体育场综合开发建设项目建议书.doc

体育场综合开发建设项目建议书XXX企业集团河北XX投资有限公司2009年7月28日目 录一、项目背景二、项目综合改造建设优劣分析（SWOT）三、项目建设的可行性四、项目建设改造的意义五、项目整体规划建设改造计划六、体育场项目整体规划建设改造投资费用概况七、投资合作意向及结论附件前 言保定体育产业在河北区域一直占有重要地位，并成为保定引以自豪的形象名片，为使保定体育产业这颗璀璨的明珠更加明亮更加夺目辉煌，加快提升保定体育产业硬件设施“使保定体育场形象工程成为保定的一道靓丽的风景线”，完善体育场周边配套设施及体育场硬件升级现已刻不容缓，为打造保定“体育名城”建设体育名城形象工程，推动保定体育产业的可持续发展，我公司结合体育场整体情况，现对体育场项目提出以下综合改造建设计划。一、项目背景1、项目位置项目区位本项目位于保定市裕华西路与河北电影院遥相呼应，项目所处地段为保定老城区商业圈地带，周边建筑物较为陈旧，体育场项目坐落于裕华西路南侧，西公园路，东临恒祥南大街。2、项目基本数据体育馆可容纳5300名观众，田径场可容纳13000名观众，占地135.435亩。体育场南侧417大院北侧之间区域，家属院产权属体育局面积1440 m2；田径场南侧厕所、平房产权属体育局，面积525 m2 ；田径场西南角产权属房管，面积1500 m2。3、周边情况1）东侧锅炉房、车库产权属体育局，面积400 m2；2）家属院产权属体育局面积1440 m2；3）田径场南侧厕所、平房产权属体育局，面积525 m2；4）田径场西南角产权属房管，面积1500 m2；5）体育场西侧是原地区公安处家属院，产权属公安局，面积6710 m2；6）体育馆东侧旱冰馆产权属体育场，面积2630 m2（包括旱冰场）；4、项目改造动向 体育场项目本着完善体育场周边配套设施及提升体育场硬件品质，通过项目的科学开发、统一规划、协调运作，开拓运动员公寓、全民健身广场、体育休闲娱乐会 、体育商城、体育宾馆等业务，在促进保定体育产业硬件设施形象工程建设的同时带动体育产业经济社会的发展，打造“体育名城”，开创“体育产业文化中心”（包括“体育产业经济圈+体育休闲娱乐+体育活动组织”）的发展模式。此项目的资源开发，不仅能给保定带来发展机遇，提升保定城市品质，同时也能解决当地一大部分群众工作就业的问题。二、项目综合改造建设优劣分析（SWOT）1、项目的优势1）“文化软件”优势：保定体育产业基础建设雄厚，体育文化氛围丰富，先后为国家培养了钱红、郭晶晶、张晶、王浩、高军等十几名世界冠军，并分别被国家体育总局及项目运动管理中心命名为 “全国游泳之乡”、“全国乒乓球重点城市”、“中国田径高水平后备人才培训基地”、“中国青少年篮球重点训练单位”、“中国游泳、花样游泳训练基地”、“中国青少年短式网球培训基地”、“全国篮球城市”等荣誉。保定体育产业文化的优势起到由无形的“软性口碑”形成了“有形的硬性市场”，在发展改造体育场项目中起到润滑剂的作用；2）地理优势：体育场项目位于裕华路西路，火车站东侧300米与河北电影院遥遥相对，此项目区域商业气氛、文化氛围浓郁是一条融长江之浩然、生机、活力及人气、财气于一体的优势地脉，经政府对河北电影院附近区域整体改造，此区域将成为保定裕华路的龙头地脉之地，在体育文化产业方面将孕育出无限商机；保定距离北京、石家庄、天津均在一个半小时里，交通区域条件非常优越，为以后体育场项目改造升级承接大型文化体育活动起到一定的积极作用。3）自身硬件优势：体育场现体育设施相对集中，除体育场体育馆外，还有乒乓球训练馆、国跤馆、室内田径训练馆、体育幼儿园等体育设施，在以后改造建设中起到事半功倍的作用；2、项目的劣势1）体育场大部分硬件设施比较陈旧，不能适应时代的发展，在现代化、科技化体育产业运营发展中起到一定的阻碍作用；2）体育场自身体育主题性配套设施几近空白，如体育主题化住宿、饮食、娱乐等设施匮乏。在现代化体育产业发展中，周围配套设施主题化建设在“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”业务中起到决定性作用。3）体育场运营机制需完善（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需求）； 4）市场定位不明确，营销力度，活动组织不够；3、项目的机会点 1）“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”业务运作市场潜力巨大，通过08年北京举办奥运会，国家将会对体育产业给予更大的重视及支持，国内体育产业也将带来新的热潮和商机。 2）体育场项目进行包装建设作为迈向“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”业务的第一步。体育场项目框架已基本形成，前期投入资金相对较少，切入市场进行整合化运作比较快。4、项目建设面临的困难和问题1)体育场项目周边的建设牵涉的政府部门较多，沟通协调起来耗时耗力。2）由于其作为开放性、粗放性的运作的“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”业务，管理及经营中需要面临、应付、处理各种各样的问题。三、项目建设的可行性1、项目改造建设的必然要求保定体育产业在国家占有举足轻重的地位，并享有国家多项殊荣，大众认知度比较高，体育资源十分丰富，但保定体育产业硬件设施相对滞后，现项目自身不能适应现代化体育发展道路及形成“体育产业文化中心”概念，使保定本应亮丽的风景线而有些冷淡。建设改造体育场项目是以后发展道路上的必然要求，有利于带动保定体育产业整体经济的突飞猛进，可以更多的吸引商家及大众参与、从事体育事业，可以更多的为国家培养、输送体育精英，利用好自身资源优势并有效发挥其特长资源，在项目区域建设“体育产业文化中心”打造国内优秀体育产业形象工程。2、项目选址的有利条件及自身优势体育场项目位于裕华路西路，火车站东侧300米与河北电影院遥遥相对，此项目区域商业文化气氛比较浓郁，而且体育场自身设施比较完善，在后续开发建设中只涉及硬件更新及部分物业配套设施建设，这样可以节约需多资金起到事半功倍的作用。3、文化产业的发展“十一五”期间被提到重要位置对发展文化产业方面纲要提出，一手抓公益性文化事业，一手抓经营性文化产业，这是指导文化发展的一项重要原则。纲要把文化产业体系建设作为“十一五”时期文化发展的重点之一加以部署。一是明确重点发展的文化产业门类，提出一批具有战略性、引导性和带动性的重大文化产业项目，力争在重点领域取得跨越式发展；二是要优化文化产业布局和结构；三是转变文化产业增长方式；四是推进经营性文化事业单位转制；五是大力培育文化产品和文化要素市场；六是着力发展现代文化产品流通组织和流通方式。4、项目符合国家政策性需要建设改造体育场项目形成“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”的目标能有效带动本地整体体育产业经济的发展，是符合国家发展体育产业政策要求，是贯彻市政府78次常务会议关于将市人民体育场及周边改造建为“保定市体育中心”的纪要精神，积极推进保定体育产业发展建设“体育名城”的伟大创举。保定体育产业根基比较雄厚，资源十分丰富，并深受大众青睐，建设改造体育场项目，将给保定体育产业发展提供新的发展机遇和发展平台。从国家宏观政策层面来讲，体育产业也是拉动内需，促进消费的鼓励性产业。四、项目建设改造的意义1、有利于提高体育场项目物业配套标准建设改造体育场项目，可极大地提高体育场配套设施的建设水平，实现体育产业高标准、高品质，高服务的标志化建筑物，达到“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”业务标准的目标。2、增加税收，加速促进体育产业的大整合体育场项目规范化及产业化建设改造运作，使达到“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”的目标，有利于提高保定体育产业的知名度，促进体育产业的整体大发展，以及带动相关产业链的大整合。另外规范的市场运作，还可以有效增加地方政府的税收。3、有利于增加大众就业率体育场项目是一个综合开发的项目，其中规划有体育商城、体育休闲娱乐传扬等项目，此项目运作经营自然需要大量的人员及劳动力，这样就为本市大众就业提供了一个就业的机遇，而且还为一些市民提供创造财富平台的契机。4、利于拉长文化产业链及体育产业机构调整，树立本市体育产业形象体育场的改造建设及产业化运作，将会改变本市体育产业化建设运作不合理、不规范的局面；改变体育产业建设历史文化名城与体育名城不符的现实。保定作为河北区域体育重要城市，却没有充分的开发和利用好现有资源。以建设改造体育场项目为契机，可以迅速带动并形成以“体育产业文化中心”、“大体育产业经济圈”的目标。体育产业将与其它文化产业，起头并进，共同发展，拉长文化产业链，有利于保定打造“体育名城”的政府形象。 5、有利于提高项目周边资源价值通过体育场项目的全面实施改造，可以有效地提高项目周边资源的价值，提高现有游资源质量，可以充分带动周边区域进行有效利用，形成由点带线的开发建设，使项目区周边资源得到有效和可持续开发利用。五、项目整体规划建设改造计划1、项目整体规划建设改造概况体育场项目预建设成河北区域“体育产业形象试点工程”及保定区域“体育产业文化中心”，此项目是集体育商城、体育休闲娱乐会所、运动员公寓、全民健身广场、体育大厦等综合体育产业项目，项目建设将大大完善保定体育产业整体功能，提高保定体育品牌档次与品位，并促使保定体育产业更加和谐、稳定、可持续性的向前发展。体育场项目整体规划建设共分以下五块功能区域改造：1）体育商城项目体育场东北角地下改造（原旱冰场）2）体育休闲娱乐会所及全民健身广场项目体育场西侧地下改造（现居民房）3）运动员接待宾馆项目全民健身广场南侧西看台外建设改造4）运动员公寓项目体育场西侧原2个露天游泳池改造5）体育场宿舍楼项目体育场南侧体育场宿舍附带旧城改造2、项目开发名称推荐保定奥林匹亚体育中心、保定奥林体育中心、保定体育全民健身中心3、项目改造建设发展目标定位体育场改造项目发展目标定位为：以发展“体育产业文化中心”和“大体育产业经济圈”为主体核心，集体育商品市场、休闲娱乐、体育主题餐饮宾馆、多项目体育场馆等功能为一体的“体育产业文化中心”，具体分为以下两个方面：A、 打造成为河北区域体育产业最具特色体育场所；B、 打造成为保定体育产业集散中心及最重要的体育标志性形象工程；4、项目规划区域改造1）体育商城项目体育场东北角地下改造（原旱冰场）a、体育商场项目地下一层项目概述：地下体育商城项目预建设成为保定市体育用品行业服务较好、种类较全、品牌较多、质量较优、价格较低、规模最大的大型体育运动、休闲用品的购物中心“体育用品集散地”。体育商城项目营业面积预计约2,100平方米，将拥有员工百余人，这样就为本市大众就业提供了一个就业的机遇，而且还为一些市民提供创造财富平台的契机。体育商城预计经营品种近六千余种，主要以阿迪达斯、耐克、茵宝、曼奴、康威、威尔胜、YY、速达美、英派斯、英克莱、格林、汇康、红双喜、双鱼、世达、蝴蝶、斯泊汀、LP、斯的卡、拍里奥、星牌、火车头、等国际国内几十种品牌为主。经销商品囊括了各种运动、休闲服装，鞋系列，背包帽系列，各种运动器材，健身路径等。建筑面积:2400m2投资费用:钢混结构预投资375万元，人防建筑要求预投资562万元。(体育商场 室内效果图)b、体育商场项目地上停车场项目概述：地上停车场项目停车数量预计达到100多辆，并采用智能停车场管理系统进行管理，届时此项目将时保定市规模最大、设施最先进的停车场。智能停车场管理系统以非接触式卡作为停车场车辆进出的凭证，一车一卡，对车辆进出图像进行对比。系统是将先进的射频卡识别技术与视频图像处理技术结合，通过计算机处理，对停车场车辆出入进行安全管理以及收费。建筑面积：2400m2投资费用：32.5万元(智能停车场 效果图)c、体育商场项目周围拆迁：此项目实施前期拆迁主要由政府相关单位进行解决。2）体育休闲娱乐会所及全民健身广场项目体育场西侧地下改造（现居民房）a、体育休闲娱乐会所项目地下一层项目概述：体育休闲娱乐会所项目紧邻公园路，此项目营业面积4600平方米，诉巨资高档豪华装修，是集大型健身俱乐部、健康水疗、KTV体育酒吧、乒乓球室、棋牌室、茶艺室、足球吧、保龄球、壁球、击剑俱乐部、舞蹈工作室、瑜伽馆、全天候转播世界各地体育赛事等为一体的多元化大型体育休闲娱乐会所。建筑面积：5000m2投资费用：钢混结构预投资780万元，人防建筑要求预投资1170万元。(体育休闲娱乐传扬 局部效果图1)(体育休闲娱乐传扬 局部效果图2)(体育休闲娱乐传扬 局部效果图3)b、体育休闲娱乐会所项目西侧地上全民健身广场项目概述：全民健身广场项目预建成后将成为保定市健身休闲的重要场地，80%项目将全部面对市民免费开发，场内分设两个篮球场、两个网球场、排球场、滑板练习场、滑轮练习场、羽毛球场、并安装了较为齐全的健身器材，还将为其他攀爬、舞狮等项目预留发展空间，从老人到小孩都可以在这里找到适合他们的健身活动运动场地。建筑面积：5000m2投资费用：295万元(全民健身广场 局部效果图)c、体育商场项目周围拆迁：此项目实施前期拆迁主要由政府相关单位进行解决。3）运动员接待宾馆项目全民健身广场南侧西看台外建设改造项目概述：体育宾馆项目预计规划成星级标准构筑、经营、管理集餐饮、住宿为一体的体育主题化四层商务宾馆，餐厅包间和宾馆房间将以中国奥运冠军人物风采及中国体育吏展示进行包装设计。体育宾馆设有各式标准间、豪华套间80多套，每间配置设施齐全有冷暖空调、24小时热水供应，客房内并配有高速宽频上网接口，并提供手提电脑出租服务, 宾馆进行差异化经营、运作，主要面对体育运动员、中高层次消费群体及市政机关人员。建筑面积：2420 m2投资费用：1105万元(运动员接待宾馆 局部效果图)4）运动员公寓项目体育场西侧原2个露天游泳池改造项目概述：项目紧临公园路在运动员接待宾馆南侧，预规划改造成高档次的、高品质的、主题化风格的两栋九层运动员公寓。公寓为特级涉外宾馆，设有中、高档家庭式客房，房内设施一应惧全，有中、小型各类会议室及商务中心和商品部等，同时配备了供100人用餐的大型餐厅及风格迥异的各式包间，以满足不同风味宾客的需求。建筑面积：5600 m2投资费用：1300万元(运动员公寓 局部效果图)5）体育场宿舍楼项目体育场南侧体育场宿舍附带旧城改造项目概述：项目在体育场东南侧,对现体育宿舍楼及其它住宅楼进行改造或附带旧城改造,预规划成两栋18层住宅楼。届时此项目不仅会对本市体育产业做出杰出贡献的运动员及工作人员提供最大优惠政策，解决住房难及差的问题，届时还将会对周边脏、乱、差环境进行整体提升、改造，使周围环境旧貌换新颜形成一道靓丽的新都市风景线。占地面积：12亩建筑面积：25000 m2投资费用：5850万元(体育场宿舍楼 局部效果图)六、体育场项目整体规划建设改造投资费用概况项目名称建筑面积建筑属性投资费用合计投资费用合计体育商场地下2400 m2钢混结构人防结构375万元562万元地上2400 m2彩色混凝土，停车场325万元-体育休闲娱乐会所地下5000 m2钢混结构人防结构780万元1170万元地上5000 m2全民健身广场设施295万元-运动员宾馆2420 m2钢混结构，宾馆、餐饮1105万元-运动员公寓5600 m2钢混结构 1300万元-体育宿舍楼25000 m2钢混结构5850元-投资费用合计97375万元1.03145亿元七、投资合作意向及结论1、投资合作意向为更好的推动本市体育产业经济的发展，把此地打造成为“体育产业文化中心”的体育强市“体育名城”，应及时抓住国家对体育产业发展、支持的良好契机，使此项目快速激活、整合周围资源，这样才能使本市体育产业发展进入正常运作轨道，并得到更大的收益实惠。我公司本着“发展体育产业 支持全民健身 创建和谐社会 振兴经济”的投资合作理念，特提出如下项目合作意向：1）关于体育场项目前期地面拆迁工作、拆迁资金，我公司建议主要由体育局申请政府相关部门全部解决运作，我公司可以予以适当支持、协调；2）关于我方在体育场项目改造方案中提出的体育商城、体育休闲娱乐会所、运动员接待宾馆、运动员公寓、体育场宿舍楼五块区域，我公司可以进行全部项目投资建设或双方合作开发建设；3）为方便体育场项目正常、有效的实施进展，待体育局或政府相关部门通过项目方案后，双方再进行进一步实质洽谈或签定相关协议、合同；4）体育场（田径场）项目东、南、北面拆除重建工程中，我方建议体育局申请市政府，如东、北面看台下设沿街门脸，我方可参与工程部分投资建设；2、结论从体育场项目的市场分析来看，该项目的