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房地产评估基础知识 1 目录 一 房地产的几个基本概念二 房地产估价三 房地产评估的基本方法四 房地产抵押估价五 常见用途房地产的估价六 房地产评估基础资料 一 房地产的几个基本概念 1 房地产 包括土地 建筑物及其他地上定着物 它是实物 权益和区位三者的综合体 2 房地产的特征 不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 难以变现 用途多样 相互影响 易受限制 保值增值 3 所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下 将非现金资产转换为现金的能力 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下 变现能力有所不同 影响房地产变现能力的因素主要有 该宗房地产的通用性 该房地产的独立使用性 该房地产的价值大小 该房地产的可分割转让性 该房地产的开发程度 该房地产的区位 该类房地产的市场状况 4 建设用地的取得 实质是依法获取国有土地的使用权 获取国有土地使用权的基本方式有两种 一是通过出让方式获取国有土地使用权 二是通过划拨获取国有土地使用权 国有土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式 一是通过招标 拍卖 挂牌出让的方式获取国有土地使用权 二是通过协议出让方式获取国有土地使用权 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 建设用地使用权出让的最高年限 居住用地为70年 工业用地为50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 综合或其他用地为50年 国有土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 依法以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 5 建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比 6 建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离 7 容积率 规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 即 容积率 总建筑面积 土地面积8 绿地率 规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率 即 绿地率 绿地面积 土地面积9 土地单价 单位土地面积的土地价格 即 土地单价 土地总价 土地面积 10 楼面地价 按照建筑面积均摊的土地价格 楼面地价 土地总价 总建筑面积 由此可得出楼面地价 土地单价 容积率三者之间的关系如下 楼面地价 土地单价 容积率11 建筑物是最主要的土地定着物 有广义和狭义两种含义 广义的建筑物即包括房屋 也包括构筑物 狭义的建筑物主要指房屋 不包括构筑物 房屋 指有基础 墙 顶 门 窗 起到遮风避雨 保温隔热 抵御侵袭等作用 供人们居住 工作 学习 娱乐 储藏物品或进行其他活动的建筑物 一般是由建筑材料 建筑构配件和建筑设备 如给水 排水 采暖 通风与空调 燃气 电梯 电气等设备 等组成的空间场所 构筑物 指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物 如烟囱 水塔 水井 道路 桥梁 隧道 水坝等 12 建筑结构 是指建筑物中由承重构件 基础 墙体 柱 梁 楼板 屋架等 组成的体系 一般分为 混凝土结构 其中主要为钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 钢结构 木结构 空间结构等 钢混结构建筑 其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成 外墙 隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成 是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型 钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有 框架结构 剪力墙结构 筒体结构 框架剪力墙结构 框架筒体结构和筒中筒结构等 钢混结构建筑的特点是结构的适应性强 抗震性能好和耐用年限较长 砖混结构建筑 主要由砖 石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物 其构造是砖墙 砖柱为竖向构件来承受竖向荷载 钢筋混凝土楼板 大梁 过梁 屋架等横向构件 搁置在墙 柱上 承受并传递楼面荷载 其造价较低 是我国目前建造量较大的建筑 但抗震性能较差 开间和进深的尺寸都受一定的限制 其层高也受到限制 砖木结构建筑 主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物 其结构构造可以由木结构 梁和柱 承重 砖石砌筑成围护墙 也可以采用砖墙 砖柱承重的木屋架结构 古建筑 解放前建造的城镇民居 上世纪五 六十年代的民用建筑 绝大多数为砖木结构建筑 钢结构建筑 主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑 钢结构建筑建造成本较高 多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物 如体育馆 大剧院 大跨度的特种工业厂房等 13 层数和高度 建筑物通常根据层数或总高度 分为低层建筑 多层建筑 中高层建筑 高层建筑和超高层建筑 住宅通常是按照层数来划分 1 3层为低层住宅 4 6层为多层住宅 7 9层为中高层住宅 10层以上 含10层 为高层住宅 公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的 总高度超过24米的为高层 但不包括总高度超过24米的单层建筑 建筑总高度超过100米的 不论是住宅还是公共建筑 综合性建筑 均称为超高层建筑 层高和室内净高 层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离 14 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命 自然寿命 physicallife 建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间 经济寿命 economiclife 建筑物对房地产价值有贡献的时间 具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间 建筑物如果经过了翻修 改造等 其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长 房地产估价 专业估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适当的估价方法 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动 估价目的 估价结果的期望用途 房地产评估的原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 公平原则 公开市场价值标准 是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格 而所谓公开市场 是指一个竞争性的市场 在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益 他们并且都掌握了必要的市场信息 有比较充裕的时间进行交易 对交易对象具有必要的专业知识 此外 市场交易条件公开并不具有排他性 即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易 二 房地产估价 1 市场法2 成本法3 收益法4 假设开发法5 基准地价系数修正法 三 房地产评估的基本方法 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 适用的对象是具有交易性的房地产 适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易 计算公式 待估房地产的价格 可比实例房地产价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数操作步骤 搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求取比准价格 注意事项 可比实例成交日期与估价时点相近 不宜超过一年 如市场比较稳定 可适当延长 但最长不超过2年 可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20 综合调整不得超过30 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格 然后扣除折旧 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 成本法适用对象和条件 只要是新近开发建设 可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产 都可以采用成本法 特别适用于 既无收益又很少发生交易的房地产 单纯建筑物的估价 房地产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿的估价 常用公式 评估值 积算价格 重新购建价格 折旧 重新构建价格 综合成新率 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 新建房地价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 旧房地价格 土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新构建价格 建筑物的折旧 操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧或综合成新率 求取积算价格 重新构建价格可分为重置价格和重建价格两种 大多数情况下 我们评估的是重置价格 收益法 是预测估价对象的未来收益 然后将其转换为价值 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法的适用前提 适用的对象是有收益或潜在收益的房地产 如写字楼 住宅 公寓 商店 旅馆 餐馆 游乐场 加油站等 适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化 收益法计算公式 1 纯收益每年不变 收益年期为有限年的公式 最常用 V a r 1 1 1 r n 式中 V 房地产收益价格a 房地产年纯收益r 房地产折现率n 未来可获收益年期 2 纯收益每年不变 收益年期无限的公式 V a r收益法操作步骤 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 如估价对象及其类似房地产收入 费用的数据资料 预测估价对象未来的收益 如纯收益 求取折现率 选用适宜的收益法公式计算出收益价格 假设开发法 又称为剩余法 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润 然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法 适用条件 凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法 收益法等方法求取的房地产 都适用假设开发法估价 包括可供开发建设的土地 包括生地 毛地 熟地 典型的是各种房地产开发用地 在建工程 或称为房地产开发项目 可重新改造或改变用途的旧房 包括改建 扩建 重新装饰装修等 如果是重建 则属于毛地的范畴 假设开发法操作步骤 调查待开发房地产的基本情况 确定待开发房地产的最佳开发利用方式 估算开发完成后的不地产总价 估算后续开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 税费和开发商合理利润 确定待估房地产价格 常用评估公式 以土地为例 地价 开发完成后房地产总价 建筑开发费 专业费用 不可预见费 利息 租售费用 税金 开发商合理利润假设开发法注意事项 必须有明确的规划条件 要求有一个良好的社会经济条件 一般不能以估价时点的市场价格直接作为开发完成后的房地产价值 基准地价系数修正法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取待估宗地客观在估价期日价格的方法 适用范围 适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价 即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价 评估公式 Pi P 1 K D Y T其中 Pi 估价对象修正后的地价 P 估价对象所在区域基准地价 K 因素修正系数 D 容积率修正系数 Y 使用年期修正系数 T 估价期日修正系数 选用评估方法应遵循的原则 存在大量可比实例 则选用市场比较法 并以该方法为主 估价对象具有预期收益 则收益法应作为其中的一种方法 估价对象具有开发或待开发潜力 则应选用假设开发法 无上述条件的选用成本法 评估方法选用上的常见错误 适宜采用多种方法的 没有采用多种方法进行估价 而仅使用一种评估方法 不适宜采用多种评估方法的除外 有条件使用市场法而不用该方法 评估收益性房地产 未选用收益法作为其中一种方法 具有投资开发潜力的房地产的估价 未选用假设开发法作为其中一种方法 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定 房地产抵押估价 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据 对房地产抵押价值进行分析 估算和判定的活动 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额 以及其他法定优先受偿款 依法不得抵押的房地产 没有抵押价值 首次抵押的房地产 该房地产的价值为抵押价值 再次抵押的房地产 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值 房地产抵押估价应当遵守独立 客观 公正 合法 谨慎的原则 房地产抵押估价目的 应当表述为 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 法律 法规规定不得抵押的房地产 不应作为抵押估价对象 四 房地产抵押估价 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘 将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照 全面 细致地了解估价对象 做好实地查勘记录 拍摄能够反映估价对象外观 内部状况和周围环境 景观的照片 在存在不确定因素的情况下 房地产估价师作出估价相关判断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估市场价值 不低估知悉的法定优先受偿款 并在估价报告中作出必要的风险提示 房地产变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性 独立使用性或者可分割转让性 假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 变现的时间长短以及费用 税金的种类 数额和清偿顺序 在处置房地产时 应当评估房地产的公开市场价值 同时给出快速变现价值意见及其理由 1 工业房地产2 商业房地产3 住宅房地产 五 常见用途房地产的估价 1 工业房地产工业房地产包括厂房及工厂区内的其他房地产 仓库及其他仓储用房 工业房地产抵押的特点 数量多 是小企业金融业务的主要抵押品之一 涉及行业多 非标准厂房多 建筑工程造价差异大 重置成本项目往往要准确区分设备与建筑物造价 某些用途的建筑物受腐蚀的可能性大 价值量大 用途往往受限 变现难度较大 工业房地产价值影响因素 所在区位状况 包括交通条件 基础设施 地理位置 主要实物状况 包括用地面积与形状 地质与水文条件 该作其他用途以及用于其他产品生产的可能性 评估技术思路 一般采用成本法 往往将土地 地上建筑物分别估价 再将两者结果加和得出 其中 土地部分估价往往采用基准地价系数修正法和成本法 地上建筑物部分采用重置成本法 评估注意事项 所采用的基准地价应为当地政府近期公布的 并应作土地使用年限修正 应根据建筑物的结构 用途 跨度 柱距 梁底标高 行车 轨顶标高 楼面荷载等因素 利用当地工程造价管理部门公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价 如采用市场比较法 须慎重 应充分了解交易实例的背景 2 商业房地产商业房地产是用于零售 批发 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产 主要包括百货店 商场 购物中心 商业店铺 超级市场 批发市场 便利店 专卖店 仓储商店等 商业房地产的特点 收益性 经营内容多 业态多样 出租 转租经营多 产权分散复杂 装修往往较高档复杂 垂直空间价值衰减性明显 商业房地产的价格影响因素 地段繁华程度 为首要因素 交通条件 临街状况 建筑品质及内部格局 楼层 净高 面积 装修 无形价值 商业房地产的常用估价方法 收益法 市场法 成本法 商业房地产的评估技术思路 1 出租型商业房地产 主要通过收取租金获取回报 主要采用收益法和市场法进行估价 2 运营型商业房地产主要靠经营获得收入 一般采用收益法评估 对于这类估价对象 评估时可基于营业收入测算净收益 即净收益 主营业务收入 主营业务成本与税金 管理费用 财务费用 销售费用 商业利润 3 住宅房地产住宅房地产是指专供居住的房屋 包括公共住房和商品住房 公共住房可细分为廉租住房 经济适用住房 限价商品住房和公共租赁住房 商品住房可细分为普通住宅 高档住宅 公寓和别墅等 住宅房地产的特点 单宗交易规模较小 但市场交易量十分巨大 具有较强的相似性 可比性 不同类型住房价格内涵差异明显 住宅房地产的价格影响因素 位置 交通条件 生活服务设施 教育配套设施 环境质量 建筑结构 类型和等级