龙之队——沧州房地产市场调查报告.ppt

项目PK战略 龍之队队长 于洪伟小组成员 于洪伟 李文博 刘艳丽李倩 2 目录 一 彩龙国际二 泛海时代三 荣盛国际四 一世界五 泰大国际广场优略势及卖点六 总结 3 一 彩龙国际分析 1 项目介绍 开发商 沧州彩龙房地产开发有限公司地理位置 东外环与南环交叉口 占地 300亩建筑面积 40万平米业态 主力店是居然之家 4栋集中商业 4栋公寓 48栋一拖三 以低端五金建材零散商业为主 工程进度 中间还有四栋五金建材区未建 其它项目都已封顶 交房 营业时间 2012年年底交房 2013年五一营业均价 6500元 平米租金 70 80元平米 月 按使用面积 交款优惠 全款优惠3 按揭优惠1 经营管理 居然之家独立经营 其它商业统一管理 2 区域发展分析 李嘉诚投资有个原则 选项目首选是地段 其次还是地段 然后还是地段 沧州向西大发展 决定未来商业升值空间及投资回报高低的重要因素就是地段 彩龙所在位置 比较偏远 周边几乎没有多少住宅项目 且都是一些旧货市场及木材市场 没有大的交通枢纽站 3 升值空间分析 位于沧州的东区 以化工 五金建材批发为主 噪音大 污染大 环境脏 乱 差 以低端居住区为主 购买力低下 地价升值缓慢 投资为的就是未来生活有保障 赚钱 一拖三可以说实用面积只有第一层30 利用率低 只能自己用自己租 抗风险能力小 租金没有保障 4 品质分析 如果说地段是商业的心脏 那么品质及业态可以比作这个商业的大脑 彩龙以一拖三为主 综合卖场为辅 无法统一经营统一管理 5 落成后的影响 只从区位发展讲 彩龙必然形成不了高端商圈 只能走低端路线 形成五金建材批发城 5 二 泛海时代分析 1 项目介绍 开发商 沧州通泰泛海房地产开发有限公司地理位置 沧州市新华路荷花池西侧 占地 260亩建筑面积 80万平米业态 主力店是乐购 住宅及商业楼共48栋 以百货 餐饮为主 工程进度 只要少数几栋在建住宅 其余都未动工 商业部分只挖槽 交房 营业时间 预计2014年6月交房 2014年年底营业 价位 6000 8000元 平 集中商业4层 面积10 15平米 销售已达80 交款优惠 全款优惠3 按揭无优惠 2 区域发展分析 位于沧州老城区 南临解放路 北临新华路 西邻清池大道 交通便利 流动人口多 周边配套齐全 3 升值空间分析 租金占投资回报很少一部分 绝大部分来源于房产溢价 项目位于沧州的老城核心区 地价现已接近高点 升值缓慢 时间就是金钱 交通易堵塞 以百货为主 周边百货业成熟 盐百 商场 信誉楼 华北 意明竞争压力大 业态趋于饱和 购买力分散 4层鞋帽区为虚拟产权 只能投资不能自营 不易房产买卖交易 赢利风险大 预计2014年年底才能营业 回报时间晚 回报率低 4 品质分析 以住宅为主 综合卖场为辅 更加趋向于社区商业 业态主要以中低端百货鞋帽和餐饮为主 主力店乐购签约是意向书 落成未定 5 落成后的影响 势必与周边百货业形成强烈竞争 赢利是关键 租户长久性不稳定 若无乐购为依托 又无特色百货 又一大型信誉楼即将诞生 7 三 荣盛国际分析 1 项目介绍 开发商 沧州荣盛房地产开发有限公司地理位置 南环与京四路交叉口 占地 120亩建筑面积 80万平米业态 无主力店 2栋写字楼 一大型百货商业综合体 分A B C D区 A区高端服饰 B区电子消费 C区百货自持 D区金融商务服务 工程进度 都未动工 售楼处还未建 交房 营业时间 交房 营业时间未定 均价 未定 正在排号 预计8月开盘 交款优惠 意向客户可得VIP号 优惠未定 2 区域发展分析 位于开元大道与黄河西路交汇处3 升值空间分析 位于沧州的西区 以中高端住宅为主 且目前入住率较低 此项目以百货类业态为主 市场培育期长 且目前沧州百货类业态基本已饱和 工期较长 投资回报晚 虚拟产权没保障 投资小面积商铺无法自营 不易交易 4 品质分析 百货类业态体量大 培育期长 建成较晚 建成预计在2015年 百货业以在成熟商圈为主 此项目招商质量没保障 且周边居住率较低 消费群体少 项目成活率低 5 落成后的影响 沧州西区首家大型百货购物广场 目前没有主力店支撑 临近已成熟的同天商圈 竞争压力较大 9 四 一世界分析 1 项目介绍 开发商 廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司地理位置 京二路以西 京四以东 南临解放路 北临一城枫景小区占地 500亩建筑面积 80万平米业态 无主力店 以住宅为主 少量写字楼和社区底商 在售C座底商 面积最小240 280平米 工程进度 现阶段施工以回迁楼为主 交房 营业时间 预计2014年年底均价 8000 8900元 交款优惠 全款九五折 按揭九八折优惠 2 区域发展分析 东临华北和同天商圈 交通便利 流动人口多 周边配套齐全 3 值空间分析 项目以住宅和社区底商为主 辐射范围有限 不易出租 虽然流动人口较多 但是不如集体商业回报率高 投资收益不明显 人流消费不集中 品质分析 以住宅为主 社区底商为辅 更加趋向于社区商业 商业定位模糊 租户赢利难 投资风险大 5 落成的影响 势必与周边百货业形成强烈竞争 又无特色百货 周边小区成熟社区底商较多 竞争压力也较大 五 泰大国际广场优略势及卖点 1 项目介绍 开发商 沧州市冀春房地产开发有限公司地理位置 沧州市西客站北迎宾大道东侧占地 160亩建筑面积 40万平米业态 主力店是红星美凯龙 本项目以集中商业为主 零散商业一拖三为辅工程进度 四栋集体商业除四号楼马上封顶 其它基本都已封顶 目前是准商铺 交房 营业时间 2012年8 9月份交房 预计十月份营业均价 6500 7000元 平米租金 待定交款优惠 因商铺紧缺 目前无任何折扣经营管理 集体商业统一管理 2 区域发展分析 不管是住宅还是商业地段是业主最看重的 开发商把我们项目建在西区 就是看中了沧州西区发展 并且沧州西区2500万平米代开发量 要建中高端居住区 可产生150亿分红 可以说业主以后的投资回报 租金是很少的一部分 绝大部分来自于地价的升值 一个地区发展交通是很重要的 我们项目紧邻沧州较大枢纽沧州西客站 京沪高铁 使人流更集中 俗话说的好 人流带动物物流带动财流 可以说沧州西区家居市场潜力巨大 3 升值空投资间分析 沧州西区三年大变样 由于环渤海经济圈和高铁对沧州经济拉动 今日的沧州JPD仅次于石家庄唐山排名河北省第三 新城发展速度加快 所需要的配套需求日益增加 高新产业园区和CBD的建成一再加分 CBD的建成让西区地皮地价升值更快 成为沧州又一大亮点 让更多投资者投资西区更加有信心 我们项目正处于沧州西区黄金地带 本项目是沧州最大的一站式家居购物广场商业项目 主力店是红星美凯龙家居行业龙头老大 80 集中商业 20 零散商业 有专业业态分布 每层都等同首层人流量 没有客户流失 而且有三年包租五年回购 沧州首家三年包租 五年回购 投资零风险 我们是沧州最大 最专业 最全的一站式家居购物广场 4 品质分析 开发商冀春集团沧州本土企业 最大的一个二甲醚生产商 沧州企业排名前五 主力店红星美龙入住泰大 使沧州家居市场逐渐规范化 目前沧州家居消费方面 有中高端购物需求 没有中高端购物条件 实力企业冀春集团 主力店红星美凯龙 西区大发展和专业管理 市场前景不可估量 5 落成后的影响 本项目将成为沧州西区地标建筑 直接引领沧州家居消费潜能 14 六 总结 投资者投资 投资什么 市场动荡 投资黄金 股票 基金 古玩 你敢吗 现阶段还是投资房地产比较保值增值 包括北京炒房团 包括浙江 温州炒房团 包括山西煤老板 都已全部转向投资商业 您还在等什么 放眼沧州 沧州由东向西发展 东区为工业区 以百货 五金 建材批发为主 沧州西区未来发展市场潜力巨大 沧州80 中高端住宅集中在沧州西区 在沧州西区投资为首选 彩龙国际在沧州东区 以零散商业一拖三五金建材批发为主 无专业业态 无市场家居消费潜在客源 一拖三看着公摊10 其实实用面积只有一层30 换句话说公摊相当于70 市场无统一管理 市场零散混乱 投资风险高 沧州老城区道路狭窄车辆拥挤 商业价格已经趋于高端 投资泛海未来地价升值有限 现阶段泛海项目只挖槽 尚未动工 按进度算最早2014年底交付 可以说回报太晚太慢 若投资泛海不如把钱放银行 如何规划商业经营区划 成为每个商业楼盘普传统商业地产基本仍处于散户经营的状态 零乱的街铺 随意的经营品种 既不利于城市形象的遍面临的问题 虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下 经营管理公司可以依靠对商业定位考虑 系统进行招商 安排特定商家进入