2011年4季度西安房地产市场预警预报.doc

2011年4季度西安房地产市场预警预报西安房地产信息网数据研究中心在通货膨胀压力不断增大、房地产信贷持续收紧、调控政策步步紧逼下，西安楼市3季度观望氛围愈显浓重。从全国一线十大城市房价首现回落，西安房企加大力度抢攻“金九银十”，而市场观望情绪却愈显浓重，楼市调控的效力于3季度充分显现。房市下行的背后，是行业深层次的演变，从全国各主要城市至西安保障房从制度梳理至开发建设的持续推进，再到资金压力下众多房企的兼并转型纷呈上演，均证明了行业的变革已成必然。楼市已处于深度博弈过程。西安房地产信息网数据研究中心基于目前的经济运行、行业发展及政策走向等因素综合研判，对于2011年4季度的西安房地产市场发展形成如下预警预测：一、商品房市场1、 楼市交易低位运行 楼市陷入深度博弈尽管3季度西安楼市交易量较2季度有所上扬，但同比仍处低位。7、8、9三个月西安商品房市场交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。当下的房地产市场已处在了深度博弈之中。前期楼市政策调控效应不断叠加，楼市观望日趋浓烈，开发商、购房者、政府三方处在了一个僵持阶段。限购政策后西安楼市置业人群已逐步呈现刚需首置业人群为主的置业特征；但当下的行业环境及态势将对购房市场形成直接抑制：其一：当前行业调整下全国至西安楼市已呈现的松动态势，而政策仍呈现持续性预期，众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈；第二年内加息3次流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。第三西安市保障房的推动已经对首次置业人群形成分化影响。在这些综合因素影响下，预计四季度西安楼市交易量仍将低位运行。2、 住宅价格下行压力巨大8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。此类热点城市是楼市风向标，也是调控和限购最严厉的地区。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。迫于资金压力，3季度从全国市场传来的房企资金链吃紧下行业兼并转型的现象已持续上演。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，西安楼市打折促销力度持续“升级”，4季度房价下行的压力进一步加大。但与此同时房企调价也将遇到诸多问题，譬如降价该如何定价、降价后如何解决老业主补偿、降价期长度如何选定等，因而，在不到万不得已之时，房企并不愿意被动地采取降价这一手段，他们仍将在今后楼市中施展各式各样的销售手段来挽救市场。3、产品需求结构调整 房企需适度调整供应结构限购政策推行后，西安住宅市场购房人群对房屋的面积需求发生了较大的变化，中大面积房型在市场上开始畅销，从今年西安住宅市场各面积区间供销情况来看，3月后，90-130平米区间段户型需求十分旺盛，始终处于供不应求的状态，而对比2、3季度的数据发现，90-130平米面积区间段供销差额正逐步拉大，2季度其差额为13.85%，到3季度已到达16.88%。限购政策影响下，置业“一步到位”的置业理念在3季度有所显现，房企应顺势调整其产品结构，适度增加中大型面积户型的开发。4、保障房年度建设对中低端商品房形成冲击截止9月底，西安市市保障性安居工程共完成121325套，完成全年目标任务的97%，势必对商品房市场中尤其是中低端项目形成冲击，从3季度呈现的楼市观望情绪加剧，与保障房的大体量建设不无相关，基于当下显现的本市为主、首置人群为主的购买结构，保障房将分化去大量的商品房消费客群。5、商业地产去化率严重失调 后期消化形势严峻在投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。然而，2011年，房地产市场调控持续收紧之下，各地住宅地产业绩下降，商业地产发展迅速。据统计数据显示，今年全国的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。从目前西安商业地产存量去化情况来看，截至9月末，商服用房结转可售面积为523.38万平米，按照2011年商业地产月度平均去化量来看，商服用房存量去化需69.14个月，后期消化形势相当严峻。6、房地产行业将迎来显著的行业洗牌基于政策影响下市场销售与金融贷款的双重受限，房地产行业运行的基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1）短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2）中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。这两点从全国一线城市已开始有所显现。7、市场开发将逐步回归产品营造随着楼市政策调控的不断深化，房地产市场销量受到重挫，而当下降价促销成为房企的必然选择之外。更多房企的市场运营重新回归产品营造，以此来撼动买方市场。尤其限购后更多购房人群置业“一步到位”趋势 ，对于产品品质的需求升级。另一层面基于保障房类低价位楼盘未来的不断上市，基于保障房低价位的竞争优势，商品房赢得购房人群认同的核心也将回归产品品质，因此后期对于产品品质的运营以及高性价比的追逐也将成为房企未来竞争的必然选择。二、土地市场1、四季度土地供应预计加大 房企拿地意愿下降目前从整个市场来看，僵持、盘整的态势依然明显，政府作为土地供应方，推地也会讲究策略和节奏，推地的力度不会贸然加大，因此今年应该和往年类似，在下半年特别是四季度才会加速推地。在史上最严厉政策的打压下，开发商拿地积极性严重下降，另一方面，现行土地成交规划之下，从购地资金预付保证金到交付出让金的各个环节，都需要真金白银的大量跟进，在眼下银根紧缩的金融环境以及销售下滑的现实下，开发商资金预期日益吃紧，不敢贸然拿地，特别是在楼市双限政策的指导下，纯住宅用地供应、成交更是异常萧条。目前土地价格有所回落，但是开发商拿地的热情回落的幅度更大。而土地市场的投资回落将直接影响到下一年商品房市场的开发规模。2、土地成交价格仍将处于低位从全国市场来看，133个城市今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显。西安土地市场3季度流拍率进一步加大，同时底价成交比例显著上升，在房企拿地热情不高的情况下，土地成交价格仍将处于低位。3、商业用地依然受捧”由于商业地产受调控影响较小，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，四季度商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅仍将维持在高位。3、 土地市场调控压力加剧土地市场调控关系地方政府利益，国务院的主体功能区战略规划触动地方政府利益，现在遭受到来自于地方政府的非常固执、非常强大的挑战。三、二手房市场1、信贷政策收紧 二手房销量将持续低迷 当下的二手房市场交易受到以下三方面影响，整体交易低迷。第一，多年来中央以打压商品房市场投机投资以及抑制房价为目的调控政策下，首先受伤的往往是二手房市场，诸如营业税、契税等政策对于二手房市场的放量形成持续影响。限购政策影响下，商品房市场陷入低弥，观望情绪延伸至二手房市场；同时3季度末，西安各大银行信贷政策已经有所紧缩。从目前市场执行来看，二手房贷款首付比例提至五成，甚至个别银行已经达到6成，贷款成本的加大，对二手房置业者形成门槛；此外保障性住房的加