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大青山公司案例 1 房地产开发流程图 项目前期工作 成立项目公司 招标 拍卖取得土地使用权 签订土地使用权转让合同 交纳土地出让金 取得土地使用证 项目选址及取得选址意见书 办理建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 物业接管 施工单位招标 申请施工许可证 项目建设 包括现场管理 房产预售 项目验收竣工 市政配套施工 环保验收 绿化 卫生防疫 环卫 电梯 管线等部门验收 消防验收 人防验收 与购房者办理验收 移交 消防验收 工程质量监督验收 建筑面积测绘 竣工档案验收 规划验收 申请交付使用许可证 办理竣工验收备案 配套设施验收 取得房屋所有权证 可行性研究 做出决策 2 1 开发企业资质证书2 拆迁协议 拆迁许可证3 建设项目选址意见书4 建设用地规划许可证5 建设工程规划许可证6 国有土地使用证7 施工许可证8 商品房销售许可证9 施工承包合同 监理合同 勘察设计合同10 房地产开发项目手册11 建设工程竣工验收报告 含建筑工程竣工验收意见书 12 建设工程竣工验收备案表13 入住通知单 购房者签署的房屋验收合格书 房地产企业审计中关键的合同文本 14 工程投资概算 预算报告15 规划 消防 环保 人防等部门验收报告或批准使用文件16 工程质量监督报告17 工程监理报告 工程进度资料及工程竣工决 结 算报告18 商品房面积实测技术报告书19 住宅质量保证书和住宅使用说明书20 商品房买卖合同及销售合同统计表21 土地出让合同及市政配套费协议书22 如有合作建房者需提供合作建房政府批文 及合作建房合同 协议等有关资料23 当期的经营计划 销售计划 投资计划等资料 3 一 收入的确认问题收入确认的时点 原则二 存货的真实性问题监盘问题 大青山公司案例中的突出问题 4 一 收入的确认问题大青山收入确认的政策 4点 万科A 2011年报 房地产收入确认的政策 收入是本集团在日常活动中形成的 会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入 收入在其金额及相关成本能够可靠计量 相关的经济利益很可能流入本集团 并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时 予以确认 销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时 本集团确认销售商品收入 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 也没有对已售出的商品实施有效控制 房地产销售在房产完工并验收合格 达到了销售合同约定的交付条件 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排 确认销售收入的实现 大青山公司案例中的突出问题 5 一 收入的确认问题1 大青山收入确认的政策 4点 2 万科A 2011年报 房地产收入确认的政策 收入是本集团在日常活动中形成的 会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入 收入在其金额及相关成本能够可靠计量 相关的经济利益很可能流入本集团 并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时 予以确认 销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时 本集团确认销售商品收入 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 也没有对已售出的商品实施有效控制 房地产销售在房产完工并验收合格 达到了销售合同约定的交付条件 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排 确认销售收入的实现 大青山公司案例中的突出问题 6 一 收入的确认问题3 商品房销售收入审计的重要凭据 1 商品房预售许可证 2 工程竣工验收备案表 3 入住通知单 房屋交接书 4 住宅质量保证书和住宅使用说明书 5 商品房实测面积技术报告 6 销售合同统计明细表4 附属工程问题 大青山公司案例中的突出问题 7 大青山公司案例 国税函 2010 201号就房地产开发企业产品完工条件确认的有关问题根据 国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31号 规定精神和 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 国税发 2009 31号 第三条规定 房地产开发企业建造 开发的开发产品 无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用时 为开发产品开始投入使用 应视为开发产品已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算企业当年度应纳税所得额 8 大青山公司案例 二 房地产企业存货监盘的注意事项 一 完工产品1 现场查看 根据开发产品盘点表进行抽查未出售开发产品 2 对已售开发产品进行抽查 检查业主入住情况 3 检查销售部门的销售报表 销售台账 核实可售面积套数及已售面积 套数 证实存货是否存在尚未结转的未售面积 套数对应的成本 4 检查测绘机构出具的报告 核实完工开发产品的面积 套数 5 检查 核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册 确认是否存在差异 9 大青山公司案例 二 房地产企业存货监盘的注意事项 二 未完工项目1 现场