商业板块中商项目定价模板.pptx

XX项目定价报告模板 商业管理部 以下内容中所涉及到的数字及文字近作为模板使用 各项目需要根据实际情况填写 完成ppt后删除此页即可 2 第一部分 本体分析 项目整体 商铺 万 公寓 万 住宅 万 总建筑面积 万 已推未售 住宅 套 亿公寓 套 亿商铺 套 亿小计 套 亿本次新推 住宅 套 亿公寓 套 亿商铺 套 亿小计 套 亿 1 取证 2013年12月23日开盘 2015年9月20日产品 4 住宅面积 14400平米套数 100套均价 16500元 平米 总价 1 5亿 取证 2013年11月15日开盘 2014年6月28日产品 1 写字楼面积 42000平米套数 280套均价 14000元 平米 总价 5 88亿目标 2 8亿 48 取证 2013年12月23日开盘 2014年7月26日产品 2 住宅面积 14400平米套数 150套均价 16500元 平米 总价 2 4亿目标 1 6亿 67 取证 2013年11月15日开盘 未推产品 3 写字楼面积 40267平米套数 276套总价 5 6亿 年度推盘计划 2 4 3 推盘计划 新推产品 货量情况 此次预推出盱眙雨润广场新推盘商业B 共259套 其中沿街外街7套 总面积 内铺252套 总面积 开盘目标 本次开盘预计沿街去化 内街去化 套 新推产品 项目存货 西侧商铺 同类产品存货梳理 总结 新推产品自身现状结合之前类似产品销售现状 对目前新推产品做一个市场评估 第二部分 定价机制 价格策略 影响因素 市场政策 供求特点 整体湖州住宅市场成交体量走低 量价关系 整体市场量价齐跌 其中西南区市场跌幅接近10 存量风险 整体湖州住宅市场存量风险巨大 其中西南片区存量去化周期与市区持平 市场分析 若推出的为住宅产品 只需提供住宅市场至少3年以上供应 成交 库存等如数据 具体如上表 若推出的为商业产品 仅需提供商业市场至少3年以上供应 成交 库存等如数据 具体如上表 若推出的为公寓产品 需提供住宅以及商业市场至少3年以上供应 成交 库存等如数据 具体如上表 表中所列的数据项必须要体现 不可删除 特殊情况请线下沟通 整体市场供求 市场分析 项目若无18个月内数据 至少需提供6个月以上成交 价格 存量数据 成交量价走势 市场竞争 竞争分析分析 竞品分布 亿丰赛格数码城 2014年去化量8000方 总价100 150万 销售难度大 竞争分析 重点竞品分析 客户摸底 客户摸底 目前蓄客数量 客户主要抗性 解决措施价格测试情况 蓄水分析 主力价格区间在 占全部比重的 比例设置 根据地产市场一般规律 蓄客数量的10 可以转化为成交 开盘解筹率在0 6 0 7之间 成本制约 项目成本 成本测算表 均价推导 根据市场比较法 本案商铺推导均价为 元 市场比较法法 均价推导 东坡路 投资回报率2 3 港南路 投资回报率3 4 红丰路 投资回报率3 4 投资回报率2 3 雨润广场 沿街单层 30000元 租金75元 月 投资回报率3 左右 内街 单层 15000元 租金45元 月 投资年回报率3 6 内铺 一层 只租不售 租金约50元 月 按照投资回报率3 6 测算 预计内铺一层售价在1 67万元 在这种投资回报下 五洲经营惨淡 退租率高 年合同到期后商家基本不再续租 主要原因除了招商运营问题 租金的收益也难以支撑 而市场上 一般沿街商铺投资回报率能达到5 左右 收益还原法 均价推导 按市场上投资回报率5 水平测算根据租金反推价格测算公式 月租金 12 投资回报率根据市场分析得出本项目租金预计50元 月 根据公式计算商业内铺价格 50X12 0 05 12000元 结合营销实现 上幅15 建议内铺1F售价在14000元 预计盱眙雨润广场一层内铺均价14000元 结合市场楼层系数1 0 55 0 45 结合自身情况 得出二层内铺均价7700元 三层内铺均价6000元 根据收益还原法 本案商铺推导均价为 元 收益还原法 均价推导 综合测算 考虑到开发成本及当前房地产市场状况 市场比较法与收益还原法比较贴近市场 所以权重各占40 客户价格测试符合市场供需 作为辅助 所以权重占比20 相结合得出均价 核心价格测算 综合考虑 本项目定价 元 预计开盘完成去化 结合项目前期推盘策略 综合考虑营销价格策略制定的六个方面因素 沿用项目整体高开低走的定价策略 24 销售策略 表价制定 1 项目销售由原先底价控制改为表价控制 2 综合考虑各种折扣体系 制定总体折扣率 3 通过已推导核心均价以及总体折扣率制定表均价 表均价 推导核心均价 综合折扣率 销售策略 优惠策略 1 正常销售优惠方案 2 大客户优惠方案 一次性购买在600平米以上的 可自行组织 在规定时间内付清首付款的 可享受优惠6个点 以上3重优惠不再享受 3 公司内控优惠审批方案 考虑社会关系及政府关系维护 根据本地行业现场优惠通则 1 项目营销部负责人优惠权限 1 2 区域营销副总优惠权限 2 3 城市公司总经理优惠权限 控制不超过底价的最高优惠幅度 92折 第三部分 推售策略 销售指标 为完成开盘各阶段指标 按照成交与来访1比10的比例 需要通过线上线下渠道多种途径完成 组客户到访 以完成开盘强销期以及续销期的销售指标 目标分解 补充说明强销期 新推房源开盘一周内 强销期来访量指开盘前的客户需水量 续销期 强销期后至完成约90 去化所需要的时间 根据开盘完成比例不同有所差异 推广策略 推广主线 以什么样的形象重新推向市场 打开客户心智 公寓产品 学区房 精装 综合体 市中心五大优势 中心繁华之上 学区精装小户 推广策略 只需要在蓄客期及强销期的推广铺排 推广铺排 重要节点 营销思路 推广渠道 精装小户开盘 销售节点 5 8 5 20 5 1 推广筹备期 精装小户推广启动 精装小户认筹启动 6 21 中央华宅续销中央金街推广 6 12 开盘密集推广 5月8日 精装空间 十分享受5月20日 中心繁华之上 学区精装小户 认筹 6月21日 盛大开盘 新形象入市 全面 深入的渠道拓客 精准营销 以新产品推广带动余货去化 集中性爆发推广 迅速积累客源 户外 阵地 网络 微信 影城分众 CALL客 短信 网络 派单 巡展 全民营销等 户外 阵地 网络 微信 影城分众 CALL客 短信 网络 派单 巡展 全民营销等 渠道外拓 中央商场 起亚4S店电影专场 有能集团 鼎盛集团 亿龙集团 威腾母线 银行 餐饮协会 河豚协会 大型餐饮店 学校 社区 商场 乡镇 商铺 办公楼等密集拓客 阶段主题 活动执行 河豚节赞助冠名 起亚车主电影包场活动 财富人生雨润先行股票讲座 五一购房节 母亲节主题活动暨认筹启动 财富中央 博乐雨润暖场活动 推广渠道 效果预估 蓄水期 项目为新推房源做的各项推广的开始日期至开盘开盘销售期 新推房源开盘内一个月 媒体推广 推广执行 第一阶段 蓄水至认筹 围绕产品定位 整体多种媒体资源 考虑费效比前提下展开有效推广 媒体推广 第二阶段 认筹至开盘 围绕销售节点信息 根据认筹情况 客户关注点等展开针对性推广 第三阶段 开盘后热销 围绕开盘热销信息 整合多种媒体资源展开有效推广 活动执行 推广执行 蓄水期以 客群针对性 目的明确性 费用经济性 为活动宗旨 在主要的时间节点展开不同类型的活动 营销活动 推广执行 开盘活动以 包装效果充分 动线设置合理 气氛烘托到位 费效比最佳 为活动宗旨 促进客户成交 3 xx活动 营销活动 渠道拓展 推广执行 渠道拓展 以中央商场为据点 通过中央商场 起亚4S店 企业 银行 餐饮协会 河豚协会