二手房交易过户主题培训汇总.doc

二手房交易过户主题培训汇总关键词：二手房 交易过户 资料 汇总交易部培训知识 主要课程安排: 一、权证基本知识 二、过户交接 三、过户流程 四、过户费用 五、各区评估价 六、相关税费的减免，及注意事项 七、过户备件 八、房产公证相关知识 一、权证基本知识 1、过户：房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。（房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、夫妻财产分割即离婚析产等） A、房屋买卖指房地产所有权人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 B、房屋赠与指房地产所有权人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。 C、房屋继承是指自然人死亡后，由法律规定的人或遗嘱指定的人依法取得死者遗留的个人合法房产的法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承。法定继承的继承人和继承份额由法律直接规定；遗嘱继承的继承人以及继承份额由被继承人以遗嘱的形式指定。 2、房屋产权性质分类 房屋产权性质：A.私产B.完全产权私产房C.共有产权D.法人私产E.公产 3、房屋类别的划分： A.房改房，即公房出售，即原来的产权属于单位所有，后由单位收取部分费用变为个人所有的房产。 B、回迁房：由于城镇建设等原因对原有房屋进行拆毁，而后又重新建完分给原房屋所有人的房产。 C、商品房：房屋所有权人直接从开发商那里购买得来的房产。 D、存量房：是通过买卖关系从个人手里得来的房产（即二手房） 4、房屋所有权证 1、（1）概念：是房产局房产产权登记部门颁发的，权利人依法享有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。 （2）房证上所列的内容 房屋的基本信息：地址、房号、面积、用途、他项权利等 房证号确认更名区域 卷号房屋的档案号 附图房屋的坐落位置图 5、契证 （1）概念：根据中华人民共和国契税暂行条例规定，凡发生国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、交换、赠与等权属的转移、变动，都必须按规定缴纳契税。纳税义务人已依法纳税的发此证书。 （2）契证上所列的内容： 纳税人姓名、房屋地址；原纳税人姓名、房屋地址 房屋土地价值，应缴纳税额 房屋类别：房改房、商品房、旧房等 立契日期签定房屋买卖合同的日期（房改房营业税以此划分） 契税税率是3%，现在暂实行优惠税率1.5% 6、土地证 （1）概念：根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给的证书。 （2）土地证所列的内容 土地使用者姓名 房屋坐落位置 使用权类别 7、房屋委托公证： 为委托人委托他人办理房屋买卖等相关事宜而办理的公证称为委托公证。委托公证既包括卖方委托，也包括买方委托。 公证包括买卖公证、委托公证、继承公证、赠与公证等。 二、过户交接 1、填写：房地产转让登记交接表 2、在备注栏里填写明店内对客户的承诺，包括申报价及具体更名时间等等。 三、过户流程： 1、查档 2、签字、验人 3、缴纳地税 4、缴纳契税 5、等待下房证 大东区：查档签字、地税、契税下房证（共计33个工作日，邮递待定） 东陵区：查档、签字、地税、契税下房证（共计31个工作日，邮递5个工作日） 沈河区：查档、鉴定签字、地税契税下房证（共计22个工作日，邮递18个工作日） 皇姑区：查档、鉴定签字、地税、契税下房证（共计34个工作日，邮递待定） 铁西区：查档鉴定签字、地税、契税下契证下房证（最少35个工作日，鉴定与下契证排号日期不确定，邮递最少27个工作日） 和平区：查档鉴定、签字、地税契税下房证（共计40个工作日，邮递待定） 于洪区：查档、签字、地税、契税下房证（共计35个工作日，邮递15天左右） 市局：签字、地税下契证、房证（共计9个工作日） 四、过户费用 1、按房屋用途可分为住宅、非普通住宅、非住宅（其它）三种 2、房屋过户主要包括以下几种费用：营业税、个税、印花税、契税、查档费、交易手续费、鉴定费、工本费、土地增值税 （1）查档费：为确认核查房屋权属档案，为房产交易管理部门提供权属依据，由房产产权登记发证部门收取的费用。房屋所有权人是个人的为100元/件，是单位的为300元/件。 （2）交易手续费：房产交易管理部门收取的费用。住宅按6元/ 平，非住宅按核定价格的1%收取。 （3）房产契税：是对房产在买卖、典当、赠与和交换而订立契约时向承受人征收的一种税。契税的纳税人为产权承受人。沈阳市契税的税率普通住房暂按1.5%征收，非普通住房和非住宅暂按4%征收，由地税部门收取。 （4）营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种税。销售不动产的营业税税率为5%，附征有城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，总计税率为5.55%。 （5）个人所得税：是对个人有偿转让房地产收入的所得额征收的一中税。个人所得税征收实行查实征收和核定征收两种。 （6）土地增值税：是对纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率。 （7）印花税：是对因商务活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。产权转移收取转移双方各转移总额的0.5。 五各区评估价（以下为参考价会有适当波动） 市大厦3500元平 大东3500元平4500元/平 铁西2600元平3800元/平 东陵2500元平3500元/平 沈河3400元平4500元/平 和平3400元平4000元/平 于洪2500元平3500元/平 备注： 、这手评估价不得底于上手评估价(评估价一般上不封顶) 、具体评估价格参考房屋位置、房龄、产权性质、楼层等相关情况，视具体具体情况而定 六、相关税费的减免，及注意事项 、如果是住宅，营业税，个税全部减免 、如果是首次购买住宅并且为平米以下的房子契税按收取 七、过户备件 办理个人房屋买卖所需要件 1、卖方 房屋所有权证原件契证原件土地证身份证原件复印件卖方不能到场办理手续的需要委托公证书外国法律文书、外国公证书需要经中国驻当地使、领馆论证，如有外文部分（含公章），需将外文部分翻译一致公证 2|、买方 身份证原件复印件买方不能到场办理手续的需要委托公证书（委托公证书中应阐明购买的房屋是否有共有人，如果有共有人应同时委托（大东区需要买房身份证原件） 3、房屋买卖合同及申请书 4、被拆迁户购房登记提供拆迁协议原件拆迁公告复印件拆迁许可复印件货币安置款存折复印件原拆迁契证原件 5、登记部门认为应提供的其他必要材料（依据房屋登记办法） 提示2008年7月1日前取得的房屋所有权证的，还应提供以下材料，卖方夫妻共同申请登记 1、卖方夫妻身份证原件及复印件 2、卖方婚姻状况证明原件复印件（户口本、结婚证、民政局开据的单身证明、离婚证离婚协议离婚调解书或法院判决） 八、房产公证相关知识 （一）委托公证 1、所需材料：同过户所需材料 2、办理委托公证的前提： （1）有房屋权属证书（房屋所有权证、契证）； （2）房屋权属清晰（有产籍、无抵押、无查封）； （3）委托人证件合法、有效、齐全； （4）委托人同意委托。 3、委托注意事项： （1）委托书内容为委托人的意思表示； （2）委托人有权撤销委托书； （3）委托人委托期间死亡，委托书随之失效； （4）委托人身份证件的有效期截止日为委托期限截止日。 （二）继承 1、继承权公证 办理地点：公证处 所需材料（原件及复印件）： （1）房屋所有权证、契证 （2）被继承人死亡证明（派出所或医院出具） （3）继承人身份证、户口本，其他合法继承人（包括被继承人的父母、配偶、子女）身份证 （4）证明材料（见附录，公证处制式文本，一式两份，单位、社区分别盖章） （5）被继承人人事档案（公证员到档案保管单位调查核实） 2、流程：先到公证处办理继承权公证持公证书到房产局办理更名手续。 3、费用： （1）公证费：配偶之间：房屋核定价格1% 父母、子女：房屋核定价格2% （2）查档费：100元 （3）交易手续费：配偶之间：3元/平方米、父母、子女：6元/平方米 （4）印花税：房屋核定价格0.5 （5）契税：配偶之间继承父母双方均去世子女继承：免契税 父母有一方在世,子女继承：房屋核定价格2% （6）工本费：80元/件 （三）赠与 1、赠与公证 办理地点：公证处 所需材料：同过户所需材料（但接受赠与方需同时提供户口本） 2、流程：先到公证处办理赠与公证持公证书到房产局办理更名手续 3、费用： （1）公证费：1000元/平方米建筑面积2% （2）其他同过户费用（注意：契税以财政部门核定价格计税） 4、赠与注意事项： （1）受赠人不可以申办贷款； （2）外地受赠人不可以在本地落户； （3）赠与双方均不享受一年内买卖房屋的契税减免； 附录： 证明材料（大致内容如下，办理继承权公证时到公证处领取） 九、更名过户期间费用 144M2以下的普通住宅： 契税：评估价的1.5%首次购房（90平以下）按1%征收 工本费：80元目前减半征收40元 鉴定费：混合：130元/超出100M2的(100M2+超出面积1.3元)暂缓 钢混：150元/超出100M2的(100M2+超出面积1.5元)暂缓 交易费：6元/M2目前减半 查档费：100元目前减半 营业税：评估价的5.55%暂缓征收 个税：评估价的1%或差额的20%（市房产局上手为商品房必须按差额20%）暂缓征收 144M2以上的非普通住宅： 契税：评估价的4%每平一万元以下按1.5%征收 印花税：评估价的1暂缓征收 工本费：80元目前减半 鉴定费：混合：130元/超出100M2的(100M2+超出面积1.3元)暂缓 钢混：150元/超出100M2的(100M2+超出面积1.5元)暂缓 交易费：6元/M2目前减半 查档费：100元目前减半 营业税：评估价的5.55%(五年内)/超过五年为差额的5.55%暂缓征收 个税：评估价的1%或差额的20%(若五年以上有个税则按差额的20%)（市房产局上手为商