云锡地产砚山项目提案思路总纲.doc

云锡地产砚山项目提案思路总纲本次提案需要解决的两大核心问题：一是项目地块如何开发？发展方向是怎样的？二是项目如何售卖？通过前期对地块的实地考察以及开发商对地块发展的构想，我们对云锡地产砚山项目的发展方向初步判断为：砚山项目必须走复合地产之路，它是一个典型的公园复合地产，它将是砚山首个或唯一的纯粹公园豪宅项目有了初步的发展方向判断，那么砚山有无发展公园地产的可能，它的发展基础何在？首先搞清楚何谓公园地产？“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。从世界地产发展趋势上看：纽约的中央公园伦敦的海德公园、巴黎的凡尔塞花园、东京的新宿御苑等等，世界各国大都市居民选择住所的环境要求惊人地相似。这些公园旁的地产已经成为高档住宅、财富和名望的象征。从全国地产的发展趋势上看：在我国城市化高速发展的过程中，城市的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带，人们在追求效率便捷的同时，身心遭受的压力也越来越大。鲜活的生命需要呼吸、散步、放松，需要沟通、交流、亲切。这一切多彩的生活决不仅仅是居室内部空间可以实现的，居住空间向外延伸到社区会所、园林，仍然是属于地产项目个体属性，再向外延伸就是公园、体育场馆等城市公共空间。这种变化，使得一股公园地产热席卷全国从人们的消费趋势上看：2003年一场SARS风暴席卷全国，引发了人们对健康住宅、生态住宅的向往。从此以后公园地产走进了人们的视野，并一直倍受追捧与青睐从砚山的城市发展规划上看：为改变砚山城市形象，政府已经明确提出要把砚山建设成山在城，城在山中的现在山水园林城市，一场围绕市政规划蓝图的人居革命正在砚山兴起以上四点，为砚山项目走复合型公园地产道路准备了强大的市场基础和环境基础项目发展基础找到了，那么项目发展的机会点在哪里？市场机会：砚山房地产市场发展仍处于初级阶段，这为新的地产形式和新的产品概念的出现，提供了巨大的空间砚山目前在售的楼盘，产品形态单一，消费者选择面窄，这种状况为丰富产品组合提供契机大户型，联排别墅，是目前砚山房地产消费的热点和物业开发主流，这为本项目的开发指明了方向营销方式原始单一，这为新型营销方式的使用提供了可能更为本项目后期的营销推广提供了广阔的施展空间砚山市场目前尚无复合型地产开发的先例，更无公园地产的出现，这为本项目准备了巨大的市场空白点需求机会：砚山是苗族壮族的聚居地，亲近自然崇尚自然是其民族的一种特性，依山傍水而居是其民族居住文化的准则但城市化的发展，几乎剥夺了他们的这种权利，然而他们的骨子里依然有这种情结的存在这种情结的释放就会创造巨大的需求购买力机会这几年砚山经济取得了长足的发展，政府积极实施工业强县的战略目标，招商引资力度不断加大，吸引了一批知名企业或集团落户砚山，政府的财政收入居民收入人均都有极大提高，使大宗商品消费成为可能项目本身有发展公园地产的资源和条件吗？项目的自然资源宜人的气候提供本项目以良好的区域大环境天然的水面，非常适宜人的亲水活动原生态的田园风光是区域的一大特色项目正面更有砚山的著名旅游点听湖原生态的绿色植被和小山坡，为项目带来层次丰富的景观地块的人文资源本项目人文资源相对缺乏，需要在后期努力营造公园的价值生态价值绿色氧气新鲜宜人配套价值交通商业跟进功能价值可看可进可游玩文化价值积淀城市文明区位价值有公园，物业升值快交通条件项目地块四面环路文山至砚山的高速路，两地之间公里的距离，驱车只需分钟，往返非常便捷，使吸引文山的客户前来购买成为可能直通砚山城区的道路规划中的两条新路如何做才能实现项目的开发战略目标？公园修建策略公园地产开发形式有两种：一种是借园即在已经存在的公园周围进行地产项目开发；另一种是造园即开发商用一定量的土地先建造公园，然后再进行地产项目的开发云锡地产砚山项目属于后一种开发模式因此，公园如何修建？主题怎样？变得尤为关键，它直接影响着后续地产项目的开发公园风格的差异性，成为开发商决定项目定位、营销策略等的重要参考依据。为此，我们给出的项目公园修建的策略是：结合项目的地块条件和地形地貌，本项目公园主题应该侧重于生态旅游艺术鉴赏的功能，比较适合引入中式园林（苏州园林）的风格，由此营造出一种休闲生态意趣的氛围，同时也能增强公园的文化品味，从而弥补项目人文气息的不足地块划分与功能演绎地块分区：考虑资源增值和影响因素，地块分为五个区）主题公园区）水岸别墅区：一线独栋，二线叠拼加联排）坡地别墅区：利用其坡地地形设计的退台式联排）田园别墅区：花园洋房小独栋）主题广场和水岸商业街公共空间满足人们交往的需求各部分地块所承担的价值功能）主题公园水岸别墅主题广场和水岸商业街包装，旗帜！具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。）坡地别墅区利润主力成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。）田园别墅区培育，转化需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。开发强度分期策略）开发强度确定）分期原则：先以优势地块启动以树立项目形象，带动后期地块的启动砚山项目应先进行主题公园地块的开发，然后是水岸别墅，逐渐向内开发）分期策略以主题公园地块开发启动，创造高关注度；在主题公园开发主体完工之际，进行主题广场和水岸别墅的开发，以树立项目的价值标杆第二阶段，开发坡地别墅地块，通过公园和水岸别墅地块优质开发的影响，以实现快速消化，资金回现，实现项目价值和利润最大化第三阶段：开发田园别墅区地块，以前两阶段开发积蓄的能量，实现快速消化，达成完美销售与收盘产品策略策略：以中高端产品为切入点，树立砚山别墅典范指标，迅速建立口碑及品牌影响力，以别墅为主，花园洋房为辅）水岸别墅区：一线独栋，二线叠拼加联排）坡地别墅区：利用其坡地地形设计的退台式联排）田园别墅区：花园洋房小独栋商业产品以12F双层商铺、双边步行街为主打产品。户型配比面积配比项目主题规划建议组团主题1以商业（商务）为主的水岸商业和沿街商业组团2以居住为主的住宅组团3以观光、休闲、度假为主的环境组团以居住为主的住宅组团 规划要点：1)、营造绿色、生态、健康、环保为主的居住产品2)、借鉴西方先进文化融合传统文化营造产品的差异性3)、结合居住、度假、休闲为主的复合型地产度假型物业以观光、休闲、度假为主的环境组团 规划要点：以此提升整个居住区的环境、景观、档次效益以此来打造一个环境居住品牌通过主题公园的营造与各种绿色的相互呼应，营造一种由开放的空间、半开放的空间、半私密的空间、私密的空间，形成一种可居可游的居住环境。 三大组团的贯穿体系 三大组团的贯穿是通过水系贯穿，打造水景living mall、水景观光带、水岸住宅、营造一种可居可游的、鲜明的、独一无二的主题特色 总体营销策略项目市场定位：砚山首席公园别墅高尚社区形象定位：纯粹纯正别墅生活；公园旁，私家领地，意趣生活形象统领：砚山别墅新生活观一种不同的生活格调客户定位：政府高官企业高管私企老板金领阶层核心推广策略：用公园的价值魅力建立砚山新一代别墅标准总体销售策略销售大策略1、 板块概念先行2、主题公园启动（概念、规划、图片展示为主）3、 眼见为实的现场冲击包装4、 三级营销体系的建立5、 全程动线封杀6、 客户营销体系的建立7、 开盘SP活动8、 情景营销体验营销销售定价及策略价格策略为低开高走，首期开盘在市场上力创物业超极价值效应