京山城畈美食广场建设项目.doc

京山城畈美食广场建设项目申 请 报 告第一章 总 论1.1 项目名称:京山城畈美食广场建设项目1.2 项目申报单位:京山美景置业有限公司1.3 项目建设地址:位于京山县新市镇人民大道北侧，云杜路以西，皂当公路南，与花鸟市场毗邻，西面为规划三十米的城市道路。1.4 项目建设内容：新建居民还建用房、住宅楼、田园餐饮、京都夜市、综合楼（管理）、特色品牌商务，休闲娱乐特色会所等。总用地面积242453.89平方米，总建筑面积166499平方米。 1.5 项目总投资及资金来源：本项目总投资5.1亿人民币，分两期投资。其中第一期投资3亿元，第二期投资2.1亿元，建设周期均为18个月。资金来源由项目申报单位自筹。1.6主要技术经济指标：项 目计划单位数 值总用地面积平方米242453.89高压走廊面积平方米72928净用地面积平方米50901建筑密度%28.43容积率-0.99绿地率%35总建筑面积平方米1554991、住宅建筑面积平方米65916 套数套476 2、公共建筑面积平方米19057.2 1）、休闲美食建筑面积平方米26304 2）、滨水美食建筑面积平方米108143）、名菜馆平方米88064）、农耕科普美食楼平方米61855）、综合娱乐中平方米226646）、高档会所（回迁）平方米78507）、底层商业街（回迁）平方米26308）、合院建筑平方米151303、其他平方米200机动车停车位个564 1、住宅停车位个480 2、商业停车位个540第二章 房地产开发市场分析2.1 国家、省、市房地产开发政策中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知国办发200650号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知建住房2006166号。荆门市城市住房建设规划2006-20102.2 房地产开发市场分析2.2.1 2014年房地产市场分析近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成就，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的加升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。为进一步加强和改善房地产调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了一系列的调控措施。重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给。一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。二是增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。2.2.2 商品房价格预测虽然一、二线城市房地产投机行为在国家调控政策的挤压下价格存在下降的空间，但三、四线城市受投机行为的影响较小，由于开发成本的影响，商品房价格将保持平稳。从京山县房地产开发经营情况看，存在六个方面的因素。一是土地价格上扬。城区可供地块日益稀少，地价上涨仍是无法避免的趋势。二是建安成本的上涨。一方面从2006年开始中心城区已全面禁止使用粘土实心砖，推广使用新节能建筑材料。另一方面，高层小高层住宅在京山县蓬勃兴起，而高层小高层房屋建安费用远远高于多层住宅，这又必将拉动商品房价格的上扬。三是住房品质的提升带来房价的上涨。各房地产开发商为了满足居民多元化要求，抢占市场份额，千方百计在小区的规划设计、配套设施、环境建设等方面下苦功，在配套设施的投入上大大增加，居住小区的综合质量大大提高，从而也导致房价水涨船高。四是税收、财务费用和营销成本的增加推动房价上涨。企业所得税征收方式的改变、土地增值税的征收、中介营销机构的大举进入必将带来经营费用的高涨。五是投资和投机性购房拉动房价上涨。仍有人看好其投资回报。六是房地产市场供应结构变动带来房价的上涨。一方面“国五条”全面实施后，大中套型的住房将大大减少，其价格必将受稀缺性的影响而走高。另一方面，房地产市场的内在作用也决定市场的结构性矛盾仍然存在，因为在较高收入者的需求没有基本满足之前，市场供给的重点不大可能转向档次较低、盈利较差的低价商品房，同时随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，从而提升平均价格。第三章 拟建项目建设条件3.1项目建设地点：位于京山县新市镇人民大道北侧，云杜路以西，皂当公路南，与花鸟市场毗邻，西面为规划三十米的城市道路。3.2项目建设条件：3.2.1项目区社会经济状况京山县地处湖北省中部，东与应城市、安陆市接壤，西与钟祥市毗邻，南与天门市交界，北与随州市相连。县人民政府驻地新市镇，东南距武汉市130公里，西距荆门市110公里，全境东西最大横距75公里，南北最大纵距86公里，国土面积3520平方公里。辖新市、永兴、曹武、罗店、宋河、坪坝、三阳、绿林、杨集、孙桥、石龙、雁门口、钱场14个乡镇，一个省级经济开发区，410个村，25个居民委员会。2009年，总人口达65.49万人，有“鄂中绿宝石，武汉后花园”之美誉。“十一五”末,全县地区生产总值达到146.8亿元,年均增长15.4%,人均生产总值25710元,年均增长19%；三次产业比重由2005年的34.3:34.7:31调整为23.3:51.4:25.3;规模工业增加值67.3亿元,年均增长28.5%;地方财政总收入6.99亿元,年均增长18.9%;地方一般预算收入3.9亿元,年均增长18.7%;社会消费品零售总额54亿元,年均增长16.6%;累计完成全社会固定资产投资277亿元,年均增长41.2%。3.2.2项目区气候环境京山县地处中纬度北亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒；光照充足，热量丰富，间有冷害；雨量充沛，但分布不匀，常有旱涝发生；气候年差较大，年平均气温16.3。中部新市镇最热月份是7月，平均气温28.2，最冷月是1月，平均气温3.1.极端最高气温40.3,极端最低气温-6.2。山地、平原温差明显，年平均气温南北相差1左右。无霜期为南部234天，北部223天。年平均太阳辐射总量108-110千卡/CM2，日照总时数1970.5小时，百分率46%，基本能满足农作物需求。日照时数低山、丘陵稍多，平原略少；夏季多，冬季少。年平均降水量1179MM。夏季（6-8月）降水量约占全年的41%-45%，冬季（12-2月）占7-8%，春季占28-32%，秋季占18-20%。年降水量水平分布，东部边缘略多，北部、西部略少。年降水日数104-130天，主要集中在春季和梅雨季节，4月最多，1月最少。暴雨主要集中在5-9月，6-7月最多，6月暴雨中，南部多于北部，7-8月暴雨北部多于南部。降水年际变化较大，各地历年平均降水变化率为10-18%。1952年以来，全县年降水量最大变率为2倍多，相差1000MM以上。气象灾害有干旱、暴雨洪涝、局地龙卷风，冰雹及雷电等，其中以干旱和洪涝为主要灾害。3.2.3 项目区地形地貌及地震情况京山县地处鄂 中丘陵至江汉平原的过度地带，地势由西北向东南倾斜，大洪山脉入境后，形成香山，许家寨、 大山、龙凤寨、虎瓜山五条主要山脉，向东南延伸，与江汉平原相连，形成低山、丘陵、岗地和平原四种地貌类型。低山面积1539km2，丘陵面积700 km2，岗地面积970 km2，平原面积134 km2，各占总面积的46%、21%、29%、4%。本区新构造运动主要为频敏发生的无破坏小震和微震，极少发生略有破坏性的ML4.2级有感地震,据有关部门调查研究,认为本区主要为孤立型成源地震,地震基本强度为6度。3.2.4 项目区地质情况（1）工程地质根据项目周边区域的相关岩土工程勘察报告，项目建设区位于新华夏系汉江断坳中，地层岩性主要为冲积、淤泥的粉质粉土、粉尘、粉砂、细砂等组成。建设区为同一地貌单元，同一工程地质单元。地基土层强度较低，中高压缩性大，厚度大，工程地质条件一般。但场地平坦，无沟坎，无其它特殊性岩石，场地基本稳定。（2）、水文地质项目建设内地质粉砂层为透水层、粉砂、细砂层为透水 含水层，粉质粘土层为微透水 水层，地下水为大气降水下参补给，还受到侧向地下水补给，并且与汉江水量互相补排关系。根据地质勘察报告水质分析结果，地下水为弱酸性，结合场区环境地质条件判断，该处地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。3.2.5 供水供电、邮电通信基础设施京山县域内有220千伏变电站一座，主变2台，容量210000千安伏，110千伏变电站6座，主变9台，容量187100千安伏；35千伏变电站14座，主变28台，容量74610千安伏。水源取自京山惠亭湖和八字门水库，水质达国家二级标准，总供水能力10万吨/日，现用水量3万吨/日，供水能力和水质完全能够满足生产生活需要。国家两条干线、三条微波通道，四条光缆穿境而过。电信、铁通、广电光缆接通至工业新城，移动、联通和电信小灵通信号覆盖工业新城，国际国内长途电话，全国互联漫游、国际互联网接入等业务方便快捷。3.2.6 交通状况京山县境内水陆交通方便，路网纵横交错。有省道5条、汉宜公路、皂当公路和应随公路分别贯穿南部、中部和北部，京天公路和京安公路纵贯南北。随岳、兰杭高速公路在京山交汇，到武汉及武汉天河国际机场、武汉港的车程缩短至1小时。长荆铁路贯穿全境，与皂当公路平行。并有永隆、邓李港两个水运港口。3.2.7 施工条件项目所在地现已实现三通（水通、路通、电通），施工条件具备，交通方便，建筑材料运输便捷，新建工程建筑场区为空地，便于机械作业，连续作业，多断面同时作业。第四章 项目建筑设计4.1概况4.1.1工程概况本案位于京山县中心，本项目地块程”7”字型，位于京山县西北区人民大道北侧，云杜路西侧，皂当公路南侧与花鸟市场毗邻，西面为规划30米城市道路。规划总面积为：242453.8872平方米。用地性质为商业、居住等功能的混合用地。本项目开发的建筑类型打造融入生态绿色景观的餐饮主题商业地产，完善京山的城市休闲娱乐功能等，是一个即美食、休闲购物、娱乐、旅游、住宅等于一体的综合型项目。4.2 现状分析为建立京山标志性的商业美食商业综合体，组织有序的交通体系，必须充分分析现状环境存在的问题和有利条件。 4.2.1存在问题1.地块呈7字型，高压走廊：东侧为113米220KV高压走廊中间为30米110KV高压走廊，地块分被割为东西两块高压线交织分布，用地范围内建筑范围受到限制，且被高压走廊截断无法成片延续设置。2.地块南低北高高差近5.0米。3.周边尚未成型，未有足够的人流引进。4.基地内重要自然资源未能发挥其最大的景观、旅游文化价值。4.2.2 有利因素1.地块尚处市中心，周边虽为成型，但是已经有较高的定位，办公场所及住宅用地周边已经分布均匀，短期内也将形成一定规模的商业环境。2.京山尚缺较为完善的城市综合体，为项目的开发提供了社会基础及市场条件。3.场地内鱼塘等自然水系丰富，采用湿地生态造景。灌木丰富，少量乔木，水景零星，自然植被比较优越。保留植被，修剪改造。4.2.3设计目标1.建立“美食-娱乐-商业-健身-住宅”这一连续的体系，成为京山新标志之一。2.通过进一步对地块内高压走廊的整合，形成集美食、旅游、休闲、商业、娱乐为一体的商业综合体，成为京山一大城市开放空间。3.打造融入生态绿色景观的餐饮主题商业地产，完善京山的城市休闲娱乐功能。4.2.4 设计构思总体构思：立足于本土的传统文化（山水文化，天人合一），贴近并引导当地人们的生活，打造融入生态绿色景观的餐饮主题商业地产，完善京山的城市休闲娱乐功能。4.2.4.1规划功能结构组织基地东侧相邻用地以办公为主，适宜建设提供商务方便，并且可相对喧闹的产业进驻，如排档美食、休闲美食、酒吧等；基地南侧相邻用地以政府职能部门办公为主，作为主要城市干道的人民大道，可以满足人流集中疏散，适宜引进人流量大，集中式产业进驻，如宴会厅、中小型会议厅、名菜馆等；基地西侧相邻用地以居住建筑为主，相对较为安静，且不适合噪杂生活产业，利用高档次产业可以让住宅与商业互动，如高档合院式美食餐厅、居住建筑、商业会所等。基地北侧为花鸟市场，适宜小型商业或者住宅与之互补，如住宅底商、小型娱乐中心、沿街小商业等。4.2.4.2交通组织本地块东临云杜路，南靠人民大道，西面跟规划30米道路连接，北面为皂当公路辅路。周边交通便捷，多条道路可直达市中心，与周边商业、居住、办公人群有着便捷的联系，为地块带来了充裕的人气，能营造出相当热闹的商业氛围。基地四周预设4个公交车停靠站，根据周边的建筑及人流关系，基地内东西走向设主要车行道路，缓解城市交通拥堵，东侧利用高压走廊，营造绿荫停车场。场地内实行人车分流的交通模式：车行主入口分别位于基地的东、南、西侧；人行道路出入口与车行道分离，位于基地西南北。场地内车行未到达处采用隐形消防车道，绿化环境，即生态有满足消防应急需要。4.2.4.3公共空间的组织1，地块东侧利用高压走廊设置集中式绿荫停车场，最大限度满足商业功能停车需要。2，地块南侧设置开放商业广场，广场向人民大道敞开，广场梯形界面引导人流进入美食步行街。为了保证商业的连续性，南侧设置休闲美食广场及沿河美食街，打造京山最大最完善的休闲美食广场。3，地块东北侧设置娱乐中心，涵盖了健身、影视、美容美体、儿童游乐、科普文化、西餐厅等功能，一站式服务的城市小型综合体，其东侧设置城市运动广场。4，地块西南侧设置合院式餐饮群落，可分可合，宜商、宜居、宜业，成就本地块最高档的商业典范，为商务人群汇聚名流、商务洽谈等提供安静且舒适的场所。7500多平方的城市居民回迁房，可分可合，打造高档会所也可以形成风情商业街。5，地块西北侧，作为本地块的人群补给资源的高档生态洋房，充分享受商业综合体的便利，达到商居双赢。居住区东侧沿风情步行街设置2500多平方底商作为城市居民的另一回迁用房，与其南侧的7500平方回迁房自成一体，形成一条长达近200米商业风情街贯穿南北，连接花鸟市场与人民路，人气汇集。6，自西向东，自南向北形成的丁字形商业步行街在商业娱乐中心南侧,正好是两条步行街的相交中心点，也是本地块的高潮地带，形成完全开放的城市广场，成为城市人群舞蹈、喜剧、纳凉的场所，面积达10000多平方米。4.2.4.4建筑形态组织建筑形态以低多层新中式建筑为主，休闲美食广场为三层坡屋顶建筑，粉墙黛瓦的经典打造加上现代风格的大玻璃落地窗设置及原生态防腐木的装修一派典雅风范的景象，繁荣的商业影子应运而生，建筑沿河一字型布置，沿西侧形成围合内院。娱乐中心以围合内院式风格，坡屋顶加大露台，三层建筑演绎新生代健康娱乐生活。合院餐饮以二层半围合庭院式建筑组成，两两形成完成的围合空间，静谧安详，高贵典雅。洋房生态住区以板式多层建筑为主，中间点缀9层高花园洋房点式建筑，北侧设3座11层板式小高层，错落有致，丰富的天际线炫丽了整个自然环境。远山、近水加自然林，白墙、黛瓦加大面积玻璃，构筑一幅完美的“清明上河图”繁荣的景象。4.2.4.5自然生态整合场地内鱼塘等自然水系丰富，采用湿地生态造景。灌木丰富，少量乔木，水景零星，自然植被比较优越。高压走廊的存在，为打造完美的绿带提供了条件。首先在基地东侧利用高压走廊南侧形成自然生态景观，水景、铺地、木栈道、人工岛、采摘园，北侧布置运动场地及观赏田园，对原有鱼塘的利用形成自然水系，形成本地块绿肺。南北和东西贯通的步行街中间设绿化带种植乔木从而将各个景观节点有序的联系在一起，步移景异。再次，为了形成立体化的景观生态环境，在商业建筑的屋面设置屋顶绿化，使整条步行街的绿化更趋完美。4.2.4.6文化建筑打造京山地处中原，历时文化沉淀浓厚，美食闻名四方，素有“鄂中绿宝石”之美誉。境内自然美景和人文景观丰富多彩，尤以“鄂中第一溶洞”空山洞和名扬天下的绿林起义策源地绿林景区最为游人景仰。京山物产丰富：国宝桥米，驰名中外；燕牌香菇，远销海外；对节白蜡，有活化石美名；“中国甘栗”（板栗）美味可口；白花菜、葛粉风味独特。我们设置科普文化美食馆，为展现京山独特的自然风貌，厚重的文化底蕴，浓郁的风土人情，丰富的名特产和诱人的美味佳肴提供展示场所。建筑风格基地内原有较多民房集聚，农居风格丰富，体现中国传统文化氛围。 构思： 打造一个城市综合体，即满足商业、生活的物质需求，又能在精神上有所回归。老年人感受到怀旧；年轻人感受到时尚；外地人感受到生态休闲的城市氛围。 对比： 商业建筑，必然想到奢华，想到别具一格和创新。现代风格建筑，她具备了这些特点，但城市归宿感和地域感就完全被苍白，达不到构思的要求，而且在这个资源匮乏的时代，不生态和节能，不符合低碳的潜质。法式商业虽然高贵，能打造奢华的感觉，但石材的堆积，造价高昂，亲和性和生态性极差。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好地保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，并给予重新定位。在庭院、处理中,也吸纳了更多现代生活流线的创新之笔,外庭院、下沉庭院、内游廊等,融汇了传统与现代的新中式建筑正以一种更自然、更现代、更具生命力的品相出现在城市之中，即本土文化又时尚洋气。 建筑材料：涂料为主，局部石材，砖，仿木材料。4.2.5主要经济技术指标项 目计划单位数 值总用地面积平方米242453.89高压走廊面积平方米72928净用地面积平方米50901建筑密度%28.43容积率-0.99绿地率%35总建筑面积平方米1554991、住宅建筑面积平方米65916 套数套476 2、公共建筑面积平方米19057.2 1）、休闲美食建筑面积平方米26304 2）、滨水美食建筑面积平方米108143）、名菜馆平方米88064）、农耕科普美食楼平方米61855）、综合娱乐中平方米226646）、高档会所（回迁）平方米78507）、底层商业街（回迁）平方米26308）、合院建筑平方米151303、其他平方米200机动车停车位个564 1、住宅停车位个480 2、商业停车位个540第五章 项目景观设计5.1场地功能、景观风格定位京山城畈美食广场以商业综合体为场地功能定位，景观突出城市田园气息，强调城市与生态自然体系的互动，并通过新中式风格表现，足于本土的传统文化的同时，融合中国古典造园手法的山水文化，天人合一。通过场地的功能规划及园林景观，引导当地人们的生活，并着力打造一个融入生态绿色景观的餐饮主题商业地产。5.2功能安排居住：提倡生态居住区，突出“水景院落”的特色，新中式建筑，小高层电梯住宅。餐饮：按动静，档次，主题适当分区：并安排婚庆宴会场地。婚庆专场：（分露天和室内两种）宴会专场：（大至2千m2的厅，安排年会、及大型集体宴庆区）京山地方特色名菜馆：（弘扬地方饮食文化）；特色小吃；大众化的室内外结合的大排档（依托园林环境，靠近外围，便于深夜凌晨营业，早餐）；特色水上餐厅(较高档)；高档独栋合院式餐饮（包厢为主）；少量咖啡茶馆西餐等休闲餐饮；以上功能中互相不排斥的可以在同分区中共存；独栋式建筑之间可分可联，便于灵活运营；体量较大的单体也可以考虑与餐饮之外的其他功能共用建筑。科普教育：科普教育综合广场，室内外结合，互动交流。儿童空间：室内游乐公园，吸引家庭消费。休闲娱乐：KTV，足浴养生，影院小剧场。室内健身运动：健身中心，小型室内泳池。文化展示：农耕文化及地方特产展示空间，可结合名菜馆等室内设置。会议：待定酒店住宿：待定农耕体验：生态观光果园，地方特产种植展示园(桥米香菇)运动休闲：篮球，网球，5人制小足球场，羽毛球场，垂钓，三地车道，跑道，游步道等。户外演艺舞台：广场舞，戏文舞台，轮滑、滑板广场等。步行街：曲桥流水，体验新中式带来的视觉冲击。停车场：安设洗车点。5.3景观设计理念及区位分析5.3.1景观设计理念源自“田畈”之感，水道纵横，麦浪滚滚，田园质朴。5.3.2区位分析将整个场地分为“动、静”两”两大区域，西北侧洋房生态居住区域幽静恬美，凸显温馨家园的气息；东北侧科普活动区域时尚动感，并与农耕文化区相融合，使得整个空间充满变化和活力；餐饮风情街的商业空间主要以L形展开并与中心广场相联系；东南侧的休闲游览区，景观视线向湖面展开，通过蜿蜒曲折的林下空间，营造步移景异的景观效果。农耕文化体验区：景观凸显田园风光，自然风情，并充分考虑到游客的参与性，将场地道路分为内外环线。休憩游览区：作为整个场地的后花园，幽静恬美。与酒吧街喧闹的内部氛围形成良好地对比。景观突出新中式风格的简洁明快，并融合中国古典园林的理念，强调步移景异的景观布局形式，游览其中会逐步感受到景观带来的起承转合，游览性、趣味性层出不穷。步行街、广场区域：步行街以L形展开，人流集中在互动广场、舞台演绎广场、下沉式广场。整条游览线充满趣味性及参与性，为整个场地的亮点。洋房生态居住区：该区块相对独立，景观含在建筑群中，建筑被绿化环抱，突出场地的生态性。幽静的环境中布置木栈道、休闲观景平台并配置四时花灌木等，烘托出场所的温馨感，感受到家的亲切。合院式餐：该区域景观以独栋式呈现，建筑布局考究，环境景观丰富，院景风格突出围合感，并彰显出新中式风格。5.4景观层次内外环抱，上下分层上层：密林带凸显大树环抱感；水景分布带烘托场地的灵动感；步行广场带互动空间分布带；运动外环带慢跑、山地车等活动区；林下空间带步移景异的景观布局.下层：分远山，田，水塘，院子，林，河，荷，交替出现，抑扬顿挫。5.5交通流线从实际功能角度考虑，营建人车分流循环道路体系，确保步行街的人气与人流安全。各入口车行可至各组团（尤其是高档餐饮区），组团内部再形成人车分流。满足合理交通疏导。外环通车，内环行人，各区块环通，形成人车分流。内设林荫长廊、三地车道、慢跑道、步行街，并在功能上满足消防通车及人防集散。5.6高压走廊绿带场地中高压走廊绿化设计充分结合其具体环境，因地制宜地的考虑竖向景观设计和绿化配置。通过筑山理水的传统园林艺术手法，创造出具有个性的高压走廊景观，展现出优美的风景、和谐的乐章，从实景中减少和改变人们对高压走廊认识的误区。 高压电线辐射的危害早已被科学研究证明了对人体无害，但出于心理上的因素，人们对高压走廊下的用地仍心存余虑。如何让人们从根本上接受高压走廊绿带，从而愿意去，喜欢去，是本项目的关键问题之一。场地中含五条南北向的高压走廊，均位于整块区域的东面，分别为110V家兴线、家宋线；220V郢家线、玉家线、家竟线，涉及的绿化面积约7万平方米。南北高压走廊绿地南起人民大道，北至现规划道路，东侧是吴岭水库、计生局、药监局。绿带呈“V”字形展开，总长度约960m，宽度3060m不等，总面积约8万m2 。 设计根据公园设计规划要求，110V高压线走廊宽度1525m,220V高压线走廊宽度3040m；110V高压线的安全距离为10m,220V高压线的安全距离为15m。各级电压导线边线在计算导线最大风偏情况下，距建筑物的水平安全距离如下： 66kV-110kV：4.0米，154kV-220kV：5.0米。架空电力线路导线在最大弧垂或最大风偏向后与树木之间的安全距离为：30110KV,最大风偏距离3.5m，最大垂直距离4m；1542200KV,最大风偏距离4m，最大垂直距离4.5m。5.6.1总体设计构思高压走廊的景观设计按照生态防护绿廊的线性特征，以绿脉与蓝脉作为生态元素贯穿其中，“田、水塘、林、荷” 交替出现，营造步移景异的景观效果，将绿带串为一个有机的整体，并通过绿带将农耕文化体验区、文体活动区、休闲游览区、步行街、广场区联通，穿插环路，形成一个游览线路。5.6.2设计构思及理念林：整体设计强调绿带的绿量与绿视率，以生态林为主，形成茂密浓厚的景观绿带； 塘：绿带中根据现状布置景观水系，通过合理的绿化配置和生态建设，塑造人工湿地。田：通过现状分析、改造，还原田园气息，再现田园牧歌之景。荷：营造“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”之意境。野：通过营造田园风光，还原生态野趣。 趣：以自然和野趣为绿地的设计方向，植物配置丰富，石景及建筑小品具有山野趣味，满足都市人群回归自然的心理需求。第六章环境影响评价6.1项目的基本情况新建居民还建用房住宅田园餐饮、京都夜市综合楼（管理）特色品牌商务，休闲娱乐特色会所等。总用地面积242453.89平方米，总建筑面积166499平方米。 6.2评价区域各环境要素质量现状（1）、大气环境现状通过对该区域的大气环境监测数据进行统计分析，结果表明，拟建住宅小区地环境空气质量中PM10、SO2、NO2日均值达到GB30951996环境空气质量标准及修改单中二级标准要求。（2）、评价区域环境噪声现状从噪声现状监测结果表明，6个测点的昼间噪声值在46.465.8dB(A)之间，夜间噪声值47.0-58.5dB(A)之间。（3）、地表水环境质量现状按环境功能区划分为IV类水域，其水质应满足GB3838-2002地表水环境质量标准中类水域标准。但项目区不能达到地表水VI类水质标准要求，为轻度污染。6.3工程分析及环境影响预测与评价l、施工期间环境空气影响分析小区施工期造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料(水泥、石灰、砂石料)的装卸、运输、堆砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成扬起和洒落；各类燃油动力机械进行场地挖填、清理平整、运输等作业产生的废气，其中以粉尘污染物对周围环境的影响较突出。2、运营期环境空气影响分析由工程分析可知，小区运营期的主要废气污染源是汽车尾气厨房废气。(1)、汽车尾气本项目汽车尾气主要来地上车库汽车进出排放的尾气，主要污染物有N0x、C0等。由于设有地面停车位较少，地面停车位尾气排放散发条件较好。(2)、厨房废气天然气燃烧废气环境影响分析由于天然气属于清洁能源，烟尘、S02浓度较低，天然气燃烧产生的废气及厨房油烟均采用负压双通道装置集中排放。3、施工期水环境影响预测与分析施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水及施工人员的生活污水。施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水以及施工机械运转中产生的油污水未经处理直接排放或施工机械维修过程中产生的含油污水直接排放，会对受纳水体产生影响；生活污水包括施工人员的餐厅废水和厕所冲刷水等地下水主要指开挖断面含水地层的排水；暴雨地表径流冲刷浮土、建筑砂石、垃圾、弃土等，不但会夹带大量泥砂，而且会携带水泥、油类、化学品等各种污染物；排水工程产生的沉积物如果不经处理进入地表水，不但会引起水体污染，还可造成河道和水管堵塞。处理措施：生活污水在场地就近建立临时成套生化处理设施承担施工人员生活污水处理任务：施工废水：施工前挖排洪沟，建挡土墙，场地设隔油、沉砂池处理施工废水，控制及减轻水土流失，减少SS排放；4、运营期水环境影响预测与分析该项目污水排放采用雨、污分流制，生活废水由化粪池简易沉淀后进入小区内生活污水处理装置进行处理，处理达标后排入市政污水管网，最终排入污水处理厂。雨水采用PVCU雨水槽收集系统收集雨水，收集的雨水引入景观池，景观池的水用于喷泉循环水和绿地灌溉。5、施工期噪声影响预测及分析对噪声污染源统计分析可知，施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，这些机械的单体声级一般均在80dB(A)以上，其中声级最大的是爆破，声级达140dB，这些设备的运转将影响施工场地周围区域声环境的质量。预测结果可以看出，各施工机械昼间在场界产生的噪声值一般能够小于建筑施工场界噪声标准限值，如在夜间施工，大部分机械噪声都将出现超标现象。因此，要求本工程在施工期间在晚二十二时至次日六时不得作业，昼间运行机械的时间也应避开人们的午间休息时间，以免造成噪声扰民影响。6.4污染防治措施l、施工期产生的污染及污染防治措施(1)施工期产生的污染水土流失：由于施工期基础开挖，植被破坏，土层裸露，不可避免地会出现水土流失现象；应采取植被恢复等措施加以控制；施工期的噪声会对周围居民产生较大的影响；施工期二次扬尘对小区空气环境影响较大，主要导致区内TSP上升：施工期运输车辆噪声、物料运输对所在地环境空气、二次扬尘、环境卫生状况均有较大影响；施工废水、生活污水量少，施工工艺废水经过沉砂处理后对水质影响较小。(2)施工期污染控制、治理措施加强施工管理，合理安排工期，及时进行边坡支护，建挡土墙、排水沟，路面及时硬化，以控制水土流失；区内施工废水需经沉砂处理后方可有组织排放；必须注意高噪声设备的摆放位置，采取相应的降噪措施，控制夜间施工作业；应当严格执行建设施工场界噪声标准要求，严禁高噪声设备夜间施工，避免出现噪声扰民事件；如确因施工工艺要求连续施工、必须夜间施工时，应当提前与周围敏感点居民协商，并向荆门市环保局申报，获准后方可实施；必须对产尘量大的作业点设置喷水加湿装置及施工围栏，以控制施工扬尘：应合理组织施工交通路线，冲洗场地车辆轮胎，减少轮胎带泥；施工期间生产废水经过沉砂池处理后才可排放，并及时清掏污泥，污泥与弃土一起清运处置；施工人员的生活污水通过管道收集后进入化粪池间以沉淀后排入城市污水管网，污泥应定期清理、粪便定期清掏、卫生填埋列理。2、营运期环境影响评价(1)废气污染防治措施废气的污染主要是厨房的油烟废气排放。油烟废气治理措施：小区的厨房油烟设计为双烟道集中排放，厨房油烟不会直接干扰周围的住户，因此油烟气对住宅环境影响较小。(2)废水污染防治措施该小区投入使用后，废水主要来自居民及区内配套公建的日常生活性废水。生活废水由化粪池简易沉淀后进入小区内生活污水处理装置进行处理，处理达标后排入市政污水管网。(3)固废物污染防治措施对于小区排放的生活垃圾，包括有大量的有机物和无机物，同时还有一部分塑料、废纸、金属、玻璃和织物等。对于这部分垃圾应设立一定数量的垃圾点，对各种垃圾进行分类处理，对于可利用的垃圾，可以充分回收利用，变废为宝。对于不能利用的垃圾建设方将采取垃圾袋装化，并设置垃圾桶集中后由市环卫部门统一处理。(4)噪声污染防治措施本项目噪声主要来自小区空调等设施、小区内进出的车辆以及外环境交通噪声的影响。空调等设备噪声防治措施A.从声源上控制，选择低噪声和符合国家噪声标准的设备。B.设备安装位置要得当，避免放置在邻近居民住宅的一侧。小区内进出的车辆及外环境交通噪声防治措施由于小区建设规模较大，小区内进出的车辆对小区居民生活会产生一定的噪声影响；外环境交通噪声对小区居民生活会产生一定的影响。为了减轻这种不利影响，可采用以下措施进行防治：利用绿化控制噪声。在小区周边建一定宽度的绿化带，并依地势对小区内部进行合理的绿化布局。合理布置房间。朝向噪声源一面的房间，应设计为厨房、卫生问、走廊、楼梯等，噪声影响较小的房间则作为居住室。(5)由于该小区1层设置为商铺，门面临街且楼上为住户：所以出租门面不能从事洗车业、汽车维修、餐饮业、乳制品加工、歌舞厅等对环境污染且扰民的行业。如有特殊情况需要经营的，应另进行环境影响评价。6.5总量控制根据国家对污染物总量控制的要求，本项目主要污染物为生活污水和小区产生的油烟、汽车车库排放的尾气，根据达标排放的基本要求，建议本项目的污染物总量控制指标为：CODCr26.5t/a；烟尘0.09t/a；SO20.2t/a；NOx0.7t/a；6.6结论本项目的建设本身在对各污染因素采取相关防治措施的前提下，不会对相关区域环境造成明显的污染及不良影响，各污染物排放能够满足相关功能区的环境质量要求。项目建设符合京山县土地利用规划和城市建设规划，所建户型比例符合国家及京山县有关要求，所以综合考虑，本项目是可行的。第七章 项目开发经济测算分析 7.1项目开发成本估算（土地、前期成本）开发分期开发建筑面积前期工程建设费用估算土地挂牌价格估算备注说明按开发方案计算含前期勘探、设计、报建、市政配套、土地平整等费用，暂不计算减免，详见前期各项规费估算附表按210亩，80万/亩估算土地成本一期60,6007,708,32056,000,000二期100,80012,821,76056,000,000三期100,80012,821,76056,000,000小计262,20033,351,840168,000,000附:项目开发前期规费序号各项规费说明单价元/平方备注1测量/设计152配套费20按下限减免3人防费6按下限减免4图纸审查1.65白蚁防治1.56建安质检费1.57小区供电30按实际成本估算8安检费19档案费310墙改费10争取减免11环境检测费512红线定位113招投标资料费1.114渣土清运费115消防审查费316防雷检测费217文物勘测费318监理费1.519不可预见费20合计127.27.2项目开发成本估算（建安成本）物业类型说明层数建筑面积建安造价成本估算成本测算一期合院建筑（农家）325,2001,08827,417,600合院建筑（夜市）310,8001,08811,750,400还建住宅（按1：1.2估算）314,4001,32119,022,400临街商业37,2001,2208,784,000综合楼（管理办公）33,0001,0773,231,000小计60,60070,205,400二期小高层住宅1696,0001,321126,816,000临街商业34,8001,2205,856,000小计100,800132,672,000三期小高层住宅1696,0001,321126,816,000临街商业34,8001,2205,856,000小计100,800132,672,000合计262,200335,549,400附:项目开发成本估算（各类型物业建安成本参考）分项临街商业合院建筑小高层住宅综合楼土建工程9908381,071857室内供电30303030室内供水20202020消防工程20202020燃气工程303030门窗配套80100100100园林绿化50505050成本合计1,2201,0881,3211,077序 号工 程 项 目本期1住宅6层以下754.74-838.6127-8层884.47-982.7439-14层929.33-1032.59415层以上1071.28-1190.315办公写字楼6层以下990.271100.367-14层1076.56-1196.18715层以上1150.4-1278.238办公写字楼6层以下中、小学772.03-857.8196层以下大学924.35-1027.06107-14层1306.07-1451.1911标准厂房单层1126.63-1251.817.3项目收益评估预测（可售货值）物业类型说明建筑面积可售面积销售均价估算可售金额一期合院建筑（农家）25,200 25,200 6,775 170,730,000 合院建筑（夜市）10,800 10,800 6,775 73,170,000 还建住宅（按1：1.2估算）14,400 0 0 临街商业7,200 7,200 6,775 48,780,000 综合楼（管理办公）3,000 3,000 3,288 9,864,000 小计60,600 46,200 302,544,000 二期小高层住宅96,000 96,000 3,288 315,648,000 临街商业4,800 5,400 6,775 36,585,000 小计100,800 101,400 352,233,000 二