三亚-亚龙湾-瑞吉酒店别墅项目整体报告PPT课件.ppt

也许是从发展商那里传承了一些习惯 我们非常重视关于土地 场所 的研究 追溯用地的前世今生 才能深度挖掘项目未来的价值空间 只有根植于土地和大市场 项目才有生命 通过土地所在区位的价值 以及对用地价值空间的分析得出项目的动力源 才能发挥用地的最大价值 三亚价值解读 中国有着1 8万公里海岸线长度 沿线布满众多知名滨海度假城市 海南和三亚的特殊价值又是什么 三亚价值解读 中国仅有的热带海域城市 水质沙质为国内之最 具备海 山 河等多重景观价值 度假期较国内其他滨海旅游城市时间长 纯旅游度假型城市 旅游设施和氛围已较为完善 受众面最广 知名度最高 如果说三亚是中国最好的滨海度假城市那亚龙湾则是中国最好的湾区 亚龙湾古称琊琅湾后称牙龙湾 据清朝光绪26年编纂的 崖州志 记载 琊琅湾 在榆林港东五十里 由此分析 亚龙湾 古称 琊琅湾 据说 琊琅湾 出自本地黎语 这与这里海湾的沙子有关 琊或琅意为白玉 洁白 形容沙子洁白如玉 亚龙湾 今生 1992年三亚亚龙湾开发股份有限公司成立 并经国务院批准在此建立亚龙湾国家旅游度假区 开始统一使用 亚龙湾 的地名 亚龙湾 今生 天下第一湾 中国最美的海滩 中国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区 中国顶级酒店最集中的湾区 中国最具备国际氛围的海滨 亚龙湾从硬件条件来说 已经具备了国际一流滨海度假区的基础但那种似曾相识感 似乎还觉得亚龙湾还缺乏些什么 亚龙湾在越变越好亚龙湾需要增加专属于他的气质 精神和标记并把它凝练出来 并通过一个东西来表现出来 地块自然条件 地块自然条件 地块自然条件 具备了大海 沙滩 高山 河流 红树林等多重垂直景观 是亚龙湾乃至整个三亚景观效果最好的地块之一 亚龙湾沿海最后一块可开发用地 地处山海河交界处 属于尽端路型地块 尊贵性 私密性极高 容积率较低 总规模较小 增加了项目的稀缺性 喜达屋最高品牌瑞吉的引进 大幅度提升了区域及项目的价值 黄金地段自然景观精神标杆稀缺产品奢华装修精致服务配套齐全同质程度开发品牌销售状况 豪宅标准的释义 本项目完全具备顶级豪宅的地理和自然条件我们不仅仅要将瑞吉打造为三亚亚龙湾最好的项目更要将其打造为中国 甚至世界上最好的度假产品之一 本项目的完成 是亚龙湾完成的标志也意味着是新亚龙湾时代的开始 接下来 我们探讨如何打造本项目 通常的项目定位工作 是从市场和客户两方面来进行分析 在本案工作过程中 通过对国内重点旅游度假城市分析之后 我们发现现有市场对本案的定位研究并无太大的指导 相对之下一些重点项目的分析对本案定位工作的借鉴意义更为有效 这是一个完全不同的市场 顶级滨海度假豪宅 这里居住的是看不见的顶层这里演绎的是中国顶级财富的盛宴这里是顶级享乐与浮华的生活方式 项目名称 RoyalPhuketMarina别墅套均面积 650平米售价 1000万 美金 套项目特色 亚洲顶级游艇住宅 项目 ANDARA Phuket别墅套均面积 600 700平米特色 顶级SPA温泉别墅 国内顶级滨海度假豪宅的典范 青岛 大连 深圳 上海 北京 他们要么没有顶级的产品和价格或者具备了产品价格条件 却不是能够带来顶级度假享受的滨海度假类产品 我们发现 从国内的度假产品市场上来看 几乎找不到一个地方可以和亚龙湾相比 尤其是和我们地块相比 但有一点很重要的市场依据 就是 国内目前完全有消费总价5000万 1亿物业的客群 目前这些房产成交 仍然集中在一线城市的豪华公寓和部分一线城市顶级别墅项目上 本项目的独一无二和奢华程度 注定了它将是中国市场的领导者而非从属者 因此在产品定位上我们将回归最本源的做法 即研究最终买家的消费行为 由人着手 由人决定项目的最终走向 接下来 我们将顶级客户形象及消费模式通过目标客群的气质特征和心理需求来挖掘本项目所需要营造的灵魂感觉以及产品空间 豪宅客户研究方法 客户来源 华远经纪已成交豪宅客户 客户类型 个人资产超过数十亿 曾经购买过总价5000万以上住宅由于客户身份的特殊性以及诸多原因 我们通过以往对客户了解和接触的过程总结出了部分情况 并考虑深度访谈的客户样本5人 最终在访谈过程中 确认有效的目标客户3人 豪宅客户研究方法 本次消费者调研的目标是确定目标高端消费者的消费能力 消费习惯 对产品的认知和需求以及对本项目的状况的认知和期望 调研采取面谈的方式 几乎所有客户并不按照问卷设定内容来回答 因此我们最终将访谈的结果总结为两部分 一部分为我们间接观察客户的结果分析 一部分为客户的直接回答 性别 女年龄 23籍贯 山东青岛家庭成员构成 三口之家 父母长期旅居美国 从事行业 家族企业 涉及投资 房地产 金融 等众多传统及新兴行业 父母主要业务经营区域在北美 大多集中在美国及加拿大 客户本人也从事房地产投资以及金融领域的经营业务 尤以青岛 北京 上海 香港等一线城市为主 据了解客户的财富来源主要集中于家族的传袭 个人资产 家庭总资产在100个亿以上 访谈1 客户消费特征 客户由于财富积累达到一定的高度 所以对生活品质的追求也相对较高 最喜欢的消费类型 汽车 服装 首饰 手表 手机 房产 运动 旅游等 访谈1 客户消费特征 车 客户对车的消费极为奢侈 目前客户较为常用的私人座驾是不惜重金在意大利车厂经过专业改装过的顶级跑车蓝博基尼 价值400多万人民币 同时客户还拥有奥迪Q7 保时捷卡宴等名贵SUV及多辆价值不菲的豪华轿车 客户认为法拉利在国内的保有量相对较高 不如蓝博基尼产品的稀缺性 并不能符合其特立独行的风格特点 访谈1 客户消费特征 表 客户对手表品牌的认知主要集中在百达翡丽和卡地亚两种之间 访谈1 客户消费特征 收藏喜好 音响设备 喜好在通讯产品及家庭影院系统的选用一掷千金 比较倾向于丹麦的顶级音响品牌B O 其在现有公寓中的音响系统就花费近200万人民币 访谈1 客户消费特征 奢侈品购买习惯 客户经常会到全球各地的城市参加每年一度的顶级私人物品展 据客户说前段时间刚从上海的顶级私人物品展归来 不久又去参加了在香港举办的全球顶级限量跑车展 访谈1 客户消费特征 不动产购买习惯 在全国各大一线城市均有顶级物业 地理位置绝佳 有投资收藏价值 设计品味较高的不动产是吸引她购买的首要条件 客户对室内家具挑选的品位及审美也是非常的独特 比较衷爱设计感超强的家居产品 如GUCCI 蓝博基尼等 访谈1 客户消费特征 消费习性总结 客户对稀缺 时尚 前沿 另类的高端产品具有较强烈的购买欲望 为了能彰显其品味和身份的稀有物品 一掷千金在所不惜 访谈1 客户性格特征 客户属于80后的富豪阶层的典型代表 其性格特点大体可以概括为 高傲 冷漠 张扬 有相当强的生活优越感 对与自己无关的事物漠不关心 属于极其张扬的性格特征 访谈1 客户性格特征 客户由于受到年龄以及生活环境的影响 对事物的看法和思维模式与中年的财富精英有很大的区别 对事情的细节问题并不是特别关注 思考问题也不是特别细致 并且对于同阶层中资产比其少的采取俯视态度 比如说言谈中就比较瞧不起那些资产10亿的人 客户常年往返于国内外各大城市之间 平时有较频繁的社交活动 经常出入各城市五星级酒店及顶级的私人俱乐部 同时也是很多顶级酒店是的钻石卡会员 客户比较注重夜生活 经常与朋友出入酒吧 但据客户说 对国内的娱乐场所不是特别满意 人员层次太大 鱼龙混杂 有时候很难和朋友找处都玩的尽兴的地方 访谈1 项目测试 度假习惯 提到平时去得最多的度假区域时 客户主要提到了瑞士 尼斯 马尔代夫 夏威夷等 客户表示如果度假的话 大多都会和朋友一同前去 客户并未有提及朋友数目 关系 性别 对此不愿意深谈 访谈1 项目测试 亚龙湾感受 在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时 客户表示去过 但是觉得一般 和她在国外经常玩的一些度假区差距还是较大 比如说酒店仍然相对档次较低 产品 服务没有特色 访谈1 项目测试 酒店感受 在问及客户对瑞吉酒店的感受时 客户表示住过国外的瑞吉 认为瑞吉是个很不错的酒店 但是感觉 老派 了些 不够 潮 访谈1 项目测试 酒店感受 问及客户印象最深的酒店 客户提及了几个大城市的HIP酒店 在问及滨海度假酒店 客户目前印象最深和最喜欢的是巴厘岛宝格丽酒店 客户提及春节时曾和几个朋友去宝格丽住了五天 消费了40万 对宝格丽最满意的地方 管家服务 对宝格丽最不满意的地方 别墅太小 只有两个房间 由于朋友多 分开两个别墅住 如果能有大别墅四个房间以上的就好了 访谈1 项目测试 项目测试 在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时 客户表示如果有好的产品当然感兴趣 前提一定得独一无二 问及需要面积和房间数时 客户表示需要大一些 至少3个房间以上在价格测试上 客户没有多谈 访谈1 客户总结 1 性格张扬 追求一切体现其身份个性的稀有物品 并且绝对消费得起 2 非常追求地位感 喜欢那有形的物品往身上贴标签 实际上内心比较空虚 压力较大 过早过多的财富积累 导致客户始终处于要证明自己的想法里 也还怕被同阶层的人追赶上 享受其中领头羊的感觉 访谈1 客户总结 3 在产品上 对于贴牌的有设计感的东西很喜欢 比如B O音响 并不是音质最好的 却是牌子最出名 最贵 最有设计感的音响系统 4 喜欢享受 喜欢与同阶层朋友一起娱乐 1 强化瑞吉酒店品牌 打造最尊贵感觉 2 强化项目在瑞吉酒店中重中之重的感觉3 强化项目为国内最顶级海滨度假产品概念4 增强设计感以及个性化 5 管家服务是吸引客户的一个卖点之一 6 别墅面积要大于一般酒店面积 并且居室数要在3个以上 性别 男年龄 46家庭成员构成 四口之家 有两个女儿 一个在国外读大学 另外一个在上高中 从事行业 年轻的时候曾经在部队做随军医生 主要靠化肥和煤矿获得第一桶金 现在的业务范围涵盖多个行业 个人资产 家庭总资产预计在70 80个亿以上 访谈2 客户消费特征 该名业主对于奢侈品消费非常随意 除了常见的车 表等奢侈品外 还会购买一些很罕见不常用的奢侈品 如客户前一阵刚购得一只价值20万人民币的音乐盒 访谈2 客户消费特征 车 客户目前拥有大约20辆左右的名牌汽车 比如 劳斯莱斯 宾利 奥迪Q7等 客户非常注重排场 每次出行都会有三辆左右的名车跟随左右 访谈2 客户消费特征 收藏喜好 古董 瓷器 钟表 访谈2 客户消费特征 奢侈品购买习惯 没有特殊的奢侈品消费习惯 碰到喜欢的就买 一般购物地点就是在北京 访谈2 客户消费特征 不动产购买习惯 之前不动产物业购买主要在北京 以城市豪宅和别墅为主 购买物业总价都在两千万以上 都以自住为主要购买目的 近期打算去杭州购买一套物业 另外已经定下在上海购买汤臣一品 客户属于白手起家类型 相对来说性格很随意 比较情绪化 客户非常注重自己的形象 着装很时尚 喜欢Versace这种类型的牌子 喜欢大红这种浓郁的颜色 喜欢花衬衫 但是穿着非常有品 房子如果是毛坯 喜欢自己设计 客户是军人出身 很守时 做人也非常谨慎 客户出国是因为生意往来 以东南亚为主 孩子在英国 出国也是为了看孩子 客户自己建了个很大很奢的会所 在会所中招待朋友 非常注重安全性 私密性 生活也比较有规律 早起早睡 心情好的时候喜欢做饭 客户的文化底蕴非常高 喜欢收藏字画 比较热衷写作 后备箱放一个打字机 访谈2 项目测试 度假习惯 提到平时去得最多的度假区域时 客户没有特别的喜好 客户表示如果度假的话 大多都会和家人同去 访谈2 项目测试 亚龙湾感受 在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时 客户表示去过 客户表示对于亚龙湾没有特别深刻的印象 算是中国很不错的地方 访谈2 项目测试 酒店感受 在问及客户对瑞吉酒店的感受时 客户表示自己还是很满意上海的红塔 觉得瑞吉的服务比一般五星级酒店要人性化很多 也比较舒服 访谈2 项目测试 酒店感受 问及客户印象最深的酒店 客户提到了曾经在法国和英国住过的几个古堡式的酒店 客户表示 安静 私密 服务是他对酒店最看重的三点 访谈1 项目测试 项目测试 在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时 客户表示得看到项目了才能做决定 问及需要面积和房间数时 客户表示需要大一些 希望房间数多一点 因为和家人同去 有时也会招待些亲密朋友用 在价格测试上 客户也没有多谈 访谈2 客户总结 1 性格随和 人生已经过了拼搏阶段 目前对他来说 享受生活是最重要的 对于现阶段的财富值感到满意 只要维持就好 不想追求更大更多的财富 2 客户因为看过和经历过的东西很多 对于物质上 已经没有了贴标签这种需求 纯粹是从个人喜好的角度出发进行购买 访谈2 客户总结 3 客户已经过了夜夜笙歌的年纪 目前生活很有规律 社交圈也比较稳定 追求社交生活的私密性和安全性 追求家庭感 4 客户经历非常丰富 对人生的感悟很多 也极其精辟 追求思想上的深度 1 强化瑞吉酒店品牌 打造最尊贵感觉 2 强化项目的文化附加价值设计 3 增强社交功能的设计 4 增强家庭氛围的设计 5 管家服务是吸引客户的一个卖点之一 5 别墅面积要大于一般酒店面积 并且居室数要在3个以上 性别 男年龄 50家庭成员构成 五口之家 有两个儿子一个女儿 大儿子和女儿在国外读大学 小儿子在国内读书 从事行业 台商 目前在国内主要业务为百货公司 家具代理 个人资产 家庭总资产预计在100个亿以上 访谈3 客户消费特征 车 客户对于车没有特殊购买喜好 就一辆奔驰和一辆宝马 注重车的代步功能而不是身份标志 访谈3 客户消费特征 收藏喜好 没有特别的收藏喜好 就是喜欢屯房子 访谈3 客户消费特征 奢侈品购买习惯 客户经常购买奢侈品的习惯非常生活化 追求奢侈品的实用性 不会为了不必要的物品进行全球性的追逐型购买 消费倾向就是家居和生活化类物品 如鞋子 包 舍得给孩子花钱 访谈3 客户消费特征 不动产购买习惯 在台湾房产很多 在国内主要是在一线城市购买 物业不计其数 每年都有固定的钱放在房产投资上 一年会搬一次家 以装修房子为乐 房子买来是以自用为主 物业类型以别墅和城市高档公寓为主 价格都在几千万以上 访谈3 客户消费特征 消费习性总结 客户购物理性度很高 虽然消费的总金额不小 但都是目的性较为明确的购买 不会为了不实用的东西挥霍无度 注重所消费的东西的实用性和保值性 客户性格很优雅很从容 素质非常高 很有文化底蕴 非常善于与人沟通和协商 对建材 房产 家居的专业性极强 客户因为公务往返北京 上海 台湾 工作非常繁忙 除了在家就是在公司 社交活动是较为常规的 非常注重纪念日 会在重要纪念日里包机接台湾朋友过来举行PARTY 极为注重家庭生活 访谈3 项目测试 度假习惯 以欧洲为主 客户主要提到了法国 英国 瑞士等 客户表示如果度假的话 大多都会和家人一同前去 访谈3 项目测试 亚龙湾感受 在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时 客户表示去过 但也感觉一般 因为太过嘈杂 他们希望的是一种更加封闭的独立的环境 访谈3 项目测试 酒店感受 在问及客户对瑞吉酒店的感受时 客户表示国内的酒店目前水平仍然不是很高 主要有特色的产品较少 对于瑞吉 比较满意上海红塔 很喜欢他们的服务 至于硬件 国内的酒店都差不多 没有令人影响深刻的 访谈3 项目测试 酒店感受 问及客户印象最深的酒店 客户提到最多的是瑞士和法国的乡村酒店 很有家庭氛围 访谈3 项目测试 项目测试 在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时 客户表示只要是好的项目和产品都有兴趣 尤其是客户听说是瑞吉的项目 表示了浓厚的兴趣 问及需要面积和房间数时 客户表示需要大一些 因为孩子多 至少4个房间以上在价格测试上 客户没有多谈 1 性格温和低调有涵养 实际上对于细节要求非常高挑剔 2 客户喜欢工作所带来的成就感 但并不追求贴标签式的名利 更多的是完成家族赋予的使命以及社会责任感 3 客户文化修养非常高 由于从事的行业和家具建材有关 加上置业无数 对于房地产的品味和要求都极高 4 客户极其重视家庭 1 强化瑞吉酒店品牌 打造最尊贵感觉 2 强化项目的文化附加价值3 增加项目的特色服务 提高产品设计亮点 4 增强项目家庭氛围的营造 5 别墅面积要大于一般酒店面积 并且居室数要多 目标客户其实有很多如何才能抓住他们呢 S1 具备了大海 沙滩 高山 河流 红树林等多重垂直景观 是亚龙湾乃至整个三亚景观效果最好的地块之一 S2 亚龙湾沿海最后一块可开发用地 S3 地处山海河交界处 属于尽端路型地块 尊贵性 私密性极高 S4 容积率较低 总规模较小 增加了项目的稀缺性 S5 喜达屋最高品牌瑞吉的引进 大幅度提升了区域及项目的价值 W1 户型总价较高W2 产品可观海部分较少 W3 区域周边配套仍较差 O1 国内稀缺顶级度假别墅产品O2 区域顶级别墅消费潜力巨大O3 资源日渐稀少 土地不断升值 T1 市场毫宅供应量增加 消化压力大T2 政府打压房地产 尤其是高端市场T3 项目自身的别墅和周边酒店别墅会对其形成竞争 T4 区域整体客户层次参差不齐T5 未来国家经济及政治的不确定因素T6 豪宅的推广营销策略把控较难 地段价值定位描述 根据之前的地块价值分析 亚龙湾目前需要一种精神和灵魂 而本项目的意义对于亚龙湾既是灵魂注入 任何精神和灵魂都是由人来赋予的 地块的最终使用者 决定了它最根本的灵魂 寻找 亚龙湾的灵魂 是我们创造旅程 还是旅程决定我们 人生 就是一段旅程你将被带到哪里 客户来亚龙湾 最深层次的心理感受是 回归真我 那对于客户来说瑞吉是什么 瑞吉给人的感觉是什么 St Regis标志 贴心私人管家最顶级的酒店最贴心的传统私人管家服务最放松的享受历史感觉和传统 瑞吉给人的感觉 恍惚让人感到是一个心灵故地 当亚龙湾碰到瑞吉 它是亚龙湾的非洲之星它是中国最顶级的度假收藏品它是最能表现顶级财富的标志 客户需要的顶级产品是什么样的 我们假定一个目标客户 从他下飞机那刻开始 直到他离开所感受的一系列体验场景 八点 管家按照吩咐在私家沙滩上布置好餐桌预约的私人大厨挥刀 烹饪如艺术这是备餐 同样也是专属的表演夕阳西下 私人的 浪漫晚餐 如果说 上面的那些客户行为和体验 是物质层面上的度假享受的话 我们认为 赋予产品更深刻的价值和意义 更能激起客户购买和收藏的欲望 在说产品定位之前 我们需要强调的是 我们所增加的产品亮点 都是在不增加过多政策风险的前提下 不包括诸如增加延伸入海的游艇码头 直升飞机直达等涉及海权 空权等政策性原因的举措 这些我们将在项目后期与甲方进行进一步探讨 产品定位 体会完美度假方式的收藏私囿 中国最 性感 的别墅 绝对私密的情感空间营造产品细节中无处不在的生活故事贴身细致又 看不见 的管家服务 在这里 性感更多赋予产品的定义是情感记忆注入也就是说 产品设计的细节能够让人产生记忆的联想 以至于客户来这里每次都是一次心灵的回顾和放松 从而流连忘返 并产生收藏的愿望 之前 我们对产品进行的是物化的描述 接下来 我们看下 当产品赋予了情感注入后 又是一种什么样的体验 我们将围绕情感动线展开 看如何利用自然元素和设计细节的结合 将项目抬升到情感收藏品的层面 客户能在这里获得的是极致奢华下 返璞归真后 心灵的宁静 基于我们对于项目和客户的研究对于本项目的产品定位提出如下意见 产品定位 中国最性感的别墅 体会完美度假方式的收藏私囿 产品设计的核心要素 从上面一个理想化的度假生活描述 我们可以得出本项目设计的最关键要素 情感空间处理 自然元素运用 产品初步构想 水 海水私家沙滩 产品初步构想 水 海水独立的游艇出海路线 产品初步构想 水 海水规划上应该考虑让足够多的别墅可以看到海景 产品初步构想 水 河水河水引入别墅区 争取户户临水 并且建议游艇可以直接入户停泊 产品初步构想 水 河水沿红树林木栈道设计 甚至可以直通红树林中单设的第二小会所 产品初步构想 水 河水红树林专属私人泳区 产品初步构想 水 屋内水二层设空中观景无边水台 落水可以作为分界一层室内泳池和室外泳池的水幕 产品初步构想 水 屋内水无边泳池 分室内部分和室外部分 厅堂中即可直接步入泳池 产品初步构想 水 屋内水套房均设室外按摩池 产品初步构想 水 屋内水室内室外两个冲淋空间室外设计讲究天然感 产品初步构想 水 屋内水主卧内敞开式浴缸 产品初步构想 水 别墅园林 尽量多的的自然叠水 与户外活水联系设计 产品初步构想 景观 项目景观设计原则 1 在规划上保证每户观景的均好性 以景观为第一设规划要素 2 丰富利用山景 河景 海景 远景进行设计 形成远 中 近三层景观 3 建筑与景观融为一体的设计 将景观设计从户外一直延伸到户内 4 园林设计风格以自然为主 强调绿植 水景与室内的呼应关系 产品初步构想 景观 景观均好性 本项目要实现均价每平米10万的销售价格 就必须在规划上保证景观设计的均好性 即至少每栋都有山景 河景 同时具备山景 海景 河景的别墅为项目的楼王部分 冲击最高售价 产品初步构想 景观 远景 山景 河景 海景 产品初步构想 景观 远景设计原则 尽可能围绕远景展开设计 室内空间要体现对于景观的占有 景观占有 产品初步构想 景观 中景小区景观 产品初步构想 景观 中景设计原则 自然风格 注重水 树 花的设计 产品初步构想 景观 近景别墅庭院半室内景观区自然 带有禅式风格的设计 产品初步构想 景观 近景设计原则室外 以水为主题 注重参与性 休闲性 产品初步构想 景观 近景设计原则室内 室内天井 空中花园注重过度空间的设计 产品初步构想 建筑 外立面 新中式风格 强调自然 天人合一 融在树与水之间 产品初步构想 建筑 产品初步构想 建筑 我们要赋予每个别墅独一无二的建筑特质 例如独有的文化标记或者标示从而为每栋别墅增加其独有的故事 增加项目的销售卖点 产品初步构想 室内空间 户型入口处 特色景观入口 产品初步构想 室内空间 主卧系主卧室套房设计 独立动线 至少有30 40平米的露台或阳台空间 不含在主卧面积内 露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区 主卫至少20平米 干湿分区 包含淋浴房 两个水池 独立浴缸 独立衣帽间 双马桶 浴缸半敞开或敞开设计 主卧 主卫观景设计 产品初步构想 室内空间 主卧区 视野一流 分区合理 功能细化 舒适私密 产品初步构想 室内空间 主卫区 设计上 除了考虑一般的功能外 要强化休闲 娱乐 观景 情趣元素的设计 产品初步构想 室内空间 主卧半室外空间露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区 产品初步构想 室内空间 主卧室外空间空中花园设计 增加主卧的观景面 同时保证主卧的绝对私密性 产品初步构想 室内空间 辅卧系次卧室均为套房设计 至少2个次卧室 至少有10 20平米露台或阳台空间 不含在次卧面积内 露台阳台设休息区 次卫至少15平米 包括淋浴房 按摩浴缸 盥洗区 按摩浴缸半敞开设计 产品初步构想 室内空间 开放系 客厅突出观景和社交功能 与户外至少有20平米的半敞开过渡空间 需与游泳池联动设计 产品初步构想 室内空间 大敞开设计 引景入室泳池与中景 远景的设计 也起到一个引景的作用客厅在设计时 要考虑客户有部分商务招待需求 产品初步构想 室内空间 开放系 家庭室家庭室内含娱乐空间设计 在功能上可作为雪茄房 酒吧 游戏影音室 家庭厅等功能 至少有20平米的半敞开的户外空间 产品初步构想 室内空间 开放系厨房中西厨设计 中厨6平米左右 西式敞开厨房面积10平米以上 与早餐厅联动设计 产品初步构想 物业管理 本项目物业管理建议由瑞吉提供专业的管家式服务 并负责别墅日常的代管或租赁 融入东方文化的英式管家服务具备英式管家服务品质的同时 秉承着国人的文化习惯 浓郁的东方气息伴随着国际服务的标准化 产品初步构想 设计细节 围绕产品度假主题 进行产品设计 提炼文化主题符号 在设计中重复应用 增强主题性 包括独特的海南文化标示 园林小品 标识 装修装饰 配饰设计等 初步产品规划意见 我司建议本案的主力户型为450 500平米三居室 产品定位依据1 和瑞吉比 瑞吉酒店别墅部分户室比 产品定位依据1 和瑞吉比 本项目要打造为瑞吉酒店中最好的一部分 因此从产品规格上来看 也要比瑞吉酒店自营别墅部分要高 同时根据我们对客户的了解 客户对于别墅的面积和居室数的要求也比普通酒店别墅要高 因此我司建议在项目产品规格上 一定要比现有瑞吉的设计要大 产品定位依据2 和国际顶级度假产品比 我们看下目前国际上最顶级的海滨度假产品 分析其产品尺度 从而探讨本项目的产品空间 产品定位依据2 和国际顶级度假产品比 产品定位依据2 和国际顶级度假产品比 首层 1 主要空间均面向景观面 2 起居室和家庭室的设计更接近自助别墅 区别于酒店别墅 同时增加了一定商务功能 3 强调户外与户内过度空间休闲与观景的设计 4 户外景观设计强调娱乐性与观赏性结合 户型亮点分析 户型亮点分析 二层 1 全套房设计 户户观景 2 空中花园设计舍得主卧有三面景观 次卧有两面景观 3 主卧室内空间89平米 室外空间38平米 套内布置有卧床区 休息区 双洗脸盆 双更衣室 半户外观景按摩池 户外休息区 4 次卧室室内空间50平米左右 室外空间20平米左右 空间布置同主卧 产品定位依据2 和国际顶级度假产品比 一个舒适的度假类别墅产品 至少要满足以下几个空间尺度 至少3个套房以上的设计主卧空间 90 100平米次卧室空间 50 60平米起居室空间 80平米餐厨空间 40 60平米 初步产品规划意见 室内各主要空间设计要求 初步产品规划意见 室内各主要空间设计要求 从以上一个基本产品设计要求我们就可以看出一个较为舒适的3套房设计的度假别墅产品 仅室内主要功能空间的面积就需要350平米 再加上过度空间 走廊 灰空间等面积 三居室的顶级度假别墅至少需要450 500平米的