五 田园配套有自助厨房和日常用品 让一家人可以自己烹制新鲜的蔬菜大餐 服务点服务点 位于园区北端 紧邻梅东路 建筑面积约 1080 平方米 依绍兴民居的建筑风格为蓝本建设 而成 服务点内设置农产品销售区 农家餐饮区以及自助农家餐饮区 其中 农产品销售区销 售农业园产出的各种绿色果蔬 自助农家餐饮区 可以提供厨房 炊具 让游客在这里亲自下 厨烹饪自己采摘或种植的蔬菜 体验这种从种植到采摘到烹饪的劳动乐趣 观鸟楼观鸟楼 位于园区西侧临水处 建筑面积约 560 平方米 建筑限高 9 米 整座观鸟楼全部为木结构 楼分两层 一楼介绍区域的鸟类资源以及安装电子监控系统 二楼为视野开阔的观鸟平台 备 置高倍望远镜 通过它们让游客可以观察到鸟儿们日出而做 日落而息其乐融融的生活全景图 让游客在饱餐视觉盛宴 闻听悦耳鸟鸣的过程中 领略人与自然的和谐之美 湿地生态林湿地生态林 利用园区内的水系和植被条件 在园区西侧临水区域内按乡土树种和引进树种相结合 注 重植物的季相变化等原则进行配植 通过 改植 美化 香化 彩化 等手段 沿步行道两侧 设置一条立体复合型生态景观林带 同时 结合不同的地形 以构筑红枫林 樱花坡 银杏园 腊梅谷 桂花园 玉兰林等景观林 强化春 夏 秋 冬四季景观 营造四季林相 并引进雾 森技术增添其独特的魅力 提升山体植被景观的观赏价值 3 3 文化农园区文化农园区 位置和范围位置和范围 位于果蔬农园体验区南侧 面积约 16 5 公顷 功能定位功能定位 农业科普 娱乐休闲 规划思路规划思路 面向城市中小学生和农业工作者等特定对象 通过农业科普馆 农艺活动等类似活动的设 置 让他们亲近自然 热心劳动 增加农业科学知识 获得课堂之外的学习与乐趣 针对都市富人 小资与白领 将高品质文化 娱乐与休闲方式移植到美丽的原生态乡村 为他们提供一个适合他们品味 又拥有清新空气 洁净水源 宁静氛围与美丽乡村风光的环境 结合区域优美的环境 设置一些亲子活动 让小孩与父母在大自然的亲密接触中加深交流 增进感情 主要项目策划主要项目策划 外婆家外婆家 湿地乡居 江南水乡风格的特色民居 供大众周末度假用 外婆家餐馆 与品牌餐饮连锁 外婆家 联合 互相推介 可借鉴北京 鹅和鸭 的模式 城里有 鹅 和鸭酒吧 乡下有 鹅和鸭农庄 两者互利共赢 名声大燥 乡村书吧 设立多功能的乡村书吧 购置一系列时尚杂志 畅销书 经典书籍 管理书籍 休闲灵性 书刊 侧重于大自然与修养身心的纪录片与灵性电影 再配备宽带网络设施 投影仪