第三章房地产经纪机构.ppt

第三章房地产经纪机构 第一节房地产经纪机构的设立第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式第三节房地产经纪机构的人员管理 第一节房地产经纪机构的设立 一 房地产经纪机构设立的条件 一 产生的市场背景大量的经纪服务供给和需要行业分工细化资源整合的要求信息不对称地域差别人才发展的需要 第一节房地产经纪机构的设立 一 房地产经纪机构设立的条件 二 房地产经纪机构设立须具备的条件须是具有法人资格的独立经济实体具有合法的管理组织机构 拥有相当数量的专业人才有固定的经营地点和办公场所合法的经营方式和手段独立 健全的财务管理制度 并有一定数量的自有资金具备一定的资质条件符合公司法 合伙企业法 个人独资企业法等的要求 第一节房地产经纪机构的设立 设立房地产经纪机构必须具有足够的专业人员公司形式的房地产经纪机构须有3名以上的房地产经纪人和3名以上的房地产经纪人协理合伙企业形式的房地产经纪机构须有2名以上的房地产经纪人和2名以上的房地产经纪人协理个人独资形式的房地产经纪机构须有1名以上的房地产经纪人和1名以上的房地产经纪人协理 第一节房地产经纪机构的设立 二 房地产经纪机构设立的基本程序准备阶段 申请报告 章程 批准文件 法人代表任职文件 验资证明 办公场地证明 拟聘人员花名册等 前置审查阶段批复阶段 批复后颁发 房地产经纪资格证书 办照阶段 核发营业执照 办理银行账户和税务登记 备案 开业阶段 到房地产主管部门备案 然后才可开业 第一节房地产经纪机构的设立 三 房地产经纪机构的基本类型按独立性划分为 专门的房地产经纪机构 开发企业下属的房地产经纪机构 按专业内容划分 房地产居间中介机构 房地产代理中介机构 房地产行纪中介机构 按经纪业务客体划分 商品房代理 二手房代理 商业地产代理 其他房地产代理 按法人主体划分 房地产经纪公司 合伙制房地产经纪机构 个人独资房地产经纪机构 房地产经纪机构的分支机构 第一节房地产经纪机构的设立 四 房地产经纪机构的权利和义务1 房地产经纪机构的权利依法开展经审查核准的业务范围的经纪活动的权利在委托权限内开展工作并得到佣金的权利按法律和行业规定制定企业规章制度和约束本机构人员对受托项目获知实情的权利有独立工作的权利由于委托方原因造成损失的 有权提出合理的赔偿要求有权向管理部门提出专业培训建议以及其他权利 第一节房地产经纪机构的设立 四 房地产经纪机构的权利和义务2 房地产经纪机构的义务合法开展经纪活动的义务为合同结果和为委托方负责任的义务为委托方保守商业秘密的义务如实传递信息的义务接受房地产管理部门的监督和依法纳税的义务严格按照规定标准收费以及其他义务 知名房地产中介企业网址 中原地产 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一 房地产经纪机构的业务范围1 房地产开发前期的咨询服务投资政策咨询 宏观经济 房地产金融政策 城市发展战略和规划分析 项目咨询 为开发企业寻找投资伙伴 土地政策咨询 为土地价格咨询 区位选择咨询 市场因素咨询 居民收入 消费者偏好调查 产品定位咨询 房地产功能定位 结构定位和价格定位 法律 法规和行业规范咨询 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一 房地产经纪机构的业务范围2 建设咨询服务设计 监理 建筑施工企业的选择咨询环保 建筑风格及建安材料咨询市场形势调查跟踪咨询开发进度跟踪咨询 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 3 销售代理服务广告策划广告设计及投放安排销售现场管理和控制销售咨询商品房居间 中介 租赁服务二手房中介 销售 租赁 贷款 置换服务及行纪业务商业及工业用房等的招商 销售 租赁 贷款 置换 商业运作商品房的行纪业务和拍卖业务 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一 房地产经纪机构的业务范围4 后期服务代理如物业公司的选择咨询 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式1 无店铺经营模式 见教材P74流程图 大多是专营一手房销售代理业务 面对的都是大型单宗客户和集团客户 经纬房产咨询公司代理楼盘 万科城的销售 承揽业务和实现经纪目标部分都是在办公地点以外实现的 此种经营模式房地产经纪机构可以设立多个分支机构 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式2 有店铺经营模式 见教材P75流程图 主要是从事二手房买卖 租赁等业务 也有采用一手房房屋超市 房地产交易会等 目前较罕见 依靠店铺承揽业务并实现具体的经纪目标 分为单店铺经营模式和连锁经营模式 特许加盟连锁模式 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式3 连锁经营模式 见教材P75 76流程图 主要目的为了获得更多的信息和扩大服务区域 1 一手房代理的连锁经营模式 分多个项目组 2 二手房中介的房地产经纪机构的连锁 联盟 经营模式 共享信息 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式3 连锁经营模式与一般零售业的连锁经营有所不同 现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源 并借助网络技术实现信息资源共享 扩大有效服务半径 以规模化经营实现运营成本的降低 连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定 顾客分散造成 单店规模小 经营成本高等缺点 使企业可通过统一的信息管理统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式3 连锁经营模式特许经营起源于美国 是指特许者将自己所拥有的商标 包括服务商标 商号 产品 专利和专有技术 经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用 被特许者按合同规定 在特许者统一的业务模式下从事经营活动 并向特许者支付相应的费用 这种经营模式现已在包括餐饮业 零售商业 房地产中介等多个行业中得到广泛应用 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二 房地产经纪机构的经营模式4 房地产经纪机构的网络经营模式由一家房地产专业网站联合众多房地产经纪机构乃至众多直接房源客户而组成网上经营模式 联盟内的各成员均可通过网络承接和开展业务 如搜房网的 搜房帮 网址 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 三 房地产经纪机构的组织模式1 直线参谋制组织形式规模较小 业务较少的房地产经纪机构广泛采用优点 组织层次少 分工明确 专职专能缺点 总经理集权 各部门缺乏沟通 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 三 房地产经纪机构的组织模式2 分部制组织形式 事业部制 公司高层负责公司重大决策和战略方向 具体项目和计划目标各个部门 各部门根据各项目情况组织实施 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 三 房地产经纪机构的组织模式3 矩阵制组织形式主要特点 各职能部门按项目 重点项目 设专人管理 协调 有利于把握各个项目的特点和执行的连续性 第二节房地产经纪机构的业务范围和组织形式 四 房地产经纪机构各部门的岗位或职能总经理 行政部 财务部 策划部 设计部 招商部 广告部 公关部 销售部 项目部 第三节房地产经纪机构的人员管理 一 房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的关系1 房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系 1 房地产经纪机构设立需要相当数量持证的房地产经纪人员 2 房地产经纪人员取得资格证书后要注册必须依附一个固定的房地产经纪机构 执业活动也需以房地产经纪机构名义进行 第三节房地产经纪机构的人员管理 一 房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的关系2 房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的法律责任关系3 房地产经纪机构与房地产经纪人员之间具有经济关系 第三节房地产经纪机构的人员管理 二 房地产经纪人员岗位职责1 现场销售经理岗位 8点职责见教材P81 2 销售员岗位代表 10点职责见教材P81 3 网络信息管理人员 3点职责见教材P82 4 办证员 4点职责见教材P82 5 招商人员 6点职责见教材P82 6 策划人员 6点职责见教材P82 7 设计人员 4点职责见教材P83 第三节房地产经纪机构的人员管理 三 房地产经纪人员管理的基本原则1 因事设岗 量才施用2 员工的学习和再培训3 必要的奖惩和激励机制4 遵章守纪 规范操作5