房地产抵押估价报告.doc

精品文档房地产抵押估价报告估价项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX委 托 方：XXXXXXXXXXXXX估 价 方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX估 价 人 员：黄显珊、王红估价作业日期：2014年04月24日至2014年04月25日估价报告编号：皖建英（舒）房评字2014第032号目 录致委托方函3注册房地产估价师声明4估价的假设和限制条件5一、估价的假设5二、应用的限制条件5房地产估价结果报告7一、委托人7二、估价方7三、估价对象7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法10十、估价结果12十一、估价人员12十二、估价作业日期12十三、估价报告应用的有效期12十四、变现能力分析12十五、风险提示及说明14估价技术报告16一、实物状况描述与分析16二、权益状况描述与分析17三、区域因素分析17四、市场背景分析18五、最高最佳使用分析20六、评估选用方法21七、估价测算过程22八、估价结果确定32房地产估价报告附件34致委托方函XXXXXXXXXXXXX：受你们委托，我公司已派估价师亲临估价对象现场：【舒城县城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺房地产，房地产权证权证字号：房地权皖舒字第00069892、00069893、00069894、00069895号，建筑总面积为895.74m2，（其中：1号商铺为422.61m2、2号商铺为473.13m2）商铺房屋总层数为18层，估价对象所在层为3层，设计用途：商业，钢混结构，建成年代：2011年09月27日，房地产权利人：XXXXXXXXXXXXX，共有情况：共同共有】，在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范等法律法规，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，以为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为目的，最终确定房地产在价值时点（2014年04月24日）的估价结果为（币种：人民币元）：估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场总价值：709.0678万元（大写：柒佰零玖万零陆佰柒拾捌元整）。知悉的各项法定优先受偿款：0万元（人民币大写：零元整）。估价对象抵押价格（-）：709.0678万元（大写：柒佰零玖万零陆佰柒拾捌元整），单价取整为7916元/m2。需要说明的是：本报告价值时点为2014年04月24日，评估结果有效期为一年（自完成并提交估价报告日起）。（房地产估价师）法人代表：黄显珊XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二O一四年四月二十五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象在2014年04月24日（即价值时点）进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供资料以及当前建筑行业一般标准和相关规范进行评估。（实地勘察人员：黄显珊、王红）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师 注 册 号 签 名黄显珊3420080034王红3420050055估价的假设和限制条件一、估价的假设：1.委托人提供的估价对象房地产权证（房地权证合产字第00069892、00069893、00069894、00069895号）资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。2.本报告的价值时点为估价人员完成现场查看之日，即2014年04月24日。本次估价以估价对象于价值时点的权益状况和实物状况为估价前提。3.本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于价值时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于价值时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格；交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利已动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。4.根据委托人陈述的情况，估价对象于价值时点未设立抵押权、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对并对此假设前提不承担相应责任。5.估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。二、应用的限制条件：1.本估价报告按估价目的提供给委托人使用，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。2.委托人以估价对象作抵押，应先征得所有权人的同意，本次估价对象抵押人与所有权人一致。3.本次评估的价格含有估价对象所分摊的土地使用权价格，估价对象土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2049年11月30日。商业用地法定最高使用年期40年，至价值时点尚可使用年限为34.69年。4.本报告价值时点为2014年04月24日。估价报告应用有效期自估价报告出具之日（2014年04月25日）起一年内有效，当市场变化较大或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现时，报告有效期不超过六个月，超过期限，其价格应作相应调整，甚至重估。5.本报告估价结果的计算以估价对象在价值时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。6.本报告书包括封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共八部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。7.本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。房地产估价结果报告皖建英房评字2014第032号一、委托人：张宏来（身份证号束学聪（身份证号住址：安徽省舒城县城关镇桃溪路168号二、估价方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX法定代表人：黄显珊地址：合肥市政务区怀宁路1828号总商会大厦1202室资质等级：贰级 资质证书编号：GA12203工商营业执照注册号：340100000067426资质证书有效期：2012年6月15日至2015年6月14日三、估价对象：估价对象为舒城县城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺房地产，设计用途：商业用房，建筑总面积为895.74m2，（其中：1号商铺为422.61m2、2号商铺为473.13m2）1.估价对象基本状况估价对象位于城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺，所占用土地为舒城县城区国有出让商业用地。估价对象所在区域地势平坦，呈规则四边形，地质情况好。商铺东邻合安路、南邻金都飞霞商城水杉路、西邻飞霞农贸大市场、北邻金都飞霞商城商铺，四至界限清楚，无权属争议。宗地内基础设施已达“六通一平”。国有土地使用证编号：舒国用（2010）第101753号，土地使用权人：安徽省金都房地产开发有限公司，地类：商住，使用权类型：出让，终止日期：2049年11月30日，未分摊到每户总面积为31503.44m2。商业用地法定最高使用年期40年，至价值时点尚可使用年限为34.69年。2.估价对象房屋基本状况估价对象房地产为城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺商业用房，房地产权证权证字号：房地权证皖舒字第00069892、00069893、00069894、00069895号，建筑面积总为895.74m2，（其中：1号商铺为422.61m2、2号商铺为473.13m2），房屋总层数为18层，估价对象所在层为3层，设计用途：商业，现用途商铺为自主经营，钢混结构，建成年代：2011年09月27日，房地产权利人：XXXXXXXXXXXXX，产权来源于产权调换。估价对象入户门为双开木制门，水泥楼梯、不锈钢扶手：室内装修为毛坯、钢筋混凝土梁柱，塑钢玻璃窗幕墙，外墙面铺设为面砖，水电管线暗敷设、消防设施、电梯安装到位。估价对象建筑品质高，临街面宽，外观气派，内部格局布局合理，利于商业，层高约5米。基础设施配套完备（通路、供电、供水、排水、通讯、通天然气），目前估价对象使用和维护状况良好，属于完好房。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：二一四年四月二十四日。六、价值定义：本次估价拟采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值，就是公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据：1.中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；2.中华人民共和国担保法（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号）；3.中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号）；4.中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号）；5.中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号）；6.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）；7.中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日国务院发布）；8.城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日建设部令第98号）；9.房地产抵押估价指导意见（2006年1月13日建住房20068号）；10.城市房地产估价管理暂行办法建设部建房579号；11.房屋完损等级评定标准1984年11月8日建设部发布；12.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；13.估价委托书；14.估价对象房地产权证（房地权证合产字第00069892、00069893、00069894、00069895号）、国有土地使用证（舒国用（2010）第101753号）；15.舒城县房地产市场有关价格信息；16.法定优先受偿款调查记录；17.委托方提供的有关材料；18.估价人员现场勘查收集、调查的有关资料。八、估价原则：本次估价遵循的房地产估价原则有：独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、谨慎原则。1.独立客观公正原则：独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。本次估价遵循“独立、客观、公正”房地产估价执业原则，房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。2.合法原则：是以估价对象在国家或地方的法律、法规和政策允许的范围内合法使用、合法处分为前提而进行的评估。估价对象符合规划中的范围内合法使用、合法处分为前提而进行的评估。估价对象符合规划中的用途、建筑布局、建筑高度等相关要求，并以此进行估价，以体现其合法性原则。3.最高最佳使用原则：指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。估价对象各项规划指标明确，在合法的前提下，以规划指标进行估价才体现其最高最佳使用。4.替代原则：是指在同一地区或同一供求范围内的类似地区的类似房地产（用途、结构、规模、档次、所处地区相同或相近等），其价格是相近的。5.价值时点原则：是指某房地产的价格是动态变化的，不同的时间点，其价格不同，评估的价格实质上是指在某一时点下的价格。价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，故本次价值时点为2014年04月24日，并以此时点的房地产市场状况和实地勘查状况及相关假设状况进行估价。6.谨慎性原则：房地产市场价格的变化受多种因素制约，每一种因素的变化都反过来影响到房地产价格，从而影响到评估标的抵押价值和抵押贷款的资金安全。谨慎性原则就是在评估房地产抵押价格时，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：本估价报告中，估价结果为估价对象于价值时点的抵押价值。房地产在价值时点的抵押价值为假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。1.假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值本次估价的估价目的是对已建成的房地产即商业用房房地产进行公开市场价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象商业用房房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。（1）成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为城关镇龙津大道金都飞霞商城商业性物业，市场交易和租赁活动活跃，因此不适合成本法评估。（2）假设开发法是将估价对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发成本、税金和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为已建成的综合物业，规划及设计用途明确，根据抵押估价谨慎性原则，抵押估价以保持现状使用为前提，故无重新改造或重新开发必要，即假设开发法不宜采用。（3）市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为城关镇龙津大道金都飞霞商城商业性物业，同一供求圈内近期类似物业交易案例较多，结合估价经验，市场比较法为首选估价方法。（4）收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为具有收益性物业，同一供求圈内类似物业租赁市场活跃，收益资料易于搜集，故收益法作为另一种估价方法。根据以上分析，最终选择市场法和收益法作为本次估价的基本方法，两种估价方法相互验证，最终综合评定其市场价值。2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本次估价据估价师调查了解本估价对象在价值时点时未设定法定优先受偿权，法定优先受偿款为零。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，最后确定估价对象在价值时点2014年04月24日的估价结果为（币种：人民币元）：估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场总价值：709.0678万元（大写：柒佰零玖万零陆佰柒拾捌元整）。知悉的各项法定优先受偿款：0万元（人民币大写：零元整）。估价对象抵押价值（-）：709.0678万元（大写：柒佰零玖万零陆佰柒拾捌元整），单价取整为7916元/m2。十一、估价人员：注册房地产估价师 注 册 号 签 名黄显珊 3420080034 王 红 3420050055 十二、估价作业日期：2014年04月24日2014年04月25日。十三、估价报告应用的有效期：本报告价值时点为2014年04月24日，估价报告应用有效期自估价报告出具之日（2014年04月25日）起一年内有效。十四、变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.估价对象法定用途为商业，实际用途为商业，其建筑形式符合一般商业用房需要，故通用性较强；2.估价对象规划手续齐全，产权清晰，来源合法，其使用不受其他房地产的影响，故独立使用性较强；3.估价对象为3层商业用房房地产，具有独立使用的可能性，根据合法用途和产权状况，估价对象可以分割转让；4.假定在价值时点拍卖或变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度：假定在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据对同类物业处置情况的调查，预计估价对象可实现的变现价格约为市场价值的八成；5.变现时间的长短；估价对象在价值时点以拍卖方式处置房地产时，若变现时间较短，变现价格一般较低，变现成本较高。根据当前处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间约为3个月。6.在当前市场条件下，估价对象地处城关镇龙津大道金都飞霞商城商铺，所在区域为内公共服务配套设施比较完善，交通十分便捷，周边社区较集中，人口密度高，商业繁华程度较高，已经形成成熟的商业市场，且目前估价对象作为县城商铺在该区域需求量较大，通用性较强，独立使用性强，可以分割转让，综合分析变现能力好。7.变现过程中的税费：抵押房地产变现过程中发生的税费主要涉及营业税及附加、土地增值税、所得税、契税、印花税及交易手续费等；以拍卖方式处置抵押房地产时，要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用；抵押房地产原欠缴的各种费用（除优先受偿款），需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水、电、暖、煤气、物业管理费等。清偿次序：处分抵押房地产所得金额，扣除优先受偿款后，依下列顺序分配（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。房地产抵押的优先受偿款包括：发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，就在当按照设立抵押权的先后顺序清偿。十五、风险提示及说明 1. 2013年上半年舒城县共成交了商业类商品房197套，其较之2012年上半年期间的145套上涨了52套，其同比涨幅达35.86%。虽然2013年上半年期间的商业销售量出现了同比上涨的现象，但是其销售量仍然未超过200套，在目前房地产市场土地价格屡创新高、中心区供应量大为缩水、房价涨幅比较厉害的情况下，楼市若没有健康平稳发展，国家仍然有出台收紧政策的可能。估价对象可能因国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整、区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素使得估价对象房地产的价值未来下跌存在一定的可能。2.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响：本估价结果是估价对象在特定的价值时点的特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于价值时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。3.对抵押期间可能产生的房地产信贷风险：抵押人的商业风险（商业不善可能会导致还贷能力下降），抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和商业能力可能会导致还贷能力下降），整个房地产市场周期性发展的影响（市场风险，特别要注意处于房地产泡沫阶段进行抵押的房地产价值的下跌），国家出台有关经济政策和房地产政策对房地产市场的影响（政策风险）。4.估价报告使用者应合理使用评估价值，本报告评估结果未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、其他不可抗力的因素，市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。（一般贷款额应低于估价结果）。5.报告使用者应对估价对象在抵押期间的房地产贷款市场风险、政策风险、操作风险等随时予以关注，并建立相应的风险管理及内控制度，定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。6.抵押权利双方应按规定到有关登记管理部门进行抵押登记。估价技术报告一、实物状况描述与分析：1.估价对象土地基本状况估价对象位于城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺，所占用土地为舒城县城区国有出让商业用地。估价对象所在区域地势平坦，呈现则四边形，地质情况好。商铺东邻合安路、南邻金都飞霞商城水杉路、西邻飞霞农贸大市场、北邻金都飞霞商城商铺，四至界限清楚，无权属争议。宗地内基础设施已达“六通一平”。国有土地使用证编号：舒国用（2010）第101753号，土地使用权人：安徽省金都房地产开发有限公司，地类：商住，使用权类型：出让，终止日期：2049年11月30日，未分摊到每户总面积为31503.44m2。商业用地法定最高使用年期40年，至价值时点尚可使用年期为34.69年。2.估价对象房屋基本状况估价对象房地产为城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺商业用房，房地产权证权证字号：房地权证皖舒字第00069892、00069893、00069894、00069895号，建筑面积总为895.74m2，（其中：1号商铺为422.61m2 、2号商铺为473.13m2），房屋总层数为18层，估价对象所在层为3层，设计用途：商业，现用途商铺为自主经营，钢混结构，建成年代：2011年09月27日，房地产权利人：XXXXXXXXXXXXX，产权来源于产权调换。估价对象入户门为双开木制门，水泥楼梯、不锈钢扶手：室内装修为毛坯、钢筋混凝土梁柱，塑钢玻璃窗幕墙，外墙面铺设为面砖，水电管线暗敷设、消防设施、电梯安装到位。估价对象建筑品质高，临街面宽，外观气派，内部格局布局合理，利于商业，层高约5米。基础设施配套完备（通路、供电、供水、排水、通讯、通天然气），目前估价对象使用和维护状况良好，属于完好房。综上所述估价对象所占用宗地四至界限清晰，面积适中，用途符合规划且为最佳用途，土地形状规则便于利用，地形地势好，实际开发程度为“六通一平”，估价对象建筑品质高，临街面宽，外观较气派，内部格局布局合理，利于商业，楼层高度适宜，利于商业，装饰为毛坯装修，使用和维护良好，房屋成新率较高，有助于房地产价格的提高。二、权益状况描述与分析：1.土地权益状况土地所有权状况：国家出让用地土地使用权权状况：归安徽省金都房地产开发有限公司所有他项权利设定情况：未设定他项权利土地使用权管制：商业用途其他特殊情况：暂无2.建筑物权益状况描述房屋所有权状况：归XXXXXXXXXXXXX所有他项权利设定情况：未设定他项权利出租或占用情况：自用其他特殊情况：暂无综上所述待估宗地房地产权益状况合法、使用权状况明确，估价对象于价值时点未设定他项权利，对权益状况无不良影响。三、区域因素分析：1.地段商业繁华程度估价对象坐落于舒城县城关镇古城南路东侧螺丝巷南侧水杉路北侧，位于城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商业用房，估价对象居住区位于县政府东南方位，距杭埠火车站约25公里、距汽车站约300米、距县文化广场0.5公里。所处地段紧邻飞霞水杉路、合安路商铺、飞霞农贸大市场、飞霞商务大酒店等，且该区域社区集中，已成一个成熟商圈，估价对象商铺紧临城市主干道合安路、梅河路、古城路、水杉路，门面集中，人口密度高，因此该地段商业繁华度高。2.交通状况估价对象紧临城市主干道合安路、梅河路，古城路道路通达度好。大中型货车实行白天交通管制，公交和出租车畅通。估价对象距离公交站点不足50米，县内有1路、2路、3路、5路、9路等公交车和出租车经过，平均每隔15分钟有一辆公共汽车通过，交通出行十分便捷。估价对象社区内有地面停车场，停车方便。3.外部配套设施状况经估价人员实地勘察，区域内基础设施开发程度已达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气），供水、排水、供电、通讯、通气等保证率较高，区域内无经常性水灾发生，基础设施总体状况良好。同时，区域外公共服务设施完备，购物有农贸大市场、合安路、古城路、水杉路商业一条街等，教育有舒城一中、二中、三小、舒师附小、师范学院等，城关镇幼儿园、县直幼儿园等，舒城县医院、附院、社区门诊医院等，银行有农业银行、邮政银行、工商银行、建设银行等。4.临街状况商铺东邻合安路、南邻金都飞霞商城水杉路、西邻飞霞农贸大市场、北邻金都飞霞商城商铺，临街面宽。综上所述，估价对象位于城关镇龙津大道金都飞霞商城，地理位置优越，商铺集中，人口密度高，地段商业繁华度高，交通便捷，公共服务设施完备，临街状况好，对价格有一定的提升作用。四、市场背景分析：1.宏观经济形势和相关政策2012年舒城县生产总值（GDP）127.8亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，涨幅高于全省平均水平。工业可谓是拉动经济增长的最大功臣，贡献率高于其他行业。到12月末，全县工业企业实现总产值242亿元，增长24.8%。净增规模企业15家，总数达120家，净增亿元企业10家，总数达50家。同时，舒城县服务业发展也明显加快，社会消费品零售总额44.9亿元，增长15.6%；城镇登记失业率控制在3.7%以内；人口自然增长率控制在4.1以内；单位GDP能耗下降3.97%。随着舒城县城的发展，越来越多的资本涌入“县城”。2012年全社会固定资产投资突破71.2亿，涨幅超三成。其中，房地产投资四季度奋起直追，扭转降势，实现全年正增长。财政方面，去年全年收9.7亿，支27.42亿，支出增幅高于收入，尤其是在住房保障上的支出增长比例较大。进出口在出口的带动下，全年进出口7994万美元，增长8.3%，居市属县城前列。经济快速发展，也为居民增收打下基础。去年，全县城镇居民人均可支配收入16345元，农民人均纯收入9081元，增长16.4%。收入增加带动了消费。去年，全市社会消费品零售总额44.9亿，增长15.6%。2.舒城县2013年房地产总体发展情况2013年上半年，舒城县楼市虽受“新国五条”及细则影响，但市场依然延续了去年下半年以来的回暖走势，呈现出投资回暖，销售放量，供应充足，价格攀升的发展态势。（1）投资回暖明显，月度屡创新高。今年以来，在远大港汇广场、枫丹欧洲华城、九溪江南等大项目带动下，房地产投资逐月攀升，屡创新高。自今年6月份房地产投资5.67亿元，比去年同期增长了64.1%。（2）销量逐月攀升，增幅有所回落。上半年，除了3月份受“新国五条”政策的影响，销量异常波动外，其他月度销售总体呈现出逐月放量的态势。1-6月份，全县房屋销售面积达6.5万平方米，为本轮调控以来除今年3月份外单月最高销量，同比增长30%。（3）中小户型受青睐，高端市场回暖。随着房地产调控的不断加码，开发商和投资者都将眼光转向中小户型房屋，地段好的中小户型房屋更是倍受青睐，如九溪江南南荷园、欧洲华城、相约湖畔等地。在小户型房屋热销的同时，我县高端房屋市场也有所回暖。少量别墅及大户型销售情况的前景乐观。（4）新开工面积大增，市场供应量充足。今年6月，我县施工面积达92.2万平方米，比同期增长27.5%。房屋供应量虽然存在乡镇间的不均衡，但我县房屋供应量总体充足。（5）资金回笼良好，资金保障充裕。今年以来，随着楼市持续旺销，以回笼资金为主的其他资金到位始终保持着50%以上的增速，在回笼资金的支撑下，房地产开发资金保障良好。上半年，全县房地产开发企业开发投资资金5.67亿元，同比增长64.1%。3、同类房地产市场状况2013年上半年舒城县共成交了商业类商品房197套，其较之2012年上半年期间的145套上涨了52套，其同比涨幅达35.86%。虽然2013年上半年期间的商业销售量出现了同比上涨的现象，但是其销售量仍然未超过200套。估价对象位于城关镇龙津大道金都飞霞商城，为商业用途房地产，有梅河路、合安路、水杉路商铺等都将包含在受益范围之类。有合安路、梅河路、水杉路交通非常便利，缩小了购房者置业的空间距离感，这些都将成为城关镇发展的新机遇。根据估价对象的区域位置及目前市场上对商业用途房地产的需求状况分析，估价人员认为估价对象为城关镇具有一定升值潜力的房地产，市场前景状况优。五、最高最佳使用分析：估价对象现在的使用用途是在法律上许可的能获利最多的最有效地使用。故以维持估价对象现状持续使用（或商业）为前提进行评估。房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最高最佳使用方式，主要考虑以下方面： 1.法律上的许可性：即在法律（规划及相关政策法规）许可的前提下，不受估价对象现时使用状况的限制，而依照法律、法规、规划发展的方向等，按照其法律许可的最优的使用方式进行估价。 2.技术上的可能性。即不能把技术上（建筑材料性能、施工技术手段等）无法达到的使用方式作为最高最佳使用。要在技术可能的前提下确定最高最佳使用方式进行估价。 3.经济上的可行性。即对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。 4.价值是否最大：即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 5.土地与建筑物的均衡性，即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判断其是否处于最高最佳使用方式，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配、是否具有投资集约度的因素考虑进去。 6.房地产与周围环境的协调性：即以房地产与外部环境是否均衡或协调来判断其是否处于最高最佳使用方式，也就是说，估价时按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最佳用途进行估价。 在房地产的最高最佳价值利用方式的选择上，价值最大的为商业，其次为住宅。但最高最佳价值得最大必须是在合法的基础上进行，其利用前提为合法使用。 在合法前提下的最高最佳使用是使房地产获利最大的利用方式。鉴于估价对象是符合城市规划并取得了合法的产权证件的房地产，根据现状及估价目的分析，待估房地产的法定规划为商业，实际用途为商业，房地产使用合法有效。实际使用过程中土地与建筑物的均衡性较好，房地产与周围环境的协调性也较优，按照谨慎原则本报告中以估价对象的法定用途为最高最佳使用。六、评估选用方法： 本估价报告中，估价结果为估价对象于价值时点的抵押价值。房地产在价值时点的抵押价值为假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 1、假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即商业用房房地产进行公开市场价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象商业用房房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。 （1）成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为城关镇龙津大道金都飞霞商城商业性物业，市场交易和租赁活动活跃，因此不适合成本法评估。 （2）假设开发法是将估价对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发成本、税金和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为已建成的综合物业，规划及设计用途明确，根据抵押估价谨慎性原则，抵押估价以保持现状使用为前提，故无重新改造或重新开发必要，即假设开发法不宜采用。 （3）市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为城关镇龙津大道金都飞霞商城商业性物业，同一供求圈内近期类似物业交易案例较多，结合估价经验，市场比较法为首选估价方法。 （4）收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为具有收益性物业，同一供求圈内类似物业租赁市场活跃，收益资料易于搜集，故收益法作为另一种估价方法。 根据以上分析，最终选择市场法和收益法作为本次估价的基本方法，两种估价方法相互验证，最终综合评定其市场价值。 2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。 本次估价据估价师调查了解本估价对象在价值时点时未设定法定优先受偿权，法定优先受偿款为零。七、估价测算过程（一）市场比较法 市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 可比实例 交易情况 市场状况 区位状况 实物状况 权益状况比准价格= 成交价格 修正系数 调整系数 调整系数 调整系数 调整系数 （1）案例选取：估价对象同一供求圈内类似物业交易案例较多，所以采用市场比较法测算其比准价格。根据替代原则，选取与估价对象属于同一供求区域内的三个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。具体如下： 比较案例A：城关镇飞霞花园广场西侧财富广场大厦商业用房，建筑面积1343.61平方米，中装，建成于2012年，总层数为19层，所在层为3层，结构钢混，交易价格9800元/平方米，成交日期：2013年12月。 比较案例B：城关镇桃溪路中段北侧华润苏果大厦商业用房，建筑面积1422.73平方米，中装，建成于2010年，总层数为19层，所在层为3层，结构钢混，交易价格9400元/平方米，成交日期：2013年12月。 比较案例C：城关镇华桥路中段东侧商铺金润万家大厦商业用房，建筑面积782.28平方米，中装，建成于2012年，总层数为17层，所为3层，结构钢混，交易价格9000元/平方米，成交日期：2013年12月。 估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表1。表1、比较因素条件说明表项目名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C 可比案例比较因素城关镇龙津大道金都飞霞商城3层三层农贸市场1、2号商铺城关镇财富广场大厦商铺城关镇华润苏果大厦商铺城关镇金润万家大厦商铺交易价格(取整)9800元/m29400元/m29000元/m2位置城关镇古城南路东侧螺丝巷西侧城关镇飞霞花园广场西侧城关镇桃溪路中段北侧城关镇华桥路中段东侧交易情况正常正常正常正常市场状况2014年04月2013年12月2013年12月2013年12月区位状况距市中心距离0.5公里50米0.5公里1公里地段商业繁华程度繁华繁华繁华较繁华交通便捷度便捷便捷便捷便捷外部配套设施完备度完备完备完备完备临街状况好好好好实物状况设备与设施完善程度完善完善完善完善建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积895.74m2，较大1343.61m2，大1422.73m2，大782.28m2，较大建成年代2011年2012年2010年2012年层次3F/18F3F/19F3F/19F3F/17F内部格局好好好好临街宽度与深度比较好好好好室内装修毛坯中装中装中装权益状况无限制无限制无限制无限制（2）交易情况正估价对象为正常二手市场交易价格，交易案例为二手市场正常交易价格，无需进行交易情况修正。（3）市场状况调整公式：可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数结合城关镇二手房交易市场实际状况和估价对象所在区域，以估价对象房地产价格指数为100，可比实例A、B、C成交日期为2013年12月、12月、12月，则可比实例价格指数分别为101、101、101。则：交易日期的修正系数=估价对象于价值时点的价格指数/可比实例于交易日期的价格指数，则交易日期的修正系数确定如下：估价对象相对于可比实例A（2013年12月）交易日期修政系数为：=100/101100/100=0.9901估价对象相对于可比实例B（2013年12月）交易日期修正系数为：=100/101100/100=0.9901估价对象相对于可比实例C（2013年12月）交易日期修正系数为：=100/101100/100=0.9901（4）区位状况调整估价人员根据现场勘察和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区位状况因素进行修正。A.距市中心距离以估价对象为100，每增加1公里，指数相应向下修正2%。B.地段商业繁华程度分为繁华、较繁华、一般、低四个级别，以估价对象繁华程度为100，每相差一个级别，指数相应向下修正3%。C.交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个级别，以估价对象交通条件为100，每相差一个级别，指数相应向下修正3%。D.外部配套设施完备度分为完备、基本完备、不完备三个级别，以估价对象外部配套设施完备度为100，每相差一个级别，指数相应向下修正3%。E.临街状况分好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象临街状况为100，每相差一个级别，指数相应向下修正3%。（5）实物状况调整估价人员根据现场勘察和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的实物状况因素进行修正。A.设备与设施完善程度分为完备、较完备、一般三个级别，以估价对象设施设施状况为100，每相差一个级别，指数相应修正3%。B.建筑结构分为钢混、混合、砖木三个等级，以估价对象建筑结构为100，每相差一个级别，指数相应向下修正2%。C.建筑面积分为面积小、面积较小、面积适中、