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房地产投资信托基金 REITs 2020 3 22 1 概念 它是一种以发行收益凭证的方式汇集了特定多数投资者的资金 由专门的机构进行房地产投资经营管理 并将投资综合收益按比例给投资者的一种信托基金 2020 3 22 2 运作方式 1 特殊目的的载体公司向投资者发行收益凭证 将所募集的资金集中投资于写字楼 商场等商业地产 并将这些经营性物业所产生的现金流量向投资者还本付息 2020 3 22 3 2 原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs 以其收益 如每年的租金 按揭利息等 作为标的 均等的分割成若干份出售给投资者 然后定期派发红利 实际上给投资者提供的是一种类似于债券的投资方式 2020 3 22 4 内地REITs基本框架设计 1 信托基金设立形式借鉴我国台湾地区的模式 信托基金采用契约型方式设立 由信托投资公司作为受托人 以设立信托的方式 发行信托基金受益凭证 参照封闭式证券投资基金的运作方式 采用公募方式 上市交易 存续期间不得赎回 并按照国际惯例赋予其可以增发的功能 信托存续期不低于30年 信托到期终止后 经受益人大会协商可以延长存续期 也可采取发行新的信托基金的方法 按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业 实现原投资者的资金退出 2020 3 22 5 2 信托基金的主要参与者委托人受托人资产管理人受益人 2020 3 22 6 3 受益人大会制度为了保障投资者的合法权益 信托基金可引入受益人大会制度 并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定 受益人会议相当于股东大会 可以就基金管理和运作的重大问题进行表决 如投资策略的改变 受托人的撤换等等 信托基金各方当事人应按照信托文件的约定 充分发挥受益人大会的作用 规范信托财产的管理和运作 建立严密的风险内控制度 2020 3 22 7 4 收益及分配信托财产所得各项收入扣除成本 费用及相关税费等支出后 原则上将90 的收益向受益人分配 房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式 投资者必然在自担风险的前提下享受收益 因此 基金只得提供预测的收益率 而不就投资回报对投资者做任何承诺 2020 3 22 8 5 信托基金的运用主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房 并辅以部分经营性的公建项目用于平衡租金收入 实现受益人的预期收益 2020 3 22 9 6 优惠政策如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策 在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税 对租金收入计征的营业税和房产税等统一综合税率5 收取 对信贷基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税 印花税予以免缴等的优惠 2020 3 22 10 REITs建立的必要性 缓解房地产商的资金压力平抑房价拉动内需 2020 3 22 11 建立难点 监管部门不能协
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