张仁藏律师讲授物业服务合同签订时的注意事项PPT课件.ppt

物业服务合同签订时的注意事项 主讲人 张仁藏律师 张仁藏律师电话 010 5848465313911906926邮箱 zrclawyer 1 主讲人简介 张仁藏律师 中华全国律师协会会员 北京律师协会会员 投资项目分析师 高级工程造价管理师 现为北京大成律师事务所合伙人律师 张仁藏律师曾接受CCTV 凤凰卫视 新京报 北京青年报等多家媒体的采访 就社会热点法律问题发表法律意见 在长期的律师生涯中 不仅积累了丰富的从业经验 也造就了为人正直 务实严谨的工作作风 秉承 受人之托 忠人之事 勤勉敬业 诚实守信 的服务宗旨 精益求精地承办每一个案件 力求在法律的框架内最大限度地维护当事人的合法权益 张仁藏律师主要著作1 二手房买卖法律实务操作指南 中国法制出版社出版 2 GF 2011 0216 疑点及难点解读及应用 北京科技出版社出版 2 目录 第一部分 基本理论 第二部分 法律实务 第三部分 注意事项 3 第一部分基本理论 一 物业服务合同概述1 概念2 特征二 物业服务合同的要素1 主体2 内容3 客体 4 一 物业服务合同概述 1 物业服务合同概念2 物业服务合同特征 1 物业服务合同是双务 有偿 诺成性 要式合同 2 物业服务合同必然要涉及第三人 业主或物业使用人 3 物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制 4 物业服务合同的订立程序须合法 5 集合群体的统一性 5 二 物业服务合同的要素 1 物业服务合同主体开发商或建设单位 前期物业服务合同的主体 业主委员会物业服务企业业主 6 权利者与执行者 以物业服务合同为纽带 业主 业委会 业主大会 物业服务企业之间的关系 业主vs业委会 业主vs物业公司 决策者与执行者 7 2 物业服务合同内容 1 物业服务合同必备条款A物业管理事项 B服务质量 C服务费用 D双方的权利义务 E专项维修基金的管理和使用 F物业管理用房 G合同期限 H违约责任 8 3 物业服务合同的客体物业服务合同法律关系的客体是物业服务企业所提供的物业服务 物业服务是物业服务企业依据法律的规定和物业服务合同的委托 对物业所进行的养护 管理等活动 问题 物权 债权 知识产权 人身权等的客体分别是什么 9 第二部分法律实务 一 业主大会单方解除权问题案例1 某花园由A物业服务企业提供管理和服务 小区业主委员会成立之后 与该物业服务企业签订了物业管理合同 一年后 业主委员会出具评审报告 对物业服务企业一年内的工作给予了肯定性评价 但小区部分业主们认为 业主委员会并不能真正代表他们的利益 经过表决之后 选举出新一届业主委员会 新一届业主委员会决定与A物业服务企业提前解除合同 通过招标更换物业服务企业 2007年7月 经部分业主多次要求 政府有关部门同意某花园举行了物业管理招标 经由评标委员会评定 B物业服务企业中标 双方签订了物业管理合同 合同开始履行的时间为2007年8月1日 10 在B物业公司进驻该住宅区时 A物业服务企业不同意撤出 双方对峙了数小时 最后 在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下 当地政府和公安机关出面 安排B物业服务企业进入小区 A物业服务企业人员同时撤离 此后 A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向天津仲裁委员会申请仲裁 要求业主委员会继续履行合同并赔偿其损失 11 二 物业费问题案例2 业主以房屋空置为由拒付物业费2005年2月 吴先生购买了建筑面积为2500余平方米的商业用房 吴先生因资金不足并未营业 房屋空关 到了2006年5月 物业公司向吴先生收取了按别墅两倍 即每月每平方米4元 合计10300余元的物业管理费 之后吴先生认为 自己所购的商业用房一直是空置房 管理空置房要尽的义务比较少 没有依据提高商业用房的物业管理费 由此向法院起诉 12 案例3物业公司以停水停电相威胁催缴物业费2013年7月27日 北京市景观花园小区的5 9号楼 都被小区的物业公司贴上了这样的通告 从7月28日起 物业公司将对缴费率最低的这5栋楼停止一切服务 并请缴过物业费的业主配合物业公司 通告中还提到 从7月31日起 对于不缴费的楼栋 单元 物业公司将采取必要的措施 停止5栋楼的业主使用小区内的公共排污管道 公共用电 公共自来水管道的设施 后物业服务企业在停电后被告上法庭 法院判其败诉 13 三 共有部分收益问题 案例4 2007年11月23日至2010年12月31日 某物业公司对东岳海花园提供物业管理服务 并从2007年12月开始收取物业费 电梯费等费用 在服务期间 物业公司先后与小区开发商某置业有限公司签订了前期物业委托合同 并与业委会签订物业管理委托合同 约定了电梯费为每月每平方米0 4元 2011年1月12日 业委会与物业公司签订了一份联合公告 确定了物业公司服务收费的截止日期为2010年12月31日 2011年物业公司撤出小区 但需要将相关电梯维修费节余款 小区图纸等转交业主委员会 另外还有4 34万元的小区内广告费收益 由于多方协调无果 双方对簿公堂 14 庭审中 业委会提交了四份证据显示 物业公司与青岛两家广告公司 一家文化传媒公司以及上海某广告公司签订了合同 合同中约定了广告公司在小区播放广告的形式 有的是在电梯等候间 有的是在电梯内播放或张贴相关广告内容 价格各不相同 有的每年6000元 有的每年1500元 合同的终止时间从2011年至2013年不等 物业公司在2011年已经不再对小区提供物业服务 根据终止服务时间算起 物业公司共有4 34万元的广告收益 物业公司也承认这些钱广告公司已经给付 但对于这些钱的用途 物业公司称 用于全体业主了 但当法院要求其提交相关证据时 物业公司却无法证明 法院一审判决 物业公司利用小区内公共设施 通过广告经营的收入归全体业主所有 相应的广告费收入也应归全体业主所有 具体使用由全体业主决定 物业公司无权处置这些费用 更不能用于补偿物业公司的经营 按照判决 物业公司总共需支付给业委会4 7万余元 15 四 业主不当行为纠纷 案例5业主搭建违章建筑王某为宣武区某房屋业主 甲物业公司为上述小区物业服务企业 王某入住后 与甲物业公司签署了同意遵守及履行 物业管理公约 内一切条款及有关修订的承诺书 该公约中载明 产权人 使用人不行对房屋的主体结构 外观作出任何改动 损害和破坏 2006年底 王某拟在上述房间外的露台处搭建阳光棚一处 并于2007年初在未经规划部门批准的情况下开始施工 王某在施工过程中 破坏了楼顶及隔离墙的原状 但该工程至今尚未全部完工 双方协商未果 甲物业公司起诉至法院 要求王某立即将阳光棚拆除 恢复楼顶及隔离墙的原状 王某以建设阳光棚防止漏雨为由 不同意将上述房屋拆除 法院审理后认为 王某作为该房屋的所有权人及实际使用人 在未经有关部门批准的情况下 擅自在该房间室外的平台上加盖阳光棚 破坏楼顶及隔离墙的原状 侵害了全体业主的利益 甲物业公司作为该小区的物业服务企业 对其要求王某拆除上述违章建筑的诉讼请求予以支持 16 第三部分注意事项 一 签订前期物业服务合同应该注意的问题1 程序性问题2 实体性问题 二 签订物业服务合同时应注意的问题 17 相关法律法规1 物权法 2 物业管理条例 3 关于审理