房地产估价文书写作详解PPT课件.ppt

第三篇 估价实务 3 22 2020 1 第八章 房地产估价程序 3 22 2020 2 房地产估价程序概述 概念 房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序 作用 1 规范估价行为2 保证估价质量3 提高估价效率4 防范估价风险 3 22 2020 3 一 受理估价委托二 制定估价作业方案三 搜集所需要资四 实地察看估价对象五 选定估价方法计算六 测算估价对象价值七 撰写估价报告八 审核 交付 归档 房地产估价程序 3 22 2020 4 一 受理估价委托 作用 1 建立受法律保护的委托受理关系 2 明确委托人和估价机构的权利义务 3 载明估价的有关事项 一 受理估价委托的一般步骤1 明确基本事项2 确定估价其他事项3 草拟估价委托书和估价委托合同4 接受估价委托书级签订估价委托合同 3 22 2020 5 二 明确估价基本事项 明确物质实体状况 权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定 三 明确估价时点 公历表示 精确到日 二 明确估价对象 一 明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要 其中估价目的是龙头 3 22 2020 6 二 制定估价作业方案 一 含义和内容估价作业方案是关于估价对象如何进行估价的未来一系列行动计划 其核心是解决要做什么 什么时候做 由谁做 如何做的问题 3 22 2020 7 二 拟定估价作业方案的思路 1 拟采用的估价技术路线 初选估价方法 1 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 3 有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 在不宜采用比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要的估价方法 房地产估价程序 3 22 2020 8 二 拟定估价作业方案的思路 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 3 其他估价作业环节安排 时间 人力 经费和步骤 进度 房地产估价程序 2 拟定调查搜集的资料 3 22 2020 9 三 搜集所需要资 一 宏观资料和市料场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度 土地使用制度 住房制度 相关的法律 法规 自然条件 城市规划 基础设施 公共设施 人口数量 人口素质 家庭规模 需求状况 供给状况 出售和出租状况 空置状况 房地产估价程序 三 估价对象状况资料 区位 权益 实物 二 估价方法所需资料 3 22 2020 10 四 实地察看估价对象 一 实体确认 坐落 面积 注意记录 签名 房地产估价程序 二 权利状态确认 3 22 2020 11 五 选定估价方法计算市场背景分析 估价对象最高最佳使用分析 估价对象变现能力分析六 测算估价对象价值按选定的估价方法测算对不同的估价方法估算的结果应进行比较分析 房地产估价程序 3 22 2020 12 一 不同测算结果差异不大的方法 加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他 二 不同测算方法结果差异大找原因 1 计算过程是否有误 2 基础数据是否正确3 参数选择是否合理4 选用方法是否妥当5 选用公式是否正确6 是否遵循估价原则7 房地产市场是否处于特殊状态 三 综合结果应考虑一些不可量化的价格影响因素 判断估价对象价值 房地产估价程序 3 22 2020 13 七 撰写估价报告 一 估价报告的形式 二 估价报告的要求 全面性 公正性和客观性 准确形 概括性 1 叙述式报告2 表格式报告 房地产估价程序 3 22 2020 14 房地产估价程序 八 审核 交付 归档归挡内容 1 估价报告2 估价委托书和估价委托合同3 估价对象实地勘察记录4 估价报告内部审核表5 估价报告交接单6 估价项目来源及接洽情况记录7 估价过程中不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改记录8 其他必要保存的资料 3 22 2020 15 第九章房地产估价文书写作 3 22 2020 16 一 房地产估价文书的种类及作用 一 估价委托书 二 估价委托合同 三 估价项目来源和接洽情况记录 四 估价作业方案 五 估价所需资料清单 六 估价对象实地查勘记录 七 估价报告 八 估价报告内部审核表 九 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录 十 估价报告交接单 第一节房地产估价文书概述 3 22 2020 17 一 对词义的要求1 用词准确2 语义鲜明 不能含混不清 模棱两可3 用词不可带有较强烈的感情色彩4 用词标准 简练 不堆砌 不生造 二 对语句的要求l 句子简洁 概括性强2 搭配得当3 逻辑严密 三 要防止错别字和错漏 二 房地产估价报告写作的文字要求 3 22 2020 18 一 房地产估价报告的构成要素 1 封面 2 目录 3 致估价委托人函 4 估价师声明 5 估价假设和限制条件 6 估价结果报告 7 估价技术报告 8 附件 第二节房地产估价报告写作 3 22 2020 19 1 真实 2 客观 3 准确 4 完整 5 清晰 6 规范 二 房地产估价报告写作要求 3 22 2020 20 一 封面的写作房地产估价报告的封面应写明估价报告名称 估价项日名称 估价估价委托人 估价机构 名称 注册房地产估价师 姓名 估价报告出具日期及估价报告编号 二 目录的写作估价报告目录应包括 标题 目录 注册房地产估价师声明 估价假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附件 其中估价结果报告 估价技术报告还应出现二级目录 三 房地产估价报告的写作 3 22 2020 21 三 致估价委托人函的写作致委托人函的写作内容应包括 致函对象 估价目的 估价对象 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 价值时点 价值类型 估价方法 估价结果 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示 致函日期 三 房地产估价报告的写作 3 22 2020 22 1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的 没有虚假记载 误导性陈述和重大遗漏 2 估价报告中的分析 意见和结论是注册房地产估价师独立 客观 公正的专业分析 意见和结论 但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制 3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益 与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系 4 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象 估价委托人及估价利害关系人没有偏见 5 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 房地产估价基本术语标准 以及相关房地产估价专项标准进行分析 形成意见和结论 撰写估价报告 6 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘7 其他 四 估价师声明的写作包括下列内容 3 22 2020 23 应说明下列内容 1 一般假设 2 不确定事项假设 估价的假设和限制条件的写作应注意 1 必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素 并就其对估价结果的影响进行说明 2 估价假设必须具有针对性 3 估价假设应按照 合法 必要 合理 有依据 进行说明 4 不能为了高估或低估 规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设 五 估价假设和限制条件的写作 3 22 2020 24 估价结果报告应记载以下事项 1 估价委托人 2 房地产估价机构 3 估价目的 4 估价对象 5 价值时点 6 价值类型 7 估价原则 8 估价依据 9 估价方法 10 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果 11 注册房地产估价师 12 协助估价的人员 13 实地查勘期 14 估价作业期 如果是房地产抵押估价报告 还应包括变现能力分析 市场风险提示 六 估价结果报告的写作 3 22 2020 25 不同种类的估价目的表述应不同 如 1 抵押估价目的表述为 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 2 国有土地房屋征收补偿估价目的表述为 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据 评估被征收房屋的价值 3 房地产转让估价目的可表述为 为委托人转让估价对象提供市场价值参考 4 企业入股 合并等涉及的房地产估价目的可表述为 为企业人股 合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据 5 房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为 为房地产投资提供价值参考依据 六 估价结果报告的写作 3 22 2020 26 房地产估价技术报告应包括以下内容 1 估价对象描述与分析 2 市场背景描述与分析 3 估价对象最高最佳利用分析 4 估价方法适用性分析 5 估价测算过程 6 估价结果确定 七 估价技术报告的写作 3 22 2020 27 对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面 1 要按照从宏观到微观 由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景 并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场 2 要注意与估价目的的关联性 因为估价目的不同 估价对象的范围 价值时点 评估的价值类型 估价依据可能不同 因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同 3 要注意与估价方法的对应 如采用市场比较法时 则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度 类似物业的价格水平等 而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平 4 房地产市场是一个动态的市场 因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测 5 应注意一定时期相关政策 法规的出台对房地产市场的影响 6 要注意引用的宏观经济数据 房地产市场数据以及估价对象相关行业信息 政策法规等的时效性 准确性 3 22 2020 28 1 估价委托书复印件 2 估价对象位置示意图 3 估价对象外观和内部状况照片 4 估价对象周围环境和景观照片 5 估价对象权属证明复印件 6 估价中引用的其他专用文件资料 7 房地产估价机构营业执照复印件 8 房地产估价机构资质证书复印件 9 注册房地产估价师注册证书复印件 10 其他 八 附件 3 22 2020 29 第十章 不同类型房地产估价 3 22 2020 30 一 居住房地产及其特点 一 单宗交易规模较小 但市场交易量十分巨大 二 具有较强的相似性 可比性 三 不同类型住房价格内涵差异明显二 影响居住房地产价格的因素 一 影响居住房地产价格的主要区位状况1 位置2 交通条件3 生活服务设施4 教育配套设施5 环境质量 二 影响居住房地产价格的主要实物状况1 建筑结构 类型和等级2 设施与设备3 建筑质量4 装饰装修5 物业管理 第一节居住房地产估价 3 22 2020 31 一 市场法由于居住房地产交易较频繁 交易量较大 很容易获取交易实例 因此市场法是居住房地产估价最常用的方法 二 成本法主要用于居住房地产的抵押价值评估 三 收益法主要用于出租型公寓估价 三 居住房地产估价的常用方法 3 22 2020 32 四 居住房地产估价的技术路线及难点处理 对住宅房地产进行估价非常普遍 委托人一般主要基于了解住宅的市场价值 抵押价值 租赁价值 征收补偿价值等目的而委托估价机构进行评估 居住房地产估价既有单套或几套的零散评估 也有整体的评估 由于居住房地产具有产权多样性 产品多样性的特点 因此估价人员在对居住房地产进行评估时 应充分了解和分析估价对象的基本事项 遵循相应的估价技术路线 选择适当的估价方法进行估价 3 22 2020 33 一 商品房估价的技术路线及难点处理常采用市场法进行估价 在涉及商品住宅征收 商品房预售定价业务时 常常会遇到商品房的整体估价 通常采用从个体到整体的估价思路来解决 二 房改房 经济适用住房估价的技术路线及难点处理要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题 四 居住房地产估价的技术路线及难点处理 3 22 2020 34 一 商业房地产及其特点商业房地产是指用于各种零售 批发 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产 狭义的商业房地产主要指用于零售业 批发业的房地产 主要包括百货店 商场 购物中心 商业店铺 超级市场 批发市场 便利店 专卖店 仓储商店等 广义的商业房地产既包括零售业 批发业的房地产 还包括酒店 餐饮 娱乐休闲 商务办公等房地产 第二节商业房地产估价 3 22 2020 35 商业房地产特点1 收益性2 经营内容多 业态多样3 出租 转租经营多 产权分散复杂4 装修高档且复杂5 垂直空间价值衰减性明显 3 22 2020 36 二 影响商业房地产价格的因素 一 影响商业房地产价格的主要区位状况1 地段繁华程度对于一般的商业房地产 首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区 从而可知其所处地段的商业繁华程度 其次 要确定商业房地产所处商业区的具体位置 因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的商业房地产价值可能要高出许多 而在同一幢商业房地产中 首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺 3 22 2020 37 二 影响商业房地产价格的因素 一 影响商业房地产价格的主要区位状况2 交通条件交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响 商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件 一是顾客方面 从现阶段一般情况来说 主要是公共交通的通达度 可用附近公交线路的条数 公交车辆时间间隔 以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量 另外还要考虑停车场地问题 二是经营者方面 要考虑进货和卸货的交通便利程度 3 22 2020 38 二 影响商业房地产价格的因素 一 影响商业房地产价格的主要区位状况3 临街状况商业房地产一般都应该是临街的 其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响 一般来说临街面越宽越好 如果几面临街 一般认为有利于商业房地产价值的提高 例如 多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高 与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高 但要注意的是 位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地 对于其经营也是不利的 因为这样将影响购物人流的出入 3 22 2020 39 二 影响商业房地产价格的因素 一 影响商业房地产价格的主要区位状况4 楼层通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房 根据一般的估价实践 未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50 80 三层为底层的40 60 然而对于一些社区内的商铺 二层价格可能只有底层的35 50 可能相差50 65 二层与三层可能相差20 30 但如果有自动扶梯上下 首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小 3 22 2020 40 二 影响商业房地产价格的因素 二 影响商业房地产价格的主要实物状况1 建筑品质及内部格局2 净高3 面积4 装饰装修5 管理和无形价值 3 22 2020 41 一 收益法 二 市场法 三 成本法 辅助方法 三 商业房地产估价的常用方法 3 22 2020 42 一 不同经营方式1 出租型商业房地产 租金 合约 2 商业运营型商业房地产如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题 二 不同规模 从个体到整体 1 整幢商业2 整层商业3 同层的不同铺面 三 空置 烂尾商业房地产进行最高