第六七章练习题2 题目.doc

第六、七章练习题2一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)1.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格( ) A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定(3次)2.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定 ( ) A.土地还原利率 B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正3.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中( ) A.其中分母小于100 B.其中分母大于100C.其中分母等于100 D.不成立(2次)4.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是( ) A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同5.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( ) A.实际费用 B.必要费用 C.客观运营费用 D.维护费用6.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于( ) A.10年 B.3年 C.5年 D.6年7.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( ) A.钢结构 B.钢筋混凝土结构 C.砖混结构 D.砖木结构8.替代原理是房地产估价中( ) A.比较法的理论基础B.重置成本法的理论基础C.收益法的理论基础D.剩余法的理论基础9.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间( ) A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考C.都应按照有关部门确定的价格统一评估D.相互提供交易实例和估价案例资料10.我国规定，房地产交易实例的交易日期在( ) A.3年以上的不宜采用 B.2年以上、3年以下的仍可采用C.2年以上的不宜采用 D.4年以上的不宜采用(2次)11.对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 (2次)12.市场比较法的理论依据是( ) A.投资回报 B.生产费用C.替代性 D.投资收益13.某住宅使用年限30年，单价3000元/m2，为了接近无限年价格，资本化率可取( ) A.5% B.7% C.10 % D.15%(2次)14.资本化率的高低取决于相应的( ) A.经营费用 B.有效毛收入C.投资风险 D.净收益15.估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应( )A.把其剔除 B.对应修正C.对其重新调查 D.作为参考(2次)16.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（ ） A.交易日期修正 B.交易情况修正C.区域因素修正 D.个别因素修正(2次)17.( )的核心是必须用相似的市场资料进行比较。 A.收益法B.成本法C.市场比较法D.剩余法(2次)18.潜在毛收入、运营费用和净收益等，都应该按( )。 A.月计算B.季度计算C.年计算D.耐用年限计算(2次)19.所谓类似房地产，是指在( )在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。 A.房地产市场较发达的区域内B.同一座城市里C.一个完全竞争的市场上D.同一供需圈内20房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为（ ） A有效毛收入B潜在毛收入C实际净收益D客观净收益21收益法是建立在（ ）的观念上的。 A投资有利润B货币具有时间价值C投资有风险D货币会贬值23.收益法是以_为基础的，它说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。（ ） A.预期原理B.过去理论C.未来理论D.收益理论24.收益法中资本化率等同于一定的（）A.投资资金B.预资金额C.银行利率D.资金25.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（ ） A.2个B.3个C.4个D.5个26.收益法中的年限修正系数是（ ） A.rB.a/rC.1-1/（1+r）nD.r/a27.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（ ） A.积算价格B.比准价格C.收益价格D.交易价格28.将未来各年的_，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（ ） A.总收益B.净收益C.毛收益D.年均收益29.综合资本化率是评估_价格时所采用的资本化率。（ ） A.土地B.构筑物C.房地合一D.建筑物(2次)30房地产在正常的利用和经营、管理水平下所能够产生的收入，即排除了实际收入中的特殊和偶然因素得到的一般正常收入称为（ ） A实际收入B净收入C客观收入D额外收入31有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为（ ） A9.5%B9.1%C10.1%D10%32若选择的比较案例成交地价每平方米为1500元，对应使用年期为20年，待估宗地出让年期为15年，土地资本化率为10%，则经年期修正后，待估宗地地价为（ ） A1679元/m2B1340元/m2C1490元/m2D1570元/m233.某房地产价格为10000元，购买者抵押贷款6000元，贷款年利率为9%，若该类房地产的年纯收益1500元，则自有资本要求的资本化率为_%。 （ ）A.38B.24C.20D.1634.市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ） A.房地产的交易B.房地产的价格C.类似房地产的交易D.房地产供求关系35.在市场资料丰富的情况下，_则是最常用的方法。( ) A.成本法B.收益法C.剩余法D.市场比较法36.一般情况下，房地产估价应采用_指标。( ) A.实际收入B.主观收入C.客观收入D.潜在收入37.从收益法的观点看，房地产的价值是未来_的现值之和。( ) A.潜在毛收入B.有效毛收入C.正常净收益D.销售收入38.下列说法正确的是( ) A.在确定净收益时，不仅要测算有形收益，还要将各种无形收益折算成货币收益，共同计算B.在确定净收益时，仅测算有形收益，不测算无形收益C.在确定净收益时，仅测算无形收益，将各种无形收益折算成货币收益D.在确定净收益时，将有形收益减去无形收益39.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性B.可替代性C.合法性D.可修正性40.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（都分别以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为_元/平方米。( ) A.5089B.5145C.5236D.531541.收益法就是分析估价对象房地产的_市场情况，推测和估计估价对象_将要获得的收益，并测算房地产_的价格或价值。( ) A.现在 未来 未来B.未来 未来 在估价时点上C.过去 未来 未来D.过去 现在 在估价时点上42.收益法采用_作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益B.实际收入、实际费用和客观净收益C.客观收入、实际费用和实际净收益D.客观收入、客观费用和客观净收益43.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( ) A越低B.越高C.不变D.符合客观实际44.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.时间性B.可替代性C.正常性D.可修正性45.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_元/m2。( ) A.1376B.2308C.2558D.210546.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。( ) A.1.05B.0.95C.0.98D.1.03二、多项选择题 (本大题共15小题，每小题1分，共15分)(2次)1.房地产的收入分为( ) A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入(2次)2.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是( ) A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内D.没有土地使用证的房地产也可以E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别3.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是( )A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼D.旅馆 E.仓库4.市场比较法中，区域因素有( ) A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置D.房地产的地质条件 E.临街状况5.市场比较法的基本计算公式是P=ABCDE，其中( ) A.P代表待估房地产评估价格 B.A代表交易日期修正系数C.B代表交易情况修正系数 D.C代表个别因素修正系数E.D代表区域因素修正系数6.一般来说，建筑物的容积率越高( ) A.房屋的单位售价也越高 B.土地效益就越高C.地价也相应提高 D.建筑的单价就越高E.建筑物就越容易销售7.收益法应用的关键是( ) A.房产收入 B.净收益 C.经营成本D.资本收率 E.有效毛收入8.商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财务费用、商业利润及( ) A.经营费用 B.利息 C.有效成本D.管理费用 E.生产成本9. 5个案例修正后的价格是700、750、780、780、800(元/平方米)，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为( ) A.700元/平方米 B.750元/平方米 C.762元/平方米D.780元/平方米 E.800元/平方米10.一般来说，建筑物的容积率越高( ) A.房屋的单位售价越高 B.土地效益就越高 C.地价也相应提高D.建筑的单位就越高 E.建筑物就越容易销售11.土地使用年期修正系数计算公式为K=，式中r和m分别代表( ) A.还原利率 B.待估对象的使用年期 C.可比实例的使用年期D.可比实例地价 E.待估对象地价12.收益法又可以称作( )。 A.现行市价法B.资本化法C.原价法D.假设开发法E.投资法13.房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有( )等几种。 A.买卖双方对市场情况较熟悉B.交易时有特别动机C.房产交易中心的交易D.有特殊利害关系的相互间的交易E.房产评估后的交易14.市场比较法要进行( )修正。 A.资本化率B.个别因素C.交易市场D.运营费用E.交易情况15收益法评估出租性房地产时，租赁收入包括（ ） A有效毛租金B租赁保证金C押金D维修金E租赁保证金、押金的利息16.以下_房地产适合采用收益法进行价格评估。（ ） A.出租房产B.医院C.博物馆D.学校 E.商铺17.市场比较法又可以称为_等。（ ） A.投资法B.现行市价法C.原价法D.交易实例比较法E.资本化法18有收益的房地产是指_等。（ ） A公益性房地产B出租型房地产C生产型房地产D公益设施E寺庙及教堂19市场比较法要进行_等修正。（ ） A区域因素B建筑成本C专业费用D地价 E交易日期20.计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件是( ) A.应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入B.收入应是实际收入C.收入应是可能的最高收入D.收入必须能持续获得E.收入应具有预测性21.所谓正常交易，是指_的交易。( ) A.公开市场B.信息通畅C.交易双方平等自愿情况下D.诚实无欺E.有利害关系22.交易实例应搜集的内容包括( ) A.成交价格B.成交日期C.付款方式D.交易实例在交易时的状态E.交易双方的情况及交易目的三、判断改错题 (本大题共5小题，每小题2分，共10分) 判断下列每小题正误。正确的打“”，错误的打“”，并改正划线部分。38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。( ) 34收益法适用于具有现实收益的房地产价格评估。（ ） 35如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往低的方向修正，反之，则必须进行往高的方向修正。（ ） 37.运用收益法时，V=a/r是现实估价中最常用的一个计算公式。（ ） 三、简答题1.市场比较法的基本含义是什么? 2.通过修正后得到评估基准日的6个待估房地产价格，分别是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，请用简单算术平均法、众数法分别计算最终的房地产价格。 3.房地产交易中需要进行交易情况修正的特殊情况主要有哪几种? 5.简述市场比较法中可比实例的选取的要求。 6资本化率的确定方法有几种? 7.综合资本化率的计算公式是什么？ 五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）1. 已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、资本化率为12及50年使用权、资本化率为8下的价格。2.有一可比实例，2